东锦商城项目可研报告.docx
《东锦商城项目可研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东锦商城项目可研报告.docx（38页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
东锦商城项目可研报告
第一章总论
1.1项目名称及拟建地
项目名称：
东锦商城建设项目
拟建地点：
茶陵县下东乡东山坝村
1.2项目申报单位
茶陵县东锦实业有限责任公司
企业法人：
龙建刚
公司性质：
民营企业
注册资金：
1000万元
1.3申请报告编制单位
茶陵犀城项目咨询有限公司
单位地址：
茶陵县城关镇炎帝中路
茶陵犀城项目咨询有限公司是经县工商行政管理局注册，湖南省科学技术咨询协会登记的咨询服务单位。
公司现有员工9人，其中：
聘请注册咨询师2人，专业技术人员3人，专业管理人员4人。
公司经营范围：
运用现代科学知识、现代技术手段和现代分析方法，为机关、社会团体、企事业单位招商引资、争资立项、宏观战略决策、综合开发利用、企业技术改造、项目管理、项目引进等方面提供项目评估、可行研究、咨询论证服务。
1.4编制依据、原则与研究范围
1.4.1编制依据
1）关于编制东锦商城建设项目申请报告书的咨询服务协议书；
2）《茶陵县城市总体规划（2002-2020）》；
3）《茶陵县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011.2）；
4）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
5）《项目申请报告通用文本》（2007）；
6）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；
7）其他相关专业设计规范；
8）项目申报单位提供的相关基础资料。
1.4.2编制原则
1、按照“符合流向、相对集中、功能齐全、便于管理、合理规划”的原则，对建设工程进行合理规划布局调整，立足现实，着眼发展。
2、以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征，坚持“以人为本”的原则，考虑主体工程功能和设施的先进性，运用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，建成高标准、现代化的东锦商城。
注重建筑造型，体现建筑简洁明快、美观清新、富有时代感的新型形象。
3、合理确定工程系统方案，注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。
4、充分考虑使用功能，坚持“安全第一”的原则，保证每个房间的采光通风、互不干扰；并最大程度地保持疏散安全、防火安全与结构安全，严格执行国家的有关规定。
做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。
5、遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定，对“三废”进行处理并达到规定排放标准。
1.4.3研究范围
根据国家有关政策、规程和规范，对东锦商城建设项目与项目相关的背景、必要性、建设条件、工程技术方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供项目申报单位和政府投资管理部门决策参考。
1.5建设内容与规模
1.5.1建设内容
东锦商城项目拟建设高层酒店1栋，多层商业楼6栋，小高层公寓裙楼4栋。
其中：
11号栋为高层酒店，24F，设计高度81米；
1号栋商业楼为半弯形小高层裙楼，4+8F，h27m；
2号栋商业楼为小高层裙楼，1+4+8F，h27m；
3号栋为多层梯形商业楼，4F，h18m；
4号、7号、8号、9号栋均为多层商业楼，4F，h18m；
5号、6号栋商业楼为小高层裙楼，4+8F，h27m；
10号栋商业楼为多层商业楼，6F，h21.6m；
在功能布置上，地下室为车库（平时为车库，战时为人防工事）。
1.5.2建设规模
（1）东锦商城项目总用地面积为8.5953公顷，建筑占地面积37001.61m2（建筑基底面积）；
（2）规划总建筑面积250332.77m2；
1）、计算容积率的面积为250332.77m2。
其中：
商业建筑面积153297.37m2，住宅建筑面积48651.4m2，酒店建筑面积48384m2。
2）、不计算容积率的面积为53778.96m2。
其中：
地下室面积为53207.25m2。
3）、容积率为2.8，建筑密度为40.9%，绿地率为17.25%。
车位1251个，其中地下停车位1110个，地上停车位141个。
1.6项目位置与主要建设条件
东锦商城项目位于茶陵县东阳街与犀城大道交汇处，茶陵县检察院对面。
东邻欧江路，接向阳财富城；南为白云街与居民区，西接犀城大道，北临东阳商街。
交通便利，水、电、通讯等城市基础设施已敷设到了建设用地场址边沿，配套设施条件良好。
1.7项目估算总投资与资金筹措方案
1.7.1项目估算总投资
经估算，项目总投资68880万元，其中：
建安工程费用41186万元，设备购置及安装费用620万元，相关报建费3888万元，土地费用20866万元（土地出让金20320万元，土地征收费546万元）；基本预备费2320万元。
1.7.2资金筹措
项目估算总投资68880万元。
所需建设资金由项目建设业主单位自筹。
1.8主要技术经济指标
项目主要技术经济指标详见表1-1。
1.9主要研究结论
1、东锦商城项目增加茶陵商品房供给，满足消费者和市场需求，符合国家、茶陵房地产业发展的有关政策。
项目建设是十分必要的。
2、项目符合茶陵县城市规划的要求，拟建场址交通便利，供水、供电、通讯等基础设施和生活配套设施完备，供应可靠，项目建设内外部条件良好。
3、项目估算总投资68880万元，建设资金自筹。
4、项目预计可实现销售收入97246万元，全部投资收益率6.9%，财务效益较好。
因此，项目建设是必要的、可行的。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
m2
85952
1.1
城市道路
m2
10275.6195
1.2
建筑占地面积
m2
37001.6099
2
总建筑面积
m2
250332.7662
2.1
商业建筑面积
m2
153297.369
2.2
住宅建筑面积
m2
48651.3972
2.3
酒店建筑面积
m2
48384
3
地下室
m2
53207.25
4
容积率
2.8
5
建筑密度
%
40.9
6
最高层数
F
24
7
总户数
户
1024
8
停车位
个
1251
9
建设工期
年
3
10
估算总投资
万元
68880
11
预计销售收入
万元
97246
12
利润总额
万元
19013
13
所得税
万元
4753
14
净利润
万元
14260
15
投资利润率
%
20.7
16
投资利税率
%
27.6
17
全部投资收益率
%
6.9
18
财务净现值
万元
384
19
投资回收期
年
3.18
包括建设期
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
1、茶陵县加快建设统筹城乡综合配套改革试验区
国务院将长株潭列为全国两型社会综合改革示范区,国家将给予更大的发展改革空间和一定的政策环境,先行试点机遇将给茶陵发展注入新的动力,茶陵发展的宏观政策环境将更加优化，企业投资茶陵县亦必将受益，茶陵县的市场价值将得到更好的发掘。
示范区效应带来了外界对茶陵的广泛关注，预期未来随茶陵县城镇化、工业化的提速，相对于中同类大城市，茶陵县的资产价格将有不小的“补涨”空间。
目前虽然茶陵县房地产已有一定的涨幅，但与周边城市房地产价格相比仍然还有一定差距，与茶陵县的功能定位有一些偏离，因此，还有较大的投资价值。
2、以主城区为核心的一小时经济圈开发提速
从特殊县情出发，考虑到茶陵县生态环境脆弱与产业空虚、就业压力大等矛盾尖锐的实际情况，茶陵通过加快城镇化和工业化增强对产业及人口的承载力,促进人与自然和谐发展,集中力量建设新城区,按照规划，将进一步完善主城特大城市集聚功能、服务功能和创新功能，全面提升综合竞争力。
1、实施大开发和加快县域经济发展的需要
根据《茶陵县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，国家实施的罗霄山脉片区开发和扶贫攻坚,将我县列重点实施的六县之一,茶陵县在大开发中的战略定位是将其建设成为该区域的经济中心，更好的发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能，形成全县经济新的增长极。
改革开放以来，茶陵县在城市建设、房地产开发和能源、交通、通讯、园林绿化等基础设施的建设取得了可喜的成绩，工业基础、城市面貌和生活环境得到了明显改善。
实施大开发战略，为茶陵县经济社会发展带来了良好的发展机遇。
因此，实施本项目，加快城中村改造，加快城镇化建设，优化土地结构，提高土地利用价值，完善基础设施，改善投资环境，提高城市品位，优化经济结构，增加财政收入，对实现茶陵县“十二五”规划、推动大开发进程具有现实意义。
2、是解决茶陵城市居民居住环境和城市面貌，改善民生的需要
加快推进茶陵县主城区城市建，，是社会统筹发展树立以人为本，坚持科学发展观的重要体现，是保障人民群众安居乐业，改善居住条件，增加绿化面积，树立茶陵县城市形象的的一项民生工程，是全县城市建设工作的重要举措。
根据茶陵县人民政府的工作目标，完成东锦商城建设工作，使本区域居住环境明显改善，城市功能基本完善，城市形象显著提升。
通过本项目建设，可解决东山坝村农民变市民的问题，让广大市民共享改革发展的成果，切实改善老百姓的生活质量。
3、完善基础设施建设，提高土地利用价值，促进社会稳定的需要
下东乡东山坝村，现有建筑多为上世纪60－70年代建筑，房屋破损严重，部分空置。
生活配套设施乱，村容村貌差，区域经济发展滞后，区内居民收入低，低保户比重高，社会治安不稳定等诸多问题，这些问题既影响了城市形象，又未能将土地的资源价值体现出来。
通过实施本项目，促进片区道路工程改造实施，形成快速、便捷的连接外部交通的城市干道，并完善给排水、供电、供气、通讯等基础设施，为城市建设创造良好的条件，对加快加大吸引房地产开发商进入该区域的力度及时间。
同时通过项目建设采取有效的安置补偿措施，该地区居民在改善居住条件的同时还能得到一定的经济补偿。
同时，吸引其他区域的人群入住，对促进该地区的餐饮、休闲、小区配套服务等三产业起到良好的促进作用，提供大量的就业岗位，有利于该地区的下岗人员、失业人员的安置，对社会环境起到稳定的作用。
4、是提升城市形象、改善城市品质的重要抓手
本项目是茶陵危旧房改造的一个重点，按照“减量、增绿、留白、整容”原则实施后，该项目地块将增加城市绿地面积十万多平方米，能够提升城市形象，改善人居环境，将茶陵建成清洁、清新、宜居、方便之地，成为吸引更多高素质人才和生产要素的“黄金区”，对茶陵县未来的良性发展大有益处。
5、为茶陵县成为罗霄山脉片域经济中心打牢基础
经济中心是指在特定区域范围内，承担区域金融、贸易以及生产性服务等多种功能，茶陵作为区域经济的控制和决策中心，具有强大吸引能力、辐射能力和综合服务能力，能够渗透和带动周边区域经济发展的城市，将会成为优势产业聚集地。
第三章项目场址及土地利用
3.1项目选址
东锦商城项目位于茶陵县东阳街与犀城大道交汇处，茶陵县检察院对面。
东邻欧江路，接向阳财富城；南为白云街与居民区，西接犀城大道，北临东阳商街。
交通便利，水、电、通讯等城市基础设施已敷设到了建设用地场址边沿，配套设施条件良好。
由于项目用地位于茶陵县主城区，城市基础设施及配套设施齐全，适宜房地产开发。
3.2用地规模和现状
本项目总用地面积8.5952公顷（合128.928亩），其中：
，农用地7.3934公顷（耕地6.6530公顷、旱地0.1478公顷、有林地0.5926公顷），其他农用地0.12018公顷（农村道路、水利用地、农村居民点用地）。
场内地势平坦，原有建筑物已基本拆除，项目场址经土地平整后既可实施建设。
用地内部主要是丘陵地貌，目前规划区用地基本没进行大规模开发建设，各项基础设施较差。
在建设用地范围内，土地类别为农田、旱地、农村道路、部分农村低层住宅。
3.3土地获取方式及土地利用的合理
该项目所用土地是下东乡东山坝村集体土地。
土地性质为城镇混合住宅用地。
根据茶陵城市建设规划，为建好东锦商城项目，下东乡政府与东山坝村五组、六组、九组村民小组协商后，报县国土资源局预征收的土地。
预征收的征地补偿费由县国土资源局支付给各村民小组，待项目用地经省人民政府批准后，按省人民政府批准的征收方案及补偿标准进行补差，并按征收土地程序完善征地手续。
县国土资源局出具建设项目用地预审意见，茶囯土资预审字﹝2012﹞38号。
县规划局出具建设项目选址意见书，茶规选字第﹝2012﹞城西—27号。
因此，建设单位拟在此宗地开发建设商城项目，符合茶陵县城市总体规划，也符合茶陵县土地利用规划。
第四章建设条件
4.1项目建设地区经济社会概况
茶陵县位于北纬26°30'25"-27°07'25"，东经113°20'55"-113°55'23"。
古因陵谷多生茶茗而称“茶乡”，后因炎帝神农氏崩葬于“茶乡之尾”而得名“茶陵”。
行政隶属株洲市。
总面积2500km2，辖20个乡镇和2个办事处。
县域东界江西省莲花、永新、井冈山三县（市），西抵郴州安仁，南接炎陵，北邻攸县。
茶陵是一座历史古城，汉高祖五年（公元前202年）置县，宋代曾为军，元、明、清曾为州。
茶陵设治之始，含炎陵全境。
南宋嘉庆4年（1211年），置酃县。
1994年酃县更名为炎陵县。
茶陵是一个红色摇篮，是井冈山革命根据地六县之一，是湘赣革命根据地重点县、模范县，是毛泽东亲手缔造的中国第一个红色政权——茶陵县工农兵政府的诞生地。
新民主主义革命时期，茶陵为革命牺牲达5万余人，有25位农家子弟成长为共和国开国将军。
茶陵是一方绿色之邑，是农耕文化发祥地之一，是中国历史上唯一一个以茶命名的行政县，是一块投资沃土。
境内资源丰富，已探明的矿产资源达20余种，水能开发量达20万千瓦，已建成水电站32个。
2011年，茶陵总人口为57.53万人，其中县城区人口10.3万人。
2011年完成地区生产总值101.1亿元，增长13.9%；完成财政收入7.31亿元，增长37.66%；完成固定资产投资46.8亿元，增长36.3%；实现社会消费品零售总额34.6亿元，增长19%。
4.2自然条件
1、地形：
茶陵境内山丘蟠纡，盆谷镶嵌。
万洋山绵亘东南，武功山雄踞西北，茶永盆地斜枕于中部，醴攸盆地东南端延伸于境西。
西北、东南山地矗立，地势逐渐向中部倾斜，形成一个向西南敞开的丘陵性盆地。
县境地貌按形态类型分山地和丘陵（含岗地、盆地及河谷平源），分别占总面积的51.69%和48.31%，大体形成“七山半水分半田，一分道路加庄园”的土地构成。
2、地貌：
西北、东南山地崛起，西北有武功山绵亘，东南有万洋山蜿蜒，中部和西部丘岗起伏，地势朝中部、西南部倾斜，并呈阶梯状逐级下降，形成一个三面环山，朝西南开口的半环形盆地。
县内最高峰为西北边界处的太和仙，海拔1404.9米，次高点是东部的石峰仙，海拔1344米。
全县地貌类型以山地为主，丘陵次之，岗、平俱备。
项目所在区属丘陵地貌，地形起伏相对较小，便于土方平整。
3、地质：
全县地质状态主要为砂页岩、变质岩、花岗岩和石灰岩，中部、西南部为红岩和第四纪松散堆积物。
地质构造稳定，属弱震区，基本地震烈度相当于Ⅵ度。
项目区用地地质灾害危险性属II区、III区，地质灾害危险性较小，稍作工程处理，基本可满足建设要求。
根据《中国地震动参数区划图》，茶陵县地震动峰值加速度小于0.05g，反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，属地震稳定地带。
4、气象：
茶陵县属于中亚热带季风湿润气候区，境内四季分明，同时，由于西北有武功山阻挡，减弱了北方冷空气南侵的势力；东南万洋山植被较好，温度大；中部朝西南开口的走廊状盆地，成为西南暖湿气流的天然通道，因而形成了热量丰富，雨量充沛，年降雨量1500mm；日照充足的农业气候资源特征，年平均气温17.9℃；平均年日照1744.7h，年日照率为39%，属全省日照最多的县之一。
冬寒期短，无霜期286天。
5、水文：
茶陵县有大小河流79条，主要支流有米水、茶水，境内控制集雨面积达2494.1km2。
平均年降水总量37.1亿m3。
项目区毗邻云阳山，米水畔，水资源十分丰富。
4.3基础设施条件
1、交通：
县城北去长沙212km，距株洲市167km，沿106国道南行654km，直抵广州。
茶陵交通便捷，“4211”的大交通格局融通湘赣闽、连贯湘桂粤。
县内已村村通公路。
有航道242千米，全年通航109千米，交通运输十分方便，周边县（市）的物资多在此集散。
项目区位于新城区，与衡炎高速出入口不足1.5公里，与衡茶吉铁路茶陵火车南站不足3公里，而且项目区周边三面环路，尤其是西临新城区主干道路——犀城大道，对外交通运输十分便捷。
2、给排水
给水：
该项目用水由县自来水厂供给，犀城大道、东阳商街两侧分别敷设有市政给排水管干管，市政给水管网DN200的给水管为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》，项目的给排水条件可满足当前建设和今后生活的要求。
排水：
区内排水实行雨污分流制，设有排水管道，区内雨污水汇集后就近排入市政雨污水管网，进入曲江污水处理厂进行净化处理。
3、供电
该项目用电由县供电总公司供给，犀城大道、东阳商街均设有10KV的电力线路，可向项目供电。
供电电源可以就近的开关站引入。
电源就近供电网接线，在项目区内建设变电室，即可满足商业生活用电需要。
4、电信
茶陵县城区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施条件良好，犀城大道、东阳商街均设有且项目附近均有接入点，通讯条件可满足项目的需求。
5、燃料
茶陵城区居民现用燃气是以瓶装石油液化气为主，城区内瓶装石油液化气的供应站点较多，可为项目区的居民用气提供方便。
十二五期茶陵燃气规划已实施，目前燃气公司正敷设供气网管，将来该项目区居民生活用燃料可由燃气公司提供。
4.4生活配套设施条件
项目所在地为茶陵县城新城区，北接东阳商街，临近茶陵县市民服务中心、县文体中心，加油站、洋岭农贸市场、茶业交易市场、世纪星学校及在建的东阳学校、中医院。
距县人民医院、茶陵一中、云阳中学、城西小学等社会公共设施均不超过3km。
随着新城区开发力度的加大，项目区周边的生活配套设施条件将会日益完善。
第五章平面布置、竖向布置、交通组织及商业业态
5.1平面布置
1）、犀城大道与东阳商街交汇处（西北角），为项目主出入口，布置半弯形1号栋4+8F小高层商业楼、3号栋4F商业楼；北部地段，与东阳商街平行布置2号栋1+4+8F小高层商业楼；
2）、项目区南向地段、与白云路平行分别布置10栋6F办公楼、8号栋4F商业楼；
3）、项目区西向地段，与犀城大道平行布置5号栋4+8F小高层商业楼；
4）、项目区白云路与欧江路交汇处布置11号栋24F星级大酒店；
5）、项目区东部地段，与欧江路平行布置4号栋、7号栋、9号栋4F商业楼；
6）、项目区中部地段布置4号栋4+8F小高层商业楼；
7）、上述建筑物中心地段布置布置下沉式广场，并设置中心景观；
8）、绿化主要布置在项目区四周、中心地带的广场，以及区内道路两侧
5.2竖向布置
项目场地东北部高、中、西南部低，主要的控高因素是丘岗地，从东向南穿越场地标高从116.5米到107.9米，高差达8.6米，从东北向穿越场地标高从116.5米到西向标高106.4米，高差达10.1米。
各建筑平面采取平坡式布置，有利于雨水、污水排入犀城大道市政排水干管。
为了减少土方和造价，场地的广场设计顺应地势向北面中间放坡。
南北向的高差则通过建筑和绿地系统来消化，使得整个广场的交通和排水都比较顺畅。
5.3交通流线组织
1）、项目区设有11个出入口，主入口位于犀城大道与东阳商、街交汇处（西北角），宽约56米；10个次出入口分别位于东向4个，南向4个，西向1个，北向1个。
沿小区周边及建筑物之间设置环形道路和回车场，道路宽度不低于15米，以便于消防车等机动车辆通行。
道路力求通顺、流畅、方便、实用
2）、项目区东、南、、西、北四个方位角设分别布置5个地下车库出入口，中部下沉式广场设置2个车库出入口
3）、区内的交通流线分为外围流线和内部流线两部分，外围主要是车流通过式的交通，它被建筑、绿化、微地形等阻隔在广场的外围，减少对广场的影响；内部流线则主要分为目的性强的便捷道和游玩式的自由联系，广场内部几乎四通八达，各功能区块间都相互联系。
4）、建筑物周边停车是一种最普遍采用的停车方式，为了能够有一个合理有序而且又使用高效的停车设施，在布置车辆停车位时，应当尽量使其靠近出入口；在平面设计上既要注意节约土地，又要考虑停车方便，便于疏散和进出；
5.4商业业态
1）、第1号栋为本项目主体标志性建筑，前部分第一层为商业门面，第二层至第六层均为商业楼层，两侧裙楼部分五至八层为商住楼；
2）、第3号栋为本项目商业中心，为大型商场；
3）、第2、5、6号栋一至四层为商业门面，裙楼部分五至八层为商住楼；
4）、第4、7、8、911号栋为商业门面；
5）、第10号栋为综合办公楼；
6）、第11号栋为星级酒店。
7）、地下室平时为本项目停车场，战时作人防工事之用。
第六章主要工程技术方案
6.1建筑结构与基础
（1）设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）
《建筑地基处理技术规范》（JGJ74-2002）
《建筑工程设计文件编制深度的规定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它国家现行标准规范、规程。
（2）地质状况
按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）、《建筑抗震设计规范》（GB5011-2001（2008年版）附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，茶陵县抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。
由于项目尚未进行地质勘探，参照场址周边已建项目的地质情况，初步推断项目场址的地质条件稳定，宜于本工程建设。
（3）设计荷载取值（标准值）
①活荷载取值
楼面用途
活载（KN/m²）
楼梯
3.5
住房
2.0
走廊、楼梯
3.5
不上人屋面
0.5
卫生间
2.0
②恒荷载取值按《建筑结构荷载规范》GB20009-2001（2006年版）附录A计算
项目
恒载（KN/m²）
90厚混凝土空心砌块内墙
1.06
190厚混凝土空心砌块内墙
2.24
190厚MU10烧结多孔砖外墙
2.79
卫生间
1.5
楼面
1.5
③施工荷载按规范取值。
（4）结构设计
①本项目建筑结构特点
结构安全等级
二级
结构重要性系数
1.0
设计使用年限
50年
抗震设防类别
6级
场地类别
Ⅱ类
地基基础设计等级
丙级
②自然条件
基本风压
地面粗糙程度
基本雪压
w0=0.35KN/m²
B类
S=0.45KN/m²
③结构体系
本项目建筑为最高层数为33层，根据建筑物的平面形状、功能特点、建筑体形，高度，荷载及施工工艺等因素，拟采用框架结构，楼屋面采用现浇钢筋混凝土楼屋板。
（5）基础设计
本项目尚未进行地质勘查，从现场表象观测，山体岩石均为砂
升级会员 