海川仓储物流.docx
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海川仓储物流
沙河市海川商贸有限公司
仓储物流服务中心
项目简介
二〇一五年四月
第一章总论
项目提要
1.1.1项目名称：
仓储物流服务中心项目
1.1.2项目建设单位：
沙河市海川商贸有限公司
1.1.3建设性质：
新建
1.1.4承办单位概况：
法人代表：
宋红梅
机构代码：
公司地址：
沙河市经济开发区纬三路高速路口东侧
1.1.5承办单位简介
本项目建设单位为沙河市海川商贸有限公司，位于沙河市经济开发区纬三路高速路口东侧，地理位置优越，交通便利，信息畅通，具有得天独厚的发展条件。
公司建立于2013年12月，公司注册资金100万人民币，是一家从事物流；玻璃及玻璃制品仓储、销售；玻璃原材料销售等项目的企业。
公司自成立以来，一直本着“成就客户、推动经济、与时俱进、不断开拓”的经营理念，积极探索客户需求，不断推出新的服务项目，为客户提供高质量的服务，同时，帮助客户降低经营成本，提高产品竞争力等，使客户能更快、更好地对市场作出反应。
公司不仅为国家发展贡献了税收，也在一定程度上缓解了社会就业压力，为国民经济的持续健康发展做出了应有的积极贡献。
报告编制原则、依据与范围
1、编制原则
（1）本着投资少、见效快、效益高的原则，根据市场的需求和发展趋势确定合理的规模。
（2）充分利用现有的公用工程设施及其它有利条件，对本项目进行合理安排。
（3）利用国内先进的工艺和设备，实现节能降耗，提高经济和社会效益。
（4）坚持实事求是，客观评价的原则，在广泛调查研究的基础上，以科学态度对项目经济效益和社会效益做出恰当的评价。
（5）按照现行国家有关产业政策和法律法规进行编制。
（6）贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。
2、编制依据
（1）国家发改委《产业结构调整指导目录（2011本2013年修正版）》；
（2）国家国土资源部、发改委《限制用地项目目录（2006年本）》；
（3）《中华人民共和国环境保护法》；
（4）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（5）《建设项目经济咨询评估指南》；
（6）《“十二五”资源综合利用指导意见》；
（7）《“十二五”服务业发展规划》；
（8）《企业投资项目备案管理试行办法》；
（9）国家规定的建筑、环保、节能、用水等相关标准；
（10）承办单位提供的其它相关资料。
3、编制范围
本项目编制范围主要包括：
项目建设的背景与必要性、市场分析及市场、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。
项目概况
1、项目名称
仓储物流服务中心项目
2、拟建地点
沙河市经济开发区纬三路高速路口东侧
3、建设期限
项目建设的时间期限24个月。
4、建设规模及建设内容
建设规模：
本项目拟占地116亩，投资21128万元，项目建成后，将支持库存30万吨，货运物年吞吐量300万吨。
建设内容：
本项目占地面积116亩，总建筑面积为38000平方米，其中：
仓储物流中心建筑面积30000平方米、车辆维修及停放中心建筑面积6000平方米、商务休闲服务中心建筑面积2000平方米（含服务楼）。
购置货运车辆、车辆维修设备、商务服务设施及其它配套设施。
项目总投资、资金筹措及收入测算
1、项总资金
项目总资金为固定资产、建设期利息、流动资金之和
本项目总资金=18865+0+7543=26408万元
2、项目总投资
项目总投资为固定资产、建设期利息、铺底流动资金之和
本项目总投资=18865+0+2263=50000万元
3、销售收入测算
年收入可达35000万元左右，实现利润4200万元。
4、资金筹措
本项目所需资金全部由项目单位自筹解决。
主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
生产规模
1
年吞吐量
万吨
300
2
总占地面积
平方米
77333
116亩
3
全年耗电量
万
4
总耗水量
万m3／a
含消防水及生活用水
5
全年耗柴油
吨
6
劳动定员
人
160
二
总图技术指标
1
总建筑面积
m2
38000
2
建筑物占地面积
m2
36500
3
建筑密度
%
4
容积率
/
5
绿化面积
m2
7700
6
绿化系数
%
10%
三
总投资估算
1
固定资产投资
万元
18865
2
铺底流动资金
万元
2263
3
流动资金总额
万元
7543
4
总投资
万元
21128
四
企业经济指标
1
正常年销售收入
万元
35000
2
正常年总成本
万元
27500
2
正常年营业税金
万元
1900
3
正常年所得税金
万元
1400
4
正常年利润
万元
4200
5
投资利润率
%
6
投资回收期
年
7
建设周期
月
24
项目研究结论及建议
经分析，本项目建设符合国家产业相关政策，有利于促进当地经济的发展，项目建设及投产的各项指标均表现较好，达产年利润总额为5600万元，投资收益率为%（达产期），财务评价的各项指标均高于行业平均水平，项目的社会效益、环境效益较好。
因此，项目投资建设各项评价均可行。
建议在项目的融资及生产管理上，把握融资渠道，加强生产管理，拓展产品市场，营造企业品牌。
第二章项目提出的背景和必要性
项目提出的背景
该项目选地处于沙河市经济开发区纬三路高速路口东侧。
沙河市是新兴的工业城市，以采矿、建材、医药化工、纺织、畜牧养殖等主导的特色产业具有较强的竞争力，是全国知名的玻璃、炭黑、饲料生产基地，其中玻璃产量占全国总产量的15%，被誉为“中国玻璃城”。
全市涌现出一大批国内、省内的知名企业集团，恒利集团生产的“康必得”抗感冒药享誉全国，迎新浮法玻璃是全国同行业民营第一家，龙星炭黑集团跻身全国炭黑行业前三名，兴达和凯特集团分别成为河北省饲料加工企业一、二名。
沙河市在改造提升传统主导产业的基础上，积极培育壮大冶金机械制造、现代服务、高新技术等新兴产业,建设中国北方最大的机械通用零部件市场及产业园区，3-5年内，沙河将成为全国知名的机械通用零部件生产、加工、销售基地。
沙河市确定的发展战略是：
以加快转变经济发展方式为主线，着力推动产业优化升级，加快传统产业升级步伐，以传统产业规模化、品牌化、高端化为目标，以延伸产业链条、发展深加工、提升技术装备水平为突破口，以信息化和服务化改造提升传统产业。
玻璃业，按照“专业化、差异化、功能化、循环型”的发展模式，以先进技术为支撑，以深加工玻璃、新能源玻璃、电子信息玻璃、功能玻璃为主攻方向，建设一批科技含量高、发展潜力大、带动作用强的玻璃新项目，促使玻璃产业由低端向高端升级转变，由玻璃原片向深加工转变，由建筑玻璃向电子光学玻璃转变。
到“十二五”末，产业技术装备和产品质量达到全国同行业先进水平，玻璃原片就地加工转化率达到50%以上，玻璃产业年产值达到500亿元以上。
把沙河建成“中国玻璃科技示范基地”和全国最大、世界着名的玻璃生产、研发、文化、会展中心。
陶瓷业，实施总投资100亿元的“中原生态瓷都”计划，重点发展高档建筑陶瓷、卫生陶瓷、工艺陶瓷、日用陶瓷等产品，确保“十二五”末我市陶瓷产业在规模、档次上实现大提升。
采掘业，要全面完成矿山资源整合，积极推进中关铁矿、北掌煤田、白涧铁矿等大型矿山项目建设，全面提高装备水平，强力推广新技术使用，实现减量、扩能、提质、增效。
加快十里亭、金康等矿产品加工园区和物流园区建设。
到“十二五”末，采掘业年产值达到300亿元以上。
冶金业，依托我市的资源优势，以发展深加工项目为突破口，大力发展不锈钢、轴承钢、特钢、高纯生铁等产品，切实提升资源转化利用率，提高产业附加值。
医药化工业，以恒利集团为依托，加快新型药品研发生产和现代化中药生产基地建设。
以龙星集团、大光明集团为依托，稳步扩大炭黑生产规模，大力提升产品质量和档次，延伸产业链条。
积极谋划和建设煤焦油深加工、煤制气化工、生物化工和硅化工项目。
到“十二五”末，医药化工产业年产值达到150亿元以上。
大力发展战略性新兴产业。
依托资源、产业等优势，引进和研发核心关键技术，把先进制造、新能源、新材料等产业作为我市经济新的支撑点予以培育。
先进制造业，重点发展机械通用零部件、汽车零部件、基础锻造件铸造件连接件、炭黑成套装备、玻璃机械装备、大型游乐设施等装备制造项目，到“十二五”末，年产值达到120亿元以上，把我市建成全国知名的机械通用零部件生产和销售基地、全国乃至亚洲最大的CD棒生产和销售基地。
新能源产业，紧紧抓住省、邢台市把我市列为新能源产业基地的机遇，大力培育发展风电装备和非晶硅太阳能光伏产业。
新材料产业，依托我市玻璃产业优势和优质瓷土、优质铁精粉等资源优势，以武汉理工大学沙河科技园和清华大学新材料产业基地为载体，大力发展新型陶瓷、新型玻璃、新型复合金属、新型建材等新材料。
通过建设一批项目，使新能源、新材料产业在我市初步具备支撑作用，并努力打造成全国知名的新能源、新材料基地。
加快发展现代服务业。
坚持把大力发展服务业作为产业结构和消费结构优化升级的战略重点，优先发展生产性服务业，提升发展生活性服务业，大力发展高端服务业，实现服务业发展提速、比重提高、质量提升。
合理规划商业网点，积极谋划建设一批大型综合商贸中心和建材家居、汽车汽配、小商品市场、农贸市场等专业性市场。
围绕矿产品、玻璃、机械通用零部件、建材家居等产业，打造四个在全国有一定知名度和影响力的现代物流基地。
鼓励和支持咨询、评估、科研、设计、金融、保险、会展等新型服务业态发展。
加快农村信用社改制步伐，积极组建农村商业银行。
认真抓好村镇银行、小额贷款公司建设，进一步扩大中小企业贷款担保中心、典当行等金融机构经营规模。
努力引进股份制商业银行、股权投资基金和私募基金等新的金融业态，支持我市经济社会发展。
借助与大专院校、科研院所的合作，积极谋划和发展以科技服务、文化创意为特色的现代服务业聚集区。
加快旅游业发展步伐。
搞好景区宣传和项目推介，拓宽融资渠道，加强招商引资，力求取得突破。
到“十二五”末，全市服务业增加值达到105亿元以上，占全市生产总值比重达到35%左右。
“十二五”期间，项目库重点项目要保持在530个以上，全力推进120个、总投资1260亿元的重点项目建设，为经济社会发展提供有力支撑。
大力培育龙头企业。
实施大企业倍增计划，加快培植壮大一批内生动力足、成长性好的立市骨干企业。
鼓励企业兼并重组，努力打造一批具有较强核心竞争力、在行业内有话语权的大型企业集团。
积极推进煤矿企业重组，建立能源集团。
完善沙河玻玻璃集团运营机制，实现由松散型向紧密型转变。
注重企业品牌建设，加大驰（着）名商标和名牌产品的培育力度。
“十二五”期间，争取有3-5家企业上市，培育年销售收入超50亿元企业10家以上，其中超百亿企业4家，纳税超亿元的企业10家以上。
加快工业园区建设，按照“企业集中布局、产业集群发展、资源集约利用、功能集合构建”的要求，完善金百家、金马岭、机械通用零部件、周庄、金康和十里亭等工业园区（产业聚集区）总体规划和专项规划，加快基础设施建设步伐，打造一批基础设施完善、特色优势突出、公共服务健全的产业聚集区和工业园区。
金百家工业园区尽快进入省级经济技术开发区之列，并积极申报国家级经济技术开发区，到“十二五”末，力争园区销售收入达到1000亿元。
积极配合好邢汾高速公路、邢黄铁路、南水北调总干渠及邢沧干渠等重大工程建设，并全力建设好相关配套工程。
配合做好邢台机场民航复航各项工作，争取早日通航。
积极推进石邯快速通道沙河段、东环路北延、南环路西延、北环路西延等道路工程，第二水厂、城市集中供热等公共基础设施工程和城乡电网改造工程。
到“十二五”末，新建及大中修公路686公里，全市公路通车里程达到1300公里，实现城区集中供热全覆盖，新建变电站2座，改造3座。
构建优良环境支撑体系。
进一步转变政府职能，提高工作效率和服务水平，打造优质高效的行政环境；进一步解放思想，制定和完善鼓励加快转型发展的政策措施，打造更具吸引力的政策环境；进一步完善市场机制，整顿市场秩序，打造公平有序竞争的市场环境；着眼长远，从人力资源培养、产业链条完善、生产要素聚集等方面打造宜居宜业的产业配套环境和社会人文环境。
项目建设的必要性
沙河市地处、、、四省接壤地带，是承东启西、沟通南北的重要通道和支点。
京广铁路、京珠高速、107国道三条国家交通大动脉均从市内穿过。
另外，即将开工建设的京深高速铁路及邢黄铁路均从市内穿过。
近几年来，随着工业化进程的加快，沙河市提出了“工业强市”战略，加快发展特色经济，大力发展现代物流业。
进入21世纪，全球经济一体化的进程明显加快，特别是在“十二五”期间，物流业将迎来良好发展机遇。
从沙河市发展趋势来看，近年来工业经济快速发展，全社会商品零售额逐年增长，成为全市拉动经济发展的主导力量，但与工业经济、社会商品零售额不断增长密切相关的现代物流业，还处于一个发展的初期阶段，企业对物流服务的需求剧增，制造业降低物流成本是提高市场竞争力的重要方面，建设规模化、规范化的仓储物流，将为各中小企业提供方便、快捷的物流服务，有效减少企业物流成本，提高效益，营造更好投资发展环境，促进产业聚集。
因此，建设一个上规模、设备先进、管理规范化仓储物流服务中心项目是十分必要的。
为此，项目承担单位在认真分析当前流通设施建设经营现状及今后发展趋势，提出了通过购置场地，建设上规模、上档次、设施齐全、功能完善的现代仓储物流服务中心。
第3章
市场分析
物流分析
仓储物流是物品从供应地向接收地的实体流动过程，是运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送、信息处理等几个基本功能的有机结合。
物资流通是支持社会扩大再生产的血脉，是一个跨行业、多部门、各种运动形式交集的活动。
这些活动要求有一个有效的、完备的物流基础条件的支撑，这个基础条件即为物流平台。
物流涉及铁道、水运、公路、仓库、场站、管理体制、信息水平等相关因素。
物流系统是由物流的各项功能和物流形态组成。
物流形态是由线（LINE）、手段（CARRIER）和节点（NODE）组成。
线是指公路、铁路、空路等；手段是指汽车、火车、船飞机等运输工具；节点则是指车站、集散中心、仓库、机场等设施。
随着经济的发展，消费对生产、流通的需求越来越多样化。
如何有效的利用点与线的关系，加快流通节点建设，特别是物流基地、物流中心、配送中心的设计、建设、管理，发挥好运输、保管、装卸、包装、流通加工合理配置，减少货物流流通成本，提高企业经济效益，合理规划建设流通节点，有利于促进地方经济的发展。
现状分析
在“十一五”期间，沙河市现代物流业发展的基础条件基本形成，当地把矿产品、建材玻璃作为重点培育的支柱产业，促进了全市经济社会快速发展，初步建立起具有地方特色的经济体系，经济总量水平不断提高。
从今后发展趋势看，随着“十二五”规划的实施，国家加大西部地区及边远贫困地区的投入力度，沙河市抓住机遇，加快发展玻璃建材、矿产业等优势产业，加快发展商贸物流业，特别是在未来的几年内，参与“两大区域合作”，承接东部地区产业转移，将带动人流、物流的快速增长，全市经济将保持持续、快速发展，预计在今后几年内，全市内国内生产总值、城镇居民收入、社会消费品零售总额将分别增长10%、7%、%以上，人流、物流的增加势必带动车流的增加，为现代物流业发展创造了有利条件。
沙河市正在兴起，全市拥有各类商品市场，市场交易总额达23多亿元以上。
随着优势产业的快速发展，货物运输总量迅速增大，为构建现代区域物流中心提供了发展空间。
目前，玻璃建材相关产品、矿产品成为沙河市较大的货运物品，主要方式为公路运输，货运企业营运规模小，货物运输车辆运载吨位低，缺乏承担大规模和大批量货物运输的营运企业及运载车辆，但沙河市市仓储物流企业存在规模小，在现有已建成物流设施中，也存在的利用率低，流通信息、交易手段落后状况，特别缺少为大中型资源加工型企业、大型超市及专业市场提供配套服务的现代化、专业化、信息化物流设施和专业技术人才。
因此，建设设施完善、功能齐全的现代物流项目是很有必要的。
需求分析
沙河市矿产资源丰富，成为了以工业为主导产业的城市，随着沙河市经济的迅速发展，产品种类的增多，沙河市工业经济综合实力不断增强，工业生产稳定增长，在冶金、电力、生物制药、建材等方面已经形成了一定的规模，对于物流行业的需求不断加大，而沙河市的物流业不发达，产品的运输逐渐成为阻碍城市经济发展的障碍。
预计在今后几年内，全市生产总值、城镇居民收入、社会消费品零售总额将分别增长10%、7%、%以上，人流、产品的增加势必带动物流的发展。
因此，建设集仓储物流、商务信息服务等功能为一体的仓储物流具有良好的市场前景。
第四章项目建设条件分析
项目选址
1、选址原则
（1）坚持科学合理、节约集约用地的原则；
（2）在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；
（3）根据不同地区的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和厂区绿化达到较佳程度，创造良好的自然环境和人文环境；
（4）有利于环境保护和生态，应有利于项目所在地的经济和社会发展。
2、建设地点
沙河市经济开发区纬三路高速路口东侧。
3、项目占地面积及利用现状
项目拟总占地面积为116亩（约合77333平方米），均为园区规划仓储物流建设用地。
4、周边土地利用现状
项目所在地沙河市工业基础雄厚。
拥有机械、化工、建材、冶金、轻工、纺织、食品、医药等10多个行业,产业聚集,投资环境良好。
项目建设条件
1、气象条件
沙河市气候四季分明，为暖温带大陆性半干旱季风气候，正常年降水量584毫米，集中在夏末秋初；无霜期198天；正常年温度摄氏13度；全年日照小时。
正常年气温：
13.6℃
极端最高气温：
42.7℃
极端最低气温：
-20.6℃
主导风向：
冬季西北风，夏季东南风
正常年风速：
2.8m/s
近年最大风速夏季10m/s，冬季12m/s
历史最大风速：
34m/s
正常年总降水量：
442.6mm
日最大降雨量：
340mm
小时最大降雨量：
68mm
最大降雪深度：
22cm
最热月平均相对湿度：
76%
最大冻土深度：
44cm
2、交通条件
沙河市地处京津经济区与中原晋冀鲁豫经济区、东部沿海发达地区与中西部地区的交汇地带。
青（岛）银（川）高速、107国道和邢德线在市区交汇，“京九”高速铁路纵贯城区东部。
即将建设的邢（台）德（州）高速、邯（郸）黄（骅）铁路也从城区穿过。
沙河处于承东启西、连接南北的“黄金十字路口”上，周围百公里范围有石家庄、济南、邯郸、邢台、衡水、德州、聊城等大中城市，而且紧靠北京、天津、太原、郑州等大都市，从沙河小时可到两个省会（石家庄、济南），4小时能进京下卫（津），到黄骅港也仅需3个小时，交通非常便利。
3、社会经济条件
2013年全市生产总值完成120亿元，首次突破百亿元大关，占年计划的％，增长％；全部财政收入完成亿元，占年计划的%，增长％，其中地方一般预算收入完成亿元，增长%；全社会固定资产投资完成亿元，占年计划的105%，增长%；农民人均纯收入达到4824元，增长％。
新农村建设迈出坚实步伐。
全年粮食总产量万吨，增长%。
五大果品基地扩大到6万亩，干鲜果品总产量突破6000吨。
畜牧养殖业走出低谷，产值达到15500万元，占大农业总产值的％。
产业化经营水平不断提高，全市有9家企业获省、邢台市级农业产业化龙头企业称号。
农村基础设施和农民生产生活条件继续改善，文明生态村创建活动取得新进展。
工业突破年活动成效显着。
全部工业增加值完成亿元，增长％。
其中，规模以上企业完成增加值亿元，增长％，占全市生产总值比重达到％。
销售收入超亿元的企业达到27家，纳税超千万元的企业达到28家。
商贸流通日趋活跃，金融实力进一步增强。
全市社会消费品零售额达亿元，增长％；金融机构各项存款余额亿元，较年初增加亿元，各项贷款余额亿元，较年初增加亿元。
4、工程地质条件
工程地质：
土地为中软场地土，场区地在地面以下50m内各地层均为第四系松散沉积土组成，地形较平坦、地貌单一，未发现不良地质现象，地基稳定，适宜本工程建设。
水文：
境内河流稀少，地下水源缺乏，水位较深，水量小，提采比较困难。
地下水具微承压性，对混凝土结构无腐蚀，在干湿交替环境对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐性，地下水对钢结构具弱腐性。
5、抗震性能
根据《中国地震参数区划图》GB18306-2001和《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010），沙河市抗震设防烈度为8度。
设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第二组。
该场地土为中软场地土，建筑场地类别为Ⅲ类建筑场地，属建筑抗震一般地段。
6、供电、供水、供热条件
A、供电：
本项目供电线路从沙河市经济开发区供电网接入，利用新上变压器即可满足本项目建成后的用电需要。
B、供水：
本项目用水采用自备水井提供的水源，由供水主管道引入项目区，水质水量均可满足项目要求。
C、排水：
排水采用雨污分流制，污水经处理后再排入化粪池，经处理后直接排放。
雨水经院内管网汇集后接直接排放。
D、供热：
为了提倡节能减排，冬季供暖区使用电供暖。
上班时打开，下班时关闭，有效的减少了资源的使用和浪费。
7、周边环境现状
本项目位于沙河市经济开发区纬三路东侧，所处地理位置交通便利，地势平坦，周边工业经济发达，适应该项目的建设。
建设规模的合理性分析
4.3.1产业政策和行业特点
为了使国民经济有序发展，节约有限的资源，国家和行业制定了一些重要产品的经济规模标准，也制定了鼓励发展、限制发展和禁止发展产业（含规模）目录。
该项目为沙河市海川商贸有限公司承办的仓储物流服务中心项目，其建设符合国家和行业的产业结构调整相关条目，能够推动沙河市经济的发展，从而带动经济的发展。
4.3.2社会效益和经济效益的合理性
建设规模的变动会引起收益的变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力和经济效益。
不同产业规模的经济性可能不同。
本项目通过具体论证，目前所选规模方案能够实现社会效益和经济效益的合理结合。
4.3.3资源利用的合理性
投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。
建设规模合理性分析要考虑资源利用的合理性。
从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。
这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。
本项目通过统一规划建设配套设施，以及场区合理的设计规划，将达到节约土地和其它资源、降低成本、提高效益、更加有效地利用资源的目的。
4.3.4其他因素
项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。
这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。
本项目符合市场需求，投入物（包括原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通方便，项目建成后将极大的改善周边的社会人文环境。
第五章项目规划建设及建设方案
项目设计思想
5.1.1项目建设目标
新建仓储物流服务中心项目重点以玻璃生产原料及产品配送为主。
既要为工业专业市场提供物流配套服务，又要使之成为发展通道经济的物流重要节
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