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广州某房地产项目资金筹措计划

步骤1筹资基本态势分析

本项目是一个规模较大的开发项目。

就目前项目情况及国内外资金来源、筹

措条件来看：

1．本项目是一个内资开发的项目。

2．目前国内信贷市场资金相对充足，利率相对较低，银行贷款筹措难度不

大。

3．本项目区位价值凸现，有很好的市场销售前景。

4．本项目预期社会效益、经济效益较好，对资金成本的承受力较强。

步骤2项目资金需要规模和流量

依据本项目的预可行性研究报告，其初步投资与开发方案如下。

1．项目开发进度计划

本项目作为一个以市场为导向的中高档商住项目，在拟定项目的开发建设计

划时，主要依据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买

力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。

从广州当前楼市的发育、区域购买力，以及合理的市场占有率角度，暂定开

发经营期为3年，其中销售期为2年。

根据项目基地及规模情况，在项目开发过程中以整体开发为主，但为了利于

资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。

项目开发进度计划详见表2-2-2。

表2-2-2

项目开发进度计划

操作步第1

第2

第3

第4

第5

第6

第7

第8

第9

第

第12

第11

骤

季度

项目开

发计划

初步及

施工图

设计

三通一

平

住宅的

主体建

筑

基础

主体

外装及

设备

室外环

境配套

道路

管网

环艺

验收

2．项目总投资估算

项目总投资估算详见表2-2-1。

3．项目资金投入计划

资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排，开发进度计划中关于设备、

材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。

根据项目开发进度计划，将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划表（见

表2-2-3）。

表2-2-3资金投入计划

单位：

万元

开发经营期

序

项目合计第1年第1年第2年第2年第3年第3年

号

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

土地成本

6000.00

3000.0

3000.00

前期工程费

1199.76

400.00

500.00

299.76

建安工程费

20676.77

7000.00

9000

4676.77

基础设施费

1348.62

800.00

400

148.62

公共配套设

485.00

200.00

285.00

施费

开发期间税

2657.38

800.00

257.38

费

不可预见费

711.00

118.50

管理费用

891.00

148.50

销售费用

1495.20

373.80

合计

35464.73

3667.0

4567.00

9740.56

10840.8

6008.57

640.80

4．项目资金回收计划

资金回收项目包括物业预售收入、销售收入、租金收入、其他收入。

资金回

收计划是根据物业租售预测，对物业租售的估计售价、租金水平进行回收测算的。

（1）销售价格的确定

1）住宅销售单价的确定。

用市场比较法确定本项目住宅销售价格为：

2500元/平方米。

2）商铺销售单价的确定。

用市场比较法确定本项目商铺销售价格为：

11000

元/平方米。

3）地下车位销售单价的确定。

用市场比较法确定本项目车位销售价格为：

15万元/个。

（2）项目销售计划

根据对广州市住宅市场状况的分析，结合项目的综合竞争力、投资计划与开

发进度计划，确定项目的销售计划如下：

1）住宅部分从开发经营期的第二年中开始出售，整个销售过程规划分四批

进行，具体为10%、20%、30%、40%，价格分别为2500元/平方米、2600元/平方米、2700元/平方米、2800元/平方米，销售率100%。

2）商铺部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，

具体为30%、35%，价格分别为11000元/平方米、12500元/平方米，销售率65%。

3）车位部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，

具体为50%、20%，价格均为15万元/个，销售率70%。

（3）总销售收入的测算

表2-2-4住宅销售总收入预测

项目

可销售面积

建议销售单价

销售收入

（元/平方米）

（平方米）

（万元）

第一批

10%高层

14112.55

2500

3528.14

第二批

20%高层

28225.10

2600

7338.53

第三批

30%高层

42337.65

2700

11431.17

第四批

40%高层

56450.20

2800

15806.06

合计

38103.90

表2-2-5商铺销售总收入预测

项目

可销售面积

建议销售单价

销售收入

（平方米）

（元/平方米）

（万元）

第一批

30%比例

2558.11

11000

2813.92

第二批

35%比例

2984.46

12500

3730.58

合计

6544.50

表2-2-6地下车位销售总收入预测

项目

可销售车位数

建议销售单价

销售收入

（个）

（万元/个）

（万元）

第一批

50%比例

247

3705.00

第二批

25%比例

1485.00

合计

5190.00

表2-2-7

项目销售收入分批比例预测

单位：

万元

销售计划

开发经营期

批

面积/个数

第2年

第3年

比例

合计

数

上半年

下半年

上半年

下半年

110%高层

14112.55

3528.14

20%高层

28225.10

7338.53

30%高层

42337.65

11431.17

40%高层

56450.20

15806.06

30%商铺

2558.11

2813.92

35%商铺

2984.46

3730.58

50%车位

247

3705.00

20%车位

1485.00

合计

3528.14

7338.53

17950.09

21021.64

49838.40

（4）资金回收计划

表2-2-8项目资金回收计划

单位：

万元

项目

合计

第1年

第2年

第3年

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

资金回收

49838.40

0.00

3528.14

7338.53

17950.09

21021.64

占总回收

100%

7.08%

14.72%

36.02%

42.18%

资金比例

步骤3项目资金筹资方案

1．用款计划与资金来源情况

依据本项目的预可行性研究报告，其开发经营期间的用款计划、资金来源、

可行或可争取渠道情况详见表2-2-9。

表2-2-9用款计划、资金来源、投资缺口及筹资渠道情况

单位：

万元

年份

第1年

第2年

第3年

项目

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

投资额

3667.00

4567.00

9740.56

10840.80

6008.57

640.80

较明确的筹

资渠道

销售收入

比较可行或

1．项目投

1．项目投资

1．项目投

1．项目投资

可尽力争取

资者投入

者投入的自

资者投入

者投入的自

的筹资渠道

的自有资

有资金

的自有资

有资金

金

2．商业银行

金

2．商业银行

2．商业银

开发贷款

2．商业银

开发贷款

行开发贷

3．商业银行

行开发贷

3．商业银行

款

抵押贷款

款

抵押贷款

3．公司债

3．商业银

4．公司债券

3．商业银

4．公司债券

券

行抵押贷

5．临时周转

行抵押贷

5．临时周转

4．临时周

款

转

4．公司债

券

5．临时周

转

注：

1．项目开发商是上市公司。

2．建成并确权后的物业单位可以作为抵押担保品向商业银行申请抵押贷款。

3．商业银行开发贷款5年期以下的贷款利率5.463%。

从表4-2-9可以看出：

已明确的筹资渠道，即项目销售收入再投入属于项目

内部筹资，是首选并有把握的筹资渠道；开发期第2年的资金缺口最大；就目前

形势和本项目而言，商业银行开发贷款是所有外部筹资渠道中较为理想并有把握

的；在开发经营期间项目可能需要临时周转贷款支持。

本项目资金来源渠道可选择：

一是项目自有资金，二是商业银行开发贷款，三是项目销售收入用于投资部分。

（1）自有资金，全部用于投资。

（2）销售收入再投入，考虑到销售收入扣除成本费用与销售有关税费后用于投资，投资额暂按项目销售收入的20%测算。

（3）商业银行开发贷款。

（4）临时周转贷款，1年及1年以内，测算时按1年计，主要解决临时资金缺口。

项目前期阶段，将汇集到的自有资金主要用于支付土地价款和前期工程费

（施工场地的三通一平）；开发阶段的资金来源主要是商业银行开发贷款和预/销售收入再投入；销售阶段的资金来源主要是预/销售收入再投入。

2．初步筹资方案

根据可能及可行的原则，基于资金来源渠道的选择，进行初步筹资方案设计。

筹资方案设计的约束条件如下：

国家《城市房地产开发经营管理条例》第13条“房

地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”

的规定；商业银行开发贷款申请条件“项目自有资金投入不低于项目总投资的

30%”的要求；商业银行开发贷款不能用于交纳土地地价款；销售收入的20%，

约1000万元用于项目再投入。

考虑到上述约束条件，以及财务杠杆效益和财务风险，并根据开发项目投资额巨大的特征，自有资金按银行贷款的最低比例要求投入。

初步设计了如下三种方案。

方案1，项目资本结构为：

权益资金40%，债务资金60%。

方案2，项目资本结构为：

权益资金50%，债务资金50%。

方案3，项目资本结构为：

权益资

金60%，债务资金40%。

（1）方案1（权益资金40%，债务资金60%）

1）自有资金占项目总投资（不含财务费用）的30%，主要用于项目土地费用支付和前期用款，取整后为10700万元，分1.5年投入。

详见表2-2-10。

表2-2-10自有资金年度投入计划

单位：

万元

第1年第2年第3年

项目合计

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

投资额

35464.73

3667.00

4567.00

9740.56

10840.80

6008.57

640.80

自有资金10700.003667.004567.002466.00

资金缺口

24764.73

7274.56

10840.8

6008.57

640.8

2）开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的60%，取整后为21500万元，

分二笔借入。

第一笔借款17200万元，期限2年，分别于第2年上半年和第2年下半年分

两次投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式；

第二笔借款4300万元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期

一次性支付本息的偿还方式。

项目借款还本付息计划详见表2-2-11。

表2-2-11借款还本付息计划

单位：

万元

序号

项目

第2年

第3年

上半年

下半年

上半年

下半年

年初借款本息累计

7298.28

17634.02

18115.43

本年借款

7200

10000

第一

98.28

335.74

481.41

494.55

笔借

本年应计利息

款

年末还本付息

18609.98

年末借款本息累计

7298.28

17634.02

18115.43

年初借款本息累计

4358.70

本年借款

4300

第二

58.70

118.99

笔借

本年应计利息

款

年末还本付息

4477.69

年末借款本息累计

4358.70

年初借款本息累计

7298.28

17634.02

22474.13

本年借款

7200

10000

4300

借款

本年应计利息

98.28

335.74

540.10

613.54

汇总

年末还本付息

23087.67

年末借款本息累计

7298.28

17634.02

22474.13

注：

贷款利率为5.463%，半年利率为2.73%。

本期新增借款

当期利息期初借款本息累计期利率

3）项目资金缺口由销售收入弥补。

项目投资计划及资金筹措详见表2-2-12。

表2-2-12项目投资计划及资金筹措

单位：

万元

第1年

第2年

第3年

序号

项目

合计

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

投资总额

37052.403667.00

4567.00

9838.84

11176.54

6548.67

1254.34

1.1

建设投资

35464.733667.00

4567.00

9740.56

10840.806008.57

640.80

1.2

利息

1587.67

98.28

335.74

540.10

613.54

资金筹措

37052.403667.00

4567.00

9838.84

11176.54

6548.67

1254.34

2.1

自有资金

10700.003667

4567

2466

2.2

开发贷款

21500.00

7200.00

10000.004300.00

销售收入再

2.34852.40172.841176.542248.671254.34

投入

4）小结。

本项目总投资（含财务费用）37052.40万元。

其中，开发商投入

自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款21500万元，占比58%，销售

收入再投入4852.40万元，占比13%。

（2）方案2（权益资金50%，债务资金50%）

1）自有资金投入同方案1。

表2-2-13自有资金年度投入计划

单位：

万元

项目

合计

第1年

第2年

第3年

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

投资额

35464.73

3667.00

4567.00

9740.56

10840.80

6008.57

640.80

自有资金

10700.00

3667.00

4567.00

2466.00

资金缺口

24764.73

7274.56

10840.8

6008.57

640.8

2）开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的50%，取整后为18000万元，

分二笔借入。

第一笔借款17200万元，期限2年，分别于第2年上半年和第2

年下半年分两次投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式；第二笔借款800

万元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的偿还

方式。

项目借款还本付息计划详见表2-2-14。

表2-2-14借款还本付息计划

单位：

万元

序号

项目

第2年

第3年

上半年

下半年

上半年

下半年

年初借款本息累计

7298.28

17634.02

18115.43

本年借款

7200

10000

第一

98.28

335.74

481.41

494.55

笔借

本年应计利息

款

年末还本付息

18609.98

年末借款本息累计

7298.28

17634.02

18115.43

年初借款本息累计

810.92

第二

本年借款

800.00

笔借

本年应计利息

10.92

22.14

款

年末还本付息

833.06

年末借款本息累计

810.92

年初借款本息累计

7298.28

17634.02

18926.35

本年借款

7200.00

10000.00

800.00

借款

本年应计利息

98.28

335.74

492.33

516.69

汇总

年末还本付息

19443.04

年末借款本息累计

7298.28

17634.02

18926.35

3）项目资金缺口由销售收入弥补。

项目投资计划及资金筹措详见表2-2-15。

表2-2-15项目投资计划及资金筹措

单位：

万元

序号

项目

合计

第1年

第2年

第3年

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

投资总额

36907.77

3667.00

4567.00

9838.84

11176.54

6500.90

1157.49

1.1

建设投资

35464.73

3667.00

4567.00

9740.56

10840.80

6008.57

640.80

1.2

利息

1443.04

98.28

335.74

492.33

516.69

资金筹措

36907.77

3667.00

4567.00

9838.84

11176.54

6500.90

1157.49

2.1

自有资金

10700.00

3667.00

4567.00

2466.00

2.2

开发贷款

18000.00

7200.00

10000.00

800.00

销售收入

2.3

再投入

8207.77

172.84

1176.54

5700.90

1157.49

4）小结。

本项目总投资（含财务费用）36907.77万元。

其中，开发商投入

自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款18000万元，占比49%，销售

收入再投入8207.77万元

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