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专业术语ppt01word版

专业术语

专业术语

2010年7月

2010年7月

价格术语

均价

基价

起价

预售价

一次性买断价

定金

违约金

1、均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价。

2、基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

3、起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。

高层物业，以最低层的销售价为起步价。

4、预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

5、一次性买断价

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。

一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

6、定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

根据我国民法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

7、违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。

违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。

只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

基本术语

（一）

产权证书

使用权房

公房

不可售公房

已购公房

单位产权房

廉租房

私房

二手房

期房

现房

准现房

共同共有房产

共有房产

1、产权证书

产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。

房屋产权证书包括：

产权类别、产权比例。

房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

2、使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

3、公房

公房也称公有住房，国有住宅。

它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（使用权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：

一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

上述两类房均为使用权房。

4、不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

（适用于中国部分城市）

5、已购公房

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。

6、单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

7、廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

廉租房的来源主要是以退的旧公房等。

8、私房

私房也称私有住宅，私产住宅。

它是由个人或家庭购买、建造的住宅。

在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

9、二手房

二手房即旧房。

新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。

10、期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

11、现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

12、准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

13、共同共有房产

共同共有房产：

指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

14、共有房产

共有房产：

指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

基本术语

（二）

尾房

烂尾房

城市居住区

居住小区

居住团组

配建设施

公共活动中心

房屋产权

建筑小品

土地使用金

土地使用证

契税

房产证

五证两书

15、尾房

尾房又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

16、烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

17、城市居住区

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

18、居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地

19、居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

20、配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

21、公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

22、房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

23、建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

24.  土地使用金

有偿使用国有土地使用的年限40—70年,一次性买断国家使权的资金,只有足额交纳土地出让金的土地才有权转让

25.土地使用证

合法拥有国有土地的主要证明材料,它主要载明所有者的名称土地的性质,使用年限,面积

26.契税

房屋所有权变更时,就当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征收一次性税收,它是对房地产产权变动征收的一种专门税种

27.   房产证

房屋竣工验收后,在开发计划土地证,开工许可证,竣工报告,竣工图等资料齐全的情况下,由房屋所有者的名称,房屋的面积,层数,间数,幢数以及邻里的姓名及所交纳的契税情况组成

28.五证两书

《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《商品房使用说明书》《商品房质量保证书》

建筑术语

（一）

建筑面积

使用面积

公用面积

居住面积

容积率

得房率

开间

进深

共摊面积

竣工面积

销售面积

公用建筑面积

建筑密度

绿化率

1、建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2、使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：

跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

计算住宅租金，都是按使用面积计算。

3、公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

4、居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

一般作为衡量居住水平的面积指标。

5、容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。

例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

6、得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

7、开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅开间一般在3.0米—4.2米之间，砖混结构住宅开间一般不超过4.5米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

8、进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

9、公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

10、竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。

房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。

11、销售面积

销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

12、公用建筑面积

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

一般公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。

13、建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

14、绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

对购房者而言，绿化率高为好。

建筑术语

（二）

绿地率

层高

净高

标准层

公用建筑面积分摊系数

平台

地下室

半地下室

住宅用地

其它用地

公共服务设施用地

道路用地

15、绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

16、层高

层高是指住宅高度以“层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

17、净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

18、标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

19、公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

20、平台（与阳台的差别）

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

21、地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

22、半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

23、住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称

24、其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

25、公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

26、道路用地

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

建筑术语（三）

公共绿地

道路红线

建筑线

配套

实用率

用地红线

日照间距系数

建筑间距

日照标准

居住区用地

命名规定

生地与熟地

错层式住宅

跃层式住宅

复式住宅

27、公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

28、道路红线

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

29、建筑线

建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

30.配套

主要指为方便生活而提供的各种设施。

如:

供水,电,暖气,煤气,通讯,入网,有线电视,交通车站及学校,幼托,医院,广场,超市,邮电,公园等

31.实用率

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

32.用地红线

指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。

在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。

33.日照间距系数

指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

34.建筑间距

两栋建筑物外墙之间的水平距离

35.日照标准

根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。

1994年2月1号执行的《城市居住区规划设计规范》中规定，住宅建筑日照标准：

冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。

36.居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。

a）.住宅用地：

住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。

含宅间绿地和宅间小路。

b）.公建用地：

与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。

包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。

c）.道路用地：

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。

d）.公共绿地：

满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。

37.命名规定

a）.花园：

占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。

b）.小区：

建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。

c）.组团：

被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。

38.生地与熟地

a）.熟地是指已经拆迁完毕，达到“七通一平”施工条件的土地。

b）.生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地

。

c）.七通一平：

给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供

热通，场地平整。

39.错层式住宅

是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。

错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。

40.跃层式住宅

是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。

（跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。

这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。

跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

41.复式住宅

是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。

（复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。

这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。

因此复式住宅具备了省地、省工

专业术语

［其它］

1、        商品房价格由哪些项目构成？

根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅价格由下列项目构成：

（1）            成本：

①征地费及拆迁安置补偿费：

按国家有关规定执行；

②勘察设计及前期工程费：

依据批准的设计概算计算；

③住宅建筑、安装工程费：

依据施工图预算计算；

④住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费：

依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；

⑤管理费：

以本款①到④项之和为基数的1%－3%计算；

⑥贷款利息：

计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。

（2）利润：

以本暂行办法第五条成本①到④项之和为基数核定。

利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（3）税金：

按国家税法规定缴纳。

（4）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。

地段差价收入存入建设银行。

同时，《商品住宅价格管理暂行办法》第六条规定，下列费用不计入商品住宅价格：

（1）非住宅小区级的公共建筑的建设费用。

（2）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

2、土地用途及使用年限的相关规定有哪些？

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（1）            居住用地70年。

（2）            工业用地50年。

（3）            教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。

（4）            商业、旅游、娱乐用地40年。

（5）            综合或者其他用地50年。

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。

需要续期的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

3、通常所说的多层、高层是什么概念？

根据《住宅设计规范》规定，住宅按层数划分如下：

（1）            低层住宅为1层至3层。

（2）            多层住宅为4层至6层。

（3）            小高层住宅为7层至11层。

（4）高层住宅为12层及以上。

4、商品房预售应当符合哪些条件？

商品房预售应当符合下列条件：

（1）  土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；

（2）  土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

（3）   取得商品房的建设工程规划许可证；

（4）   取得商品房的建设工程施工许可证；

（5）商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准；

（6）已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

（7）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

5、定金、订金和预付款三者的区别是什么？

定金应当以书面形式约定。

当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效。

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用、预定赔偿的作用及预付款的作用。

预付款是一种支付手段，其目的是解决合同

一方周转资金短缺。

预付款不具有担保债务的履行的作用，也不能证明合同的成立。

收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。

此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。

关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。

一般情况下，交付订金的视作交付预付款。

6、《住宅质量保证书》应包括哪些内容？

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的有关内容，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

［1］工程质量监督部门核验的质量等级。

［2］地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

［3］正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业

与用户自行约定