临汾市城投大厦建设可行性研究报告.docx
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临汾市城投大厦建设可行性研究报告
第一章 总述
１.1项目概况
１、项目名称：
临汾市城投大厦建设项目
２、建设性质：
新建
３、建设地址：
西大街与规划区间路交叉口
4、项目建设单位：
临汾市投资建设开发有限公司
5、法人代表：
6、项目申请报告编制单位：
４、拟建内容及规模：
（１）主要建设内容：
城投大厦、地下停车场以及道路、绿化等配套工程。
（２）建设规模：
该项目总用地面积7705.7平方米，总建筑面积36953.28平方米，其中：
地上总建筑面积29000平方米，地下建筑面积7953.28平方米，容积率3.05，建筑密度22.7%，绿地率35%，停车位393个，其中：
地上停车位28个，地下停车位365辆。
５、投资估算与资金筹措
（１）投资估算：
经估算本项目总需投资9702.3万元，其中：
建筑工程费6726.4万元；设备购安费1165万元；工程建设其他费1092.2万元；基本预备费718.7万元。
（2）资金筹措
本项目总需投资9702.3万元，全部由建设单位自筹。
６、项目实施进度计划
本项目建设工期为19个月，从2011年3月起步到2013年7月竣工验收交付使用。
2011年3月至2011年12月为前期准备阶段，2011年12月至2013年7月为施工建设阶段，2013年7月竣工验收交付使用。
7、项目建设单位：
临汾市投资建设开发有限公司
8、申请报告编制单位：
山西省工程咨询服务中心
１.2主要经济技术指标（见下表）
主要经济技术指标汇总表
序号
项目内容
单位
数量
备注
1
项目占地总面积
㎡
7705.7
折合约11.56亩
2
建筑基地面积
㎡
1277
3
总建筑面积
㎡
36953.28
地上29000
地下7953.28
4
道路广场面积
㎡
3739.28
5
绿地面积
㎡
2691.9
6
建筑密度
％
16.6
7
容积率
3.05
7
绿地率
％
35
8
总投资
万元
9702.3
第二章项目申报单位基本情况
2.1项目申报单位
临汾市投资建设开发有限公司，法人代表：
狄学飞。
2.2项目申报单位简介
临汾市投资建设开发有限公司是经山西省临汾市人民政府批准成立，由市财政局履行出资人职责的国有独资综合经营管理公司，具体承担临汾市基础设施建设投融资和国有资产运营任务。
主要业务覆盖：
城市基础设施建设、城市供水、城市供热、土地整理开发、环境治理及中小企业担保等。
公司下设综合管理部、计划财务部、项目管理部、工程技术部、风险审计部、人力资源部等6个职能部门。
下属汾河生态建设工程有限公司、中小企业信用担保有限公司等7个子公司。
该公司本着稳健经营、规范运作、严格管理、多方共赢的原则，充分发挥资本运作和项目管理的优势，加强对投资项目的高效运作和科学管理，同时以一套科学的项目评估、方案设计以及投资管理、资本运作的管理方法及流程；以一支知识体系完备，精通项目投资管理的高素质优秀团队。
凭借强大的经济实力，丰富的业务经验，科学的经营管理，秉承“以人为核心，以科技为先导，以市场为导向”的经营理念，为临汾市公共事业发展做出了一定的贡献。
第三章项目建设的必要性
1、项目建设是加快临汾市城镇化建设步伐的需要
本项目落成之后，入住单位有临汾市投资建设开发有限公司、临汾市尧润交通设施服务有限公司、市中小企业担保公司、市土地整理开发有限公司、自来水公司、汾河生态工程公司、铭城城市建设项目管理有限公司、供热公司等。
这些都是城市建设的重要部门以及主管单位。
它的建设和使用，对加快城镇化步伐，将起到积极推动作用。
加快城镇化进程，提高城镇化水平，是临汾经济社会发展的客观要求，是优化城乡经济结构、加快产业升级换代、促进国民经济良性循环和社会协调发展的重要战略措施，是统筹城乡发展、缩小城乡差距、扩大消费需求、实现全面小康目标的重要途径。
根据临汾科学发展规划纲要，临汾市将按照“一城三区”的建设思路，加快新城建设和旧城区改造，合理分配城市功能分区，加快城镇化建设步伐，提高城镇化率。
在“十二五”期间，临汾市要先期实施三大生态建设工程。
一是汾河百公里生态治理工程，二是涝洰河生态治理修复工程，三是环城水系工程。
这三大生态工程的建设实施必将大大改善临汾市生态环境，促进城镇化进程快速高效推进。
以“一城三区”、“一河两翼”为核心抓手，通过尧都、洪洞、襄汾的整合发展，以及河西新城和汾河两岸景观带的高水准规划建设，迅速扩展城市容量，转变城市发展模式，提升城市形象，增强城市区域影响力；以这两大主题为近五年建设的核心，就是打造晋南百万人口中心城市。
省委书记袁纯清2010年6月22日在临汾市考察时明确要求，临汾要迅速成为百万人口大市，应该按照年均两个百分点的速度来加快城市发展进度。
临汾市据此确立大力推进全市城镇化发展的主线，即以年均2.3个百分点的速度推进城镇化。
城镇化建设任重道远，城镇化建设也是一个复杂的系统工程。
本项目建设完成后，主持城镇化建设的有关部门集中在一起，相互配合、密切协作，共商临汾建设大计，将大大推动临汾城镇化发展步伐。
2、是加快城市基础设施建设的需要
临汾城镇化如何发展，关键是要完善城市基础设施建设。
城市要为城市人民提供生存需要和发展所必需的基本条件和环境。
其中最基本的条件和环境要素就是要有功能完善的城市基础设施及其提供的公共服务。
一个城市如果没有城市基础设施或设施不能正常进行，这个城市就不可能具有竞争力。
良好的生活环境、便利的交通，以及配套的绿地、游园等城市公共基础设施是经济社会发展的必然趋势。
所以说，城市基础设施的建设和管理与人民生活息息相关，是城市社会经济发展的重要基础。
改革开放以来，临汾市城市建设发展很快，基础设施状况也得到明显好转，但和国内其他城市相比，依然存在很大差距。
如公用设施、环境状况、邮电通讯状况，园林绿化及防灾减灾等都不能适应未来经济发展和城市化的要求。
从目前看，就已经出现了城市道路拥挤，水、电、气供应不足，人均拥有城市公共设施以及服务低下等现象，这些都将会影响和制约临汾市城镇化的发展。
针对城镇基础设施布局不均衡、配套不合理的现状，必须加大建设力度，完善水、电、暖、路、通信等基础配套设施，增强城市凝聚力和辐射力，提高城市品味，走一条内涵型城市发展道路。
《临汾科学发展规划纲要》中明确提出，要在未来10年内将临汾打造成“唐尧文明圣地、新型工业之都、和谐宜居新城”。
2010年临汾市又提出了“建设新型工业大市、区域中心城市、中西部经济强市”，确保“十二五”期间经济总量、人均财政收入、城乡居民收入翻一番，在全省实现先行发展”的发展目标。
项目完成后，有利于各有关单位围绕临汾科学发展的目标来谋划、部署和展开各项工作，切实找准城市建设发展中的突出问题，抓住城市建设发展的重点和关键，高标准、高起点做好城市总体规划，进一步加快城市基础设施建设步伐，不断完善城市功能，提升城市的整体形象。
3、该项目是城建各有关单位解决办公条件、改善工作环境的需要
城投大厦建成后，入住单位有临汾市投资建设开发有限公司、临汾市尧润交通设施服务有限公司、市中小企业担保公司、市土地整理开发有限公司、自来水公司、汾河生态工程公司、铭城城市建设项目管理有限公司、供热公司等十几家单位。
这些单位共计数十个科室、近千名员工。
其中临汾市投资建设开发有限公司6个部室，共50人：
综合管理部11人，计划财务部6人，项目管理部9人，工程技术部15人，风险审计部6人，土地开发部3人。
临汾市尧润交通设施服务有限公司，科室5个，员工48人。
市中小企业担保公司科室5个，员工25人。
市土地整理开发有限公司科室9个，员工50人。
自来水公司科室12个，员工515人。
汾河生态工程公司科室10个，员工50人。
铭城城市建设项目管理有限公司科室4个，员工20人。
热力供应有限公司科室10个，员工200人。
这些单位都分散在市区东南西北，有的工作环境狭小拥挤，有的办公场所是临时租用，很难实现办公现代化、信息化，而且办公分散，不利于政府部门的服务和监管，也不利于各单位之间的配合协调。
城投大厦的落成，将有效解决上述问题。
4、该项目有利于探索多元化的城镇建设投融资机制
临汾市要建成120万城镇人口的城镇网络体系，必须紧密结合现有城镇发展水平低，基础设施薄弱，产业集聚不足，城市建设投入资金需求量大的实际，在推进城镇化的实践中探索新机制。
为解决统筹城乡发展中“钱从哪里来”的现实问题，临汾市要坚持“大统筹、大集中”理念，在加大政府投入的同时，积极推进投资融资体制改革，建立和完善市场调节与政府引导相结合的投融资机制，充分发挥市场在配置资源中的基础性作用。
从过去的经验看，市场机制在城镇化过程中起着主导作用，必须采取市场化运作的方式，多方融集资金投入城镇建设。
要走向社会、向市场、向民间、向明天要资金的路子。
在发挥好政府财政资金“普善效能”的同时，提高城镇化建设的开放度，放开领域，放宽政策，放低门槛，在开放市政公用市场、引导非国有投资、利用资金市场、实行产权多元化、项目融资等方面进行全面深化。
通过“两权”分离，把可以投入市场营运的基础设施，市政设施项目推向市场。
通过拍卖、租赁、抵押等形式盘活城市资产。
改革城市公用事业营运机制，把城市保洁、市政维护、供水、供气等完全市场化、社会化运营。
加大招商引资力度，敢于举债投入城市建设。
要引导和鼓励企业、银行投资城镇建设，加大基本建设借款贴息政策支持力度，积极为项目业主提供担保，使更多的银行资金用于城镇化建设。
总之，就是要在城镇化建设的投入阶段敢于投入，聚集阶段大胆聚集，辐射带动阶段放开辐射带动。
这样，临汾市的城镇化建设才能有效推进。
城投大厦建成后，有利于探索新机制，有利于公司加强对国家财政、金融、产业等方面的政策研究，关注城建、交通、民生等领域的发展动态，把握产业发展机遇，丰富金融合作体系，创新工作思路，拓宽投融资发展领域，实现公司良性、可持续健康发展。
有利于强化与金融机构的互利合作，筹集基础设施建设资金，加强政府融资平台建设，使公司做大、做实、做强。
通过建立权责明确、机制完善、管理科学、功能较强的国有投融资公司，统筹全区经营性国有资产，优化配置、集约利用城乡资源要素，积极引导金融、企业、社会资金多渠道投入基础建设和产业发展，从而提高城乡资源配置效益，全力筹集好项目资金，保障全市重点项目建设的顺利实施，提高城镇化建设水平。
5、项目建设是服务于全市经济社会可持续发展的需要
城建投资、土地开发、供水供热、交通治理、环境生态，是城市重要的基础要素，事关民生、稳定。
城投大厦项目为城建相关单位创造了良好的条件，也就间接服务于全市基础设施建设和经济社会的发展。
临汾市投资建设开发有限公司自2003年成立以来，作为政府投融资平台，主要履行市政基础设施建设、土地整理开发、环境综合治理、城市供水、供热等城市公共事业建设职责。
本着“政府推动、平台融资、信用建设、市场化运作”的基本思路，规范管理，健康发展，实力不断壮大。
项目建设将加强政府融资平台建设，强化与金融机构的互利合作，筹集基础设施建设资金，使公司做大、做实、做强，更好地服务于全市经济社会可持续发展。
临汾自来水公司承担着临汾市区和经济技术开发区的供水任务，日供水综合能力12万立方米，五个加压站、一座净水厂、城市DN100以上管道近210公里、供水区域约69平方公里、供水人口32万以上、普及率达90%以上。
项目建设将促进公司业务的开展，为临汾市的扩展及增加的人口的提供优质服务。
汾河生态工程公司致力临汾生态环境的改善，通过治理修复增加湿地水面6118亩，增加生态绿地5034亩，极大提升临汾城市品位，改善临汾生态环境，呈现给临汾人民一川绿水、两岸锦绣的美好画卷。
扩大临汾对外开放，提高市民生活质量。
交通设施服务有限公司。
交通与人民生产生活息息相关，是为民谋利、为民造福的行业，也是矛盾问题相对集中的领域。
中央提出科学发展观，全面推进和谐社会建设。
构建和谐社会，很重要的一个方面就是构建和谐交通，构建和谐交通要求我们必须做到对交通发展过程中的各种问题矛盾可防可控，为全局服务、为发展服务、为稳定服务。
供热工程。
近年来，临汾市多方筹资，多管齐下，大力推进城市集中供热工程，特别是借助民营资本、民营企业的力量和优势发展城市集中供热事业。
本着“全心全意为人民集中供热、同心同德还城市蓝天碧水”的企业宗旨，该公司强力推进城市集中供热建设，2010年采暖期市区集中供热面积总计超过1100余万平方米。
极大地改善了市区的大气环境质量。
临汾热力供应有限公司荣获“全国首家城市集中供热节能减排示范基地”称号。
城投大厦的建设，有力地支持了上述诸有关单位的工作，将大大促进临汾城市基础设施建设，有利于民生的改善和社会的稳定，进而推动临汾经济社会发展。
终上所述，本项目是加快城市基础设施建设、加快城镇化建设步伐，改善城建单位解决办公条件的需要，对民生的改善、社会的稳定、促进经济社会发展具有重要意义，因此该项目建设是非常必要的。
第四章 拟建项目概况
4.1建设地址
该项目位于临汾市开发区，西临西大街，南临规划区间路，东为便民服务大厅地块，北为其他用地。
总占地7705.7平方米，在该占地布置了城投大厦、门房、停车场、集中绿地。
4.2建设条件
1、地理位置
该项目位于临汾市内。
临汾市地理坐标介于东经111°06′——111°50′、北纬36°06′——36°19′之间。
东依浮山县，西邻乡宁、吉县、蒲县，南与襄汾县接壤，北同洪洞县毗连，汾河纵贯区境南北，依山傍水，形成东、西两边高，中部低且较为平稳的地貌轮廓。
2、气候条件
临汾市属于温带大陆性季风气候，四季分明，冬季寒冷干燥，春季少雨多风，夏季炎热且雨量集中，秋季天高气爽气候宜人。
主要气象参数为：
年平均气温12.2℃，极端最高气温41.9℃，极端最低气温-25.6℃，年平均降雨量440.6mm，积雪最大深度25cm，土壤最大冻结深度68cm，年平均风速1.9m/s，累计年平均日照时数为2416小时，年平均无霜期195天。
3、交通条件
临汾市交通方便，南同蒲铁路穿城而过，公路干线有大运公路、临宜线、临大线、临浮线、临翼线等，霍侯一级路纵贯本区，形成了以临汾市为中心，通往各地的四通八达的公路网。
本项目西、南两侧均临道路，交通十分方便。
4、土地使用及相关规划条件
该拟建项目总占地7705.7m2，项目单位已取得该宗地使用权，其土地使用权类型为国有土地出让，出让年期为70年。
该项目的选址、土地规划用途、项目建设内容、总平面布局、建筑密度、容积率、绿地率等相关规划设计均符合国家有关规定和有关部门的要求。
5、场地工程地质条件
据邻近项目“岩土工程勘察报告”称：
（1）本场地位于汾河东岸一级阶地，地基土主要由杂填土（耕土）、粉质粘土、粉土、粘性土及砂土组成。
（2）场地地下水对混凝土不具腐蚀性，对混凝土中的钢筋具弱-中等腐蚀性；长期浸水条件下，对混凝土中钢筋不具侵蚀性。
（3）临汾市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g，设计地震分组为第一组。
（4）在8度地震作用下，场地存在液化土，地基的液化等级按轻微考虑。
（5）建筑场地类别为Ш类，场地土类型为中软场地土。
（6）临汾市标准冻结深度为0.68m。
（7）拟建场地未发现暗沟、暗塘等不良地质作用。
6、公用配套设施条件
给水：
拟建项目的给水水源为城市自来水管网，从西大街城市管网接入，能满足项目建设及建成后需求。
排水：
可通过项目区内的排水系统排入西大街市政污水管网。
供电：
电源为便民服务大厅变压器，供电有保障。
通讯：
该项目处移动、固定电话、有线电视、互联网等通讯网络一应俱全，就近接入本项目即能满足需求。
供热：
热源为城市集中供热，采暖有保障。
7、施工条件
拟建场地地势较平坦，水、电、路状况良好，具备施工条件。
所需钢材、木材、铝合金、塑钢及装饰材料均可从市场或厂家购进，且可满足需求；砖、瓦、灰、砂、石等地方建材，当地周边有充足的货源，可保障供给。
施工队伍众多，可通过招投标择优选用。
交通十分方便，建筑场地较平坦、宽阔，为材料的拉运、堆放及建筑垃圾的收集和清运均提供了方便。
综上所述，该项目具有良好的施工条件。
4.3建设方案
1、工程概况该项目位于临汾市开发区，西临西大街，南临规划区间路，东为便民服务大厅，北为其他用地。
总占地7705.7平方米，在该占地布置了城投大厦、门房、停车场、集中绿地。
2、规划设计原则
规划应结合地方实情，注意节能、节地，在按定额规定的用地范围内，注意建筑的相对密集化，珍惜有限的财力、物力和土地。
力求整个区域结构清晰、布局合理、层次分明，充分融入现代城市设计的思想和方法。
以形成完美的建筑形象和空间景观，合理组织完整的交通系统，妥善安排静态交通设施，为办公人员创造优质、高效的物质环境。
遵循国家经济建设的方针政策，符合法律法规，体现“以人为本”的建设理念，从我国的实际情况出发，立足当前，兼顾发展，统筹规划。
考虑人性化，把多功能的可用性空间相互结合形式，因此我们设计就从这点出发，考虑简洁、方便穿行的道路系统和供人员使用的办公空间。
3、建筑方案设计
（1）设计依据
《中华人民共和国城市规划法》
《临汾市开发区总体规划》
《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）<2005年版>
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）
《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）<2006年版>
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50038-2005《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
山西省工程建设地方标准《公共建筑节能设计标准》（DBJ04-241-2006）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）
《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）
（2）总平面布置
临汾市城投大厦位于临汾市开发区，西侧、南侧两面临路，东侧为便民服务大厅，北侧为其他用地。
总用地面积7705.7平方米，建筑基底面积1277平方米，地上总建筑面积29000平方米，容积率3.05，建筑密度22.7%，绿地率35%，地下建筑面积7953.28m2，地上停车位28辆，地下停车位365辆。
（3）单体建筑
临汾市城投大厦长49.4m，宽25.8m，地上建筑面积29000m2，地下建筑面积7953.28m2。
地下一层，地上二十一层，地下室层高为5.4m，一至二层层高均为5.4m，三至二十一层层高均为3.9m，建筑总高度为85.8m，室内外高差0.9m。
结构型式为框架-剪力墙结构，设计使用年限为50年，地上耐火等级为一级，地下耐火等级为一级，抗震设防烈度为8度。
临汾城投大厦地下一层为停车场（容纳365辆停车位）、水泵房、空调机房等设备用房；一层设有业务大厅、业务窗口、两个接待室、空调机房、男女卫生间；二层设有业务大厅、业务窗口、两个办公室、空调机房、男女卫生间；三至二十一层均设有单间办公室、敞开式办公室空调机房、男女卫生间；顶层设有屋顶花园。
本楼共设有两部防烟楼梯，四部电梯。
满足了人员疏散和使用要求。
（4）立面设计
采用对称手法，简单大方。
建筑色彩以暖色调为主，营造生动而富有活力的建筑内外空间。
将时代感和艺术美感较好的结合在一起，有机地融入到整个环境当中，充分体现了单体建筑的个性。
利用细部线条元素和虚实对比是整体立面效果不断变化。
用简洁的造型以及简约的线条勾勒出整个建筑形态的活泼并具有现代特征的轮廓。
（5）无障碍设计
1）主入口处应设残疾人坡道，坡度为1：
12，平台宽2.0m，栏杆高0.85m。
2）室内地面应平整、不光滑、不松动和不积水。
3）使用不同材料的地面应相互取平，如有高差不得大于15mm，并以斜面过渡。
4）从墙面伸出走道的突出物不应大于0.1m，距地面高度应小于0.6m。
5）走道两侧应设扶手，应设0.35m高的护墙板。
走道转弯的阳角应为弧墙面和切角墙面。
6）乘轮椅者开启的门扇，应安装视线观察窗，应安装视线观察玻璃、横执把手和关门拉手，在门扇的下方安装高0.35m的护门板。
7）楼梯应两侧设扶手，并设有盲道。
8）公共厕所设有无障碍专用厕所。
门应采用自动门、推拉门、折叠门、平开门。
9）候梯厅深度应大于或等于1.8m；按钮高度为0.9m～1.1m；电梯门洞净宽大于或等于0.9m；清晰显示轿厢上下运行方向和层数位置及电梯抵达音响；每层电梯口安装楼层标志，电梯口应设提示盲道。
10）电梯门开启净宽大于或等于0.8m;轿厢深度大于或等于1.4m，轿厢宽度大于或等于1.1m；轿厢正面和侧面高0.8m～0.85m的扶手；轿厢侧面应设高0.9m～1.1m带盲文的选层按钮；轿厢正面高0.9m处至顶部应按照镜子。
4.4结构设计方案
1、设计依据
（1）国家现行设计规范规程及标准图
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002，J220-2002
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002,J186-2002
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑基坑支护技术规程》JGJ120-99
（2）自然条件
*结构设计使用年限为50年；
*抗震设防烈度：
8度，设计基本地震加速度为0.20g，设计地震分组为第一组;
*冻土深度：
0.65m；
*基本风压为0.40KN/m2，地面粗糙度类别：
B类；
*基本雪压为0.25KN/m2，雪荷载准永久值系数分区为Ⅱ；
（3）相邻建筑物的《岩土工程勘察报告》
2、荷载取值
（1）恒荷载：
根据结构构件尺寸及材料重度按实际计算取值。
（2）活荷载：
（当使用荷载较大或情况特殊时，按实际情况取值）
Q1=2.0KN/m2（用于办公室、卫生间及上人屋面）；
Q2=2.5KN/m2（用于走道、门厅、楼梯间）；
Q3=3.0KN/m2（用于业务大厅、业务窗口、屋顶花园）；
Q4=0.5KN/m2（用于不上人屋面）；
Q5=3.5KN/m2（用于消防楼梯间）；
Q6=4.0KN/m2（用于汽车通道及停车库）；
Q7=0.5KN/m（用于楼梯栏杆顶部水平荷载）；
Q8=1.0KN（用于屋面板、钢筋混凝土挑檐、雨蓬施工或检修集中荷载）。
Q9=7.0KN/m2（用于通风机房、电梯机房）；
3、地基处理及基础设计方案
（1）根据本工程相邻建筑物的《岩土工程勘察报告》，该高层建筑物基底压力约为420Kpa，可采用钻孔灌注桩+结构防水板基础；无论采用何种桩基方案，均应进行试桩。
基础埋置深度及基础宽度以及基础类型由设计根据实际情况确定。
（2）基坑开挖应采取有效的防护措施保证施工及相邻建筑物的安全，施工期间应采取有效的防水排水措施。
（3）建筑物地基基础设计等级为乙级。
4、上部结构设计方
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