金山区产业用地高质量利用实施细则.docx

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金山区产业用地高质量利用实施细则

金山区产业用地高质量利用实施细则

（草案）

第一条（目的依据）

为落实市政府《关于印发本市全面推进土地资源高质量利用若干意见的通知》（沪府规〔2018〕21号）、《印发<关于本市促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见>的通知》（沪府发〔2018〕41号）、《关于全面提升民营经济活力大力促进民营经济健康发展的若干意见》和市规划资源局、市经信委、市科委联合发布的《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》（沪规土资地〔2018〕687号），推进本区产业用地的高质量利用，结合本区实际，制定本实施细则。

第二条（指导思想）

统筹落实高质量发展和高品质生活的总体要求，坚持“亩产论英雄”、“效益论英雄”、“能耗论英雄”、“环境论英雄”的工作理念，聚焦支持实体经济，提升单位土地的经济承载容量和产出水平，实现产业用地更集约、更高效、更可持续的高质量利用，为落实我区“两区一堡”的战略定位、加快推进“三区五地”、全面建设“三个金山”作出更大贡献。

第三条（工作原则）

（一）坚持鼓励与限制相结合，以鼓励为主。

鼓励优质企业提质增效，限制低效企业产能扩张，引导企业逐步提高土地集约利用水平，提升社会、经济等综合效益。

（二）坚持盘活存量与新增用地相结合，以盘活存量为主。

着力向存量要空间，拓宽存量土地盘活路径，充分挖掘存量建设用地资源。

严控新增用地供应，主要用于四大主导产业，以质量促发展。

（三）坚持市场主导与政府引导相结合，以市场主导为主。

充分发挥企业的市场主体作用，鼓励企业加大研发投入和技术改造力度，促进企业产业转型升级和低效产业退出，实现内涵式发展。

（四）坚持奖励与惩处相结合，以奖励为主。

在全要素、全过程管理中，奖励体现土地利用综合效的企业，实现资源节约、生态环保、提质增效、和谐发展目标，推进落实土地利用绩效评估和低效土地使用权退出。

第四条（适用范围）

本实施细则所称的产业用地指本区行政区域范围内的工业用地和研发用地。

第五条（产业用地空间布局）

按照“产业基地-产业社区-零星工业地块”三级体系深化优化产业用地空间布局，区分不同类型的产业空间，突出功能定位和用地结构引导。

区总体规划划定产业基地和产业社区的边界，新增供应的产业项目应布局在产业基地和产业社区内。

（一）产业基地以制造业功能为主，其中工业用地面积占比应达到70%以上。

（二）产业社区强调功能复合，其中工业用地占比控制在50%以上，可新增研发用地用于设计研发、企业总部等功能。

（三）零星工业地块经批准后，实施点状保留，参照产业社区予以建设管理。

第六条（新增用地指标管理）

切实转变土地利用方式，主要依靠减量化和低效盘活产生的建设用地流量有效保障产业发展，有限的产业新增建设用地空间与以下工作相挂钩：

（一）新增产业用地指标与减量化相挂钩

按照“以减定增”的原则，区级产业项目所需用地指标均与减量化工作挂钩，各镇（工业区）的新增产业用地指标与区规划资源部门下达的减量化计划完成情况相挂钩；无减量化任务或减量化腾挪指标不能满足新增需求的，新增用地指标由区级统筹。

（二）新增产业用地指标与批而未供相挂钩

按照“增存挂钩”的原则，将各镇（工业区）的批而未供土地数量作为下达新增建设用地指标的重要考量因素。

各镇（工业区）应逐宗分析未供地原因，明确处置路径，加快推动批而未供处置，保持合理供地率。

未达到全区平均供地率水平的工业园区新增项目优先消化批而未供土地，三年后仍未达到全区平均供地率水平的，将停止使用新增产业用地指标。

重点项目确需使用新增建设用地指标的，由各镇（工业区）上报区政府同意后方可实施。

第七条（按绩效差别化管理）

根据金山区工业企业综合绩效评估的规定，对企业的各项指标进行评估计分、按综合得分高低进行排序，再按设定的比例确定企业等级，分类管理，因地施策。

A类企业列入优先发展类，B类企业列入鼓励提升类，C类企业列入调整转型类，D类企业列入监管整治类。

第八条（产业项目准入标准）

严格按照金山区关于产业项目准入评审管理的规定，实行高标准的产业用地准入标准，从产业类型、投资强度、产出密度、技术创新、环保、安全、就业等产业项目绩效方面提出要求。

各园区确定的特色产业优先准入，并实行产业项目准入正面清单和负面清单制度，新增用地项目实施正面清单制度，存量用地项目实施负面清单制度，严格限制负面清单项目改扩建；标准厂房项目原则上使用存量用地建设。

第九条（产业用地供应方式）

优化产业用地供应方式，强化产业绩效导向，实行产业用地全要素、标准化出让，试点产业用地先租后让。

产业用地按以下几类方式出让：

（一）产业用地高质量标准化出让。

在产业用地全生命周期管理制度基础上，落实高质量的产业准入标准，按照市规划资源部门标准化出让推行比例要求，实行标准化出让。

重点项目可采用“带产业项目”挂牌方式供应。

（二）标准厂房类工业用地、通用类研发用地，采用公开招拍挂方式供应。

经区产业主管部门认定的园区平台，可采用“带产业项目”挂牌方式供应。

（三）探索推进产业用地先租后让，由企业先行承租土地（3-7年）进行开发建设和产业运营，投产或达产验收后，经区产业主管部门和区规划资源部门评估通过，办理土地出让手续，出让价款按先期约定的价格，并扣除租赁期间的租赁费用计算。

租赁费用、退出补偿等相关事宜由各镇（工业区）与企业事先约定，纳入土地全生命周期管理合同。

第十条（切实降低优质产业用地成本）

列入国家、市级重大产业项目、战略性新兴产业项目、区内重点优质产业项目，土地出让起始价可结合全国工业用地出让最低价标准和本市工业用地基准地价，最终由区政府集体决策确定。

研发用地出让起始价结合本市研发用地基准地价，由区政府集体决策确定。

鼓励存量优质企业增容扩产或开发利用地下空间：

对经综合绩效评估为A类的企业，免收土地价款；B类的企业减免应缴土地价款的50%；存量盘活企业，可根据产业项目的绩效、能级等情况，由区招商引资工作领导小组讨论通过后上报区政府集体决策确定增容土地价款的收取比例。

第十一条（简化产业用地规划实施和规划调整程序）

新增产业用地项目，如已批控制性详细规划中地块指标未达到产业用地容积率上限和未达到产业用地建筑高度上限，区规划资源部门可以直接按照产业用地容积率上限和产业用地建筑高度上限（在符合地区净空、风貌保护等高度控制要求且保证相邻业主合法权益的前提下）核定规划设计条件，并调整相关规划图则，纳入市局信息平台统一管理。

存量产业用地容积率（工业仓储类项目容积率在2.0以下、研发中试类项目容积率在3.0以下）和建筑高度突破原有土地出让合同和控规要求的，可以根据工业工艺和实际需求，由区规划资源部门组织建筑方案论证，按照“先调后办”的原则，调整相关规划图则并纳入市规划资源局信息平台统一管理。

第十二条（存量产业项目“零增地”改扩建）

建成并已取得不动产权证的产业用地项目，因自身发展需要改扩建的，经区工业项目预审评估小组对项目进行综合评估，达到经济社会环境综合评估要求，并符合金山区项目投资强度、产出绩效、节能、环保等准入条件的。

鼓励综合绩效评估为A类、B类的企业实施改扩建；支持综合绩效评估为C类的企业在符合产业导向和规划等要求，实施改扩建；原则上不支持综合绩效评估为D类的企业实施改扩建，如确需改扩建，须参照新项目的要求进行管理。

104区块：

项目容积率、建筑高度未突破原有土地出让合同的，按原有出让合同约定的范围内可进行改扩建；改扩建项目容积率未突破产业用地容积率上限（工业仓储类项目容积率在2.0以下、研发中试类项目容积率在3.0以下），建筑高度未突破产业用地建筑高度上限（工业仓储类项目建筑高度在30米以下、研发中试类项目建筑高度在50米以下），可根据工业工艺和实际需求，由区规划资源部门组织建筑方案论证，按照“先调后办”的原则，调整相关规划图则并纳入市局信息平台统一管理，并按相关规定和程序签订土地出让补充合同，纳入土地全生命周期管理。

195区域：

规划为保留工业用地（零星工业用地）的改扩建项目，可参照104区块办理；现状工业用地确需改扩建的，由各镇（工业区）工业园区向规划用途相关的职能部门征询近期（3-5年内）规划实施情况，在不影响规划实施的情况下，且经区产业主管部门认定为优质项目的，可参照104区块实施“零增地”改扩建。

198区域：

规划为保留工业用地（零星工业用地）的改扩建项目，可参照104区块办理；未纳入镇总体规划或单元规划的现状工业用地，原则上应实施减量化。

经梳理甄别后确需重点扶持项目，由市经信委会同区政府按照优质项目标准认定后，可参照104区块实施“零增地”改扩建。

战略预留区：

战略预留区统一由市政府管理，原则上不得进行大规模改扩建。

战略预留区内现状工业用地确需改扩建的，经市产业部门会同市发展改革部门、市规划资源部门、市环保部门、市科技部门按照标准联合认定的现状优质项目，可以根据规划和出让合同约定进行建设。

第十三条（节余土地分割转让）

通过出让、依法登记取得不动产权证书的产业项目类工业用地，在满足原建设用地使用权人自身需要后节余的部分，可以向区规划资源部门申请分割转让。

经区规划资源部门会同区产业主管部门审核，符合规划分割条件可以独立开发，规划土地用途未发生改变的，报区政府同意后，可以分割转让给园区开发平台或经认定的战略性新兴产业项目和高新技术产业化项目或由产业用地储备机构进行收储入库。

在土地分割转让前，区规划资源部门应划定分割转让用地范围，明确用地面积、容积率、建筑限高等规划建设条件。

在落实产业准入、土地利用绩效等全生命周期管理要求的前提下，制定项目“两图一表”和建筑规划设计方案，通过市土地交易市场，以带产业项目方式公开转让，土地转让价格不得高于上一年度本区域内的工业用地产业项目类的平均价格，转让后的土地使用年限为原建设用地使用权的剩余年期。

转让成交后，受让人与原建设用地使用权人签订土地使用权转让合同，并与区规划资源部门签订土地全生命周期管理合同；原建设用地使用权人在征得区产业主管部门同意后，与区规划资源部门签订土地出让补充合同，调整用地范围，落实土地全生命周期管理要求。

原建设用地使用权人、受让人可以凭土地出让合同、土地使用权转让合同等，到区不动产登记部门办理登记。

第十四条（低效产业项目标准）

按照上海市关于低效工业用地的标准指南执行，低效用地类型包括：

（一）本市产业结构调整负面清单规定的“淘汰类”产业使用的工业用地，以及实行专项整治列入“关停并转”范围的企业使用的工业用地。

（二）闲置工业用地，即建设用地使用权人超过土地出让合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的土地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，终止开发建设满一年的国有土地。

（三）开发效率低下的工业用地，即以当前测算年度的1月1日为基准日，基准日超过土地出让合同约定的达产日一年以上仍未投产的工业项目用地；实施全生命周期管理以前，土地出让合同中未约定投产日期，在基准日仍未投产的工业项目用地。

（四）土地综合利用低下的工业用地。

一是以当前测算年度的1月1日为基准日，基准日超过土地出让合同约定达产日三年以上，其中最近三年（不含当年测算）统计年度内的土地税收产出率、以主营业务收入计算的土地产出率两项指标的三年均值均低于《上海产业用地指南（2019版）》中相应调整值的工业用地。

二是工业企业综合绩效评价为D类的工业用地。

第十五条（低效用地管理）

对低效产业用地，主要治理方式包括实施差别化的财税、电价、环保等政策，相关部门开展联合执法，根据全生命周期管理合同要求追究违约责任，加强不动产登记、工商登记等环节管控，禁止低效产业用地以各种形式违规违约转让。

由区产业主管部门制定并发布《金山区产业结构调整三年行动计划》，安排各镇（工业区）年度产业结构调整和项目转型升级任务，合理制定分区域、分年度的低效产业用地退出计划，并将低效用地企业名录通报各相关部门。

区产业主管部门负责对各镇（工业区）的低效产业用地退出计划完成情况进行考核，作为确定各镇（工业区）产业用地供应计划等工作的重要参考因素，并把低效产业用地退出工作，纳入对各镇（工业区）的年度目标考核。

区规划资源部门根据全生命周期管理合同，开展土地执法，做好低效用地退出的产证核销工作。

区不动产登记部门和市场监督管理局登记部门根据低效用地企业名录，禁止违规违约转让。

各镇（工业区）负责低效用地退出补偿等事宜，享受区政府土地出让金减免政策的，退出补偿时应扣除减免费用。

第十六条（存量低效用地收储）

按照建设用地规模变化和土地市场调控要求，统筹考虑规划实施时序和政府土地储备资金情况，合理安排土地储备规模，优化土地储备结构，优先储备存量低效用地。

各镇（工业区）应划定必须通过收储进行盘活的开发区域，经上报区政府同意后，明确区域内产业用地必须通过政府收储进行盘活利用。

由各镇（工业区）上报区产业主管部门形成低效产业项目年度收储计划，经区招商引资工作领导小组同意后，开展存量工业用地收储工作。

各镇（工业区）与企业洽谈的收储价格，应由镇政府（工业区）集体决策，上报区政府常务会议审议后操作。

收储完成后，由镇政府（工业区）根据产业发展导向和年度出让计划，重新开展地块出让工作。

第十七条（产权交易和股权变更）

建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应当事先经出让人同意。

建设用地使用权人需房屋土地转让和涉地股权转让的，应经属地工业园区及区产业主管部门同意后向土地出让人提出书面申请。

区市场监督管理局登记部门和不动产登记部门在受理建设用地使用权人转让申请时，需申请人提供土地出让人的书面意见。

第十八条（应用解释）

本实施细则由金山区经济委员会、金山区规划和自然资源局、金山区投资促进办公室根据各自职责进行解释。

第十九条（施行日期）

本实施细则自2019年月日起施行，有效期至2023年10月31日。