前期物业管理专业版doc.docx
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前期物业管理专业版doc
2020年前期物业治理【专业版】
前期物业治理合同范本【专业版】
第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：
组织名称：
____________________________ 法定代表人：
__________________________ 地址：
____________________________ 联系电话：
____________________________ 受委托方（以下简称乙方）：
企业名称：
____________________________ 法定代表人：
__________________________ 地址：
____________________________ 联系电话：
____________________________
第一条根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业治理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、老实信用的基础上，就甲方将___________________委托给乙方执行物业服务有关事宜,协商订立本合同。
第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托服务事项
第三条乙方按甲方要求提供前期介入有偿服务。
第四条制订物业服务工作计划并组织实施;治理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等;根据法律、法规和《临时治理规约》的授权制订物业服务的有关制度。
第五条房屋建筑共用部位的维修、养护和治理，包括：
楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和治理，包括：
共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中心空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。
第七条建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对甲方所有单元内发生的墙体、水、电、气，通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修;保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。
第八条环境卫生及绿化养护
1、公共环境、房屋共用部位的保洁，生活垃圾收集并运至垃圾消纳站（不含垃圾消纳的治理及装饰装修垃圾收集和清运），化粪池清掏
2、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与治理，使之处于良好状态。
第九条公共秩序维护工作
1、建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行秩序监控和巡视等工作，但不包含甲方产权范围内人身财产的保险、保证和保管责任。
双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。
2、对来访客人办理访问手续，控制闲杂人员进入小区。
3、维持小区的交通秩序。
对本物业区域内的交通状况猜测和安排，使本物业区域内车辆停放有序，交通顺畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。
4、地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作。
5、定期或不定期巡视、检查小区，及时采取措施以防止任何人未经乙方同意或违反本协议的约定而占用、变更、损害公共服务设施、设备,制止违反本物业的物业治理制度、本协议、《临时治理规约》的行为。
6、发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
7、消防工作，包括公共区域消防设施的维护以及消防治理制度的建立、消防设施的检查、维护以及定期进行消防练习，保证有关人员把握消防基本技能。
第十条档案资料治理
1.本物业竣工资料、图纸及接管验收档案的治理。
2.业主及非业主使用人的档案资料的治理。
第十一条房屋装饰装修治理 严格按照《中华人民共和国消防法》、《住宅室内装饰装修治理办法》、《____市消防条例》、《____市____市容貌治理条例》、《____市产外广告治理条例》以及物业服务公司按照有关法规、条例等制定的装修治理规定对装修方案进行审核，对装修过程进行监督，并对违规行为进行制止。
第十二条受所有权人委托，对小区配套设施如网球场，游泳池、会所、停车场（库）等场所进行治理。
第十三条 对小区公共区域及甲方保留区域进行治理。
第十四条不定期的组织开展社区文化娱乐活动，加强业主间的沟通和文化沟通。
设立小区信息发布栏，加强与业主的联系和消息发布。
。
第十五条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业服务费（住宅、商业）;
2、停车（场）库车位物业服务费;
3、其它有偿服务费
4、公摊水电费及电梯运行电费;
5、物业维修资金
第十六条各项费用的调整 乙方应当就物业服务费使用制定独立账目治理，并可按照实际支出合理调整物业服务费，但乙方须提前三十天以书面方式通知业主和物业使用人
第十七条 对业主和物业使用人违反物业治理方面的法律法规或《临时治理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、追究法律责任等措施。
风险告知：
专项维修资金在物业治理活动中应当专款专用，不得以其它事由挪用。
物业专项维修资金法律、法规有明确规定，物业的专项维修资金在前期治理阶段由开发商承担。
物业服务企业应当在合同中明确，并及时跟踪资金的到位情况。
物业治理用房在物业治理早期介入时就应考虑，治理用房的落实影响到物业治理工作能否顺利开展。
因此，在签订合同时，应该约定明确，并跟踪落实。
第三章双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、审定乙方拟订的前期介入服务方案、小区物业服务方案;
2、检查监督乙方服务的实施及合同的执行情况;
3、审定乙方提出的前期介入服务工作计划、物业治理服务年度计划、财务预算及决算;
4、负责制定《临时治理规约》和提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并在房屋销售时公示《临时治理规约》;
5、委托乙方治理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：
（1）甲方负责返修;
（2）委托乙方返修，支付全部费用;
6、在合同生效之日起1个月内按物业治理有关规定的比例向乙方提供治理用房（产权属全体业主），由乙方无偿使用;
7、在物业治理交接验收时，负责向乙方提供和移交物业治理相关资料：
（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
（2）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;
（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件;
（4）物业服务所必需的其他资料;
8、支付前期物业前期介入服务费用;按照国家物业治理条例和地方法规规定交纳空置房的物业服务费并承担逾期未付的违约金。
9、当业主和物业使用人拒绝按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收;
10、协调、处理本合同生效前发生的治理遗留问题; 1
1、协助乙方做好物业服务工作和社区宣扬教育、文化娱乐活动; 1
2、应将本合同在订立之日起____日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并按相关规定公示。
第十九条 乙方权利义务
1、按照本合同
第二章的约定标准，提供高品质、专业化的服务;
2、起草物业管____区域内共用部分的使用要求、注重事项和物业服务制度;
3、雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行治理。
4、乙方办公场所、工作服，工具，器具，材料或其他为保证对甲方服务工作开展所必需设备材料的采买和治理。
5、依照本合同和有关规定收取服务费用;
6、可选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的治理责任转让给
第三方;
7、适时聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其他专业顾问和合作单位。
8、按本合同
第十七条的约定，对业主和物业使用人违反《临时治理规约》的行为进行处理;
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，乙方有权审核业主或使用人是否严格按照《中华人民共和国消防法》、《住宅室内装饰装修治理规定》、《____市消防条例》、《____市____市容貌治理条例》、《____市产外广告治理条例》以及物业服务公司按照有关法规、条例等制定的装修治理规定进行其所属产权范围内的装修工程，停车（场）库是否进行任何形式的改装、改造、修建构筑物.装饰和装修，并对违规行为进行制止。
10、接受业主的监督，定期向业主大会，业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况。
1
1、以物业公司名义投保，投保项目包括公众责任等险种，甲方应对其属下的产权范围内利益自行投保。
1
2、负责编制物业治理年度服务计划、资金使用计划及决算报告; 1
3、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施; 1
4、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管____区域公共秩序; 1
5、可适时设立以下服务项目（并可根据需要设立新的服务项目），合理收费：
房屋租赁、代售;代办电话安装、宽带安装服务：
室内清洁服务;室内工程维修;代养护花木;代车辆清洗、保险办理服务以及与甲方商议的其它服务内容。
1
6、乙方有权在不违反业主整体权益基础上制定、修改治理规则，并利用小区告示栏、网站、小区内部刊物（如有）等各种信息渠道予以公布，对各业主均有约束力。
风险告知：
物业的承接查验关系到物业服务企业今后的治理，由此产生的风险不可忽视。
为防范这种风险一物业服务企业在与房地产开发企业订立前期合同时，就一定要对承接查验的内容及法律责任约定清楚，明确双方的权利与义务，严格按照承接查验的相关规定操作。
第四章物业服务费用和其他费用
第二十条物业服务费构成如下;
1、小区公共秩序维护费;
2、小区公共区域清洁、保洁服务费（但所有政府另行征收的如垃圾处置费等费用均未包含其中）
3、小区公共区域绿化养护、服务费：
4、小区房屋共用部位维修（小修）及保养费;;
5、小区共用设施设备日常运行、维护（小修）及保养费
6、小区公共区域四害防治费用;
7、乙方的办公治理费;
8、乙方员工的薪酬、社会保险、福利、制服及相关器具
9、乙方用于为业主服务的固定资产折旧费;
10、乙方为小区公共区域所投保的公众责任险等保险费用 1
1、乙方用于上缴有关部门的各项零星费用：
1
2、乙方用于上缴有关部门治理费、税费; 1
3、乙方的合理利润; 1
4、乙方用于为业主公共利益服务
第二十一条物业服务费
1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取：
（1）电梯高层物业费按建筑面积______元平方米月计收;
（2）商业用房物业服务费按建筑面积______元平方米月计收;
（3）停车（场）库物业服务费每个停车位______元月计收;
（4）特约服务执行明码实价，双方自愿的原则。
2、缴费办法
（1）_____________（住宅商业用房）的物业服务费按房屋建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。
面积核定前后甲方收取的物业服务费差额不作退补。
停车（场）库车位物业服务费以个为单位计收。
（2）物业服务费应按月缴纳。
甲方在当月____日之前将费用金额缴清,逾期将按日向甲方加收应交纳总费用3‰的滞纳金。
（3）首次物业服务费收取以交房通知文书确定的交房日期为准，交房日期在____日之前（含____日）的收取当月全月的物业服务费，交房日期在____日之后的收取当月半个月的物业服务费。
（4）住宅（商业用房）交房后，若水电气任何一表进行了走动以及已装修、已入住的，物业服务费按收费标准全额收取;若经物业服务公司和业主（使用人）共同确认水电气表起止数均未走动的，物业服务费按收费标准的50%执行。
若相关政策发生变化，按国家新规定执行。
（5）停车（场）库车位交付后无论是否空置，物业服务费按收费标准全额收取。
（6）特约服务费按月缴纳。
甲方在当月____日之前缴清上月发生的特约服务费用，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金。
第二十二条公摊水电费 首次公摊水电费的收取是以物业对首月公摊水电核算完成后公布的缴费日期为准，交房后，无论房屋是否空置，装修，被占用，公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，住宅从交房通知文书确定的交房日期起开始核算公摊水电费，按月将上月公摊水电发生情况及费用进行公布，按实际发生额逐户按房屋建筑面积平均公摊，每月和物业服务费一起进行缴纳。
公摊水电发生情况及帐务接受业主监督。
甲方在当月____日之前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰信的滞纳金。
第二十三条电梯运行电费的收取根据政府相关文件规定的收费标准按月进行收取。
第二十四条甲方可以现金或转帐方式缴纳各项费用。
第二十五条各项费用的调整 乙方应当就物业服务费使用制定独立账目治理，井可按照实际支出合理调整物业服务费，但乙方须提前三十天以书面方式通知甲方后，甲方应按照调整后的费用支付。
第二十六条物业维修基金收取 物业维修资金按政府有关规定维持在一定数额，不足部分由业主续缴，专项用于物业保修期满后共用部分的大，中维修、更新、改造。
具体项目如下：
1、小区房屋共用部位大、中修、更新或改造：
2、小区共用设施设备（如防盗监控、消防设施等）大、中修及更新、改造;
3、小区环境配套设施（如健身娱乐设施等）的更新、改造：
4、小区公共区域绿化（如草坪、乔灌木等）更新、改造;
5、小区公共建筑（如小区大门，单元大堂、楼层及其装饰等）、道路的更新、改造：
6、用于小区非盈利性设施的大、中修及更新、改造;
7、停车（场）库共用设备设施（如监控、车管系统、风机、水泵、消防设施等）大、中修及更新、改造;
8、其它不在上列内但需由物业维修资金支付的费用，如国家法律法规规定的须由物业维修资金支付的费用。
第二十三条 水、电、气费按照政府相关标准计收。
小区高层建筑中超过市政供水高度的楼层将采用二次供水系统，二次供水系统由XX公司进行治理维护，水费的收费标准按XX公司公示标准进行收取（如因国家能源价格或政策调整，此费用作相应变动，以相关文件或通知为准）。
1、保修期内属保修范围的由甲方承担;
第六章委托服务期限
第二十六条_____________由乙方根据本协议内容进行治理，为期________年（自__________”整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。
本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。
第七章违约责任
第二十七条 甲方违反合同关于甲方义务的约定，使乙方未完成规定治理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同
第二章的约定，未能达到约定的委托治理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在____日内办理交接。
如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
风险告知：
违约条款是物业服务合同的重要条款，假如约定不清，一旦发生纠纷，受损最大的应该是物业服务企业。
此类风险主要是来自司法程序方面。
在司法实践中，一旦发生纠纷，物业服务企业很多时候会成为重罚的对象。
所以在订立合同时应当仔细清楚地约定好合同纠纷解决的条款，必要时可以借助法律专家。
第八章附则
第三十条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
第三十一条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。
产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。
第三十二条 若本协议任何条文因国家或地方法规的变更而无效、非法或不能执行时，将按照新的法律法规的要求执行，但本协议其余条文的有效性、合法性及可执行性并不因此而改变。
第三十三条 甲、乙双方一致同意在履行本协议时，若发生任何争议应首先进行协商解决，协商不成的，向小区所在地人民法院提起诉讼。
第三十四条本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，政府房管主管部门备案一份。
本协议自甲、乙双方签宇盖章之日起生效。
甲方签章：
_____________________乙方签章：
__________________ 法定代表人：
___________________法定代表人：
________________ ________年____月____日________年____月____日 前期物业治理合同的注重事项 违反了住宅小区物业治理合同应该怎么解决
（一）继续履行合同 继续履行合同，即强制履行合同，是指业主、业主大会或物业治理公司违约后，另一方得请求强制违约方继续履行未履行的物业治理服务合同的合同义务，以实现物业治理服务合同预期目标。
从合同的本质看，合同之所以存在，主要在于促进交易、保护交易、救助交易。
当一项交易出现问题时，合同的作用就象医生治病一样尽力使交易脱离危险及重新获得新生，而不是动辄将其扼杀。
继续履行合同是合同当事人不履行或不完全履行下的一种补救方法。
在合同当事人一方违约后，请求强制履行合同是法律给予另一方当事人的一项权利。
（二）采取补救措施 采取补救措施，是指合同当事人一方违约，另一方有权要求违约方采取补救措施予以补正。
例如，物业治理公司未按物业治理服务合同的规定作好公用设施维修养护，业主、业主大会可以要求采取补救措施对公用设施重新进行维修养护或者进行修理、更换等等。
合同当事人采取补救措施若于履行期内完成予以补正的，不承担其他违约责任;若于履行期届满后完成的，违约的合同当事人还应承担延迟履行的违约责任。
（三）违约金 违约金，是指合同当事人在合同中约定的或者法律规定的一方违约后应向另一方支付的金额。
例如，业主、业主大会违反招投标法的规定，不与中标的物业治理公司签署物业治理服务合同，或者在中标后要更改物业治理费这种招投标的核心内容，物业治理公司就有权按照招投标的约定要求违约的业主、业主大会支付违约金。
又例如，在物业治理服务合同中双方约定，经过约定的期限，物业治理服务要达到某种程度的水平，而在期限届满后未达到，则应按照合同的约定，由违约方支付违约金。
（四）赔偿损失 赔偿损失，是指一方违约给对方造成损失时依法应承担的赔偿对方损失的违约责任。
赔偿损失是最常用的重要救济措施。
它既可以与其他责任形式并用，也可以单独适用
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