人员配备及方案.docx

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人员配备及方案

能是给你一个定编标准了新人编标书么组织架构图就自己搞吧大体是一个客服部一个财务部一个工程部一个保洁部你这个小区这四个部门应该够了上面应该有个管理处设一个管理处主任一个副主任一个主任助理四个部门主管下面的具体人员按面积和实际情况就可以了。

（1）多层住宅物业管理人员的定编标准

多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万m2配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

①管理人员：

主任，总建筑面积10万m2以下设1人，10～20万m2，设1正1副，25万m2以上，设1正2副；助理，总建筑面积10万m2以下设1人，在10万m2以上每增加5万m2增加1人；社区文化设1人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业大小和工作需要来设置。

②维修员：

建筑面积每4万m2设置1人。

③绿化员：

绿化面积每4000m2左右设1人。

④保洁员：

每140户设1人。

⑤保安员：

每120户设1人。

⑥车管员：

根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。

（2）高层住宅物业管理人员定编标准

高层住宅物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置7.5～7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

①管理人员：

建筑面积小于5万m2设主任1名，每增加5万m2增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。

②机电人员：

高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万m2以上的楼宇每1万m2配1.5人。

③保洁、绿化人员：

建筑面积每7000m2左右或90～100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。

④保安人员：

每40户配1人或建筑面积3000m2左右配1人。

⑤车辆管理人员：

依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。

（3）高层写字楼物业管理人员定编标准

高层写字楼物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置15～18人左右（其中不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

①管理人员：

建筑面积小于3万m2设主任1名，每增加3万m?

2增设副主任1名；助理每2万m2设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。

②机电人员：

高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万m2配4～5人。

③卫生、绿化人员：

建筑面积每2500m2配1人。

④保安人员：

建筑面积每2000m2左右设置1人。

（4）其他类型的物业

如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。

物业管理公司员工定岗定编的数量标准 

物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：

多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。

一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 

多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

1、管理人员：

主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10%7E20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。

2、维修员：

建筑面积每4万平方米设置1人。

3、绿化员：

绿化面积每4000平方米左右设1人。

4、保洁员：

每140户设1人。

5、保安员：

每120户设1人。

6、车管员：

根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。

二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准 

高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5%7E7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

1、管理人员：

建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。

2、机电人员：

高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。

3、保洁、绿化人员：

建筑面积每7000平方米左右或90%7E100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。

4、保安人员：

每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。

5、车辆管理人员：

依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。

三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 

高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15%7E18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

1、管理人员：

建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。

2、机电人员：

高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4%7E5人。

3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。

4、保安人员：

建筑面积每2000平方米左右设置1人。

四、其他类型的物业 

如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。

小区全套物业管理方案 第一部分前言（省略）第二部分物业管理的整体构想与创优规划住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作,以其建筑的现代风格和完美的协调性,构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。

“以人为本”不仅仅是一句口号,在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心,以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量,点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作,透射出人文关怀,使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。

针对东方明珠城社区物业管理的整体情况,我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势,把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化,高素质、复合型的管理队伍,对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工,满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通,体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现,使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围,实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制,使每一个员工掌握物业基本技能,能够胜任本职岗位工作,成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨,“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制,第一个接待业主或被业主询问的公司员工,不受部门的限制,均应热情接待,解答疑问,杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声,在社区内设置“心连心信箱”,了解业主需求,解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高,倡导“以业主为圆心”的服务理念,我们不仅做好24小时安保服务,24小时接待服务,16小时保洁服务,管理处还将经常组织各种活动,增进物业与业主的交流,创造祥和文明的住宅社区。

四、创优规划

（一）、近期工作目标第一年内,业主开心入住,装修无违规现象;第二年内,创市物业管理示范住宅小区;第三年……保市优、创全国物业管理示范住宅小区;

（二）、实施方案1、在公司总经理领导下,在行业主管部门指导下,专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组,其中管理处主任为执行组长,并明确创优小组职责。

2、完善各部门、各岗位的操作规程,规范日常操作。

3、做好日常工作记录,注意资料的积累、整理,做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查,公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。

5、建立“服务明星”评比制度,明确奖惩措施,引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备一、管理机构模式东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作,由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责,管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。

组织结构图二、管理人员的配备管理处定编94人,其中主任、副主任各1名,各部门负责人4人,由物业公司聘任,授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。

接待员:

2人,接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员:

1人,负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

财务:

1人,负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工:

21人,负责社区的卫生清洁工作,每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工:

2人,负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作,并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。

治安员:

54人,负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作,配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序,负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆,维护社区的交通秩序;维修工:

7人,负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

三、管理人员的录用与考核、培训计划

（一）、管理人员的录用要求分类岗位职责条件备注管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化,三年以上物业实际管理经验公司选派综服科科长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化,具有管理经营能力,两年物业管理综合服务工作经验公司选派保安科科长全面负责社区安全管理和车辆管理经典

小区全套物业管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物业管理的整体构想与创优规划

XXXX住宅社区作为建设开发有限公司东方城市系列的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。

以人为本不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现

出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。

针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想

公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现能者上、相形见拙者下。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称