成本法+基准地价房地产估价技术报告.docx

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成本法+基准地价房地产估价技术报告

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.交通条件

估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。

2.基础设施条件

估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。

3.环境状况

估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。

二、区域因素分析

宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。

城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。

从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。

宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。

宝坻现有工业企业5000余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。

香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。

以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家，可提供电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。

三、市场背景分析

宝坻区具有优越的区位条件、丰实的自然资源、优美的城乡环境以及良好的投资环境，产业结构也颇具特色，近年来，工农业发展迅速。

加大了对各类房地产的需求，房地产市场得到快速发展。

宝坻区城镇区域的改造，人们生活水平不断提高，商品房市场得到快速发展，旧有平房需求量相对较少，估价对象所坐落区域为宝坻县城关镇原边缘区域，生活配套服务设施相对较差，市场交易不活跃、需求较少。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用是指法律上许可，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

由于本次估价的目的是房屋拆迁服务的，因此以保持现状为估价前提。

五、估价方法选用

根据关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》（建住房〔2003〕234号）相关规定住宅拆迁估价一般应当采用市场比较法。

不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法。

本次估价对象均为平房，除正房外还有倒（厢）房和棚房，周围同类型房屋近期交易案例较少，考虑到其特殊性，本次评估以成本法作为本次评估的评估方法，其中土地价格采用基准地价修正法。

成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

重置价格或重建价格是建筑物正常的价格。

其具体构成包括下列内容：

1、土地取得费用；2、开发成本；3、管理费用；4、投资利息；5、开发利润。

基准地价修正法就是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。

六、估价过程

（一）住宅用地价格评估

估价对象位于东至藕塘北路；南至钱姚公路；西至西环路；北至锡宜高速公路。

本次评估采用无锡市市区基准地价更新成果。

本案例属于无锡市市区四级工业用地住宅用地，基准地价为480元/平方米。

1.区域因素修正

影响因素

影响内容

评定

修正率%

繁华程度

距二级商业中心较远

较劣

-1.88

交通条件

距交通干道较远、公交站点较远，停车不方便

较劣

-1.82

环境质量

无绿地、无小区物业管理，卫生条件差、周围环境不好

劣

-1.8

人口状况

人口密度高、知识人口少，构成复杂

较劣

-0.63

基础设施

单电、双水、电话、排水较差

劣

-3.06

社会服务设施

距社区医院、中学较远

较劣

-1.52

规划限制

居住用地

优

1.44

合计

-9.27

2.容积率修正

通过实地调查，该片住宅区街巷较窄，现场查勘容积率在0.6～0.65之间，本次评估容积率取值0.65，容积率修正系数取0.80

3.期日修正

基准地价估价时点为2006年1月1日，至估价时点该区域地价稳定，根据天津市宝坻区地价上涨情况，期日修正取值1.00。

4.使用年期修正

本次评估划拨土地使用权，根据天津市有关规定，按出让土地评估，最终按房地产评估价格扣减上缴的土地出让金，年期修正系数为1。

5.开发程度修正

估价对象为“五通一平”（上水、下水、供电、通讯、道路及场地平整）住宅用地，划拨取得。

基准地价内涵为“六通一平”（上水、下水、供电、通讯、供热、道路及场地平整），需要进行开发程度修正，根据天津市人民政府津政函[2006]40号《关于公布实施天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果的批复》、《天津市城镇土地定级估价成果报告-宝坻区》，宝坻区的基础设施投资价格，供热费用取55元/平方米。

6.计算土地单价

土地单价=基准地价×（1±修正率）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数—开发程度修正

=620×（1-9.27%）×1×1×0.8—55

=395

住房地价=土地单价/容积率

=395/0.65

=608元/平方米。

（二）平房价格评估

1.采用成本法评估正房（砖木）建筑物价格。

（1）建筑安装工程费：

根据《2004年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数，近年来，建安造价基本稳定，确定估价对象建筑安装工程费550元/平方米。

（2）前期工程费、管理费取值5%，包括：

管理费2%、质检费0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。

前期工程费、管理费为27.5元/平方米。

（3）配套工程费及增容费

无单独工程配套。

（4）管理费用

管理费取建安费和施工前期费的4%，则该项费用为：

（27.5+550）×4%=23元/平方米。

（5）投资利息

参照同类型房地产开发项目开发期，设定估价对象开发期为两个月，按照估价基准日一年期贷款利率5.85%计算利息。

[27.5+550+23]*5.85%*1/6=6元/平方米。

（6）开发利润

参照天津市及宝坻区同类型房地产开发项目利润率，结合相关资料，确定估价对象房地产开发利润为上述几项之和的10%。

（27.5+550+23+6）*10%=61元/平方米。

建筑物成本=

（1）+

（2）+（3）+（4）+（5）+（6）

=27.5+550+23+6+61

=667.5元/平方米。

根据实际观察法确定正房建筑物成新率为0.8。

正房建筑物价格=667.5*0.8=534元/平方米。

正房房地产单价=建筑物价格+居住用房地价

=534+608

=1142元/平方米。

根据天津市住宅房屋交易转让的有关规定，划拨住宅用地应扣除相当于房地产市场价格的1%的土地出让金，故扣除土地出让金后的正房房地产单价为：

1130元/平方米。

2.采用成本法评估砖木结构倒（厢）房建筑物价格。

（1）建筑安装工程费：

根据《2004年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数确定，近年来，建安造价基本稳定，估价对象建筑安装工程费550元/平方米。

（2）前期工程费、管理费取值5%，包括：

管理费2%、质检费0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。

前期工程费、管理费为27.5元/平方米。

（3）配套工程费及增容费

无单独工程配套。

（4）管理费用

管理费取建安费和施工前期费的4%，则该项费用为：

（27.5+550）×4%=23元/平方米。

（5）投资利息

参照同类型房地产开发项目开发期，设定估价对象开发期为两个月，按照估价基准日一年期贷款利率5.85%计算利息。

[27.5+550+23]*5.85%*1/6=6元/平方米。

（6）开发利润

参照天津市及宝坻区同类型房地产开发项目利润率，结合相关资料，确定估价对象房地产开发利润为上述几项之和的10%。

（27.5+550+23+6）*10%=61元/平方米。

建筑物成本=

（1）+

（2）+（3）+（4）+（5）+（6）

=27.5+550+23+6+61

=667.5元/平方米。

根据实际观察法确定倒（厢）房建筑物成新率为0.75。

倒（厢）房建筑物价格=667.5*0.75

=500.625元/平方米。

≈500元/平方米

3.采用成本法评估简易结构棚房建筑物价格。

根据现场查勘，参考《2004年天津市建筑工程预算基价》及宝坻区实际情况，重置成本取400元/平方米，根据实际观察法确定棚房建筑物成新率为0.75。

400*0.75=300元/平方米

程庆林所有的棚房由于维修保养情况较差，评估价格在300元/平方米的扣减30元/平方米。

4.采用成本法评估围墙

人工挖地槽：

0.5m×1m×1m=0.5m3

0.5m3×18.712元/m3=9.36元

3：

7灰土垫层：

0.2m×0.4m×1m=0.08m3

0.08m3×108.46元/m3=8.68元

C10混凝土垫层：

0.1m×0.4m×1m=0.04m3

0.04m3×313.71元/m3=12.55元

砖基础：

0.37m×0.2m×1m=0.074m3

1.074m3×219.86元/m3=16.27元

砖墙：

0.24m×2m×1m=0.48m3

0.48m3×238.9元/m3=114.67元

因单户围墙较短、结构简单、建设期短，在估价结果最后确定时适当考虑其他的费用和利润。

由以上计算合计得每延米围墙的成本为：

9.36+8.68+12.55+16.27+114.67=162元

目测成新率：

0.60

评估值取整为100元/延米。