解析婚姻诉讼中的房产问题论文终稿.docx
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解析婚姻诉讼中的房产问题论文终稿
师范学院成人教育
本科毕业论文（设计）
题目：
解析婚姻诉讼中的房产问题
学生姓名：
学号：
指导教师：
院别：
继续教育学院
专业：
年级：
2015级
完成日期2017年4月20日
解析婚姻诉讼中的房产问题
摘要
现代社会，在我国的司法实践中关于婚姻财产关系的案件越来越多，尤其是涉及房产分割的离婚案件，因此，本文结合我国司法实践的经验与法学界的观点，来对我国的按揭房的归属问题、房屋增值问题、父母出资房等问题进行的更加深入的探讨，并提出笔者的建议以完善我国离婚诉讼中按揭房归属制度。
关键词：
离婚；诉讼；房产分割
Analysisofrealestateproblemsinmarriagelitigation
ABSTRACT
Inmodernsociety,inthejudicialpracticeofourcountryonthemaritalpropertyrelationsaremoreandmorecases,especiallyrelatestothedivisionofpropertyindivorcecases,therefore,inthefollowingcases,combinedwiththeexperienceandlawcirclesofourcountryjudicialpracticepointofview,toourcountry'smortgagehousingownership,housingvaluetherealproblem,parentsfinancedissuessuchasmorein-depthdiscussion,andputsforwardthesuggestionstoperfectthemortgagehousingownershipsystemindivorceproceedingsinchina.
KEYWORDS：
divorce;litigation;realestatedivision
目录
中文摘要……………………………………………………………………………………Ⅰ
英文摘要……………………………………………………………………………………Ⅱ
目录…………………………………………………………………………………………Ⅲ
一、按揭房的法律概述……………………………………………………………………2
（一）按揭房的含义及法律关系…………………………………………………………2
二、按揭房与夫妻共同财产………………………………………………………………3
三、离婚诉讼中按揭房的分割原则与方法………………………………………………3
（一）按揭房的分割原则…………………………………………………………………4
（二）按揭房分割的方法…………………………………………………………………4
四、现有离婚诉讼中按揭房分割存在的问题与分析……………………………………5
（一）实际出发与权证不符的问题………………………………………………………5
（二）权证取得时间的问题………………………………………………………………6
（三）按揭房中的父母出资问题…………………………………………………………8
（四）按揭房的增值分割为题……………………………………………………………9
五、完善我国离婚诉讼中按揭房分割问题的法律建议…………………………………11
（一）增设关于“按揭”房屋的专门规定………………………………………………11
（二）增加按揭房屋的资金份额登记的制度……………………………………………12
（三）制定房屋增值部分的具体分割方法………………………………………………12
结论…………………………………………………………………………………………13
参考文献……………………………………………………………………………………14
解析婚姻诉讼中的房产问题
现代社会，在我国的司法实践中关于婚姻财产关系的案件越来越多，尤其是涉及房产分割的离婚案件，我认为这主要是由以下几个方面原因引起的：
一方面，房子就是中国人不断追求的根。
在现代社会，房子更是一个中国男人所代表的经济地位的象征、生活质量的标志以及谈婚论嫁的重要指标之一。
而房价的飙升几乎使拥有一套自己的房屋成为一种奢侈品，房价的不断上涨使很多家庭只有能力购买一套房产，这也使得在婚姻关系中房屋显得十分的重要；另一方面，伴随着我国改革开放的不断深入，我国居民的婚姻观念发生了很大的变化，生活中闪婚闪离的现象屡见不鲜，离婚案件的大量增多使得在婚前以个人名义购买，婚后获得产权证的按揭房屋，在离婚诉讼中给理论界和实务界中带来了很大的烦恼，因此按揭房成为夫妻财产争议的核心问题。
由于新的经济模式不断出现，新的房产类型也是五花八门，为了更好的适应经济的发展和解决婚姻家庭的纠纷问题，国家陆陆续续的出台了三个婚姻法解释，这三个解释中涉及离婚房产分割、父母出资房以及房屋增值的问题的规定越来越明确和全面，其中的《婚姻法解释（三）》，就对房产赠与、父母出资房、婚前按揭房等多种类型的婚姻财产关系作出了相对明确的规定，这给司法实际行使遇到类似的疑难案件的解决提供了很好的依据。
但是，《婚姻法解释（三）》虽然明确了法院在审理一些离婚诉讼房产分割案件的具体法律规则，为目前各界所争议的离婚时房产归属和房产分割的问题提供了法律适用规则和新颖的解决方案，但其相对于快速发展的经济出现的新型按揭方式与婚姻生活中不断出现的新型房产分割争议，仍然会出现落后的情形，仍然会存在法律空白，例如发生房屋贬值的情况应不应该分摊？
分摊的依据是什么？
父母出资的房屋应该归属于谁？
这一系列的问题都是有很大的争议的。
总而言之，婚姻法及其三个司法解释不能完全涵盖和解决司法实践中的所有争议问题。
因此，本文结合我国司法实践的经验与法学界的观点，来对我国的按揭房的归属问题、房屋增值问题、父母出资房等问题进行的更加深入的探讨，并对完善我国离婚诉讼中按揭房归属制度提出可行性建议。
1、按揭房的法律概述
（一）按揭房的含义及法律关系
按揭房是指商家通过按揭的形式购买房屋、但是贷款还没有还清的商品房。
按揭房的主要特征是购房人将房屋的产权抵押给了银行，购房人不得擅自出售房屋。
按揭也分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。
法定式按揭是指将现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证；公义式按揭是将未来的房地产转让给按揭权人作为还款保证。
按揭主要涉及了银行、购房者、卖房者（一般为房地产开发商）三方的关系，因此要处理好按揭房的问题必须处理好这三者的关系：
第一，购房人与卖方的房屋买卖合同关系。
在购房人与卖方签订房屋买卖合同的那一刻起，买卖合同成立。
因此购房人的义务就是付款，但是在生活中因为房款过高，导致大部分人采用按揭的方式购买，即购房人付完首付，剩下的房款在银行办理贷款手续，然后支付利息的方式，分期将以后房款还完。
第二，购房人与银行的借款合同关系。
在购房人去银行办理贷款业务的关系时，借款合同成立，银行将购房人的剩余房款已经代为履行完成，因此即使购房人以后每月不能按月付款也不会影响房屋的归属。
第三，购房人与银行的担保合同关系。
购房人是抵押人，将买的房屋抵押给了银行，银行是抵押权人，此时房地产开发商充当保证人。
只要购房人不能按时付款，银行人有权找房地产开发商承担保证责任，实际中，房地产开发商就会采取一些措施。
开发商房屋买卖合同关系购买人
保证关系担保合同关系
借款合同关系
二、按揭房与夫妻共同财产
我国婚姻法明确规定，夫妻的共同财产必须是在婚姻关系存续期间中产生的，主要包括了夫妻各自的工资、奖金、生产经营的收益等等。
但是婚前一方自己的财产就是属于个人所有，那就是说婚前和婚后买房的差别是很大的。
婚前买房并登记在自己名下的，属于个人财产，婚后买房，夫妻共同还贷，此时无论是登记谁的名字都属于夫妻的共同财产。
按揭房又是一种特殊的房屋，情况很复杂，对于不同类型的房屋的归属的规定也不一样，争议很大。
对于属于婚后个人财产的我国新出台的婚姻法解释三也规定了，在婚前办理交付首付的一方，并且进行登记了，即使婚后夫妻共同还贷，那也认定为个人财产，只不过要对另一方进行合理的补偿。
对于夫妻的共同财产，笔者认为，关于按揭房的认定应该严格按照物权法的规定来执行，也就是以登记的时间为准，倘若是在婚后登记的，并且夫妻共同还贷的，则认定为夫妻的共同财产。
按揭房的认定应该考虑这么几个因素：
登记的时间、实际出资与登记不符等等的因素，对于夫妻的共同财产的认定也是以登记的时间为线索的。
所以笔者会在以下介绍按揭房分割的具体原则与根据登记时间不同认定的归属不同等的问题进行探讨。
三、离婚诉讼中按揭房的分割原则与方法
（一）按揭房的分割原则
在离婚诉讼中的房产分割问题首当其冲的是物权登记公示的原则，根据物权法的规定，不动产在设立、转让、消灭时，若已经依法登记，则发生效力，若没有登记，就不会发生效力。
但法律另有规定的除外。
不动产的物权变动是以登记为公示原则的。
房屋归根到底是属于不动产，应该适用这个规定，因此房屋登记的时间就是房屋产权的时间。
其次，房产分割应该重视男女平等原则，不能因为一方的收入多，一方收入少或者还贷的多少就少分或者多分财产，而应该根据具体的实际情况和夫妻双方对家庭的付出多少等情况来确定，并且夫妻关系从一开始就是以平等关系建立的，即使婚姻关系解除时，也应该以平等的地位来分配财产。
不能以不正当的手段来争取财产
再次，在分割按揭房的时候必须照顾女方的利益和子女的利益原则，也就是说在离婚时分按揭房的时候要考虑在女方可能收人少、不能自理等问题和未成年子女的利益以及对抚养未成年人子女的照顾。
从实际来看，这是考虑到女方处于一个比较弱势的地位，为了离婚后女方的生活考虑，另一方面也是对孩子身心健康发展的考虑，这是对子女的关照。
最后，要对无过错方的补偿原则。
在现在社会离婚大部分都是由于夫妻一方有过错造成的，例如出现第三者、家庭暴力等问题，这都是由于一方的严重的过错导致婚姻关系破裂，因此在离婚的时候要充分考虑这个因素。
要对无过错方进行补偿。
以上的原则是法官在遵守法律法规的前提下，根据自由裁量权考虑时应该考虑的原则，除此之外还有尊重双方当事人的意思、有约定的按约定，无约定的按法律规定。
（二）按揭房分割的方法
根据我国婚姻法规定，对于离婚时的房产分割的时候，要充分考虑当事人意思自治原则，也就是说，在分割房产的时候要充分考虑夫妻双方的意思协商，除非夫妻双方达不到一致的意见时再由法院出面根据具体的案件的实际情况具体判决。
法院一般上有以下的处理方法：
竞价、拍卖、折价补偿、实物分割等方法。
房产分割的时候包括按揭房的分割，所以这些方法适用于按揭房的分割。
具体来说，假如共有的房屋在分割的时候会损害房屋的价值，但是夫妻双方又都争取房屋的所有权，则可以在法院的参与下两人进行竞价，由出价较高的一方获得所有权，并且对出价低的一方进行合理的补偿。
这就叫做竞价；倘若，在共有房屋分割的时候会损害房屋的价值，但是夫妻双方都想放弃所有权，这时法院可以根据市场价格来进行转让或者拍卖，转让或者拍卖后的价款在分给夫妻双方，这种方式就叫做拍卖；若在不损害房屋的主体结构和市场价值，夫妻双方对房屋进行使用的叫实物分割法；最后一种就是若夫妻双方只有一个人想要这个按揭房屋，可以将房屋给这个人，但是对于超出他这个份额的部分按照当时的市场价格进行评估，并对另一方进行合理的补偿。
虽然法律明文规定了对夫妻共同财产中按揭房的分割方法，但由于这只是一个原则性的规定，比较笼统，因而在实际操作时仍要做到具体问题具体分析，以达到公平合理的结果。
除此之外，在现实生活中是由父母出资而购买的房屋或者是夫妻一方买的，所以在离婚的时候会围绕父母是否出于赠与的意思购买和房屋产权的取得时间、登记在谁的名下而展开。
所以笔者在以下会围绕这个两个问题进行探讨。
4、现有离婚诉讼中按揭房分割存在的问题与分析
（一）实际出资与权证不符的问题
房屋产权的登记理论上应该是出资方与实际的登记方是一致的，但是生活中有部分人会因为个别的原因而登记在非登记方，在这种情况下，购买房屋的资金全部来自于非登记方，而在实际上却登记在另一方的名下。
这种情况的发生只有二种情况：
第一种，出资方是出于赠与的意思表示，既可以订立赠与合同，也可以以双方的约定。
这种情况属于权利人自动放弃财产，当然没有任何的争议。
第二种，出资方没有任何的意思表示，两人之间也没有任何约定。
这样的情况的下，在确认非登记方没有明确的赠与意思表示，那就意味着没有放弃这个权利。
未登记在自己一方名下的原因有很多,比如说出资方为了表示对婚姻的衷心、或者出于非出资的方家长的压力而登记在非登记方，也有可能是受到当时有关优惠政策的影响,也可能是当事人自身原因导致自己没能亲自完成登记,而让配偶方进行房产登记手续。
所以笔者认为，无论是何种原因,均不能影响对房屋所有权的认定，仅仅说明公示的错误。
（二）权证取得时间的问题
1.婚前取得房产证
对于婚前一方以按揭的方式购买房屋,并且在婚前也取得了房屋产权证，也有可能分为以下几种情况：
（1）一方出资，登记在自己的名下
对于婚前一方以按揭的方式购买房屋,在婚前以自己个人的财产支付了首付款，并登记在自己名下的，而且剩余的贷款是夫妻双方共同还的贷款。
这类房屋的归属是一个十分复杂的问题。
在我国对于这个问题的观点主要有两种：
第一种认为，一切根据房产证的登记为准，上面登记的人名是谁房屋就是谁。
第二种认为，房屋剩余的贷款是由夫妻共同还的贷款，是属于夫妻共同财产。
笔者比较赞同的是第一种观点，因为根据我国物权法规定的不动产在设立、转让、消灭时，若已经依法登记，则发生效力，若没有登记，就不会发生效力。
但法律另有规定的除外。
同时物权法也规定了，当事人之间签订的有关于变更、转让、消灭不动产合同，如果没有约定或者法律的其他规定，在合同成立的时候生效，没有办理物权登记的，也不影响合同的效力。
根据第十五条的规定，我国将物权的变动与债权分离开来。
也就是说，如果婚前一方出资的人已经进行了登记，即使是双方共同还款也是属于首付方个人所有。
（2）双方出资，登记在一方名下
在婚前双方各自出一部分的资金交首付款，婚后也是夫妻共同还贷，但是却登记在一方的名下，这种情况在生活当中很少存在，但是也不是没有发生的可能性。
我国婚姻法以及婚姻法解释三对这种的情况也没有明确的规定。
这类型的房屋也有两种主流的观点：
一、房子的归属要严格根据物权法的规定来执行，登记在谁的名下就是谁的。
二、此时的房屋要按份共有，因为首付款和婚后的贷款都是两个人共同支付的，如果不考虑公平的原则未免对一方当事人的利益有损害，所以部分人同意按份共有。
但是笔者认为，如果没有登记的一方有证据证明自己对房屋已经出款了，他就有权利争取自己房屋的所有权，对于首付款应该是属于双方的按份共有，婚后共同还贷的行为是属于共同共有。
因为在婚前双方各自出资买房子的时候，二人还没有建立夫妻关系，两人的首付款和贷款是与合伙性质相同的，所以认为是按份共有。
而对于婚后夫妻共同还贷，应该属于共同共有，根据我国婚姻法规定，在婚姻关系存续期间夫妻的共同财产包括工资和奖金。
所以笔者认为这种情况下是属于夫妻的共同共有。
综上所述，这种情况下证据是至关重要的，没有登记的一方必须拿出证据证明自己交过首付款，才可以主张所有权，倘若没有证据证明，即使支付了首付款房产权仍然属于登记方。
2.婚后取得房产证
这种情况是指，婚前一方以按揭的方式购买房屋，并办理了登记的手续，然后在婚后的时候取得的房产证，婚后是由夫妻双方还贷。
这种情况也存在着很大的争议，争议的焦点是属于首付方？
还是夫妻的共同财产？
目前有两种观点，一种是归首付方所有，原因是最近新出台的婚姻法解释三很明确的规定，这种类型的按揭房屋是属于婚前的个人财产，属于首付方，而对于配偶在婚后为其还款的行为，只能认定为是为其代为还贷的行为，改变不了房屋归属于首付方的事实。
对于配偶方还贷的行为可以要求首付方进行合理的补偿，至于补偿可能带来很大的缺陷等等在此不在提及。
上海法院是以此为依据的；另一种观点是无论是登记在谁的名下，只要是在婚后取得房产证，就可以认定为夫妻的共同财产。
夫妻是平等的享有这个房屋。
江苏法院是以此为依据的。
笔者是同意第二种观点的理由是，根据我国物权法规定的不动产在设立、转让、消灭时，若已经依法登记，则发生效力，若没有登记，就不会发生效力。
但法律另有规定的除外。
不动产的物权变动是以登记为公示原则的。
房屋归根到底是属于不动产，应该适用这个规定，因此房屋登记的时间就是房屋产权的时间，这种情况是在婚后取得的，因此是属于共同财产。
虽然婚姻法解释三规定与物权法规定出现矛盾，但是这是两部平行的法律。
应该根据实际情况处理二者的关系。
3.离婚时尚未取得房产证
这种情况是在婚前一方办理了按揭，在婚后共同还贷，但是在离婚的时候房产登记还没有进行。
对于这种情况法律的规定是很模糊的，现实中发生的情况也基本上没有，但是也很具有探讨性。
有的学者认为，离婚的时候房屋的产权证还没下来，那就没有办法确定到底是属于谁，应该等房产登记完成后，在进行讨论房屋属于谁的问题；有的学者认为房屋属于首付方合理，房屋的产权是一方在婚前办理的，那么应该属于首付方，而只需要对另一方进行补偿即可。
笔者认为第一种的说法比较合理，因为房屋取得的标志就是根据登记日，而离婚的时候没有登记的话，那就意味着还没有进行公示，没有进行公示意味着夫妻只能对房屋进行使用、占有。
不能对房屋进行处分，比如在买卖等。
这时候的房屋归属处于模糊的状态，在离婚的时候不能归任何人所有。
所以等到房屋的产权证出来的时候，在进行分割是比较合理的处理方式。
（三）按揭房中的父母出资问题
就目前中国现状来说，父母为子女出资买房的现象比比皆是，但是对于出资买房的归属都没有明确的规定，而且随着离婚率的大幅度提高以及房屋的不断增值，使得对房屋的争取变得白热化。
这使得父母对于房屋的出资是基于什么意思表示很大程度上影响了房屋的归属，下面从几方面分析父母出资房屋的问题。
1.双方父母出资，登记在男女双方的名下
现在面对中国飞涨的房间，大部分的婚前男女双方的经济能力是很弱的，是没有能力付首付款的，于是就出现了双方父母出资，将房屋登记在男女双方的名下的情况，如果剩余的按揭房款是由男女双方婚后自己还完的，那么房屋的归属该如何认定呢？
这种情况关键是在于父母有没有明确的赠与的意思表示？
还是借贷的行为？
倘若是赠与，是对自己的子女的赠与？
还是对双方子女的共同赠与？
根据我国《婚姻法》规定，“婚前赠与一般视为个人财产，除非明确表示赠与双方”由此可以推定，倘若父母是基于赠与的意思表示，那么各自父母的赠与的份额仅限于自己的孩子，也就是说父母婚前的出资属于个人的婚前财产，男女双方根据自己父母出资的多少来确定自己的份额，对于婚后共同还贷的部分是等额的享有，由此可以得知，此时的房屋当然是属于夫妻共有财产。
当然不包括，父母明确表示是对于男女双方的赠与。
若为借贷，是对自己子女的借款？
还是对双方子女共同的借款？
如果是对自己子女的借款，此时夫妻关系还没成立，当然属于个人的财产，同时对于父母的债务也属于个人债务。
如果是对夫妻双方的借款，根据当事人自治的意思表示原则，应该认为是属于夫妻双方基于自愿对债务进行承担，一般情况下认定为连带责任，若离婚时父母有权向任何一方子女请求支付购买房屋时所借的全部金额，子女不得拒绝，但子女在还完全部数额时，有权向另一方行使追偿权。
2.一方父母出资，登记在自己名下
根据我国婚姻法解释三规定，在婚姻关系存续期间，夫妻双方用共同财产出资但是以一方父母名义参加登记的房屋，房屋的产权登记在了一方父母的名下，在离婚的时候主张按照夫妻共同财产进行分割的，人民法院不予支持。
购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。
由此可以看出，房屋的归属是以房产证登记的名字为准，至于婚后是由个人还贷，还是夫妻双方还贷在所不问，都不影响物权的变动，只产生债权的关系。
也就是如果另一方为其还贷也只能看做一种债务，但是基于对另一方的保护，可以要求其支付所付价款以及按银行利率所产生的利息。
（四）按揭房的增值分割问题
1.按揭房增值的性质
随着人口的不断增加、炒房者的增多、房价飞一样的上涨，使得房屋的增值问题在离婚时成为了一个难题，那么房屋增值的性质是什么呢？
增值的意思就是房屋的价值增加，增加的原因有好多种，但是最重要的原因有两种：
一种是人们对房屋的精装修；另一种是经济的发展，使得房屋的房价越来越高。
我国对房屋的性质有不同的观点：
第一种，认为增值部分属于按揭房的孽息;第二,认为增值部分属于婚前个人财产的投资收益。
第三,认为增值部分是与孽息、投资收益并存的一种利益。
笔者同意第三种观点。
首先，根据《物权法》第116条规定，天然孳息由所有权人所有，当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯。
所谓天然孳息，是指原物因为自然规律产生的，例如果树结果实就是自然孳息，房屋的增值受市场规律的影响，市场规律是不受人的行为支配的，所以不是自然孳息。
法定孽息是指因法律关系所生,即与他人发生法律关系而产生,如股息和利息,但是房屋的增值却不是由于与他人发生法律关系,而是由于市场的供不应求,因此,增值的部分不是法定孳息。
其次，房屋的增值不是一种投资收益，所谓的投资收益就是一种以低价买入高价卖出的形式，是为了买卖的目的而进行的投资，而房子在中国大部分人是用来居住的，尽管生活中存在部分人的炒房行为，但毕竟是少数。
因此笔者认为是增值部分是与孳息、投资收益并存的一种利益。
2.按揭房增值的归属
在我国，对于房屋的增值部分没有明确的法律规定，但主要有两种观点：
一种是属于婚前个人财产；另一种是属于夫妻共同财产。
认为属于婚前个人财产的认为：
第一，按揭房的增值是由于市场规律作用的结果，而且房屋登记在个人的名下，理所应该的归属个人所有，并且房屋不一定就一直增值，倘若房屋贬值，岂不是双方都想将其抛弃？
第二，房屋的增值是属于天然孳息的，而天然孳息是归属所有权人所有的，婚前的个人房屋登记产权人当然有房屋增值的所有权。
所以它属于婚前个人财产。
认为属于婚后共同财产的，在婚前买的房屋是双方共有的财产，那么房屋以后增值了当然属于夫妻的共同财产。
笔者同意第二种观点,首先,认定按揭的房屋属于夫妻共同财产时,婚后增值部分自然是夫妻的共同财产,这是毋庸置疑的,同时认定按揭的房屋属于婚前一方个人财产时,增值部分也归夫妻双方共有,因为婚姻法解释三规定“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产”,前面已经分析增值部分的性质不是孳息、不是一种投资收益、而是孳息和投资收益并存的一种利益,那么增值部分自然是夫妻共同财产；其次,按揭房婚后的按揭是用夫妻共同财产偿还的,对于这部分的资金,配偶也付出了很多,而且是以共同生活为目的的无偿付出,如果只是做适当的补偿,显然对另一方不公平,而且在婚姻生活中就会因此更产生很大的矛盾，不利于婚后夫妻的和睦相处;最后,认为婚前一方购买房屋,按揭房便是购买方婚前的个人财产,婚后的增值部分只是一种投资收益,那么婚后增值部分便应该是夫妻的共同财产,因为《婚姻法解释
（二）》第十一条“婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资取得的收益应为夫妻共同财产”。
因此,按揭房增值部分应当是夫妻共同财产。
5、完善我国离婚诉讼中按揭房分割问题的法律建议
以按揭的方式购买房屋的情形出现的时间并不长，是最近几年之内
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