无锡市物业管理招标投标实施细则.docx

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无锡市物业管理招标投标实施细则

无锡市物业管理招标投标

实施细则

第一条 为引导和规范本市物业管理招标投标活动，促进物业管理企业的公平竞争和物业管理市场的有序发展，维护业主以及物业管理招标、投标活动当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和建设部建住房（2003）130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，结合我市物业管理市场的实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称的物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、安全护卫、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目，一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。

   新建物业是指尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。

第三条 物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四条 无锡市房产管理局（以下简称市房管局）是本市物业管理招标投标活动的主管部门；无锡市物业管理中心受市房管局的委托具体负责物业管理招标投标活动的监督管理工作；各区房管局负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导、服务和监督工作。

第五条 在本市市区范围内，新建物业建设单位、业主委员会、产权人或其他单位（以下简称招标人）选择物业管理企业实施物业管理的，均应采用招标投标的方式。

   但符合下列条件之一的经市（县）、区物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：

   1、在物业管理区域内，多层物业建筑面积不足3平方米的住宅小区，或高层物业建筑面积不足1平方米，或多层、高层混合物业建筑面积不足2平方米的住宅小区或大楼；

   2、  物业产权单位一并由产权人自用的；

   3、已实行物业管理、合同期满后经双方协商同意续约的；

   4、在保密或安全等方面有特别要求的；

   5、国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

   任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

第六条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作并报市物业管理中心备案：

   1、新建现售商品房项目应当在现售开始前30日完成；

   2、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

   3、非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成；

   4、更换物业管理企业的应当在原物业服务合同终止前60日完成。

第七条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可委托市物业管理中心代理招标事宜。

招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建招标工作小组：

（一）招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；已组建业主委员会的，由业主委员会代表参加招标工作小组。

（二）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

第八条 物业管理招标活动分为公开招标、邀请招标。

前期物业管理招标一律实行公开招标。

第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制物业管理招标文件。

物业管理招标文件应当包括以下主要内容：

（一）招标人名称和地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；

（二）物业基本情况，包括物业名称，坐落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，物业档案（含施工或竣工图纸），出售情况，入住率等；

  （三）物业管理用房的安排；

  （四）物业管理服务的内容及要求；

  （五）投标人的资质与条件；

  （六）投标书的编制要求；

  （七）组织解释招标文件及实地考察物业的时间；

  （八）投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；

  （九）开标、询标的时间，地点，方法与程序；

  （十）投标报价要求及评标标准；

  （十一）拟签订合同的主要条款；

  （十二）其他事项的说明。

第十条 物业管理招标投标活动实行备案制度，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物业管理中心备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

  （三）招标文件；

  （四）法律、法规规定的其他材料。

市物业管理中心发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十一条 招标人采取公开招标方式的，应通过报刊，广播，电视或其他公开方式发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。

招标公告应包括以下内容；

（一）招标人的名称，地址和联系方式；

（二）招标物业的名称，地址，使用性质，建筑面积，实施管理的时间；

（三）投标资格条件，报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。

第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

   在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十三条 招标文件要求由投标入缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳，投标保证金应在确定中标人后30日内退还投标人。

第十四条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。

第十五条 招标人可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。

解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标日前15天，以书面形式告知所有投标人。

招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标期日前15天，将修改后的投标文件以书面形式送达投标人。

逾期送达的，投标文件送达截止期日顺延。

第十六条 具有《中华人民共和国物业管理企业资质证书》三级以上（含三级）的本市物业管理企业和已在市房产管理局备案的具备二级以上（含二级）证书的外省（市）物业管理企业，均可参与本市物业管理投标活动。

第十七条 参加招标投标时投标人应提供下列投标文件：

1、  企业营业执照、物业管理资质证书及其他招标书中指定的有效证明；

2、  企业简历；

3、  近年来本企业物业管理的主要业绩；

4、  投标书。

第十八条 投标人应当按照文件的要求编制投标书，投标书应当对招标文件

提出的实质性要求和条件作出明确回答。

投标书应当包括以下内容：

（一）     投标函；

（二）     投标报价；

（三）     物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度；

（四）     管理服务人员配备方案；

（五）     管理服务用房及其他物资装备配置方案；

（六）     管理服务费用收支测算报告；

（七）     管理服务分类标准服务承诺；

（八）     社区文化与精神文明服务方案；

（九）管理服务模式包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键工作进行分包的计划等；

（九）     档案资料的建立与管理；

（十一）愿意承受的有关奖罚；

（十二）招标人要求的其他内容。

第十九条 投标人应在截标期日前，将加盖投标人的法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。

招标人收到投标文件后，应出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥为保存投标文件，在开标之前，不得启封投标文件。

  投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文

件。

经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

  投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应

 当拒收。

第二十条 投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效；

（一）     未密封；

（二）     未加盖投标人的法定代表人印章；

（三）     未能按招标文件要求编制；

（四）     逾期送达。

第二十一条  投标人在物业管理招标投标活动中，享有下列权利：

1、有权按照招标文件的要求自主投标；

2、  根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争；

3、  根据本企业的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。

第二十二条 开标由招标人主持，并邀请所有投标人参加。

     开标时，由投标人选派代表检查投标文件的密封情况，经确认后由招标工作人员当众拆封，宣读。

招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众拆封，宣读。

开标过程应当记录，并存档备查。

招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

第二十三条 招标人应组建评标委会负责评标。

评标委员会的成员人数为5人以上单数。

其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。

其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数三分之一。

物业管理投标评审专家可由招标人从市物业管理中心提供的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。

评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

特殊招标项目可以直接从专家库中确定。

评标委员会成员及参与评标有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

第二十四条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

第二十五条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人：

1、  综合评分，以分数最高者为中标；

2、  综合评议，经评委有记名投票决定。

第二十六条 一般项目评标活动应在投标截止后三日内完成，重点工程

  项目可在七日内完成。

项目中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知所有投标人。

对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。

第二十七条 招标人和中标人双方应自《中标通知书》发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托合同。

并于合同签订之日起15日内，将合同报市物业管理中心备案。

招标文件中要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

第二十八条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标人：

1、  项目竣工总平面图；

2、  单体建筑、结构、设备安装竣工图；

3、  附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

4、  有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

5、  各单项工程竣工验收证明材料；

6、  房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

7、  房屋销售清单和产权资料；

8、  公共配套设施的产权及收益归属清单；

9、  物业管理所必需的其他资料；

第二十九条  物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布，文件编制，劳务，交通等费用均由招标人支付。

招标人为业主委员会的，招标过程中发生的相关费用可自行筹集，也可经业主大会或业主代表大会决定在物业管理服务用房收益或其他收益中列支。

第三十条 江阴市、宜兴市参照本细则执行。

第三十一条 本实施细则自公布之日施行。

无锡市房产管理局

二00三年九月二十一日