对房地产开发企业预收款应交营业税的会计处理.docx

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对房地产开发企业预收款应交营业税的会计处理

对房地产开发企业预收款应交营业税的会计处理

房地产开发企业由于开发产品跨期长、金额大，通常采取预售方式（包括定金）销售开发产品。

《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号三、关于土地增值税的预征和清算问题：

各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。

工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。

《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第一条，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

对于取得的预售收入应按税法规定计算交纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税。

但新《企业会计准则》及税法并没有相应的会计处理进行明确。

只在《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第１、２款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。

预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。

营业税和所得税未具体规定，导致各房地产企业对预售收入应交税费处理存着较多的差异，以致影响会计信息的正确反映。

　　房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，现在采用的方法主要有四种，但这几种会计处理都存在一些问题。

一、按当期应交的全部税费（包括预售收入和实现收入两部分的应交税费）不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：

（1）收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加、土地增值税）”科目；交纳时，借记“应交税费——应交营业税（城建税、、教育费附加、土地增值税）”科目，贷记“银行存款”科目。

（2）收到预售房款计征所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税费——应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

　　（3）收入确认、办理结算时，借记“银行存款”、“预收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时按其全部收入与预收账款的差额计征的税金及附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加）”科目。

　　（4）项目竣工，结算、调整预提土地增值税时，按实际数大于预提数的差额借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，反之作相反的会计处理。

　　上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入，结算税费，虚增了损益和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，也违背了会计的配比。

　　二、按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过增设“待摊费用”、“递延税款”（只对所得税）科目或通过“长期待摊费用”科目核算，具体会计处理如下：

（1）收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊费用或“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加土地增值税）”科目；交纳时，借记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加、土地增值税）”科目，贷记“银行存款”科目。

（2）收到预售房款计征所得税时，借记“递延税款”或“待摊费用或“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税费——应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

　　（3）收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊费用或“长期待摊费用”、“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加）”科目。

　　（4）期末结算应交企业所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“递延税款”或“待摊费用或“长期待摊费用”科目、“应交税费——应交企业所得税”科目。

　　（5）项目竣工结算应交土地增值税时，借记“营业税金及附加”，贷记“待摊费用”或“长期待摊费用”、“应交税费——应交土地增值税”科目。

　　上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊费用、递延税款、长期待摊费用，损益表也体现了配比。

但是，不仅虚增了资产，而且也与长期待摊费用科目的核算内容不相符，增设的待摊费用、递延税款本来新准则都已经取消，就更不要再增加。

三、按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）的有关规定，直接记入“应交税费”科目，具体会计处理如下：

（1）收到预售房款计征、交纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时，借记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加、所得税、土地增值税）”科目，贷记“银行存款”科目。

（2）收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税金——应交营业税（城建税、教育费附加）”科目。

　　（3）期末结算应交企业所得税时，借记“所得税费用”，贷记“应交税费——应交企业所得税”。

　　（4）项目竣工结算应交土地增值税时，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费——应交土地增值税”。

　　上述会计处理方法，在收到预收款时，所预交的税费在账表上体现的“应交税费”是红字或负数余额。

而新《企业会计准则》应交税费的借方余额是反映企业多交或尚未抵扣的税费，本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费，却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”，因而不符合会计“明晰性原则”。

其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，若某企业既有正常销售计征的税费，又有按预收款计征的税费，还有多交的税费或者享受税收优惠政策需退的税费，如果在会计处理上只反映已交数，不反映应交数，则不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。

　　四、根据新准则的规定：

在不违反确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，可增设“1481待摊税金”，借方反映按预售收入计征的应交税费，贷方反映冲销的应征数。

借方余额反映预售收入未摊完的应征税费数，明细科目根据应征的税费分设。

本科目的期末余额在资产负债表的“其他流动资产”反映。

这样可弥补上边方法的不足。

唯一的缺点就是虚增资产。

举例如下。

（1）收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊税金——营业税（城建税、教育费附加、土地增值税）”科目，贷记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加、土地增值税）”科目；交纳时，借记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加、土地增值税）”科目，贷记“银行存款”科目。

（2）收到预售房款计征所得税时，借记“待摊税金——企业所得税”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税费——应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

　　（3）收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊税金——营业税（城建税、教育费附加）”、“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加）”科目。

　　（4）期末结算应交企业所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“待摊税金——企业所得税”科目、“应交税费——应交企业所得税”科目。

　　（5）项目竣工，结算应交土地增值税时，借记“营业税金及附加”，贷记“待摊税金——土地增值税”、按实际数大于预提数的差额贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，反之作相反的会计处理。

以上四种方法的前两种弊端太多，我们不提倡采用。

现在看来弊端少的就是三和四。

至于三和四哪一个相对更好一些呢，仁者见仁，智者见智。

房地产企业预售款财税处理及案例分析

2015-01-12来源:

中国会计网作者:

编辑组|中国会计网-中国会计行业门户|会计论坛

依据《企业会计准则，房地产企业预售业务会计处理：

当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入。

而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。

　　但是，对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。

　　针对上述要求，笔者从网上找到一个案例，相关分录共享给大家：

　　某房地产公司2012年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。

A1房产于2012年8月起开始预售，2013年10月份完工；A2房产于2013年2月开始预售，2013年未完工。

2012年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2013年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。

　　针对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位，万元）：

　　一、2012年会计分录

　　1、收到预售房款

　　借：

银行存款4000

　　贷：

预收账款——A1房产4000.

　　2、预缴营业税、城建税和土地增值税

　　借：

应交税费——应交营业税——A1房产200

　　应交税费——应交城建税——A1房产14

　　应交税费——应交教育费附加——A1房产8

　　应交税费——应交土地增值税——A1房产40

　　贷：

银行存款                              2623.支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：

管理费用——工资50

　　管理费用——业务招待费90

　　销售费用——广告宣传费300

　　贷：

银行存款                  4404.年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000×（5.55%+1%）]×25%=34.5.

　　借：

递延所得税资产34.5

　　贷：

所得税费用    34.5.

　　2012年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。

　　二、2013年会计分录

　　1、收到A2房产预售房款

　　借：

银行存款5000

　　贷：

预收账款——A2房产5000

　　2、A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税

　　借：

应交税费——应交营业税——A2房产250

　　应交税费——应交城建税税——A2房产17.5

　　应交税费——应交教育费附加——A2房产10

　　应交税费——应交土地增值税——A2房产50

　　贷：

银行存款                              327.5.

　　3、支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：

管理费用——工资      55

　　管理费用——业务招待费60

　　销售费用——广告宣传费200

　　贷：

银行存款                3154、A1房产2008年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加借：

预收账款——A1房产4000

　　贷：

主营业务收入——A1房产4000.

　　借：

营业税金及附加262

　　贷：

应交税费——应交营业税——A1房产200

　　应交税费——应交城建税-A1房产14

　　应交税费——应交教育费附加-A1房产8

　　应交税费——应交土地增值税-A1房产40.

　　5、A1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本借：

银行存款——A1房产2000

　　贷：

主营业务收入——A1房产2000.

　　借：

营业税金及附加131

　　贷：

应交税费——应交营业税——-A1房产100应交税费——应交城建税税——A1房产7

　　应交税费——应交教育费附加——A1房产4

　　应交税费——应交土地增值税——A1房产20.

　　借：

开发产品——A1房产4000

　　贷：

开发成本——A1房产4000.

　　借：

主营业务成本——A1房产4000

　　贷：

开发产品——A1房产4000.

　　6、年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，[（5000-4000）×10%-（5000-4000）×（5.55%+1%）]×25%=8.625借：

递延所得税资产8.625

　　贷：

所得税费用8.625.

　　2013年度按企业会计准则计算税前会计利润为：

4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（万元）

摘要：

房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨，本文认为预售期间，预缴税费作为资产项目，反映了一种特殊的税务资产，准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况，更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求，实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。

关键词：

房地产、预售收入、预缴税金

一、预缴税金帐务处理的意义

1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。

为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。

2、对企业来说，房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。

房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。

预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。

二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析

1.会计准则的处理要求：

根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）的有关规定，直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：

企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。

新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式

2.税法的要求

（1）《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（2）《土地增值税暂行条例实施细则》　第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

（3）《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》　（国税发[2006]31号　规定房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（4）《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》　（国税发[2009]31号　第九条规定企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

3.会计准则与税法处理要求的差异及其根源分析

（1）按照会计制度及相关准则规定房地产开发企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，即借记“银行存款”科目、贷记“预收帐款”；销售实现时，按实现的收入，即借记“预收帐款”科目、贷记“主营业务收入”科目。

企业按房地产经营收入计算应缴纳的营业税金及附加、土地增值税，在结转收入的同时记入“主营业务税金及附加”帐户，即借记“主营业务税金及附加”科目、贷记“应交税费”科目。

这里我们可以看出会计核算时对企业销售开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税只有在结转销售收入时才能计入当期损益，对于按照预售收入缴纳的税金只能计入“应交税费”，即借记“应交税费”科目、贷记“银行存款”科目，另外，预收房款在开发产品完工之前会计上是不确认收入的，即不形成当期利润。

（2）按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

税法之所以可以规定开发企业在开发产品尚未完工销售收入尚未实现时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑房地产开发周期较长，会计上只有在开发产品完工的年度和月份，才能确认收入。

在开发产品未完工的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，但由于管理费用、营销费用及财务费用等期间费用支出，而开发企业收取大量的预收房款仅挂在预收帐款中，不在当期损益中反映，从而导致企业在有些年度和月份发生虚亏，如果按会计利润核算企业所得税可能几年都没有税款入库。

所以税法规定在会计利润的基础上考虑预收帐款对企业所得税影响，在计算企业所得税时进行纳税调整。

四、实务中各种不同的处理方法

　1.预缴营业税及附加、土地增值税的会计处理 

　　预交营业税及附加、土地增值税的会计处理一般有以下两种情况：

（1）预交营业税金及附加税、土地增值税款时，在实务中直接挂“应交税费”科目，即借记“应交税费---应交营业税 、应交城市维护建设税 、应交教育费附加 、应交土地增值税”科目、贷记“银行存款”科目。

　　年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录，即借记“营业税金及附加”科目，贷记“ 应交税费---应交营业税、应交城市维护建设税 、应交教育费附加 、应交土地增值税”科目。

并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里。

（2）预缴营业税金及附加、土地增值税款时，在实务中先挂在“长期待摊费用---预交税费”8Dc'"3+6 科目，按预收房款计提营业税金及附加、土地增值税款，即借记“长期待摊费用---预交税费---预交营业税 、预交城市维护建设税、预交教育费附加、预交土地增值税”科目，贷记“应交税费----应交营业税 、应交城市维护建设税 、应交教育费附加、应交土地增值税”科目。

预缴计提的营业税金及附加、土地增值税款，即借记“应交税费----应交营业税、-应交城市维护建设税 、应交教育费附加 、应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

　预收账款结转主营业务收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”，即借记“营业税金及附加”科目，贷记“长期待摊费用---预交税费---预交营业税、预交城市维护建设税、预交教育费附加、预交土地增值税”科目。

编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目。

并在会计报表附注披露。

　2.预缴所得税的会计处理 

　　在实务处理中预收房款预缴所得税的会计处理一般有两种情况：

（1）房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。

即会计分录为借记“应交税费---应交所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

　　房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，即借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费---应交所得税”科目。

　　计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，即借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费---应交所得税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费---应交所得税”科目，贷记“银行行存款”科目。

　　　对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。

（2）所得税会计的处理方式 

　　若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同第一种会计处理方法一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，即借记“递延所得税资产---预售房预缴所得税”科目，贷记“应交税费---应交所得税”科目。

3.现有实务处理中存在的问题及改进建议

（1）预交营业税金及附加税、土地增值税款时，在实务中直接挂“应交税费”科目；

所得税按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳。

这样处理不能真实反映企业未缴税金的情况，有关负债的会计信息批露也不完整。

（2）预缴营业税金及附加、土地增值税款时，在实务中先挂在“长期待摊费用---预交税费”8Dc'"3+6 ；所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产。

这样处理可以真实地反映企业未缴税金的负债情况，会计信息披露完整，同时实现收入与税金的配比。

但这种方法在税金摊销时会对企业资产负债率、流动比率等偿债能力指标产生一定影响。

（3）本人认为房地产企业预缴的营业税、城建税、教育费附加及土地增值税等预缴的税金属于待摊性质，应记入“长期待摊费用”，预收账款