因小区空间有限遇婚丧嫁娶等请有车位的挪一下.docx
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因小区空间有限遇婚丧嫁娶等请有车位的挪一下
因小区空间有限,遇婚丧嫁娶等请有车位的挪一下
篇一：
小区停车位产权问题
车库迷局
作者：
南方周末记者鞠靖，实习生范传贵陈伊玮
发自：
南京、广州最后更新：
20XX-10-1610:
41:
32来源：
南方周末?
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标签地产商产权
■民生关注
有的业主花上十万元买下车库，最后发现根本办不了产权证。
这样的现象在全国非常普遍。
小区地下车位有很大一部分属人防工程，各地的政策与立法相互矛盾。
有的称可以自由买卖并应办产权证，有的称车库产权是国家的，有的又称车库是不能买卖的。
业主无所适从，唯有车库买卖的暴利，对房地产商而言是不变的。
车库的价格常常不逊于车的价格，在各城市的中高档楼盘中，车库单价从近十万元到几十万元比比皆是。
但南方周末的调查表明，不少楼盘的车库从来没有办到过产权证。
业主想维权，政府部门的解释却甚至会相互矛盾；各地立法，而物权法对此亦无明确立法，各地同类判例亦大相径庭。
广州骏景花园杜先生（应受访者要求，隐去实名）的车库就陷入了这样的“迷局”。
“有实无名”的车位
在骏霖轩地下负一层，无法拿到产权证的车位，约占车位总数的三分之一。
杜先生在20XX年花14万元购买了骏景花园骏霖轩地下负一层的一个独立车位。
4年之后，在骏景花园里与此位置相当的车位已经涨到25万元，而杜先生却还没领到车位的产权证。
让杜先生困惑的是，邻近的车位却都早已拿到了产权证。
在骏霖轩地下负一层，无法拿到产权证的车位三三两两地夹杂在数百个车位间，几无规律可循，据估计，其数量约占车位总数的三分之一。
杜先生夫妇俩曾多次向骏景花园售楼部索要车位产权证，答复总是“正在办理”。
但到了20XX年10月，售楼部却告诉杜先生，由于一些原因，产权证办不了，但他可以调换到负二层，那里的车位可以办到产权证。
杜先生表示：
“要换到负二层，并且剩下的都是边边角角的位置，哪有我原来的车位位置好？
我当然不同意。
”20XX年11月，杜先生接到了开发商发来的通知函，要求他在11月18日前办理调换手续，“否则今后引起的一切后果将由杜先生承担”。
这种近似“最后通牒”的函让杜先生更加气愤。
他手中保存着当年购买车位时和开发商签订的交易合同，合同还盖着广州市国土资源与房屋管理局房产登记交易中心的章，证明这个合同是有效的。
自己花了钱购买的东西，却没有办法和别人一样归到自己名下，他无法接受这样的现实。
到底是谁妨碍了杜先生拿到产权证？
骏景花园售楼处的相关工作人员也向南方周末记者解释称，可能杜先生的车位恰好是单车和摩托车车位。
尽管现在使用单车的业主并不多，但设立这样的车位是人防和其他管理部门明确要求的。
但杜先生觉得无法理解，广州骑单车的人本来就不多，有可能专门在地下车库中设立自行车车位吗？
而且要夹杂在汽车车位之间？
自相矛盾的政策
同样的问题，同样的政府部门，却在两年中作出了完全相反的解释，前一年说车库没有产权，后一年又说产权归开发商。
南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰已经研究车库产权问题长达6年。
以他的经验，杜先生遇到的问题，多半和人防工程有关：
“如果他的车位正好是属于该小区配建的人防工程部分，那么按照规定是不能出售的，也就无法办理产权证。
”
但是，综观全国，问题似乎不像朱宪辰说的那样“一刀切”。
20XX年3月，广州市人防办在接受《广州日报》记者采访时说，属于人防工程的地下室或者地下车库是没有产权的，只有房管部门批的使用权。
因为人防工程是国家强制配套的市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，也就是说禁止开发商销售属于人防工程的地下车位。
但是，20XX年7月，广州市人防办、国土房管局相关人士在接受《广州日报》记者采访时却又表示，目前国家法律并未禁止出让人防工程。
根据《中华人民共和国防空法》“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，以及建设部《城市地下空间开发利用管理规定》“地下工程应本着?
谁投资、谁所有、谁受益、谁维护?
的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或依法转让、租赁”的规定，开发商投资开发建设的人防工程，产权应归开发商所有。
同样的政府部门，却在两年中作出了完全相反的解释，这让人难以理解。
同样的矛盾还存在于此前的一系列判例之中。
20XX年，引起舆论广泛关注的北京市华清嘉园9位业主诉北京海淀区人防办索要人防工程所有权案，一、二审均败诉；而20XX年，南京市星汉城市花园业主诉江苏星汉置业有限公司索要小区地下停车场案，南京市鼓楼区法院则判决，该小区地下停车库的所有权归全体业主。
同类案件却判决相反。
大相径庭的立法
厦门的立法认为人防工程的车位有产权，江苏的立法又认为不能买卖，而物权法的规定则模糊不清。
在多数房地产项目中，这些配建的防空地下室被用作地下车库。
其产权归属，长期以来一直处于争论之中。
人们本期望20XX年10月1日起实行的物权法能对这一问题做出明确的规定，但是物权法却让人失望了。
该法第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
朱宪辰说，物权法的这一规定实际上给开发商留了一个毫无必要的空间——只要业主愿意买，开发商就可以卖。
开发商是否拥有地下车库产权，是否可以出售地下车库？
在很多业内人士看来，“地下车库建设费用是否列入商品房综合开发成本”是一个重要的判断标准。
这一判断的逻辑是，如果地下车库建设费用已经列入商品房开发成本，而地下车库的土地使用权和地上建筑又是合一的，那么实际上业主在购买商品房时已经购买了地下车库，地下车库的所有权应该属于全体业主，开发商无权销售。
这一标准得到了一些地方法规的支持。
20XX年10月7日，厦门公布一项关于停车位的新措施，建设单位需凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书等相关文件，地下车位才可买卖。
但在另一些地方，这个标准又有其他的解读。
20XX年11月，北京市人民防空办公室在给北京市人大代表的回复中就认为，开发商将房屋卖出后，随着（:
因小区空间有限,遇婚丧嫁娶等请有车位的挪一下）房屋产权的转移，实际上他就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出；国家不仅减让土地出让金，减免了有关税费，还给予了种种优惠条件，因而国家也是有间接投入的。
故该回复称：
“城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门；城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们。
”
20XX年7月，江苏省人大常委会传出消息，正在修改中的《江苏省实施办法修正案（草案）》已明确：
任何单位和个人不得出售防空地下室。
迷局背后的利益
以一个建筑面积1万平方米的小区为例，车库带来的利润要占到整个小区开发利润的四分之一强。
值得注意的是，围绕地下车库的产权纠纷和法律争论由来已久，但直到物权法出台，这样的争论也并没有催生任何有效的解决之道，反而让地下车库产权扑朔迷离。
究竟是谁制造了这样的迷局？
南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰说，首先是开发商有意在合同中制造了模糊空间。
由于多数小区地下车库的成本已摊入商品房开发成本，所以按理业主在购房时已拥有车库共有产权，但房产销售合同通常不作说明。
“模糊化”既有利于房产商规避费用，又可以从业主身上获利。
按照朱宪辰的计算，对于一个新建小区，商品房销售的利润率如果是10%，那么地下车库带来的利润率则是60%。
以一个建筑面积1万平方米的小区为例，车库带来的利润要占到整个小区开发利润的四分之一强。
对开发商来说，是绝不肯轻易放弃的利益。
对车库产生的暴利，房地产建设主管部门显然十分清楚。
但是由于政府让开发商在开发建设过程中承担了理应由公共财政承担的部分义务，如道路改造、公共绿地等市政建设，一些部门也就对开发商网开一面，默认暴利。
类似的逻辑还存在于人防管理中。
人防工程本应由政府出资修建，但现在政府让开发商“协助”修建，作为对开发商的“补偿”，人防部门默许将人防工程用地交给开发商使用，开发商将其变为聚宝盆。
而这一工程的建设费用被开发商打入售楼成本中，开发商又将其出售给业主，于是就出现了不合理的“一物两卖”行为，购房者最终成为埋单人。
更令人担心的是，如果存在着开发商向这些管理部门的利益输送，这些管理部门同样会付出相应的回报——人防部门会默许开发商自由支配人防工程，国土和房产部门则会以模糊应对模糊，给本不能出售产权的地下车库交易办理合同鉴证和核发两证。
问题是，那些购买了地下车库的业主们还没有清醒地意识到问题的实质。
“他们在长时间的争夺中消耗了时间和精力，最终选择保留权利，暂时回避。
但是随着时间推移，损害就成了既成事实，直到新的利益冲突爆发。
”
骏景花园业主杜先生就是这样的心理。
尽管距离收到开发商的“最后通牒”将满一年，他还
是安安稳稳地把车停在自己的车库里，没有谁找他的麻烦，他也不打算真的花心思找谁的麻烦。
朱宪辰说：
“如果围绕车库的整个利益格局没有大的调整，没有各方面参与者观念、行为的磨合与调整，没有业主自主管理意识的觉醒，这个问题将始终无法得到根本解决。
”
【一周高论（20XX0321）】业委会成法人值得期待
作者：
鲁宁推荐人：
朱璇
20XX-03-2209:
58:
26来源：
南方周末?
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标签业委会业主
《东方早报》20XX年3月19日鲁宁
（原文摘编）浙江温州有动作。
该市鹿城区南塘五组团与嘉鸿花园两个居民小区的业委会，先后取得了鹿城区民政局授予的社团证和法人资格代码证。
这意味着，上述两小区的业委会在国内率先拥有了社团法人资格。
业主的财产权包括小区内空地、车道、停车位、各类公建设施、地下车库、小区配套营业用房、广告牌位等一切可用于商业经营并能产生收益的全部收入和收益。
此外，属于小区全体业主所有的，还包括一笔数量可观的房屋维修基金（稍大一点的小区，这笔基金动辄以千万元甚至数千万元计）。
由于业委会长期不能成为独立的社团法人，因此国内大多数居住小区都不同程度存在小区开发商、小区物业公司，单独或共同损害上述业主收入和收益的违法行径。
数量可观的房屋维修基金则长期由政府部门代管。
由此所见，允许业委会登记注册成为社团法人，其意义着实不小。
其一，业主在小区范畴内的全部财产权益和资产经营收益至少有基本的维权资格和途径；其二，业主的共同财产权益及资产经营收益由业主自我管理和支配。
除此之外，业主们通过业委会这个平台拥有了民主参与、协商、议事、推荐、选举、评议、监督、审计等（前五项针对每位业主自己，后三项针对业委会）具体的民主实践和锻炼。
久而久之，看似抽象的民主理念在业主的自我参与和自我管理中将变得具象、丰富和生动。
从依法维权到民主监督，一系列社会规则与规范意识，最终都将植入业主们的心田。
【推荐理由】业委会登记为社团法人当然好，但其本质上是一个小区所有业主都持股的持有和管理小区公共财产的公司。
那问题就来了，怎么防止其成为又一级政府？
既然是公司，谁当管理者？
当管理者通过一些隐秘手段窃取公司财产时，普通业主怎么保护自身权益？
业委会的问题，是业主如何自治和捍卫自己财产权的问题，绝不是什么民主或政治参与的问题。
小区车库应当归谁所有？
作者：
徐剑锋
20XX-09-2415:
18:
38来源：
南周社会?
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标签物权法车位
对于小区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等几种意见。
20XX年3月16日通过的物权法第七十四条第三款规定：
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”这没有问题。
有问题的是该条第二款规定：
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”这就等于确认，开发商是拥有车库所有权的，而且，车库是可以脱离土地使用权而单独存在的。
否则，开发商就无权出售、附赠或者出租车库。
这一立法规定，明显损害了法的公平正义精神，侵夺了业主们的土地使用权，将开发商原本没有的权益赋予了开发商。
这也是小区业主与物业公司关于停车费用纠纷不断的根源。
我们知道，法律没有对土地使用权的行使范围作出一般界定。
但是，常识告诉人们，土地使用权即对依法取得的土地按照规定用途自主地进行开发、利用和受益的权利。
这一权利必须是完整的，而不是残缺的，即开发、利用、受益的范围，既包括地表之上，也包括地表以下。
这就像一个国家的领土主权范围，既包括地表之上的天空，也包括地表之下的土层。
土地使用权范围的限制只能是，出于公共利益的需要而依法制定的国土管理和市政建设规划。
否则，这个使用权的范围可以上自国家领空的高度，下至国家矿藏的边缘。
除此而外，任何部门都不能以任何其他借口限制土地使用权人的土地使用权范围。
判断小区车库应当归谁所有的根据只能在于，车库所在的土地使用权归谁所有。
根据城市房地产管理法的规定，业主在取得房屋所有权的同时也取得了该房屋占用范围内的土地使用权。
换言之，小区的土地使用权是属于小区业主所有。
除了专有部分的土地使用权属于专有者之外，其他土地则属于全体业主共同共有。
因此，建设在小区业主共有土地上的车库，无论是地面车库，还是地下车库，都是依附于小区业主共有的土地和土地使用权而存在，因而也应当是属于小区业主共有的。
没有土地使用权，无论什么人都无权在这片土地之上或者之下建设车库，也无论什么车库都无法在这片土地之上或者之下有权单独存在。
皮之不存，毛将焉附？
没有土地使用权，就没有附着在土地上的一切。
物权法第七十四条第二款规定的要害就在于，它在没有厘清车库所在土地使用权属的前提下，就赋予了开发商单独保留车库所有权的权利，从而侵犯了小区业主土地使用权的完整性，损害了小区业主的合法权益。
篇二：
社会调查范文
社区停车问题调查报告——以杭州市南都社区为例
黄蕾
随着社会经济的发展，中国已经进入私人购车消费时代。
统计资料显示，中国目前私人汽车的保有量已经突破1000万辆，平均每130多人就拥有1辆私人汽车，并且正以每年20%—30%的速度增长。
大量私家车拥进各住宅小区。
居民购车越来越多，停车难的问题出差日益突出，成为当前城市住宅小区面临的严重问题。
参考美国汽车与停车位的比例约为1∶1，在寸土寸金的香港也达到大约1.25∶1。
而在中国城市小区的车位比例却是1:
3,1:
4甚至更多。
解决停车难的问题在中国城市尤为关键。
这种现象在杭州的建成年代较老的小区中特别突出。
由于历史原因，老小区建设没有考虑到“小康时代”的需要，以前建的老小区基本没有停车场，近年出现的新小区有停车场的也不多，小区楼下、马路边、绿地里，只要能开进汽车的地方，没有不被占领的，这成了许多小区的一道景。
停车问题成为引发小区内部管理混乱、居民之间发生矛盾的主要原因。
南都花园建成于1997年前后。
据小区负责车位的保安老郑介绍，原本小区建成时没有考虑车位问题，目前整个小区仅有划出车位100个，小区常驻车辆却有300多辆，再加上外来流动车辆，估计车子和车位的比例达到5：
1。
目前，南都花园过道泊位费是按每月每车100元收取的，实行“谁先来谁先停”的原则。
一、杭州市小区停车问题现状——以南都社区为例
1.停车拥挤
目前南都花园停车难的问题非常突出。
现在南都花园里的车位主要是小区物管在小区道路两边划出的车位。
车位数量无法满足小区车主的需求。
故而出现小区车主每天晚上下班后抢车位的现象，“巷战”无法避免。
小区业主下班后都得急着开车回去在小区抢个泊位。
抢到位置后就都不敢外出，若外出就得打的，否则再回来时，连小区路边车位都没了。
可是即便晚上有幸抢到了车
位，第二天早上又有可能发现自己的车被重重包围挪出不来。
很多停不下的车主就会选择把车停到小区外面的竞舟路上。
到了晚上竞舟路两边也都停满了车。
为了实地调查老小区停车难问题，笔者在下班后7点钟的时间段站在小区主路上观察了一下，这个时候小区的100个车位基本已经停满，这时进来的车主都不停地在兜圈子找车位。
由于道路狭窄，半边又都停满了车，找车位的车子经常不经意地就堵住了路，后面进来的车就按起了喇叭。
经过的自行车和行人因为拥挤也发出了抱怨声。
好不热闹。
过不了多久，那些车子大部分都悻悻然的离去，到小区附近竞舟路边兜圈圈，寻找停车地方。
到了8点多钟，竞舟路旁也都挤满了小区业主们的车，二三十辆连成一片，俨然就像一个停车场。
在这里停车的业主不得不承受安全的风险。
但是停放在马路两边也会有问题发生。
南都德加小区就发生过小区100多辆车接到违章通知书的事情。
今年5月14日，南都德加小区门前1000多米长的一段文新路上，至少有100多辆车同时收到了交警或城管的违章停车通知书。
2.停车问题引起居民间的矛盾
（1）部分车主的不文明行车，停车习惯，居民们对这类现象都很有意见。
停车时经常不安规定地点停车，影响他人的停车和走路。
晚上行车时把汽车喇叭按得很响，开着氙气大灯晃人，影响他人生活。
（2）车主和非车主针对小区公共权益的矛盾:
一是公共设施问题，按当初的规划，小区内的过道是人行道,因为车辆的日益增多，目前在道路两边都设了泊车位，部分车主甚至将车停入绿化带。
小区减少道路和绿化面积，方便了少数有车人，而损害了大部分居民的利益，无车的弱势群体利益谁来维护？
二是汽车噪声问题。
目前小区道路停车，汽车噪声尤其是夜间噪声严重影响居民的休息，居民尤其是低层住户居民怨言极多，有的城市的居民为此已诉讼法院，要求还居民以安静权、休息权。
（3）由于停车位纠纷引起的争吵，划车事件也时有发生。
3.带来消防安全隐患
因为车位的紧张,有时候车主直接将车停到了楼下单元门口，下班回来晚些的话，自行车都很难推进楼道里。
楼道门口经常呈现非常拥挤的状态。
如果遇
到突发事件，譬如火险。
119救火车到了小区，遇到不规则停满车的小区道路，无法到达遇险现场，必定会影响到救险的及时进行。
二、目前解决小区停车难问题遇到的障碍因素
（一）建成时间早小区，固定车位的发展空间有限
南都花园车位管理人员介绍说：
目前固定车位100个，本来还可以在小区内各个角落再划出一些固定车位，大概还能划出20个左右。
但是因为固定车位和车牌号直接挂钩，非车位主人不能停入。
这样可能会造成车位的更加不足。
因为目前就有个别车主有固定车位，自己因为某些原因不停，宁可空着也不允许别人的车停。
原本大家可按先后顺序依次停车，现在每天即使有一些有停车位的车辆不回来，别的车也不能使用这些停车位，使得更多的车停在路面上，给小区交通增加了更大压力，造成人为的车位矛盾。
还有一些小区业主指出，如果车位现在都被租赁了，以后买汽车的业主停车问题如何解决?
（二）物业公司管理不足，不能有效的最大限度的利用停车资源，协调业主车位矛盾和邻里矛盾。
由于部分车主的素质和管理人员的管理方式问题，在小区车位管理引导过程中，也经常发生双方纠纷。
部分业主认为停车收费过高，不能切实保障停车，故而也有对立情绪，业主与物业管理之间也一再出现矛盾。
还有一个重要的方面就是：
目前小区物管没有很好地对外来车辆，公车和小区业主私车进行有序管理。
一部分业主将单位的公车也停放在小区里面过夜，引起小区其他业主的不满。
小区物管因为没有制定相关的管理制度而无法对此类现象进行管理。
停车难的问题和提高车主的车德，管理人员水平方面紧密相关。
小区的道路和公用土地，属于整个小区的各位业主不假，有车的业主停车时占用的土地可能不完全属于自己，因此说，停车时多考虑一下别人的感受很有必要，或许就可避免很多不必要的纠纷，也能更有序地停好车。
（三）业主担心影响自身利益而抵制建设社区停车场
小区物管的原则是对固定车位的数量进行控制，尽量发展临时停车位。
除了对现有车位的科学管理外，物管部门还有意将原来绿化带部分区域进行合理改造，扩充成临时停车场，统一规划管理。
希望坐到既能方便停车，也不影响
居民正常生活，在现实条件下尽可能较为方便的解决停车问题。
但是因为一部分业主认为绿化带归全体业主共有，怕影响到自身利益，故而部分业主对这个举措产生了比较强烈的抵触情绪。
（四）政府的相关措施落实不到位
针对小区停车难，去年杭州市进行了专项整治，并出台了《关于加强住宅小区停车管理的实施意见》，然而因为涉及具体操作问题，收效甚微。
政府也曾出台相关条例大力鼓励第三方投资发展停车产业。
然而一来修建停车场受到土地的限制，二来修建停车场的成本太高，愿意投资的人太少。
增建停车场也无法切实有效的实现。
三、解决停车难问题的对策和建议
综上所述，要解决停车问题，主要还在于充分利用现有资源和合理扩大新资源这两个方面，可以有以下几点对策和建议：
（一）通过业主大会产生对全体业主有约束力的管理条例，小区停车依规行事。
具体形式可参考《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》。
机动车停放人应当遵守以下规定：
1.遵守业主大会决议、业主公约、业主临时公约和住宅物业管理区域机动车停车管理制度，听从停车管理人员的指挥；
2.车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用，不得擅自停放他人车位,不得影响行人和其他车辆的正常通行。
3.按照规定或者约定交纳车辆停放费用。
对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，停车管理单位可以按照停车管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理，由此产生的费用由责任人承担。
（二）通过业主大会充分合理地利用小区现有资源,通过改建绿化带和立体车库等手段扩充车位资源。
1.改建绿化带。
小区道路较窄而绿化带相对较宽，可将原来沿路两侧的草地改为铺设集草砖，这样可以解决一部分私家车的停车困难。
目前，已经有部分条形绿化带隔段改造成停车位，群众反映较好。
但是，改造绿化带一定要符合有关规定，要征求小区内多数业主同意，经过业主大会讨论通过.
2.扩建立体车库。
因为老小区的局限性，无法和新建小区一样扩建底下停车库，立体车库在一定程度上能缓解停车拥挤的困局,在小区内由原来的公用绿地选址建立立体停车库，把车都停到空中。
20XX年底，国内最大的车库生产企业之一、西子联合控股公司下属的杭州西子石川岛停车设备有限公司研制出国内首个层高最低的立体车库。
这种立体车库利用了汽车前身比较低矮的情况，充分利用空间，只要在层高2.3米的情况下，就可满足双层停车要求，成倍提高了容车数量。
3.充分利用社会力量和公共资源，和周边公司协商，开放晚间公司停车位，与居民车辆停车打“时间差”,交警部门协同努力，开放路边停车位,街面停车位，既解决小区内停车难问题，也提高车位利用率。
同时建议小区严禁公车过夜，充分保证小区车主利益。
（三）政府完善相关政策措施
政府采取相关措施，在集中住宅区周边地区大力兴建停车场,立体停车库。
在停车场的投资方式上,实现投资主体多元化，可以用优惠的政策吸引各种社会资本多渠道、多形式地参与公共停车场的建设.
总结
问题的根本，就是地少车多；解决小区停车难的问题,需要业主，物管，社会，政府一起努力，保持关心,耐心,齐心的精神,才能逐步妥善解决目前的小区停车难问题。
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