某房地产集团职责与授权房产制度.docx
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某房地产集团职责与授权房产制度
**集团
职责与授权（试行）
1、集团总部与下属公司职责界定
2、各管理中心人事行政财务权责界定
3、工作授权界定
注：
本“职责与授权”适用于集团房地产业，包括项目开发建设、营销（招商）、物业管理等；商业、酒店业、游乐业、信息产业、工业等产业的职责与授权另行制定。
二00七年九月
集团总部与下属公司职责界定
职能分解
主要工作职责
界定说明
集团总部
下属公司（含项目公司，营销、商业、物业公司）
营销管理
新项目决策
1、分管副总裁组织营销中心和房地产中心做市场调查、可行性分析论证，撰写项目开发建议书。
2、总裁召集经营决策委员会专题研究讨论、决策。
项目公司组织市场调研，提供项目所在地工程成本资料、当地政策、周围楼盘信息。
集团总部：
起草项目可行性分析报告，撰写项目开发建议书，经营决策委员会研究讨论、总裁决策。
下属公司：
为项目开发决策提供各类资料并参与分析论证。
营销策划
1、分管副总裁牵头制定项目总体营销方案，内容包括：
整个项目的营销策略（含招商策略）、策划主题、价格策略、销售节奏、投入产出平衡计划等。
2、总裁召集经营决策委员会对整个项目的总体营销方案专题讨论、总裁决策。
3、审核项目营销推广预算和销售计划。
4、按月度、年度考核营销推广的效果和预算执行情况。
1、项目公司收集、研究项目所在地市场信息，和地方相关政策，定期分析、整理市场信息。
2、项目公司编制营销方案、推广预算、销售计划。
3、项目公司执行集团总部审定的营销方案和推广预算，按月分析营销推广效果和预算执行情况。
集团总部：
审核、批准营销方案、推广预算、销售计划。
项目公司：
组织执行集团总部批准的方案和计划。
销售管理
1、编制集团总体销售计划和投入产出平衡计划。
2、审核、下达各项目销售计划，按月考核销售计划的完成情况。
3、总体销控管理，审批销售价格。
1、项目公司执行集团总部下达的销售计划，具体组织各项目的销售工作；接受集团总部的考核。
2、建立健全与集团总部的销售信息网络。
集团总部：
编制总体销售计划和投入产出平衡计划；审核、下达各项目年度和月度销售计划，审核销售价格；按月考核各项目销售计划完成情况。
项目公司：
执行集团下达的销售计划，组织销售工作。
招商管理
1、分管副总裁牵头组织编制招商方案，总裁召集经营决策委员会专题研究讨论、决策。
2、审核、下达各项目招商计划和招商预算，审定租赁价格，按月考核招商计划的完成情况。
3、分管副总裁牵头营销中心，统一协调招商与技术、工程、招标等部门之间的关系。
1、项目公司组织编制所管理项目的招商方案，内容包括：
招商计划和招商预算；起草招商效益分析报告，报送集团总部的营销管理中心审核，分管副总裁和常务副总裁审核。
2、接受集团营销中心对招商完成情况的考核。
集团总部：
编制、审核、下达招商方案、招商计划和招商预算；按月度、年度考核招商计划执行情况。
项目公司：
执行集团下达的计划，组织招商的具体工作。
技术管理
规划决策
1、根据总裁在经营决策委员会的决策意见，以营销中心提供的市场调查报告和开发建议书为依据，由房地产中心起草规划方案设计任务书，对产品定位、业态分布、技术标准做出明晰的阐述。
2、总裁召集技术评审委员会研究讨论设计任务书。
项目公司、百润公司、商业公司、物业公司提供相关资料，参与规划决策方案的论证。
集团总部：
规划决策、委托设计、讨论分析、科学决策。
项目公司：
参与论证、提供项目所在地相关资料。
百润公司：
参与论证、提供市场调查、分析资料。
商业公司：
参与论证、提供商业业态定位信息和资料。
设计管理
1、由集团房地产中心统一组织规划方案设计和初步设计；限定期限审图，集中向设计院提出调整意见。
2、对方案设计和初步设计牵头组织对施工图设计单位的技术交底工作。
3、制订“**技术标准”，逐步建立“**设计规范”。
1、项目公司负责施工图设计的过程管理。
2、项目公司组织对施工单位的图纸会审。
3、项目公司、百润公司、商业公司、物业公司参与图纸会审，对施工图纸限期会审、集中提出设计变更意见。
4、参与“**技术标准”的编制。
集团总部：
组织方案设计和初步设计，委托施工图设计。
项目公司：
负责施工图委托设计后的跟踪管理，负责向施工单位做技术交底，统一组织图纸会审。
指导施工
1、审核重要部位施工技术方案；为项目公司提供专业技术支持、提供技术服务、指导现场施工。
2、参与重大隐蔽工程验收。
1、根据国家设计和施工规范，组织工程施工建设。
2、解决施工过程中的技术问题；遇到重大施工技术问题及时上报集团。
3、组织隐蔽工程验收。
集团总部：
对影响成本较大的施工技术方案进行决策；为施工现场提供技术支持和服务。
项目公司：
对一般性技术问题自行解决，对可能增加较大成本或自身不能解决的技术问题报请集团处理。
技术验收
1、对涉及项目形象的分部分项工程（如景观、外立面、室内精装修等）进行技术效果验收。
2、对重要设备（如电梯、中央空调等）的功能进行验收。
3、参与工程竣工验收。
1、组织非涉及项目形象的分部分项工程技术效果验收。
2、组织一般设备的功能验收。
3、组织工程竣工验收。
集团总部：
对涉及项目形象的工程技术效果和重要设备功能进行检查验收。
项目公司：
除由集团总部组织的工程技术效果和设备功能验收以外的技术验收；组织工程竣工验收。
工程管理
进度管理
1、根据营销方案和投入产出平衡计划，确定整个项目的开发建设时序，编制开发全过程建设计划。
2、统一编制年度开发建设计划，审核、调整、下达项目公司提报的月度开发建设计划。
3、按月度、年度考核各项目开发建设计划的执行情况。
执行集团总部下达的年度和月度开发建设计划；严格履行工程合同中关于甲方职责的承诺。
集团总部：
制定总体开发建设计划和年度计划，审核、调整、下达月度开发建设计划；按月度和年度考核各项目开发建设计划的完成情况。
项目公司：
执行集团下达的开发建设计划，履行工程合同。
质量控制
1、按施工阶段、按月度、年度，检查工程质量情况，制订集团内部质量奖惩办法。
2、逐步建立企业内部质量标准，推出“精品工程”实施计划。
1、制订施工质量控制措施，落实到各施工单位。
2、确保工程质量达到一次性验收合格，力争创建优质工程。
3、对甲供材料设备制定质量验收、跟踪管理制度。
集团总部：
对工程质量定期和不定期检查、考核；制定“精品工程”实施计划。
项目公司：
建立确保工程质量的管理制度和措施；对施工单位的质量状况时刻督促、全程控制。
现场管理
逐步统一**施工现场的形象标识和文明施工规范。
1、制定限制施工现场材料设备进出的管理制度。
2、严格按照“标化工地”的要求管理施工单位的安全文明施工；杜绝因甲方原因造成的质量不合格，杜绝因甲方原因造成的安全事故。
略
竣工交付
1、制定竣工交房计划，统一协调项目公司、百润公司、物业、商业公司之间的工作关系；需要集团总部各部门、各公司之间的协作的事项，督导竣工交付工作的展开。
2、交房之前，集团竣工交房领导小组到现场统一组织交房工作。
1、项目公司制定确保按期竣工、交房的实施方案，敦促各施工单位严格按我们的竣工计划实施。
2、项目公司组织制定交房工作计划；物业、商业公司分别制定商业、物业运营方案，提前进驻现场。
集团总部：
统一指挥竣工交房工作。
项目公司：
制定确保竣工交付的实施方案，并组织实施。
物业、商业公司：
编制物业管理和商业运营方案，报送集团总部审定，提前进驻现场、做收房和运营准备。
百润公司：
参与制订交房计划、整理业主资料、通知业主收房。
成本管理
事前确定
1、编制投资估算、推行工程概算制，设定成本目标（分
专业设定），推行成本目标管理。
2、推行“限额设计”和“限额施工”方法。
3、定期检查成本目标执行情况，统一审核工程决算。
1、严格遵照集团总部设定的“限额设计”指标组织施工图设计，核定施工图的成本含量。
2、编制成本计划执行方案，报送集团总部备案。
接受集团对成本执行情况的定期考核。
集团总部：
推行概算管理制，确定成本目标，实施成本考核。
项目公司：
执行成本计划，制定成本执行方案。
过程控制
1、制定“限额施工”指标，对工程签证和设计变更设定控制限额。
2、以集团确定的成本指标为依据，统一组织招投标工作，逐渐推行“合理低价中标”的办法，确保工程质量（减少返工和改造成本）。
3、逐步完善集团招标数据库，对设计、施工、设备、材料等单位建立信用等级制度，对一级信用单位建立长期合作关系。
1、对工程签证和设计变更应当严格执行集团总部
设定的“限额施工”指标。
2、起草招投标计划和招标文件；按照集团总部规定的权限负责材料设备的采购和零星工程的施工组织。
集团总部：
设定“限额施工”指标；统一组织重大招投标考核各项目公司成本执行情况。
项目公司：
执行集团总部设定的成本指标，对施工单位的成本控制应当制定严密的实施办法；组织权限内的招投标和采购工作。
事后审计
1、推行常规审计和项目审计相结合的审计制度，制定过程审计和最终审计办法。
2、阶段性完工和最终竣工后，对整个工程成本和财务状况做详细审计，出具审计报告。
3、审计结果需要项目总经理、百润总经理签字确认，作为职责履约的最终确认。
1、按基础、主体、装修、竣工四个阶段，统计分析成本指标执行情况；竣工结算后付款前，做出工程实际成本与目标成本的对比分析，报送集团总部。
2、接受集团总部的阶段审计和最终审计。
集团总部：
组织阶段审计和最终审计；出具审计报告和成本确认报告。
项目公司：
对实际成本和目标成本做出对比分析；百润公司、物业、商业公司也要做出实际成本和目标成本的对比分析。
行政管理
人事管理
1、审核各下属公司人力资源计划，界定招聘权限，统一招聘高层和成本、财务人员。
2、制定工资预算，对各下属公司逐步推行“以控制工资总额为主、控制人员定编为辅”的管理方式。
执行集团的人力资源管理制度，在权责范围内，招聘、组建、培育合格的管理团队。
略
行政管理
1、制订集团统一的行政管理制度。
2、集团总部行政办公事务管理，为下属各公司提供后勤保障。
执行集团统一规章制度，具体负责本公司的行政管理和后勤保障。
略
企业策划
集团统一的VI管理，集团形象维护、政府关系、媒体关系维护、品牌推广、维护，公关宣传活动策划。
负责集团在当地的形象维护和品牌推广、维护，负责与当地媒体、政府关系维护，承办具体的公关宣传活动；配合集团工作。
集团总部：
负责集团品牌策划、推广、维护、管理，指导下属公司品牌推广维护、与政府和媒体关系的维护，集团总部所在地的政府和媒体关系维护。
下属公司：
项目所在地维护集团形象、品牌，在集团统一规划指导下负责在当地政府和媒体关系的维护，根据集团总部策划，具体承担指定的公关宣传活动。
物业管理
商业经营
物业运营管理
1、审核、批准物业运营方案；审定、下达物业收支、物业成本计划。
2、按月度、季度、年度考核物业成本计划的执行情况，年终做物业运营审计。
1、物业公司应当编制物业运营方案，制定物业收支平衡计划，经集团总部审定后，作为物业运营和考核的依据。
2、按月、季、年统计上报物业运营成本执行情况。
略
商业经营管理
1、审核、批准商业经营方案；审定、下达商业运营收支平衡计划。
2、按月度、季度、年度考核商业运营状况；年终做商业运营审计和评估。
1、商业经营公司应当编制商业运营方案、制定收支平衡计划，经集团总部审定后执行。
2、按月、季、年统计上报商业运营状况。
略
物业、商业、酒店
业的人事管理
审定物业公司、商业经营、酒店公司的年度、季度人力资源需计划和工资预算；对商业和物业及酒店业逐步推行“公司制”管理，集团总部只任命总经理和财务总监。
1、物业、商业公司在授权氛围内，负责招聘、组建管理团队。
2、物业、商业必须制定详尽的人事管理制度，报集团备案。
略
物业、商业、酒店
业品牌建设
1、制订物业、商业、酒店业的品牌战略，指导物业、商业、酒店的品牌建设工作。
2、研讨商业发展战略和品牌塑造策略，指导商业公司的品牌塑造工作。
物业、商业、酒店统一执行集团确立品牌发展战略；对品牌的推出、品牌塑造方式、推广和维护等，制定实施方案。
略
各管理中心“人事、行政、财务”权责界定
人事管理
行政管理
财务管理
职责界定
房地产管理中心
起草房地产管理中心人员编制方案和人力资源需求计划；审定项目公司人员定编和人力资源计划。
负责房地产管理中心中层以下员工的招聘和录用；任免、考核房地产管理中心中层以下员工和项目公司副总经理、总经理助理、总工程师、成本负责人。
负责房地产管理中心和各项目公司之间的人员调配。
制订房地产管理中心及项目公司岗位工资标准。
对房地产管理中心和项目公司统一业务培训。
制定房地产业管理制度和工作流程，设定各项目公司的组织架构和岗位设计。
负责考核各项目公司的工作计划完成情况。
房地产业务文件传递、保存、归档和办文跟踪；统一保管技术资料、施工图纸。
审核项目公司编制的年度和月度资金使用计划。
编制房地产管理中心员工工资福利预算，审核项目公司员工工资预算。
编制房地产管理中心行政办公预算，审核项目公司行政办公预算。
对各项目公司行使行政和人事管理权责。
审核各项目公司资金使用计划。
对设计公司和装饰公司行使业务管理职能。
营销管理中心
起草营销管理中心员编制计划；审核百润公司人员编制方案和人力资源需求计划。
负责营销管理中心中层以下员工的招聘和录用；任免和考核百润公司副总经理、总经理助理、分公司总经理。
审核百润公司岗位工资标准。
组织营销管理中心和百润公司的营销业务培训。
制定营销管理制度和工作流程。
负责考核百润公司的工作计划完成情况。
建立销售信息平台，负责销售业务文件传递、保存、归档。
审核百润公司的资金回笼计划、营销推广预算和招商支出计划。
对百润公司行使业务管理职能，审核营销和招商资金计划。
招标管理中心
起草招投标中心人员定编和需求计划。
考核、任免招投标中心中层以下员工。
制定招标管理制度和工作流程。
建立招标采购信息平台，负责招标采购业务文件传递、保存、归档。
建立健全各种材料设备的价格信息网络，对下属公司招标和采购实施监督和核准职责。
对各下属公司的招标、采购实施价格和品牌统一管理职责。
行政管理中心
起草集团总体行政预算和工资预算。
审核房地产管理中心及其它管理中心的人力资源计划和工资预算。
负责招聘和录用房地产管理中心副总经理及各项目总经理，招聘和录用其它管理中心副总经理以上员工及其它下属企业总经理。
对集团总裁、常务副总裁任免的高级员工的工资待遇统一管理。
设计集团总体组织架构；编制集团工作运行规章制度；制定集团行政人事管理制度。
为各项业务工作提供后勤支持。
制定集团福利政策；统一管理集团总部的行政办公事务。
统一管理报送到集团行政中心的档案资料。
编制集团总部行政费用预算和集团总体工资预算。
考核各管理中心对行政预算和工资预算的执行情况。
集团总裁和副总裁任命的高层员工的工资待遇管理，集团总体行政办公事务管理。
财务管理中心
对集团范围内所有财务人员直线管理；负责招聘和任免各下属公司财务负责人和主办会计。
编制财务体系人员方案和财务人员需求计划。
中层以下财务人员的面试组织和录用决定。
统一组织财务管理人员的业务培训。
设计财务管理体系的组织架构。
编制和执行财务管理制度。
统一管理财务资料。
财务工作直接向总裁和常务副总裁负责。
审核下属公司融资计划、资金使用计划；审定各下属公司各项费用预算。
编制本中心行政和办公预算。
统一管理集团财务，直接向总裁、常务副总裁负责。
工作授权界定
总裁
一级授权
二级授权
常务副总裁
分管副总裁
中心总经理
下属公司执董/总经理
营销管理
项目拓展
召集集团决策委员会对项目的可行性分析讨论、做出决策。
审定项目可行性研究报告、批准项目开发建议书。
牵头组织新项目拓展，组织集团房地产中心、营销中心、财务中心对项目的可行性做出分析评价，提请集团决策委员会审议。
配合常务副总裁，对项目可行性提供决策依据。
组织起草可行性分析报告和项目开发建议书。
营销中心总经理组织市场调研和项目可行性分析。
房地产中心总经理组织起草项目开发建议书。
项目公司总经理负责组织市场调查、提供项目所在地的市场信息和当地有关政策，负责跟踪联系。
营销策划
对总体营销策略和招商策略提出指导性意见；审批营销方案和招商策划书。
审核营销方案和招商策划书，审批营销预算和招商预算，审核投入产出平衡计划。
牵头组织讨论项目总体营销策略和招商策划，审核营销方案和招商策划书。
审核营销、招商预算。
参与营销方案和招商策划书的编制，会审营销、招商预算。
项目公司总经理组织起草“营销方案”和“招商策划书”。
经集团总裁批准后，编制营销、招商执行方案，报送营销中心备案。
销售计划
审批年度销售计划（含招商计划）
审批月度销售计划。
组织销售（招商）计划讨论会，确定年度、月度销售计划指标。
提报给总裁、常务副总裁审定。
牵头销售考核工作。
审核、调整项目公司提交的年度、月度销售计划。
对项目公司销售计划完成情况组织月度、年度考核。
项目公司总经理组织起草年度、月度销售招商计划（内容包括：
销售回款、销售面积、销售额，招商额、招商面积等指标）。
销售定价
审批销售招商定价策略和价格标准。
审批超5%的销售优惠，超1000平米招商协议。
审核销售招商定价策略和价格标准。
审批5%以下的销售优惠，1000平米以下的招商协议。
审核销售招商定价策略和价格标准。
组织制订销售招商定价策略和价格标准。
项目公司总经理按集团批准的招商定价策略和价格标准组织销售和招商。
营销预算
审批项目总体和年度营销招商预算。
（含策划推广费用、销售费用、招商费用等预算）
审批季度、月度营销、招商、销售预算。
核准年度、季度、月度营销、招商、销售预算，提报给常务副总裁、总裁。
审核、调整年度、季度、月度营销、招商、销售预算。
对各项预算执行情况进行月度、季度、年度考核。
项目公司总经理组织起草年度、季度、月度营销、招商、销售预算，提交给营销中心。
费用支出
审批超50万的营销费用支出。
审批50万以下、超20万的营销费用支出。
审核20万以下、超10万的营销费用支出。
核准超10万的营销费用支出流程，提报给分管副总裁。
项目公司执董或总经理审批10万以下的营销费用支出。
合同管理
审批合同标准版本。
审核合同标准版本。
组织议定合同标准版本。
组织起草合同标准版本。
项目公司总经理组织严格按照合同标准版本与业主或使用者签订销售或出租合同。
技术管理
方案设计
审定规划设计方案设计任务书，审定规划方案、审定设计调整意见。
审核设计任务书、审核设计调整意见。
牵头组织技术论证、组织集中审图、审核设计调整意见汇总。
提报给常务副总裁和总裁。
撰写规划设计方案设计任务书。
总裁签批后，组织设计管理工作，内容包括：
组织集中审图、汇总调整意见，提报给分管副总裁。
参与图纸会审，提出设计优化建议。
初步设计
审定初步设计任务书，审定设计调整意见
审核初步设计任务书，审核设计调整意见。
撰写初步设计任务书。
常务副总裁签批后，组织设计管理工作。
牵头组织初步设计向施工图设计单位交底。
参与图纸会审，提出设计优化建议。
施工图设计
审定施工图设计任务书、审定施工图调整意见；审定施工图设计。
撰写施工图设计任务书，配合招标中心选择施工图设计单位。
集团总部选定施工图设计单位后，项目公司负责施工图设计的跟踪管理，组织施工图会审、报批，组织对各施工单位的技术交底。
技术标准
批准“**技术标准”的实施。
审核技术标准。
组织“**技术标准”和“**设计规范”的讨论和修改，提报给常务副总裁和总裁。
组织起草“**技术标准”和“**设计规范”。
参与讨论、提出修改建议。
施工方案
审批超100万的施工技术方案。
审批100万以下、超20万的施工技术方案。
审批20万以下、超10万的施工技术方案；核准超20万的施工技术方案，提报给常务副总裁和总裁。
审批10万以下、超5万的施工技术方案。
核准超10万的施工技术方案，提报给分管副总裁。
项目公司执董或总经理审批费用5万以下的施工技术方案，报集团房地产中心备案。
限额设计
审批限额设计指标。
审核限额设计指标。
组织限额设计指标的分析、测定，提报给常务副总裁和总裁。
组织各专业人员测算各专业限额设计指标。
对已确定的限额设计指标负责落实到施工图设计中。
提供参考数据，对已完工程整理成本数据。
设计变更
审批建筑工程超过100万、安装工程超50万，景观装饰工程超30万、行业工程超20万的设计变更。
审批建筑工程100万以下、超50万，安装工程50万以下、超25万，景观装饰工程30万以下、超15万，行业工程20万以下、超10万的设计变更。
审批建筑工程50万以下、超20万，安装工程25万以下、超10万，景观装饰工程15万以下、超5万，行业工程10万以下、超5万的设计变更。
审批建筑工程20万以下、超10万，安装工程10万以下、超5万，景观装饰工程5万以下、超3万，行业工程5万以下、超3万的设计变更。
项目公司执董或总经理审批建筑工程10万以下、安装工程5万以下、景观装饰和行业工程3万以下的设计变更。
技术验收
审定涉及项目形象主要材料和做法，审定涉及使用功能的重要设备。
审核涉及项目形象主要材料和做法，审核涉及使用功能的重要设备。
牵头组织技术验收工作。
组织对涉及项目形象的分部分项工程、涉及到使用功能的重要设备进行技术效果验收，起草该验收意见。
项目公司总经理组织非涉及项目形象的分部分项工程技术效果验收和一般设备的功能验收，组织工程竣工验收，起草该验收意见。
招标与合同
勘察设计
审批超50万的招标文件、邀标单位、中标单位和合同签订。
审批50万以下的招标文件、邀标单位、中标单位和合同签订。
审核招标文件、邀标单位、中标单位和合同签订。
房地产中心总经理组织起草设计招标文件；招投标中心总经理组织招标和合同签订工作。
提供建议。
工程施工
审批超300万的招标文件、邀标单位、中标单位和合同签订。
审批300万以下的招标文件、邀标单位、中标单位。
审批300万以下、超100万的合同签订。
审核招标文件、邀标单位、中标单位和合同签订。
审批100万以下、超20万的合同签订。
项目公司执董或总经理可以组织20万以下工程招标、议标和确定承包商，报集团招标中心备案；根据集团选定的承包商，项目公司执董组织300万以下工程合同的洽谈和签约。
材料设备
审批超150万的招标文件、邀标单位、中标单位和合同签订。
审批150万以下的招标文件、邀标单位、中标单位。
审批150万以下、超50万的合同签订。
审核招标文件、邀标单位、中标单位和合同签订。
审批50万以下、超10万的合同签订。
项目公司执董或总经理可以组织10万以下工程甲供材料设备招标、议标和确定供应商，报集团招标中心备案；根据集团选定的供应商，项目公司执董组织150万以下材料设备合同的洽谈和签约。
工程监理
审批超50万的招标文件、邀标单位、中标单位和合同签订。
审批50万以下的招标文件、邀标单位、中标单位和合同签订。
审核招标文件、邀标单位、中标单位和合
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