资产评估第三版课后答案.docx
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资产评估第三版课后答案
资产评估第三版课后答案
篇一：
资产评估第一~三章课后答案】
1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。
具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。
这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。
评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。
（3）一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。
（4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。
常见的非市场价值有：
使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。
2、
（1）c
（2）c（3）c（4）d（5）c（6）c（7）a（8）d
（9）b（10）b3、
（1）abcd
（2）acde（3）ab（4）abcde（5）abde（6）ab
4、
（1）资产评估的基本要素有哪些？
资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。
从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。
特定资产是待评估的对象。
国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。
特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。
评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。
价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。
评估程序是资产评估业务的工作步骤。
评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。
（2）资产评估
假设的具体内容是什么？
资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。
继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
现实中的表现主要有三种情况：
一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是资产将转换用途后在原地继续使用；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。
在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件。
公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。
不同类型的资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。
用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。
专用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。
清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。
按照寻找购买者的时间的长短，可以将清算分为强制清算和有序清算。
清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值。
（3）资产评估的经济原则有哪些？
资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。
规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。
资产评估的经济原则包括贡献原则、替代原则、预期收益原则、最佳（也称最高最佳）使用原则。
贡献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，
或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。
替代原则的理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的价值。
对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的；对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。
替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。
预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。
预期的获利能力越大，资产的价值就越高。
最佳（也称最高最佳）使用原则即按照估价对象的最佳使用方式，评估资产的价格。
最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。
在运用最佳使用原则时，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得到技术上的支持，不能将技术上无法作到的利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用。
在估价对象已经处于使用状态的情况下，应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择：
（1）保持利用现状前提，即认为继续保持利用现状为最佳使用时，应以保持现状继续使用作为估价前提；
（2）转换用途前提，
即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提；（3）投资改造前提，即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时，应以改造后的使用假定为估价前提；（4）重新利用前提，即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为有利时，应以拆除该部分后的使用假定为估价前提；（5）上
述四种情形的某种组合。
第二章资产评估的程序与基本方法
1、
（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。
（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。
（3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。
（4）功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。
（5）经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。
（6）总使用年限是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。
（7）实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度（负荷程度）标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。
（10）成本法成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本
（reproductioncostnew）或更新重置成本（replcementcost
new）中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。
（11）比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。
（12）收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。
2、
（1）b
（2）a（3）d（4）b（5）b（6）a（7）c（8）c（9）c（10）b（11）c（12）d（13）d（14）d（15）b（16）c（17）a3、
（1）abd
（2）abcd（3）ac（4）ab（5）abe（6）be（7）ac4、
（1）资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：
①明确资产评估业务基本事项。
②签订资产评估业务约定书。
③编制资产评估工作计划。
④对待评
估资产的核实与实地查勘。
⑤收集与资产评估有关的资料。
⑥评定估算。
⑦编制和提交评估报告。
⑧资产评估工作底稿归档。
（2）①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。
②确定净超额运营成本。
净超额运营成本等于超额运
营成本扣除所得税后的余额。
③估计待评估资产的剩余使用寿命。
④以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。
对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。
该部分功能性贬值的计算公式为：
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
（3）对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。
预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。
经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用。
折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。
第三章机器设备评估
1、
（1）c（
2）d
（3）b（4）b（5）b
（6）a
（7）b（
8）b
（9）
a（10）
b（11）
c（
12）d
（13）b
（14）a（15）d
（16）
c2、
（1）cd
（2）
cde
（3）bc
（4）acd
（5）
abe（6）
abcde
（7）
ace（8）
abcd
（9）
abc（
10）abd
（11）
bc（12）
cde3、
（1）
1）估算重置成本
4）估算实体性贬值求和，以确定其功能性贬值额
待评估资产的价值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值=144.67-
89.25－3.92
=51.5（万元）
（2）
1）估算重置成本求和，以确定其功能性贬值额待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性
贬值=124.72-47.97-
3.92-13.28=59.55（万元）（3）
1）运用市场重置方式（询价法）评估工型机组的过程及其结果
2）运用价格指数法评估i型机组的过程及其结果
3）关于评估最终结果的意见及理由：
最终评估结果应以运用市场重置方式（询价法）的评估结果为准或为主（此结果的权重超过51%即算为主）。
因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。
【篇二：
资产评估总复习题3答案】
＞一、计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）1．甲企业以成套设备（a设备）出资，与乙企业组成联合公司。
2006年底，某评估公司的评估人员，调查了解的有关资料如下：
（1）a设备2001年1月从美国进口，当年安装成功，即投入生产。
目前，鉴定的成新率为70％；
（2）a设备包括主机（原始价值10万美元）和辅助设备（原始价值3万美元）。
同时，另有国内配套设施共计15万元人民币。
评估基准日美元对人民币汇率为1:
8;
（3）经查会计资料，a设备发生的国内运费、安装费和其他相关费用共计10万元人民币；（4）截止评估基准日，有关价格变化率的情况为：
主机上升30%；辅助设备上升20%；国内配套设施上升16%；国内运费、安装费和其他相关费用上升40%。
要求：
请帮助评估人员完成以下数据的计算。
（1）主机的重置成本；
（2）辅助设备的重置成本；（3）国内配套设施及其他费用的重置
成本；（4）a设备的重置成本；（5）a设备的评估值。
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）答：
（1）主机的重置成本=10*（1+30%）*8=104（万元）；
（2）辅助设备的重置成本=3*
（1+20%）*8=28.8（万元）；
（3）国内配套设施及其他费用的重置成本=15*（1+16%）+10*
（1+40%）=31.4（万元）；（4）a设备的重置成本
=104+28.8+31.4=164.2（万元）；（5）a设备的评估值
=164.2*70%=114.94（万元）；
2．有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。
预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。
要求：
评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）答：
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用楼价=5000*4*12000*（1+6.3%）=21240.818（万元）；建筑费=5000*4*4800/2*【（1+6.3%）
-0.5
-2
地价=（21240.818-9033.6-722.688-614.646-2926.886-1699.265）
/（1+6.3%+30%）
=6243.733/1.363=4580.88（万元）；楼面单价
4580.88/5000=0.92（万元/m；）
3．甲企业拟进行股份制改组。
根据企业过去的经营情况和未来市场形势，预测未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、120万元和150万元。
预计从第6年开始，以后每年的收益额稳定在140万元的水平。
评估人员根据分析，确定的折现率和资本化率均为10％。
另外，采用单项资产评估方法，评估出甲企业有形资产的价值为900万元，可确定的无形资产价值为200万元。
要求：
（1）计算甲企业整体评估值；
（2）确定甲企业商誉的评估值。
（计算结果以“万元”为单位，取整）
答：
（1）计算甲企业整体评估值=130/（1+10%）+140/（1+10%）+110/（1+10%）
4
52
3
5
2
+120/（1+10%）+150/（1+10%）+140/10%/（1+10%）=130*0.9091+140*0.8264+110*0.7513+120*0.6830+150*0.6209+1400*0.6209=1361（万元）；
（2）确定甲企业商誉的评估值=1361-（900+200）=261（万元）；
4．待估企业未来5年的预期利润总额分别为300万元、330万元、
320万元、340万元、350万元，第6年起利润总额固定在350万元。
该企业前5年的税率为18％，第6年恢复为25％。
评估人员认为该企业的折现率和资本化率均为10％。
要求：
用分段法计算该企业的价值。
（计算结果以“万元”为单位，
小数点后保留两位）答：
企业的价值=300*（1-18%）*0.9091+330*（1-18%）*0.8264+320*（1-18%）*0.7513+340（1-18%）
*0.6830+350*（1-18%）*0.6209+350（1-25%）/10%*0.6209=2669.12（万元）；
5．评估人员对b公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。
具体情况如下：
（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；
（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。
（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：
若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。
估计调控政策对企业的影响会持续3年。
要求：
请帮助评估人员计算
（1）该生产线的经济性贬值率；
（2）该生产线的经济性贬值额。
（计算结果以元为单位，取整数）答：
（1）该生产线的经济性贬值率=【1-（800/1000）】*100%=12.53%；1
0.6
+（1+6.3%）
-1.5
】=9033.6（万元）；
专业费用=9033.6*8%=722.688（万元）；利息=【地价+（9033.6+722.688）】*6.3%=6.3%地价+614.646；利润=（地价+9033.6+722.688）*30%=30%地价+2926.886；税费=21240.818*8%=1699.265（万元）；
（2）该生产线的经济性贬值额=1000*100*（1-25%）*p/a10%,3=75000*2.4869=186518（元）；6．待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。
2006年底对该建筑物进行评估。
假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正
系数分别为0.8、0.1和0.1。
要求：
（1）估算该建筑物的重置成本；
（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；
（3）估算该建筑物2006年底的价格。
（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）答：
（1）该建筑物的重置成本综合价格指数=（1+1.7%）*（1+0.7%）*（1-1.2%）*（1+0.8%）*（1+1.2%）*（1+0.5%）*100%=103.73%；建筑物的重置成本=500*103.73%=518.65（万元）；
（2）年限法成新率=（1-6/60）*100%=90%；打分法成新率=90*0.8+80*0.1+80*0.1=88%；
成新率=90%*50%+88%50%=89%；
（3）该建筑物2006年底的价格=518.65*89%=461.60（万元）。
7．由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给
a公司。
根据双方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。
评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。
根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。
要求：
请帮助评估人员计算确定
（1）专有技术的折现率；
（2）专有技术各年的净收益；（3）专有技术的评估价值。
（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）答：
（1）专有技术的折现率=4%+6%=10%；
（2）专有技术各年的净收益第一年净收益=80*10*4%*（1-25%）=24（万元）；第二年净收益=90*10*4%*（1-25%）=27（万元）；第三年净收益=95*10*4%*（1-25%）=28.5（万元）；第四年净收益=28.5（万元）；
（3）专有技术的评估价值=24*0.9091+27*0.8264+28.5*0.7513+28.5*0.6830=85.01（万元）；
8．待估企业未来5年的预期收益额分别为100万元、105万元、
110万元、120万元和125万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为300万元。
要求：
（1）采用年金资本化法计算该企业整体资产评估值（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）；
（2）判断该企业是否
有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。
答：
（1）企
业收益现值
=100*0.9091+105*0.8264+110*0.7513+120*0.6830+125*0.6209=419.90（万元）。
2
年金=420.10/3.7908=110.82（万元）；评估值=110.82/10%=1108.2（万元）；
（2）判断该企业是否有商誉：
该企业没有正商誉。
因为该企业的单项净资产为1200万元。
远远大于企业整体评估值。
9.b设备5年前购置，账面价值为30万元。
评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。
经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。
评估人员从功能上鉴定：
b设备与新型设备生产能力之比约为0.8；b设备剩余使用年限为8年。
（其他费用忽略不计）要求：
（1）估算b设备的重置成本。
（2）估算b设备的成新率。
（3）估算b设备的评估价值。
（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）答：
（1）b设备的重置成本=40*0.8=32（万元）；
（2）b设备的成新率=（1-5/13）*100%=61.54%；（3）b设备的评估价值=32*61.54%=19.69（万元）。
10.某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。
要求：
试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。
（计算结果以元为单位，取整）答：
年房租收入=44000*12=528000（元）；年房租损失费=44000/2=22000（元）；年房产税=528000*18%=95040（元）；年管理费用=528000*2.5%=13200（元）；年维持费=528000*5%=26400（元）；年保险费=12000（元）；年总费用
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