国际公寓物管设备维修服务方案.docx

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国际公寓物管设备维修服务方案

国际公寓物管设备维修服务方案

实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。

根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全管理。

制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。

制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。

按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。

根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。

1设备管理内容

物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。

物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管理提出了更高的要求。

1供配电设备

1.1每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》；

1.2配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。

1.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

1.4供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；

1.5供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。

1.6每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；

1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。

2供气设备

与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。

3电梯设备

3.1每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；

3.2设备发生异常和故障及时报告经理，记录于《设备故障记录表》上，并及时处理。

3.3定期巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。

发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养；

3.4每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；

3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。

对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

4给排水设备

4.1每日一次巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；

4.2水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。

周交替更换一次；

4.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

4.4给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。

4.5每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；

4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。

5消防系统

5.1日常巡视

秩序管理人员负责消防设施的日常巡视，每月对小区内消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于记录表内。

5.2定期检查

5.2.1每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

5.2.2由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。

记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》。

5.3维修保养

5.3.1按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

5.3.2消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。

5.3.3每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；

5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。

对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

6设备检查标准

6.1供配电设备

[电力变压器]

检查电力变压器是否符合要求。

分接开关档位是否与电源相符。

外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。

变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。

三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。

各接线端子紧固是否良好。

[低压开关柜]

耐压试验是否符合规范规定。

二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。

接地线连接应紧密牢固。

操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。

闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。

接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。

[照明设备]

灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。

开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。

照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。

6.2电梯设备

[曳引机]

主机运行正常，速度平稳可靠。

冷却风机正常、有效。

减速和润滑良好，油位正常。

制动器完好、可靠。

[轿厢]

内部按钮齐全完好，信号登记有效。

照明完好，通风机运转平稳，无异常声。

手动、自动操作运行正常。

超载报警正确可靠。

轿门开闭平稳，时间适中。

[安全系统]

限速开关可靠，动作灵敏。

各安全开关齐全、性能可靠、有效。

各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。

急停开关完好，性能可靠有效。

检修及运行状态正常。

[导轨导靴]

连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。

运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。

导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。

各导轨表面无重大锈蚀。

6.3摄像监控系统

[控制台]

各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。

操作键盘灵活、可靠。

电源锁开关完好。

交流稳压电源工作正常、稳定。

各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。

高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。

二路电源切换正常、可靠。

设备接地保护、防护等安全、可靠。

[摄像机]

各摄像机工作正常，配置数量齐全。

带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。

各摄像机防护罩应齐全（特别是室外型）。

各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。

[录像机]

所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。

各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制（包括切换到备用录像机）。

[巡更系统]

主机、序号机功能完好。

电源、充电体充放电正常。

配套附件完好。

信号传输线路良好。

6.4安保防盗系统

[对讲装置]

户内对讲装置能与大门通话。

主机联系情况良好。

[巡更系统]

主机、序号机功能完好。

电源、充电体充放电正常。

配套附件完好。

信号传输线路良好。

6.5消防系统

[消火栓泵]

消火泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。

管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。

消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。

电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。

水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。

管道设备等无锈蚀、无渗漏。

[增压泵]

增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。

[消火栓及配套设施]

各层消火栓箱及附件齐全完好。

启动报警按钮完好、性能可靠。

各层消火栓出水压力符合要求。

消防接合器齐全、有效，无泄漏。

户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。

消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。

[喷淋泵]

喷淋泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。

管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。

喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。

电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。

泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。

管道设备等无锈蚀，无渗漏。

7设备管理安全制度

7.1电工安全守则

7.1.1任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。

7.1.2任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，一律应作为有电。

7.1.3在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。

7.1.4严禁带电作业。

紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。

7.1.5在检修用电线路和设备时，必须停电进行。

在断开的开关闸柄上悬挂"有人工作，禁止合闸"的指示牌。

7.1.6电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。

7.1.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。

7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

7.2监控中心安全管理制度

7.2.1监控中心24小时监控，操作人员经培训后方可上机操作。

7.2.2无关人员严禁进入监控中心。

若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。

7.2.3监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。

7.2.4监控中心消防设施完备，并定期检查。

7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。

7.2.6监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。

禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。

7.2.7监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。

如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及时更换。

7.2.8值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。

7.2.9各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态，各类功能标识应明确。

7.3配电房安全管理制度

7.3.1配电房应由设备人员负责。

7.3.2无关人员严禁进入配电房。

若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。

7.3.3不准擅自改变原设备及线路。

7.3.4供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。

7.3.5操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。

7.3.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须，按照规定进行。

7.3.7机房消防设施完备，并

定期检查。

7.3.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。

禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。

7.4电梯机房安全管理制度

7.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。

7.4.2电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。

7.4.3无关人员严禁进入电梯机房。

若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。

7.4.4离开电梯机房应随手关闭门窗。

7.4.5电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。

7.4.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须经理同意，按照规定进行。

7.4.7机房消防设施完备，并定期检查。

7.4.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。

禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。

7.4.9维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。

8应急处理方案

8.1消防应急处理

监控室值班接报，通知巡视秩序管理员三分钟赶到现场，确认火警后，及时报告第一责任人三分钟赶到现场。

如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。

如现场火势较大，无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心，指挥实施消防应急方案。

总指挥命令：

（1）拨打"119"报警电话。

（2）拨打"120"救护电话。

（3）电话通知各部门。

（4）播放紧急广播。

（5）继续组织力量现场补救。

（6）组织力量疏散救护客人。

各部门接报后，根据应急方案规定，实施具体措施

（1）监控室消防应急岗位职责

a.一切行动听从总指挥的命令。

b.熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。

c.接报后，立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警现场并及时通知管理处第一责任人，汇报情况。

d.如经巡视人员报告为误警，写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份，交于管理处第一责任人。

e.如经巡视人员报告为实警，则立即通知巡视人员实施现场补救，并将情况逐级汇报管理处第一责任人。

f.火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。

g.利用摄像头，观察避难客人的情况，如人数较多，则通知指挥人员把客人疏散或撤离到其他场所。

h.利用对讲机实施对讲，使指挥人员及时到岗。

8.2电梯困人事故的应急处理

8.2.1得知电梯故障，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。

有人被困时，与电梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。

8.2.2立即通知主管领导，并在该梯门口树立停用牌。

8.2.3立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。

8.2.4非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。

8.2.5当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。

如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。

要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。

8.2.6携带工具：

绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。

8.2.7当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工作。

设备部根据故障原因，立即予以整改。

8.3停电事故应急处理

8.3.1发生停电事件，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。

8.3.2设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。

8.3.3如属小区全部断电，设备部立即向供电所查询。

8.3.4如属局部停电，设备部应立即抢修，秩序管理人员到现场维持秩序。

8.3.5由于停电之关系，电梯有可能出现困人，秩序管理人员需立即查明，如有，立即按困梯程序进行处理。

8.3.6如电源于数分钟后恢复，则作停电原因的解释。

8.3.7监控中心对整个事件作出记录，记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。

8.3.8检修完毕恢复供电前，应通知管理处、安保及其他部门关闭所有设备，恢复后再开启。

停电恢复后，设备维修人员检查各有关设备，保证所有设备正常运作。

8.3.9事件结束后，将详细情况报物业公司，如存在管理问题，应提出纠正和预防措施。

8.4触电事故的应急处理

8.4.1发现立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其他危险行为的发生。

通知客户中心人员赶赴现场。

8.4.2设备人员切断现场电源后，立即实施抢救，以后程序同上述急症病人处理程序。

8.4.3事件结束后，设备人员及时查明触电原因，如存在隐患，提出纠正和预防措施，立即进行整改。

8.5突发性水浸事故处理

8.5.1当接到报告后，立即告知安保中心。

8.5.2安保中心接到爆管浸水信息，立即电告就近保安赶赴现

场维持秩序，立即通知主管部门、设备部、保洁部、礼仪服务部人员赶赴现场，通知仓库准备排水工具送交现场。

8.5.3第一责任人立即担当现场指挥，统一调分派人员。

8.5.4设备人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门，打开系统卸压阀（如喷淋系统末端放水阀）保护其他设施设备、防止进一步扩大事件，防止因浸水产生触电事故。

如附近有机房等重要场所，则要采用堵、排等方式，防止浸水至这些重要场所。

8.5.5保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。

8.5.6安保人员维持好现场秩序，防止有人进行破坏活动。

8.5.7排水结束，设备人员迅速查明原因，立即实施修复，并将过程向经理汇报。

提出纠正和预防措施。

8.6台风袭击前或吹强烈大风的应急处理

8.6.1接到、获得有关台风等信息后，通知各部应做好预防措施。

8.6.2设备部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设

备进行全面检查，确保牢固。

8.6.3管理处向业户传达台风信息，及时通知业户关好门窗。

8.6.4安保加强巡逻次数，各当值保安监守岗位，无人接替不准擅离岗位。

特别加强对户外物品的监视，发现情况及时通知设备人员进行紧急维修。

8.6.5设备人员坚强夜间值班人员，增加对设施设备的巡查。

8.6.7在夜间或节假日应派员进行值班。

紧急情况及时向上级汇报。

8.6.8台风过后，如对小区设施及服务产生后果或影响的，由各部立即实施修复或整改，提出纠正和预防措施。