试谈个人二手住房贷款.docx

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试谈个人二手住房贷款

个人二手住房贷款

一、总则

（一）定义

1、个人二手住房，系指由房屋产权人出售，房屋土地治理部门已颁发房屋所有权有效证件，可在房屋二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。

2、个人二手住房贷款，指借款人以其在房地产三级市场（即房屋二级市场）购买的住房为抵押（该住房应为借款人自有或借款人与他人共有），在支付一定比例首期购房款后，由银行运用自有信贷资金代其支付剩余购房款，借款人按期向银行还本付息的一种贷款方式。

（二）特点

贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则，借贷双方应依照此原则依法签订担保借款合同。

住房公积金贷款按住房公积金治理中心相关规定执行。

（三）业务开展模式

1）指在房地产三级市场（即房屋交易二级市场）购房人在签订房屋买卖合约并支付首期购房款后，将房屋抵押给银行或在抵押前提供有效担保，由银行代其支付其余购房款，借款人按期向银行还本付息的一种贷款方式，借款人为自然人，买卖的房屋包括商品房、房改房、经济适用房等已取得房屋产权证并同意上市交易的房产。

按担保方式不同具体形式分为：

①借款人仅以其所购房屋为抵押的担保。

②借款人以其所购房屋为抵押，抵押登记前由我行认可的第三方提供时期性连带责任保证

二、贷款对象与条件

（一）贷款对象

凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。

（二）贷款对象具备条件

申请个人二手住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：

2）在中国境内具有常驻户口或有效居留身份的自然人，其中包括持有合法、有效的身份证件的国内居民、港、澳、台同胞及加入中国国籍的外国人士，在中国境内具有合法居留身份的外籍人士；

3）具有正当稳定的职业和经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

4）所购房屋具备金融房屋交易二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效房屋买卖合同或协议；

5）必须支付不低于所购房屋全部价款20％以上的首期购房款；

6）提供经贷款人认可的有效担保；

7）贷款人规定的其他条件。

8）＜补充：

二手房贷款期限最长不超过30年，且房龄加贷款期限之和最长不超过40年。

＞

三、贷款币种、限额、期限与利率

（一）贷款币种

仅限人民币

（二）贷款限额

最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80％（两项选其中较低一项），单笔贷款的成数需依照借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。

原则上按以下要求办理：

1）房龄在10年（含）以内的房屋，贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格（两项选其中较低一项）的80％；

2）房龄在10-15年（含）的房屋，贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格（两项选其中较低一项）的70％；

3）房龄在15-20年（含）的房屋，贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格（两项选其中较低一项）的60％；

4）房龄在20年以上的房屋，原则上不得叙作。

5）对分行确认的优质客户房龄在15年以内的贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格（两项选其中较低一项）的80％；房龄在15-20年（含）的房屋，贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格（两项选其中较低一项）的70％；

6）房龄计算：

以房产证上最后一页附表《北京市房屋登记表》中标注房屋建成年份为准。

如不能从房产证上推断房龄，贷款限额视为10年以上房屋。

（三）贷款期限

最长期限不得超过30年，且贷款期限和房龄之和最长不超过40年；同时男性借款人贷款期限加年龄不得大于65岁，女性借款人贷款年限加年龄不得大于60岁。

（四）贷款利率

执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率，并可在人民银行规定的范围内进行浮动。

贷款期限在一年以内（含）的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。

贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息，每满一年或半年后，再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年（半年）度利率。

四、申办

（一）贷款申请（受理方式）

1、采纳律师见证方式：

需托付经分行认可的律师事务所向借款人收集贷款申请资料，并指导借款人填写贷款申请资料，律师见证包括签约见证及交易、抵押过程见证，买卖合同、借款抵押合同的签订和交易过户过程必须经由市分行制定的律师事务所进行见证，出具《法律意见书》。

贷款人应按照我行相关要求对律师事务所进行治理。

2、不采纳律师见证方式：

需由贷款人指定的信贷人员或贷款人认可的担保公司向借款人收集贷款申请资料，指导借款人填写贷款申请资料，并全程见证包括签约见证及交易、抵押过程见证，买卖合同、借款抵押合同的签订和交易过户过程。

（二）申请资料

1、申请个人二手住房贷款的借款人应提供下列资料：

1）本人及配偶的具有法律效力的身份证件原件及复印件（包括居民身份证、军官证、户口簿、暂住证或其他有效居住证件等，各种证件均须包含所有信息页内容）；

2）婚姻状况证明，包括结婚证明、离婚证明、未婚声明原件及复印件；港、澳、台人士如已婚，需提供配偶第三方声明。

3）具有固定职业和稳定经济收入的证明原件及复印件。

4）若借款人为港澳台人士或外籍人士，需提交：

〈1〉有效身份证明：

①港澳人士需提供《港澳居民往来内地通行证》或《港澳同胞回乡证》原件及复印件；

②台湾人士需提供《台湾居民往来大陆通行证》、《户籍滕本》原件及复印件；

③外籍人士需提供护照、《在京居留证》或《劳动就业许可证》原件及复印件，或中国境内（不含港澳台地区）单位人事部门出具的工作证明原件及复印件，或借款人的身份证件由驻华大使馆进行认证；

〈2〉提供完税证明及稳定经济收入的证明（完税证明中涉及的工作单位、收入情况等相关内容应与其提交的收入证明内容相符）；

〈3〉提供的全部外文资料须由依法设立的翻译公司进行翻译并加盖翻译公司公章。

5）由房地产治理部门认可的《房屋买卖合同》或协议原件及复印件。

6）支付所购住房首付款证明原件及复印件。

原则上由贷款人对所购住房首付款进行监管，即买方将首付款存入卖方在贷款人处开立的个人结算账户中，买卖双方授权贷款人将首付款冻结（附件六），贷款申请时首付款冻结的存折原件及复印件作为首付款证明。

待贷款审批通过并交易房产过户手续办理完毕，即贷款人确认新房屋所有人取得交易房产产权证后，由贷款人将此首付款解冻。

7）经分行认可的评估公司出具的拟购二手住房房产评估报告。

8）借款人如实填写我行个人二手住房借款申请书（附件五）、房屋所有权证收押协议、个人信用信息查询授权书、抵押承诺书、担保借款合同等贷款申请相关文件。

9）贷款人要求的其他文件或资料。

2、所售房屋应具备的条件和售房人应提供的资料：

1）所售房产必须符合上市出售条件；

2）拟出售房屋的所有权有效证件原件及复印件；

3）售房人（含共有人）有效身份证明原件及复印件；

4）售房人（含共有人）户口簿原件及复印件（港、澳、台及外籍人士除外）；

5）售房人保证其房屋符合上市出售条件的证明及房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件（附件四）；；

6）已出租的房屋须提供承租人同意出售声明；

7）未出租的房屋须提供未出租声明；

8）贷款人要求提供的其他文件或资料。

（三）贷款审查

1、贷款人审查

<1>贷款人在审查个人二手住房按揭贷款业务时应严格执行贷款审查工作，严格落实面签制度，对借款人提供的个人信息进行调查确认，包括对借款人、售房人提供资料的真实性、完整性、有效性、合法性、准确性及借款人的身份、资信情况、偿还能力进行审查；

<2>贷款人依照借款人的资信状况、偿债能力及所提供的其他文件资料经综合推断后确定贷款额度、期限和贷款利率；

<3>借款申请人住房贷款的月房产支出与收入比例操纵在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比例操纵在55%以下（含55%）。

关于借款人为自雇人士，还应采取实地调查的方式，了解其经营情况和真实的财务状况，对其还款能力进行全面分析；

<4>贷款人登陆“中国人民银行个人信用信息基础数据库”查询借款人是否有不良信用记录及其授信情况；

<5>贷款人应当向贷款审批部门提供上述材料，用于审批，确保材料的完整性及书面一致性；

<6>贷款人认为应审查的其他相关内容。

2、贷款人审查合格后,报贷款审批部门审批。

审批通过后，贷款审批部门应通知贷款人按相关操作流程发放贷款；对不同意贷款的，贷款审批部门应出具不批准贷款的意见，并及时通知贷款人，对不符合条件的借款申请退回贷款人，由贷款人向借款人讲明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。

贷款审批部门原则上应在5个工作日内回复贷款人是否批准此笔贷款。

五、贷款的评估、担保、保险

（一）贷款评估

申请本贷款的房产必须由贷款人认可的评估公司对该房产进行评估，出具《房产评估报告》。

（二）贷款担保（方式）

1、借款人仅以其所购房屋为抵押的担保。

2、借款人以其所购房屋为抵押，抵押登记前由我行认可的第三方提供时期性连带责任保证。

（三）贷款保险

1、借款人应在贷款发放前，在贷款人认可的保险公司为抵押物办理房屋保险,保险第一受益人必须为贷款人。

贷款人可依照借款人的具体情况确定保费的缴纳方式（年缴或趸缴），原则上保险期限不得短于借款期限。

对采纳保费年缴方式的，贷款人应指定专人负责，落实抵押物投保的连续性。

抵押期内，保险单正本由贷款人保管。

2、抵押期内，投保人按合同约定不得以任何理由中断或撤销保险。

在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

六、贷款的发放、使用和偿还

（一）贷款发放

依据贷款担保方式不同分为以下放款方式：

1、借款人仅以其所购房屋为抵押向贷款人申请个人二手住房贷款：

<1>借款申请获得批准后，贷款人即出具《贷款通知单》（附件三），售房人在取得《贷款通知单》后应与借款人尽快到相关房地局办理交易过户手续，贷款人收到过户后的新房产证（即借款人所有的房产证）即按买卖双方约定将贷款划入售房人在贷款人处开立的指定账户，并依照买卖双方的授权办理资金冻结手续（附件七）。

借款人与贷款人或托付贷款人认可的中介机构办理房产抵押登记手续，在抵押登记办理生效、贷款人收押《他项权利证书》（或抵押登记证明）原件后，由贷款人办理解冻手续。

<2>借款申请获得批准后，贷款人即出具《贷款通知单》（附件三），售房人在取得《贷款通知单》后应与借款人尽快到相关房地局办理交易过户手续，贷款人收到过户后的新房产证（即借款人所有的房产证），借款人与贷款人或托付贷款人认可的中介机构办理房产抵押登记手续，在抵押登记办理生效、待交易房产办理完毕抵押登记手续，贷款人收押《他项权利证书》（或抵押登记证明）原件后，贷款人将贷款划入售房人在贷款人处开立的指定账户。

2、借款人以其所购房屋为抵押向贷款人申请个人二手住房贷款，抵押登记前由分行认可的第三方提供时期性连带责任保证。

借款申请获得批准后，贷款人即出具《贷款通知单》，售房人在取得《贷款通知单》后，应与借款人尽快到相关房地局办理交易过户手续，贷款人收到借款人、担保人提供的契税发票原件及复印件后，即按约定将贷款划入担保人指定的账户。

交易房产办理完毕过户手续后，借款人、担保人、贷款人或托付贷款人认可的中介机构办理房产抵押登记手续，抵押登记前由分行认可的第三方提供时期性连带责任保证，抵押房产的《他项权利证书》（或抵押登记证明）原件由贷款人收押。

（二）贷款偿还

1、原则

贷款期限在1年以内（含1年）的，实行贷款到期一次清偿贷款本息的方式；贷款期限在1年以上的，采纳按月等额本金或等额本息还款方式偿还贷款本息，每笔贷款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。

2、提早还款

借款人在担保借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提早向贷款人提出部分或全部提早还款申请，应提早还款日前30天向贷款人发出书面申请，由贷款人批准。

3、贷款展期

（参照《XX银行股份有限公司北京市分行个人一手房贷款业务实施细则》有关规定执行）

4、贷款重整

（参照《XX银行股份有限公司北京市分行个人一手房贷款业务实施细则》有关规定执行）

5、逾期贷款处理

贷款逾期的，贷款人应将逾期部分及时转入非应计贷款科目核算，并依照实际逾期金额和逾期天数按照中国人民银行规定的逾期贷款利率收取罚息，借款人一旦出现未能按期如数偿还贷款的情况，贷款人应对借款人及时开展贷款催收和资产保全工作，并视情况按担保借款合同约定向当地人民法院提起诉讼，应按担保借款合同约定向担保人追偿或处分抵押物，直到偿清全部贷款本息为止。

6、其他

借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，担保借款合同自行终止。

七、担保借款合同的变更和终止

（一）原则

担保借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

涉及第三方担保的，变更条款还应征得第三方担保人书面同意。

协议未达成之前，原担保借款合同接着有效。

（二）其他

1、借款人在还款期间内死亡，经人民法院宣告死亡或失踪，或宣告为无民事行为能力或限制行为能力人，借款人财产的合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人应接着履行借款人签订的担保借款合同。

合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人拒绝履行担保借款合同，贷款人有权依据担保借款合同的规定处理抵押物。

2、担保人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应及时按照贷款人要求变更担保人并重新办理担保手续。

3、借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，担保借款合同自行终止。

在合同终止30日内，贷款人应配合有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）手续，返还权利凭证，通知担保人，借贷关系、抵押担保或连带责任保证关系即告终止。

八、债权爱护

（一）借款人、担保人的违约行为

借款人、担保人必须严格履行《担保借款合同》的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：

1）借款人未能或拒绝按《担保借款合同》的条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；

2）借款人和担保人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按《担保借款合同》规定的用途使用贷款；

3）借款人和担保人在有关合同中的陈述与保证发生重大失实，或提供虚假文件资料，或隐瞒重要事实，差不多或可能造成贷款损失的；

4）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以至全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款人未按我行要求重新落实抵押或保证的；

5）抵押人未经贷款人书面同意擅自变卖、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵押或以其他方式处置抵押物的；

6）借款人死亡，经人民法院宣告死亡或失踪，或宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力人，其合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人拒绝履行担保借款合同项下未履行的义务；

7）借款人拒绝或阻止贷款人监督检查贷款使用情况的；

8）借款人未按合同约定中断或撤销保险；

9）借款人、担保人在贷款期间的其他违约行为。

（二）借款人、担保人的违约行为，贷款人采取的措施

借款人、担保人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：

1）要求限期纠正违约行为；

2）要求增加所减少的相应价值的抵押物或更换担保人；

3）停止发放尚未使用的贷款；

4）在原贷款利率基础上计收罚金；

5）提早收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）；

6）向担保人追偿；

7）依据有关法律及规定处分抵押物；

8）向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。

（三）借款人、担保人发生专门事件

借款人、担保人因发生下列专门事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提早收回贷款本息等措施。

1）借款人、担保人死亡、被人民法院宣告死亡或失踪，或宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力人，而无继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人；

2）借款人、担保人（自然人）受刑事拘留、监禁，以至阻碍债务清偿的；

3）担保人（非自然人）经营和财务状况发生重大的不利变化或差不多法律程序被宣告破产，阻碍债务清偿或丧失了代为清偿债务能力；

4）借款人、担保人对其他债务有违约行为、或因其他债务的履行，阻碍贷款人权利实现的。

九、附则

1、业务中所涉及的担保服务费、公证费、契税、印花税等有关费用由借款人承担，在办理过程中，如因借款人与担保人双方纠纷而导致贷款终止，涉及贷款人的费用，贷款人将不予承担。

2、业务中所涉及的“收入证明、第三方声明、开户授权书、未婚声明、抵押承诺书、个人信用信息授权书、担保借款合同”文本，按照《XX银行股份有限公司北京市分行个人一手住房贷款业务实施细则》中标准格式执行。

十、FAQ

1、我行在办理二手房贷款业务时要紧流程和担保措施：

答：

⑴客户向我行提出贷款申请后，银行指定评估公司对所交易的二手房进行评估；⑵买房人将不低于20%房总价的首付款存到银行卖房人帐户上，银行进行冻结监管。

⑶买卖双方办理完过户手续并做完抵押登记后，银行发放贷款至卖房人帐户上，并将首付款解冻。