某房地产市场调查报告.doc

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xx房地产市场调查报告

（2005年2月）

2004年的xx楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。

土地交易情况

2004年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地1416.04亩，出让总金额198950.3119万元。

开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩，出让总金额为63157.7573万元。

据市国土资源局统计，2004年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗，包括城市规划建设用地范围内出让33宗，城市规划区外18宗,成交均价在100万元左右，与前两年基本持平，出让面积与2003年相近，但据观察04年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。

商品房开发与销售情况

2004年，市区商品房销售面积为114.69万平方米，同比增长48.3％，其中住宅为100.4万平方米，同比增长39.7％；商品房预售面积为127.42万平方米，同比减少7.8％，其中住宅为107.46万平方米，同比减少7.8％。

商品房新开工面积为182.71万平方米，同比增长39.9％，其中住宅为139.46万平方米，同比增长40.4％。

据xx市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但2004年xx市区房价仍呈上升态势，商品房平均每平方米价格为3645元，同比上涨12.9%。

其中住宅3185元，同比上涨14.1%，住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%；非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元，同比分别上涨24.2%和10.2%。

市区共成交住宅8272套，成交面积93.97万平方米，成交金额181326.26万元；共成交商业营业用房1119件，成交面积7.69万平方米，成交金额82093.15万元；共成交办公写字楼202件，成交面积2.32万平方米，成交金额7979.98万元。

此外2004全市经济适用房在建面积34.87万平方米，竣工面积13.08万平方米。

2004商品房及二手房交易登记表

时间

商品房

二手房

性质

数量

建筑面积

数量

建筑面积

1

住宅

376

48873.87

54

5021.06

商业

33

2628.25

1

102.42

办公

0

0

0

0

2

住宅

1089

138983.3

79

7533.28

商业

76

5468.55

7

457.55

办公

13

2600.84

0

0

3

住宅

863

88678.28

524

53212.05

商业

78

7118.67

14

2112

办公

4

4328.26

12

4006

4

住宅

721

88895.84

433

51378.35

商业

63

9036.4

18

1048

办公

4

562

5

1360.68

5

住宅

495

96483.86

314

30922.22

商业

46

4088.25

26

1835

办公

11

2882.85

8

1830

6

住宅

750

101851.8

133

9140.06

商业

197

4870.5

0

0

办公

4

467.88

0

0

7

住宅

1090

122824.7

35

3902.07

商业

189

6512.05

3

207.14

办公

45

2096.15

0

0

8

住宅

582

73917.89

32

1343.13

商业

158

13493.86

0

0

办公

30

3292.54

0

0

9

住宅

625

64239.99

26

1714.02

商业

80

7229.86

0

0

办公

31

2751.91

0

0

10

住宅

271

27912.23

324

30059.67

商业

70

4850.56

34

3021.51

办公

21

1037.08

3

760.24

11

住宅

473

51000

489

44400

商业

71

7300

34

2200

办公

22

1100

7

7000

12

住宅

937

36000

545

53000

商业

58

4400

40

5200

办公

17

2100

7

2000

全年合计

住宅合计

8272

939661.7

2988

291625.9

商业合计

1119

76996.95

177

16183.62

办公合计

202

23219.51

42

16956.92

2004年商品房销售趋势图

历年商品房销售趋势图

市区二手房中住宅共成交2988套，成交面积28.54万平方米，成交金额45396.22万元；二手房中商业营业用房共完成177件，成交面积1.61万平方米，成交金额7864.95万元；二手房中办公写字楼共成交42件，成交面积1.16万平方米，成交金额2699.61万元。

2004年市区二手房销售趋势图

历年二手房销售趋势图（全市）

从交易情况来看，2004年度保集半岛总销售面积为63927.38（不含车库4196.46平方米），约占市区总销售面积的5.9%，销售金额25136.33万元，占总销售金额的13.8%，销售套数412套，占总销售套数的5%。

可以看出，我们在销售数量有限的情况下，在销售金额上还是占有了相当大的比重，说明我人们对于中高层的购买群体中形成了明显的集群效应，但不足之处是限制了部分购买意图不明确的中层购买群体，今年将针对这批潜在客户展开有效的推广，争取让成交量也有一个好的提升。

市区2005年交易登记情况

时间

2005年1月

2005年2月

商品房成交金额（万元）

26680.93

15208.2

二手房成交金额（万元）

12949.64

11392.93

商品房成交套数（套）

861

419

二手房成交套数（套）

597

320

商品房成交面积（万平米）

9.47

5.145

二手房成交面积（万平米）

7.77

11.45

2004年下半年至今重点楼盘预售登记情况

案名

栋号

预售证号

住宅

套数

商业

套数

办公

四季清风苑

1--6号

04年41号

13005.83

143

四季新城

2、3、4、5、6、7、10

04年43号

8569

70

1673

45

天龙04.22

32、33、35、36、45、46

04年19号

19250.44

158

1276.53

34

04.06.02

27、29、37、39、40、42

04年37号

32652.14

230

2631.86

11

04.06.29

30、31、43、47、48、5

04年47号

24247

172

342.1

7

04.09.29

49、50、59、60、61

04年79号

12309

82

991

25

05.01.08

1号

05年01号

8098.9

158

广厦

A区

04年51号

28450

231

39150

13、14、15、16

04年117号

47891

368

2253.12

14

大众苑

05年27号

13634.1

97

1265.9

11

东方明珠

E01

04年53号

10245.6

60

E02

04年61号

10245.6

60

E03

04年81号

10245.6

60

商住

04年119号

11294

205

书香名邸

1、4、5、6

04年75号

16272.27

156

1023.24

20

7、

04年109号

1764.17

22

1338.55

11

2、3、4、5、6、7、10

05年23号

17784.23

264

1757.54

和信花园

17、18

04年77号

16049

114

6491

众信蝶景湾

3、4

04年87号

11848

106

1101

20

5、6

04年105号

11354

96

697.8

12

五星公寓

1、2、3、4、

04年93号

13779

143

1306

11

五一怡景园

2、3、4

04年95号

10494

104

798

13

1、

05年15号

15113

203

1632

15

东方前城

19、

04年99号

4100.8

30

20、22、28、29、31、32

05年07号

21389.74

216

东方兰庭

B1、B3、B4、D5、D1、D7

04年101号

72152

530

香格里花园

04年103号

18675

168

福莲汇

04年111号

04年111号

13922

255

2578

807.5

新黄浦

南A座

04年113号

25553

202

2509

北A座

04年

25267

214

中兴荣泰

4号地块1号楼

04年115号

31595

270

7449

紫东星座

04年121号

15186

140

581

9

银泰广场

E、F

04年125号

8874

185

3761

17

瑞城名座

04年123号

9054

8788

17240

广润翰城

12--15号

05年03号

10555.19

96

1、2、3、4、

05年13号

42104.23

564

7316.27

55

西京花园

1号

05年05号

12983

281

2935

山水人家

05年17号

34590

当代江南

31号

05年21号

16367.9

157

699.87

2050

江南新城

2--8号，10--13号

05年25号

37890

442

3015

26

合计

756755.84

6894

113459.7

514

20097

从以上数据可以看出，总体来说，2004年xx房地产市场还是呈现价增量升的良好态势，但值得注意的是2004年6月份以后销售登记数量为477746.6平米，预售登记数量为756755.8平米，节余房源约279009.2平米，去化量比约63%，而今年预计新开楼盘将超过15个，投放体量急剧增加已成定局，如果按04年下