计划运营管理制度.docx

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计划运营管理制度

计划运营管理制度

一、总则

（一）目的

为了项目各级计划的体系化、标准化、规化；明确计划运营管理相关考核指标，加强过程监控和资源协调；最终达到提高项目运营效率，特制定本制度。

（二）适用围

本制度适用于金盘子实业控股集团所有项目的计划运营管理。

二、调整与修改

1.计划运营部根据项目开发策略的调整，每年组织相关部门和各项目对本制度的适应性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时进行调整与修订。

本制度容确定后在一定阶段应保持相对的稳定。

2.当公司战略、管控模式、相关部门职责设置或业务流程发生变化时，应及时修订本制度。

三、计划体系

（一）计划体系综述（见表）

1.建立标准化的计划分级管控体系和作业流程，实现项目计划层层分解、分级管理，并最终落实到责任部门和责任人；实现项目的计划编制及变更审批，强调项目计划严肃性。

2.建立项目运营会议决策体系，以“项目运营月度会”为核心，通过公司与项目部共同检查审议月度计划执行情况来提高项目运营效率。

3.建立项目计划阶段性成果体系，阶段性成果标准化、模板化，实现项目开发过程中的阶段性成果备案，沉淀知识成果。

4.建立部门月度计划考评体系，将各级计划按月分解落实到责任部门，每周汇报进度，每月对各部门计划完成情况进行复核及考评（作为季度考核的依据），保证各级计划的有效执行。

5.实现公司高管对项目计划执行过程的实时透明、可知、可控，为高层决策提供重要信息参考。

管理目标

管控点

系统支撑

项目

计划

管理

体系

项目计划分级管控体系

控计划标准

控计划落实

公司关键节点（含里程碑）

里程碑计划

专项计划（设计、采购、招标、、前期权证）

项目运营会议决策体系

控计划检查

控决策效率

集团月度会议

项目运营月度会

项目周例会

项目计划阶段性成果体系

控计划质量

阶段性成果备案

部门月度计划考评体系

控计划执行

部门月度计划汇报

部门月度计划达成评价

（二）计划体系的组织支撑

1.公司层面：

关键里程碑节点和一级节点（里程碑计划）

1.1以计划运行部牵头各子公司负责人/各职能部门负责人，负责监控各项目计划的有效执行；

1.2计划运营部负责监控、检查、指导各职能部门对各级计划的执行汇报，定期组织召开项目运营会议。

2.项目层面：

主控二、三级节点

2.1项目总经理/项目经理（斌辉公司）负责监控、检查各职能部门对各级计划的完成情况，以“两会”机制定期推进项目计划的有效达成；

2.2项目工程师负责对每周进度、质量、安全等工程计划实施情况的及时汇报。

四、主要名词定义及解释

（一）计划分类和分级

1.计划按节点层级划分：

由节点重要程度大小依次划分为：

关键里程碑节点、一级节点（里程碑计划）、二级节点、三级节点共四个层级，即：

1.1关键里程碑节点：

围绕总体原则，项目开发过程中具有里程碑意义的工作项，包括“规划总图及单体方案完成、施工至正负零、开盘、竣工备案表、里程碑交付节点”共五项节点，具体见下表：

关键里程碑节点（5项）

节点名称

完成时间要求

节点名称

完成时间要求

规划总图及单体方案完成

依据里程碑计划时间节点

竣工验收备案表

依据里程碑计划时间节点

施工至正负零

依据里程碑计划时间节点

里程碑计划交付节点

依据里程碑计划时间节点

开盘

依据里程碑计划时间节点

1.2一级节点（里程碑计划）：

即确保总体原则达成的关键工作项，共48项节点，具体见下表：

一级节点（里程碑计划）（48项）

1、市场定位

17、取得《建设工程规划许可证》

33、销售开盘

2、规划设计单位选择

18、完成全套施工图

34、主体结构封顶

3、概念设计

19、施工图审查备案完成

35、砌体工程

4、施工图设计单位选择

20、节能审查备案完成

36、主体结构验收

5、取得《土地证》

21、总包、监理单位确定

37、室墙面粉刷工程

6、取得《规划用地使用许可证》

22、取得中标通知书

38、外墙装饰工程

7、规划总图及单体方案完成

23、取得《施工许可证》

39、室地面找平工程

8、规划总图及单体方案通过审批

24、土方施工单位确定

40、外脚手架拆除

9、取得环评批复

25、桩基施工单位确定

41、园建绿化工程

10、取得交评批复

26、基坑土方开挖施工

42、外墙淋水及整改完成

11、取得水土保持批复

27、桩基础施工

43、三通（通水、电、燃气）

12、取得抗震安全评价批复

28、地下室底板施工

44、单位工程竣工验收

13、完成扩初设计

29、施工至正负零

45、取得《竣工验收备案证》

14、扩初设计审批通过

30、主体结构达到预售条件

46、取得《规划许可证》正本

15、单体报建图完成

31、取得《预售许可证》

47、交付使用（入伙）

16、单体报建图通过审批

32、会所样板房施工（开放）

48、取得分栋栋证（产权证）

注：

一级节点（里程碑计划）必须严格按照审批的《集团标准工期》铺排计划，计划运营部将依据项目实际情况和难易程度对计划进行适当调整。

地下室

工程容

天数

备注

桩基、土方、支护

土方及支护

以现场为准

30-120

桩基

以现场为准

30-120

基础垫层砼施工至正负零

基础结构

25

包含清土、垫层、接截桩、砖胎膜、承台底板结构

地下室结构

20/层

主体、落架、交付

工程容

天数

备注

裙房

12/层

转换层

20/层

标准层

5/层

屋面

10

斜屋面增加12天

落架

90+4N

N为楼层数

竣工备案

150

落架开始计算，园林配套完工

验收/交付

90

完成规划验收/房屋实测

1.3二级节点：

确保总体原则达成的重点工作项；一旦出现瓶颈，很可能演变为关键线路上的关键工作；需要多部门、多专业协同完成的工作项；

1.4三级节点：

需要操作层面予以重点关注的工作项；绝大部分工作在单个部门（或主体）完成的工作项。

2.计划按类别划分

2.1里程碑计划：

项目总经理/项目经理（斌辉公司）对所属项目从收地到交付阶段的全过程管控计划；

2.2专项计划：

在项目里程碑计划的指导下各职能部门负责人进一步细化的本专业条线的工作计划，主要包括报建专项计划、设计专项计划、招标专项计划及采购专项计划，也可根据需要编制营销开盘专项计划等；

2.3楼栋施工计划：

根据工程施工专项计划编制，由工程部/项目部负责分解到每个楼栋的施工计划，由项目根据实际情况进行编制并报公司备案；

2.4部门月度计划：

是以部门为维度按月分解来管理项目里程碑计划和专项计划的执行；

2.5项目阶段性成果：

各关键节点上形成的重要输出成果。

（二）计划主要责任人

1.编制人：

负责组织计划的编制。

2.执行责任人：

执行计划、按时汇报并对计划负责。

3.组织回顾人：

按周、按月定期组织回顾检查计划执行情况并上报周报、月报。

4.审核人：

对计划的编制和调整进行审核。

5.批准人：

批准计划的执行和调整。

五、应用规

（1）计划编制

里程碑、专项计划的编制

1.编制里程碑计划

项目里程碑计划编制是按照公司的项目管理结构，从项目前期、工程施工、项目经营等的阶段节点开始对整个项目的工作进行层层分解，建立整个项目的工作树，最终将项目分解成工作任务，根据每个工作任务的工期、先后顺序、逻辑关系、责任人、责任部门等得到项目进度计划，控制项目总工期，指导项目实施。

1.1编制说明

1.1.1新项目土地以竞标形式取得的，在土地中标通知书后20个工作日编制完成项目里程碑计划提交公司审批；新项目土地通过收购、参股其他公司等形式取得的，在协议签订后45个工作日编制完成项目里程碑计划提交公司审批；

1.1.2充分考虑地块面积、地块的连续性、施工单位的异同、开工时间的差异、产品业态的差异、收楼时间的差异等因素，确定里程碑计划；

1.1.3里程碑计划由项目总经理负责组织编制；

1.1.4里程碑计划的工作项必须依据公司统一定义的指导性模板进行编制；

1.1.5计划运营部须通过组织召开项目运营决策会确定项目里程碑计划的节点（含关键里程碑节点）；

1.1.6项目须根据公司关键里程碑节点的时间要求，细化和确定项目里程碑计划的工作项名称、时间、工期、完成标准、责任人、责任部门；

1.1.7里程碑计划审批通过后才能执行汇报。

1.2编制步骤

1.2.1项目总经理指定计划运营专员（由工程师兼任）依据里程碑计划模板、关键里程碑节点时间要求、输入条件等编制出里程碑计划初稿；

1.2.2计划运营部召集项目部、设计部、采购部、成本控制部、销售部、前期权证部等负责人开会，根据各部门意见对初稿进行讨论，计划运营专员根据讨论结果进行修改形成里程碑计划修改稿；

1.2.3计划运营部完善里程碑计划形成终稿发起审批；

1.2.4里程碑计划协调会会议纪要需要参与会议的各负责人签字并存档，里程碑计划由公司董事长审批通过后正式生效执行。

2.编制专项计划

专项计划是站在项目管理的专业维度制定的，与项目开发里程碑计划息息相关的工作计划，是里程碑计划的一个有益补充。

专项计划独立于里程碑计划进行编制、执行，又间接与里程碑工作计划有关。

2.1编制说明

2.1.1里程碑计划审批通过后10个工作日，编制完成项目各专项计划提交公司审批；

2.1.2根据管理的需要编制报批报建、工程招标、成本、采购、设计专项计划、营销开盘专项计划；

2.1.3专项计划必须根据审批通过的里程碑计划时间节点进行倒排专项分解编制，一个里程碑计划可以有若干个专项计划；

2.1.4专项计划的工作项必须依据模板进行编制，可根据所在城市实际情况进行调整确定；

2.1.5专项计划分别由前期权证部、成本控制部、设计部、营销部、采购部等部门的负责人负责编制；

2.1.6专项计划审批通过后各部门须相互传阅，关联职能部门也要按计划执行配合。

2.2编制步骤

2.2.1公司各专项计划编制负责人（如成控部负责人）依据各专项计划模板、里程碑计划时间要求、编制说明等编制各类专项计划，形成专项计划初稿；

2.2.2项目总经理召集相关部门的专项负责人，召开专项计划协调会对专项计划修改讨论；各专项计划编制负责人依据讨论结果修改完善形成终稿发起审批；

2.2.3专项计划协调会会议纪要需要参与会议的各负责人签字并存档，各专项计划由公司总裁审批通过后正式生效执行。

（二）楼栋施工计划的编制

楼栋施工计划是管理项目上的每一栋单体楼栋工程施工进展的计划。

楼栋施工计划即主体施工类的工作计划，采取按楼栋组织的方式进行管理。

1.编制说明

1.1里程碑计划审批通过后7个工作日，根据工程施工要求组织编制完成各个楼栋的施工计划；

1.2根据项目的楼栋数量不同，楼栋施工计划的数量也不同，一个楼栋有1个楼栋的施工计划；

1.3分管工程的副总裁或项目总组织召开楼栋施工计划讨论会，根据工程施工专项计划的时间节点，细化和确定各楼栋施工计划的工作项名称、时间、责任人；

1.4楼栋施工计划的责任人可以分解到项目部各专业工程师；

1.5楼栋施工计划由分管工程的副总裁或项目总审批通过后生效。

2.编制步骤

2.1楼栋施工计划编制负责人（工程部经理）依据施工分区情况，编制各楼栋施工计划，形成楼栋施工计划初稿；

2.2分管工程的副总裁或项目总召集项目部全体开会修改讨论楼栋施工计划，工程部经理依据讨论结果修改完善，并呈分管工程的副总裁或项目总审批。

（三）计划调整

1.里程碑计划的调整原则

1.1每年12月10日之前，项目须完成里程碑计划（