万科松山湖讲话事件假的太有才了.docx

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万科松山湖讲话事件假的太有才了

∙万科澄清：

＂万科松山湖会议纪要＂系伪造

万科澄清：

＂万科松山湖会议纪要＂系伪造。

今日万科退房事件，万科降价事件，网上疯狂流传，尤其是万科集团主要负责人在东莞＂松山湖会议＂上的讲话网上盛传，但万科紧急澄清＂万科松山湖会议纪要＂系伪造。

9月7日晚，一篇《万科松山湖会议纪要》的文章在网上转载，文章以万科高管的语气探讨目前房地产市场的形势以及万科下一步的对策和行动。

针对以上网络言论，万科企业股份有限公司做出如下澄清及回应：

万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉针对目前网上流传的《万科松山湖会议纪要》一文作出澄清，此文系伪造，万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议，文中的观点系作者臆造，与万科无关。

万科尚不知道该文作者是谁，以及其伪造此文的动机，但万科保留对此文作者追究相关责任的权利。

在此也恳请各位媒体朋友，针对以上不实言论，给予公正客观的报道立场，避免不实言论扩散给市场、投资者及客户带来的不利影响。

万科澄清：

＂万科松山湖会议纪要＂系伪造，

万科紧急否认“勇于降价说”

　　早报记者 刘秀浩 

　　　　9月7日，一则万科集团主要负责人在“松山湖会议”上的讲话出现在网络并开始流传，这篇以万科高层口吻发表的文字稿中，将万科下一步的计划归结为“敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉”。

　　尽管在短短不到24小时之内，万科即发表回应澄清，否认了这一讲话内容。

但从网友的反应来看，过去半年多来万科一次又一次掀起的促销热潮使众多读者对于这一文本信以为真。

　　对于万科来说，数次降价促销除了引发各地退房风波之外，对于市场的心理后遗症也已经开始隐隐显现。

另一方面，万科的降价策略效果逐步疲软，公司8月份销售面积下滑三成以上。

　　讲话号召“勇于降价”

　　这篇题为“新形势，新思维，新行动”的文章中以公司高层的口吻分析了目前公司的形势以及后期策略。

　　这位“高管”称，“这一轮调控，大家有幸参与和经历其中，对未来的见识和成长是有极大好处的，万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验。

”

　　为了适应这一轮调整，“高管”号召各家公司调整策略，“现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货，措施和价格一定要比其他企业先走一步。

”

　　文内甚至举例道：

“北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的，先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量，半月后北京公司开始大降价时，能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会，一次又一次，一波又一波，让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入。

”　　

　　这份讲话在网络上一经流传，立刻引起强烈反响。

　　昨天下午，万科总部发布澄清声明。

万科副总裁肖莉向各媒体表示：

“万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议，文中的观点系作者臆造，与万科无关。

万科尚不知道该文作者是谁，以及其伪造此文的动机，但万科保留对此文作者追究相关责任的权利。

”

　　8月成交量降三成

　　这一文本的诞生意味着万科的促销行为对于市场的心理后遗症也已经开始隐隐显现。

　　从网友的反应来看，过去半年多以来万科一次又一次掀起的促销热潮使得众多读者对于这一文本信以为真。

事实上，甚至连万科内部人士也对讲话将信将疑，一名万科员工称，这个讲话的内容和他本人理解的公司策略基本相符。

　　与此同时，尽管采取了大规模促销行为，万科8月份业绩相比去年还是出现了大规模下滑。

昨天晚上，万科发布销售业绩简报显示，2008 年8月份公司实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比2007年同期减少32.8%和35.2%。

　　与此同时，万科上半年积累的销售增量也在最近消耗殆尽。

今年上半年，万科共实现归属母公司净利润20.61亿元，同比增长24％。

而此次业绩公告显示，2008年1—8月份，公司累计销售面积349.2万平方米，销售金额313.1亿元，分别比2007年同期增长-4.8%和5.0%。

　　此前半年报中，万科认为，上半年中国房地产市场延续了自2007年年底以来的调整，调整的主要原因是行业自身规律。

近期国内外的宏观经济因素增加了本次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整。

　　在8月5日的中期业绩推介会上，万科公司高管人员进一步表示，将会对最坏的情形做好应对。

　　这种情形之下，万科将采取何种市场策略不免让人期待。

网上盛传的：

“万科松山湖会议纪要＂原文如下：

在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.

　　我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.

　有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.

　　万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?

为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.

　　深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.

　　而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.

　　过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.

　　错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归,必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.

我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.

　　泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.

　　我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.

现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,

碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?

碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.

我抓的第二件事是近期的调整策略.

　　我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?

本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.

为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.

　　以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了,而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.

　　我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.

千万不要把“万科内部讲话”当作笑料

2008年09月10日08:

28[我来说两句15][字号：

大中小]

来源：

千龙网作者：

王任之

　　“要敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉……这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动。

”——一份《万科集团主要负责人在东莞“松山湖会议”上的讲话》，成为BBS的热帖（每日经济新闻9月9日）

　　这份仿照万科高管语调和思维方式撰写的《万科集团主要负责人在东莞“松山湖会议”上的讲话》，可谓“惟妙惟肖”、“栩栩如生”，简直比真的还真。

不过，万科执行副总裁、新闻发言人肖莉则对此予以澄清，表示它纯属伪造。

有意思的是，网友为什么要编造“万科内部讲话”？

　　作为房地产行业的“风向标”，万科从年前就开始明优惠暗打折，降价风潮漫延广州、深圳、成都、上海、北京、杭州、南京等地，从眼下来看它降价的脚步仍在继续，相关人士称万科要进行全国性的“大规模促销”。

动辄30%甚至更高的降价幅度，让消费者直呼过瘾。

房地产的“带头大哥”此举到底是为了加快回笼资金，还是占领市场先机，或是在2008政策年先表个态？

不论动机如何，因降价给消费者带来的真金白银却是实实在在的。

　　与之相对应的是，房地产业的暴利程度，已经到了“连开发商都不要意思说出口”的地步。

以至于武汉一位地产商宣称，即使七折销售，还有15%的利润可赚。

前几天，南京主城区世茂滨江楼盘开始大幅度降价销售，下降幅度高达每平米6000元。

这也从反面证明，对楼市的调控远没到鸣金收兵、弹冠相庆的时候。

　　为了抑制房价畸形虚高，中央政府对房地产市场连续出台一系列“组合拳”进行宏观调控。

多年来聚集在楼市里的坚强泡沫开始萎缩，房价正在向本来面目回归。

值得注意的是，楼市泡沫尚在挤压，只是出现了房价回落、成交低迷、地价下降、土地流拍等可以预料的正常现象，房地产商、某些专家学者就坐不住了，频频抛出“救市”的论调，从舆论上向中央施压。

尤其是一些地方政府采取“不公开干预市场”的做法，调高“普通住宅”标准，降低契税额度；减少土地出让量，形成“物以稀为贵”局面；改变购房者预期，制造“房价继续上扬”舆论；降低住房公积金贷款门槛和提高贷款标准，把潜在购房人群变成现实消费者，等等，已经在刺激楼市升温。

更让人大跌眼镜的是，西安市竟然采取购房补贴的措施，试图挽住下滑的房价。

　　正是担心中央政府对楼市的宏观调控会被地方政府肢解或者瓦解，有关政策就此夭折乃至功亏一篑，充满智慧的网友们才假借万科高管的名义，炮制出这么一个“内部讲话”来，意在在力挺万科，利用万科在房地产行业的号召力、影响力和“领袖地位”，带动更多房地产企业迅速跟进，将降价进行到底。

也是从另一个层面制造“舆论先机”，给地方政府提个醒，不要老惦记着“土地财政”那档事，也尊重尊重民意，不要匆忙救市。

　　不得不佩服这位编造“万科内部讲话”的网友“太有才”了，至少达到了一石三鸟的目的。

但愿万科集团、更多的房地产商、专家学者和地方政府，不要只把它当作一个笑话来看，其中的用意，值得三思。

（责任编辑：

李清）

“降价不为钱，绝不无原则退房”

　　郁亮称中国内地可能找不出比万科更有钱的开发商了。

CFP资料

　　早报记者 刘秀浩 

　　深陷舆论漩涡的万科集团昨天破天荒首次在上海、深圳、北京三地召开记者会，全面回应近期热点。

在记者会上，万科总裁郁亮称，集团降价并不为回笼资金，万科也绝不可能同意客户无原则退房要求。

　　面对楼市危机，郁亮昨天公开回应潘石屹抛出的“开发商盼政府救市如同猪坚强盼解放军”言论，他表示，目前房地产的形势远远谈不上“水深火热”，开发商要脱离困境靠不了“解放军”，呼唤救市政策不如靠自己度过难关。

　　“万科不缺钱”

　　昨天问题最为集中的是万科集团对旗下部分项目的价格调整，对于万科的项目是否会继续降价，郁亮表示，每个项目的价格定位都是根据市场状况、竞争状况，以及自身发展来确定的。

万科没有一个统一策略，也没有一个统一降价指引。

他表示，万科确实有降价、有促销，但并不是每个项目都这么做。

万科现在有180个楼盘在建，有90个楼盘在售，其实降价的很少。

　　事实上，从万科展开价格调整开始，更多的业内人士便将这一营销手段与“回笼资金”划上等号。

　　昨日，郁亮表示，目前在中国内地，可能找不出第二个比万科有钱的发展商。

万科并没有从回笼资金的角度来考虑促销计划，我们各种行为都是从市场出发来进行的，而不是说从有没有钱的角度出发。

如果说一个市场里面，房子的价格明显非理性的偏高，那就一定会向理性价格的回归。

　　数据显示，截至2008年中期，万科持有现金及现金等价物资产约154亿元，有效保障了万科的财务安全。

再加上刚刚发行的59亿元公司债，目前万科所持有的现金及等价物资产达213亿元。

　　万科集团执行副总裁肖莉表示，万科首个价格调整楼盘是去年的深圳楼盘，降价的原因是因为当时看到成交量大幅度萎缩，而成交量是市场是否健康的一个主要指标。

所以万科调价是基于对市场成交量的判断。

　　市场回暖后可弥补损失

　　万科在长三角地区的集中降价后，已经出现了和老客户发生冲突，上海甚至出现了大规模的退房团。

　　对于降价后引起的退房反应，郁亮表示：

“对于法律合同规则不支持的事情，万科不会做。

对目前客户遭受的损失我们充分体谅，但是我们不会做出违背这个行业健康发展的事情，我们也不会没有原则的给出任何补偿方案、退房方案。

”

　　肖莉同时补充，万科坚持的是一个以合同为依据的契约原则，所以因为差价导致的目前账面上的损失，公司不会进行补偿，也不会同意退房。

　　肖莉称：

“虽然我们跟客户有着这样那样的冲突，有意见、有分歧，但是最后客户选择万科的时候，看的还是产品质量跟品质，我们这样的优点也是在这次调整中显现出来的。

所以为什么我们做了价格调整后，可以在上海短短几天卖了6个多亿，在杭州也是同样的情况，我们推出的盘400多套卖了300多套。

这样的结果反映了万科的产品跟品质。

我们还是要用时间、服务和对社区的持续关怀让客户真正感到买万科的物业还是物有所值的。

相信这个市场回暖后，目前暂时的损失也同样可以得到弥补。

”

　　活命不能靠“解放军”

　　9月15日，央行出台降低贷款利率以及调整准备金率等政策被SOHO中国主席潘石屹称为“解放军来了”。

　　郁亮对此表示，房地产行业远远没有到水深火热地步，要脱离困境靠不了解放军，最终还要靠我们自己。

　　郁亮称，房地产行业经过5年的宏观调控、从紧的金融政策，金融风险相对可控，但并不代表不会洗牌。

不管什么原因，每个行业都在不断持续洗牌，房地产行业洗牌过程也一直在延续。

　　不过，郁亮表示，洗牌并不意味着中小房企就水深火热了，某种程度上讲，房地产行业有一点好日子过惯了。

“相比中国制造业，我们日子好过得多。

看看东莞我们就知道什么是水深火热，所以没有必要夸大房地产今天遇到的困难。

我们行业所遇到的困难不会超出其他行业，难道比奶粉行业更加糟糕？

这行业没有这么悲惨。

”

　　“现在大家盼解放军，说降息就是解放军来了，行业靠解放军救还是自己？

最好的办法还是靠自己。

不可能一直靠利好扶持。

政府的政策对整个国民经济、行业发展有利，我们当然欢迎。

但是作为发展商、作为企业，最好不要盼望“解放军”来救你，要靠你自己、靠客户、靠市场，当然也离不开政策支持。

”