律师担任房地产开发企业法律顾问服务模式与方法探析.docx

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律师担任房地产开发企业法律顾问服务模式与方法探析

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律师担任房地产开发企业法律顾问服务模式与方法探析

       市场经济也是法制经济，房地产开发企业的经营、管理和运作除应遵循市场经济的基本规律，还应遵守我国各项法律法规。

随着我国法治化进程的加快及民众法律意识的提高，律师的工作已经涉及社会生活的方方面面，在房地产领域也不例外。

专业化的法律服务中介机构成为房地产开发企业预防法律风险、规范内部管理、提高运作质量的必然选择。

   一、西部律师为房地产开发企业提供法律服务的现状

   在上海、广州、深圳、北京等经济较发达的地区，以及中西部省份的一些省会及经济较发达城市，律师正不断拓展参与房地产开发建设的深度和广度，并且已经积累了许多成功的经验。

例如四川泰和泰律师事务所，近年来就专注于房地产领域的法律服务。

该所全程参与了成都市多个楼盘的开发建设，目前该所已发展成为在成都地区房地产法律服务领域颇有影响的律师事务所。

但在西部许多经济欠发达的地区，律师在房地产法律服务领域的作为仍然十分有限，一些房地产开发企业并不重视律师在房产开发中的作用。

某些二、三线城市的楼盘销售，普遍缺乏律师参与。

许多房地产开发企业，对所开发楼盘的宣传力度很大，竭力提高项目的知名度，但却不太注重律师在项目开发中的风险防范作用。

许多开发企业重销售业绩，而无视开发企业在商品房销售过程中存在的大量瑕疵。

这此企业往往是在纠纷发生之后，才委托律师亡羊补牢，而事后预防不但会增加企业的成本，有时甚至会对企业声誉造成负面影响。

在经济欠发达地区，房地产开发企业不重视律师的作用，其中的原因是多方面的。

笔者认为主要原因有三个方面：

一是部分企业主缺乏依法经营的意识。

经济基础落后地区，法制建设上或许会相对滞后。

相对于严格按照法律规定进行开发建设而言，一些企业主更愿意按照其惯常思维，通过法律之外的各类手法和途径解决问题和纠纷。

如果不需要按照法律规定就能解决问题，这些企业主自然没有意愿在聘请律师方面支出成本。

二是当地某些规模不大的房地产开发企业缺乏长远规划。

基于第一个方面的原因，如果这些企业没有打造品质楼盘、创立百年老店、不断做大做强的战略规划，那么他们开发某个楼盘，也许仅以短期盈利为目的，不会把更多的精力投到依法运作之上。

三是西部地区许多律师事务所自身的缺陷。

在这些经济欠发达地区，存在许多作坊式的律师事务所，规模小、人员散、管理水平低、综合能力弱，缺乏为房地产开发建设提供全程法律服务的实力，导致房地产开发企业对这种律师事务所缺乏信任。

上述因素的存在，导致西部律师整体上为房地产开发企业提供法律服务的业务量上还有很大的提升空间。

   二、律师为房地产开发项目提供全程法律服务的目标和内容

尽管西部律师在房地产法律服务领域的参与度不尽如人意，但就房地产法律服务市场而言，律师有广阔的发展前景。

西部地区的律师可充分借鉴沿海地区、经济较发达地区房地产律师的成功模式，努力提高自身的执业素质，拓展在房地产开发领域的业务。

笔者所在的四川广聚律师事务所，长期以来就致力于为房地产开发企业提供专业的法律服务，在攀枝花市房地产法律服务方面积累了一定的经验。

（一）我们为房地产开发企业提供法律服务的目标

　　我所开展房地产法律服务的目标是：

通过组建所内房地产律师团，为开发商提供优质、全程的专业服务；遵循“事前预防为主，事后救济为辅”的原则，运用专业知识和技能避免或减少项目开发中可能出现的疏漏，对已发生的法律纠纷采取法律救济措施，减少或避免可能造成的损失；通过我所良好的党政界、司法界、新闻界人脉、信息等资源优势，为项目开发创造良好的外部环境；通过律师专业服务提升楼盘品牌效益，通过降低项目风险来提高项目的赢利能力。

（二）我们为房地产开发企业提供法律服务的主要内容

1、我们在房地产项目基础设施配套建设、规划设计阶段，可参与项目市政配套合同的洽谈；协助办理建设工程规划许可证等证照；审查、起草建设工程勘察合同；通过合同管理和审查的方式使项目完成工程开工的前期准备工作。

   2、在楼盘施工建设及竣工验收阶段提供的服务内容主要有：

协调在招标过程中产生的争议；协调处理因项目停建、缓建，施工方逾期竣工、设计变更、工程量增减等发生的纠纷。

   3

、在商品房销售阶段提供的服务内容：

参与购房谈判，协助签订售房合同和补充协议；在前期物业管理阶段起草、审核业主临时公约、前期物业管理协议等相关法律文件。

   4、在交付验房、物业管理阶段提供的服务内容主要包括：

协助调处交房时与业主产生的有关争议，代理开发商参与仲裁或诉讼活动，协助开发商办理商品房的产权过户手续等。

   三、律师担任房地产开发企业法律顾问服务模式

（一）以团队模式为房地产开发企业提供法律服务

   笔者在攀枝花市与某些房地产开发企业的负责人交流时，一些负责人提到他们聘请的法律顾问在为企业提供服务过程中存在缺位现象。

因此在相应的顾问合同到期后，企业常常会更换法律顾问。

但即使如此，法律顾问缺位现象仍然难以避免。

为解决这一问题，笔者所在的四川广聚律师事务所创建出团队服务的模式：

即由所主任指派本所房地产专业律师组成项目律师团，全程负责处理项目服务范围内的各项法律事务。

在日常法律服务过程中，由一名律师主抓某一单位的法律顾问工作，其他律师予以协助。

如负主责的律师因客观原因不在，则由团队其他律师履行法律顾问职责。

该模式的成功运作，避免了法律顾问工作中律师缺位的现象，得到了各服务单位的广泛认同。

（二）在房地产开发不同阶段为企业提供专项法律服务

房地产开发的各个阶段，企业需要律师提供有针对性的服务。

常年法律顾问合同约定的律师服务，主要是一些基本的法律咨询、合同审查、法制宣传之类的日常项目，除此之外，我们还可针对不同的阶段签订相应的专项法律服务合同。

以楼盘销售为例，律师就可与开发商签订楼盘销售阶段的专项法律服务合同。

   （三）担任房地产开发企业法律顾问的工作方法及内容

   对简单的法律事务及咨询，由承办律师口头解答。

对项目开发提供建设性意见或改进性措施的，由承办律师出具书面的《法律意见书》或《法律建议书》。

受开发商委托，参与项目开发的商务谈判。

对待售商品房项目是否具备预售、销售条件出具法律意见书，相应法律意见书可在销售场所公示。

开展法律培训，向房屋销售人员讲解合同签订过程中的风险防范知识。

为签约提供律师见证服务。

如果购房者不履行相应的商品买卖协议，制作并发送律师函进行催告。

代表企业协调处理在合同履行中产生的各类纠纷。

代理房地产开发企业委托律师办理的其他法律事务。

   四、为房地产开发企业提供深入的法律服务，在推动经济发展的同时实现律师的社会价值。

许多实力雄厚的律师事务所，在为房地产开发企业提供法律顾问服务过程中，通过优质的服务，在得到企业高度认可的同时，也获得了相应的回报，实现了经济效益和社会效益双丰收。

但对西部地区一些实力相对薄弱的律师事务所来说，为房地产开发企业提供法律顾问服务、全程参与房地产开发建设，是一个全新的而又充满挑战的业务。

作为西部律师的一员，笔者相信，只要我们从自身的实际出发，内强素质，大胆尝试，勇敢地投身到房地产专项服务的广阔天地里，更多地参与房地产法律服务，我们就能为当地经济建设和社会发展作出更大的贡献。

   本文系笔者就律师担任房地产开发企业法律顾问服务模式与方法的一点思考。

文中不成熟的想法，还需要在实践中进一步总结完善。

笔者谨以此文抛砖引玉，希望能与广大同仁共同探索律师开拓房地产领域法律服务的途径。