广州某房地产项目资金筹措计划docx.docx

1、广州某房地产项目资金筹措计划docx广州某房地产项目资金筹措计划步骤 1 筹资基本态势分析本项目是一个规模较大的开发项目。 就目前项目情况及国内外资金来源、 筹措条件来看：1本项目是一个内资开发的项目。2目前国内信贷市场资金相对充足，利率相对较低，银行贷款筹措难度不大。3本项目区位价值凸现，有很好的市场销售前景。4本项目预期社会效益、经济效益较好，对资金成本的承受力较强。步骤 2 项目资金需要规模和流量依据本项目的预可行性研究报告，其初步投资与开发方案如下。1项目开发进度计划本项目作为一个以市场为导向的中高档商住项目， 在拟定项目的开发建设计划时，主要依据大中规模住宅项目的基本规律， 遵循最佳

2、的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。从广州当前楼市的发育、 区域购买力， 以及合理的市场占有率角度， 暂定开发经营期为 3 年，其中销售期为 2 年。根据项目基地及规模情况， 在项目开发过程中以整体开发为主， 但为了利于资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。项目开发进度计划详见表 2-2-2。表 2-2-2项目开发进度计划操作步第1第 2第 3第 4第 5第 6第 7第 8第 9第第 12第 1110骤季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度项目 开发计划初步 及施工 图设计三通 一平住宅 的主体 建筑基础主体外装 及设备室外 环境配套道路

3、管网环艺验收2项目总投资估算项目总投资估算详见表 2-2-1。3项目资金投入计划资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排，开发进度计划中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。根据项目开发进度计划， 将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划表 （见表 2-2-3）。表 2-2-3 资金投入计划单位：万元开发经营期序项目 合计 第1年 第1年 第2年 第2年 第3年 第3年号上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1土地成本6000.003000.03000.00000002前期工程费1199.76400.00500.00299.760003建安工程费20676.7700

4、7000.0090004676.7704基础设施费1348.6200800.00400148.6205公共配套设485.0000200.000285.000施费6开发期间税2657.380800.00800.00800.00257.380费7不可预见费711.00118.50118.50118.50118.50118.50118.508管理费用891.00148.50148.50148.50148.50148.50148.509销售费用1495.2000373.80373.80373.80373.80合 计35464.733667.04567.009740.5610840.86008.5764

5、0.8004项目资金回收计划资金回收项目包括物业预售收入、销售收入、租金收入、其他收入。资金回收计划是根据物业租售预测， 对物业租售的估计售价、 租金水平进行回收测算的。（1）销售价格的确定1）住宅销售单价的确定。 用市场比较法确定本项目住宅销售价格为： 2500 元 /平方米。2）商铺销售单价的确定。 用市场比较法确定本项目商铺销售价格为： 11000元 /平方米。3）地下车位销售单价的确定。用市场比较法确定本项目车位销售价格为：15万元 /个。（2）项目销售计划根据对广州市住宅市场状况的分析， 结合项目的综合竞争力、 投资计划与开发进度计划，确定项目的销售计划如下：1）住宅部分从开发经营期

6、的第二年中开始出售， 整个销售过程规划分四批进行，具体为 10%、20%、30%、40%，价格分别为 2500 元/平方米、 2600 元/平方米、 2700 元 /平方米、 2800 元 /平方米，销售率 100%。2）商铺部分从开发经营期的第三年中开始出售， 整个销售过程分二批进行，具体为 30%、35%，价格分别为 11000 元/平方米、12500 元/平方米，销售率 65%。3）车位部分从开发经营期的第三年中开始出售， 整个销售过程分二批进行，具体为 50%、20%，价格均为 15 万元 /个，销售率 70%。（3）总销售收入的测算表 2-2-4 住宅销售总收入预测项目可销售面积建议

7、销售单价销售收入（元 /平方米）（平方米）（万元）第一批10% 高层14112.5525003528.14第二批20% 高层28225.1026007338.53第三批30% 高层42337.65270011431.17第四批40% 高层56450.20280015806.06合计38103.90表 2-2-5 商铺销售总收入预测项目可销售面积建议销售单价销售收入（平方米）（元 /平方米）（万元）第一批30% 比例2558.11110002813.92第二批35% 比例2984.46125003730.58合计6544.50表 2-2-6 地下车位销售总收入预测项目可销售车位数建议销售单价销售

8、收入（个）（万元 /个）（万元）第一批50% 比例247153705.00第二批25% 比例99151485.00合计5190.00表 2-2-7项目销售收入分批比例预测单位：万元销售计划开发经营期批面积 /个数第 2 年第 2 年第 3 年第 3 年比例合计数上半年下半年上半年下半年110%高层14112.553528.143528.14220%高层28225.107338.537338.53330%高层42337.6511431.1711431.17440%高层56450.2015806.0615806.06530%商铺2558.112813.922813.92635%商铺2984.463

9、730.583730.58750%车位2473705.003705.00820%车位991485.001485.00合计3528.147338.5317950.0921021.6449838.40（4）资金回收计划表 2-2-8 项目资金回收计划单位：万元项目合计第 1 年第 2 年第 3 年上半年下半年上半年下半年上半年下半年资金回收49838.400.000.003528.147338.5317950.0921021.64占总回收100%007.08%14.72%36.02%42.18%资金比例步骤 3 项目资金筹资方案1用款计划与资金来源情况依据本项目的预可行性研究报告，其开发经营期间的

10、用款计划、资金来源、可行或可争取渠道情况详见表 2-2-9。表 2-2-9 用款计划、资金来源、投资缺口及筹资渠道情况单位：万元年份第 1 年第 2 年第 3 年项目上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资额3667.004567.009740.5610840.806008.57640.80较明确的筹资渠道销售收入销售收入销售收入销售收入比较可行或1项目投1 项目投1 项目投1项目投资1 项目投1项目投资可尽力争取资者投入资者投入资者投入者投入的自资者投入者投入的自的筹资渠道的自有资的自有资的自有资有资金的自有资有资金金金金2商业银行金2商业银行2商业银2 商业银2 商业银开发贷款2 商业银开

11、发贷款行开发贷行开发贷行开发贷3商业银行行开发贷3商业银行款款款抵押贷款款抵押贷款3公司债3 公司债3 商业银4公司债券3 商业银4公司债券券券行抵押贷5临时周转行抵押贷5临时周转4临时周4 临时周款款转转4 公司债4 公司债券券5 临时周5 临时周转转注： 1项目开发商是上市公司。2建成并确权后的物业单位可以作为抵押担保品向商业银行申请抵押贷款。3商业银行开发贷款 5 年期以下的贷款利率 5.463% 。从表 4-2-9 可以看出：已明确的筹资渠道，即项目销售收入再投入属于项目内部筹资，是首选并有把握的筹资渠道； 开发期第 2 年的资金缺口最大； 就目前形势和本项目而言， 商业银行开发贷款是

12、所有外部筹资渠道中较为理想并有把握的；在开发经营期间项目可能需要临时周转贷款支持。本项目资金来源渠道可选择：一是项目自有资金，二是商业银行开发贷款，三是项目销售收入用于投资部分。（1）自有资金，全部用于投资。（2）销售收入再投入，考虑到销售收入扣除成本费用与销售有关税费后用于投资，投资额暂按项目销售收入的 20%测算。（3）商业银行开发贷款。（4）临时周转贷款， 1 年及 1 年以内，测算时按 1 年计，主要解决临时资金缺口。项目前期阶段，将汇集到的自有资金主要用于支付土地价款和前期工程费（施工场地的三通一平） ；开发阶段的资金来源主要是商业银行开发贷款和预 / 销售收入再投入；销售阶段的资金

13、来源主要是预 /销售收入再投入。2初步筹资方案根据可能及可行的原则， 基于资金来源渠道的选择， 进行初步筹资方案设计。筹资方案设计的约束条件如下： 国家城市房地产开发经营管理条例 第 13 条 “房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20%”的规定；商业银行开发贷款申请条件 “项目自有资金投入不低于项目总投资的30%”的要求；商业银行开发贷款不能用于交纳土地地价款；销售收入的 20%，约 1000 万元用于项目再投入。考虑到上述约束条件， 以及财务杠杆效益和财务风险， 并根据开发项目投资额巨大的特征， 自有资金按银行贷款的最低比例要求投入。 初步设计了如下三种方案

14、。方案 1，项目资本结构为：权益资金 40%，债务资金 60%。方案 2，项目资本结构为：权益资金 50%，债务资金 50%。方案 3，项目资本结构为：权益资金 60%，债务资金 40%。（1）方案 1（权益资金 40%，债务资金 60%）1）自有资金占项目总投资（不含财务费用）的 30%，主要用于项目土地费用支付和前期用款，取整后为 10700 万元，分 1.5 年投入。详见表 2-2-10。表 2-2-10 自有资金年度投入计划单位：万元第1年 第2年 第3年项目 合计上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年投资额35464.733667.004567.009740.5610840.

15、806008.57640.80自有资金 10700.00 3667.00 4567.00 2466.00资金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.82）开发贷款占项目总投资 （不含财务费用） 的 60%，取整后为 21500 万元，分二笔借入。第一笔借款 17200 万元，期限 2 年，分别于第 2 年上半年和第 2 年下半年分两次投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式；第二笔借款 4300 万元，期限 1 年，于第 3 年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式。项目借款还本付息计划详见表 2-2-11。表 2-2-11 借款还本付息计划单位：万

16、元序号项目第 2 年第 3 年上半年下半年上半年下半年年初借款本息累计07298.2817634.0218115.431本年借款72001000000第 一98.28335.74481.41494.55笔 借本年应计利息款年末还本付息00018609.98年末借款本息累计7298.2817634.0218115.430年初借款本息累计04358.702本年借款43000第 二58.70118.99笔 借本年应计利息款年末还本付息04477.69年末借款本息累计4358.700年初借款本息累计07298.2817634.0222474.133本年借款72001000043000借 款本年应计利息

17、98.28335.74540.10613.54汇总年末还本付息00023087.67年末借款本息累计7298.2817634.0222474.130注：贷款利率为 5.463%，半年利率为 2.73%。本期新增借款当期利息 期初借款本息累 计 期利率23）项目资金缺口由销售收入弥补。 项目投资计划及资金筹措详见表 2-2-12。表 2-2-12 项目投资计划及资金筹措单位：万元第 1 年第 2 年第 3 年序号项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额37052.40 3667.004567.009838.8411176.546548.671254.341.1建设投资35464.7

18、3 3667.004567.009740.5610840.80 6008.57640.801.2利息1587.6798.28335.74540.10613.542资金筹措37052.40 3667.004567.009838.8411176.546548.671254.342.1自有资金10700.00 3667456724662.2开发贷款21500.007200.0010000.00 4300.000销售收入再2.3 4852.40 172.84 1176.54 2248.67 1254.34投入4）小结。本项目总投资（含财务费用） 37052.40 万元。其中，开发商投入自有资金 107

19、00 万元，占比 29%；银行开发贷款 21500 万元，占比 58%，销售收入再投入 4852.40 万元，占比 13%。（2）方案 2（权益资金 50%，债务资金 50%）1）自有资金投入同方案 1。表 2-2-13 自有资金年度投入计划单位：万元项目合计第 1 年第 2 年第 3 年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资额35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有资金10700.003667.004567.002466.00资金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.82）开发贷款占项目总投

20、资 （不含财务费用） 的 50%，取整后为 18000 万元，分二笔借入。第一笔借款 17200 万元，期限 2 年，分别于第 2 年上半年和第 2年下半年分两次投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式；第二笔借款 800万元，期限 1 年，于第 3 年上半年一次性投入， 采用到期一次性支付本息的偿还方式。项目借款还本付息计划详见表 2-2-14。表 2-2-14 借款还本付息计划单位：万元序号项目第 2 年第 3 年上半年下半年上半年下半年年初借款本息累计07298.2817634.0218115.431本年借款72001000000第 一98.28335.74481.41494.55笔 借本

21、年应计利息款年末还本付息00018609.98年末借款本息累计7298.2817634.0218115.4302年初借款本息累计0810.92第 二本年借款800.000笔 借本年应计利息10.9222.14款年末还本付息0833.06年末借款本息累计810.920年初借款本息累计07298.2817634.0218926.353本年借款7200.0010000.00800.000借 款本年应计利息98.28335.74492.33516.69汇总年末还本付息00019443.04年末借款本息累计7298.2817634.0218926.3503）项目资金缺口由销售收入弥补。 项目投资计划及资

22、金筹措详见表 2-2-15。表 2-2-15 项目投资计划及资金筹措单位：万元序号项目合计第 1 年第 2 年第 3 年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.491.1建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1443.0498.28335.74492.33516.692资金筹措36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.492.1自有资金10700.003667.004567.002466.002.2开发贷款18000.007200.0010000.00800.00销售收入2.3再投入8207.77172.841176.545700.901157.494）小结。本项目总投资（含财务费用） 36907.77 万元。其中，开发商投入自有资金 10700 万元，占比 29%；银行开发贷款 18000 万元，占比 49%，销售收入再投入 8207.77 万元