特力集团大楼物业管理住户知识手册.docx
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特力集团大楼物业管理住户知识手册
特力集团大楼物业管理住户知识手册
特力集团企业
上海总部大楼
2007年7月修訂
名目
第一部份引言5-6
第二部份装修工程指引7
2.1单位的移交8
2.2业主/租户联络资料8
2.3业主/租户进行装修工程8
2.3.1批核装修图那么9
2.3.2预备装修图那么/图样10
2.3.3机电工程10
2.3.4递交装修图那么/图样11
2.3.5由进展商所选定的承判商为商户进行装修工程11
2.3.6装修垃圾清运费及装修押金12
2.3.7临时电力供应12
2.3.8检查装修及业主/租户营业通知13
2.3.9其他装修本卷须知13
2.4业主/租户装修流程表14
第三部份装修规那么15
3.1装修工程之通知16
3.2装修工程负责人名单16
3.3保险16
3.4物料运送及装修垃圾清理16
3.5因工程导致损毁16
3.6装修工程只可于单位内进行16
3.7物料及工具保管16
3.8重新装设已改动之装置17
名目
3.9水电供应17
3.10装修时刻及工人名单17
3.11在公众地点工作程序18
3.12安全措施18
3.13装修工人行为18
3.14围板19
3.15施工区域之通道19
3.16遵守规那么19
第四部份治理服务20
4.1要紧物业治理工作范畴介绍21
4.2缴交治理费地点21
4.3缴费须知21
第五部份入伙须知及大厦规那么22
5.1入伙须知23
5.1.1预约使用货运电梯23
5.1.2使用胶轮手推车运载23
5.1.3派员在场监管23
5.1.4垃圾之清理23
5.2大厦规那么23
5.2.1紧急事故联络23
5.2.2安装及更换工程23
5.2.3招牌23
5.2.4安装天线23
5.2.5起卸物资24
名目
5.2.6货运电梯之使用24
5.2.7洗手间之使用24
5.2.8单位用途24
5.2.9睡觉或住宅用途24
5.2.10不可处理食物或煮食24
5.2.11营业时刻25
5.2.12保持开业时间25
5.2.13保持橱窗及招牌光亮25
5.2.14不可占用公共地点25
5.2.15业主/租户地点之清洁25
5.2.16垃圾及废物之清理25
5.2.17兜售/招揽生意26
5.2.18扰乱26
5.2.19动物/宠物26
5.2.20危险物品26
5.2.21不可堵塞走火通道26
5.2.22非营业时刻出入登记26
5.2.23非大厦开放时刻逗留26
5.2.24修改规那么26
5.2.25遵守规那么26
第六部份火警撤退27
6.1消防系统之显示28
6.1.1假如你看到火警发生，请保持冷静28
6.1.2假如你听到火警警铃响，请保持冷静28
6.1.3使用消防栓方法28
名目
6.2疏散指示29
6.2.1当等候指示时29
6.2.2假如疏散指示已播出，请保持冷静29
6.3警报系统29
6.3.1火警钟29
6.3.2附加设备30
6.3.3公众广播系统30
6.3.4紧急照明30
6.4防火措施30
第七部份附录31
7.1装修垃圾清运费及装修押金32
7.2临时电力押金收费表32
7.3第三者责任保险之保险费33
7.4治理处办公时刻及联络33
7.5写字楼客用及货运电梯之使用时刻33
7.6写字楼空调供应时刻33
7.7商场客用及货运电梯之使用时刻34
7.8商场空调供应时刻33
7.9非营业时刻空调供应费用34
7.10常用号码34
第一部份
引言
上海乔信物业治理特力上海总部大厦治理处欢迎阁下，并祝各位平安欢乐！
本手册概述商业单位的装修事宜与守那么，治理处日常治理服务及业主/租户须遵守的规那么等。
本手册只属指引及参考性质，一切仍以租/售合约条款为准，且不阻碍业主或租户在法律上的义务及于租约上的一切责任。
如需任何查询及协助，请与本大厦治理处职员联络。
现谨此向各位保证，上海乔信物业治理不管何时，均会为各位提供最正确的服务。
上海乔信物业治理
总经理
谨启
第二部份
装修工程指引
2.1
单位的移交
当业主/租户在本大厦总务签妥办理租/售合约手续及缴交治理费后，总务将会发出«收楼通知书»及«收楼须知»等文件，于指定日期内，业主/租户持相关指定文件及公司印鉴到特力上海总部大厦物业治理处接收单位钥匙。
治理处职员将陪同业主/租户核对单位内设施，于核对清晰后，业主/租户须签收有关设施均为完整无缺，并负责保持该设施及单位状况良好。
业户/租户接收单位后，设施如有任何损坏，概由业主/租户负责修妥，惟租赁合约条款另有规定者除外。
假设业主/租户托付代理人接收有关单位，其代理人必须向治理处提交业主/租户授权书。
2.2业主/租户联络资料
业主/租户于接收单位后，须填写本处发出予业主/租户的资料填报表及即时提交治理处以便日后作商务及紧急联络之用。
2.3业主/租户进行装修工程
业主/租户须负责单位内之装修工程，包括就进展商提供的装饰或设施而进行的改装/增建工程，并支付所需一切费用。
为确保业主/租户进行的装修工程顺利进行，幸免不必要时刻阻滞，业主/租户请于收楼前呈交有关图那么。
业主/租户应聘用有专业资质的设计师为其单位设计施工图那么及图样予治理处考虑。
所有装修工程必须依据已批准之装修图那么进行，而以后的改建或
第二部份
装修工程指引
加建工程，须得治理处书面批准后方可进行。
所有涉及机电部份的改建或增减工程须由进展商指定之承判商进行，费用由业主/租户自行承担。
而未经治理处事先批准，不得进行任何装修工程。
2.3.1批核装修图那么
业主/租户需于装修工程开始前，呈交详细图那么，在获得治理处书面批准后方可施工。
在一样的情形下，应提交以下图那么（视乎改装/增建工程的规模而定）：
2.3.1.1详细的平面图并详述装修用料规格；
2.3.1.2详细的铺面立视图/切面图〔附列铺面/商号招牌细节〕；
2.3.1.3排水系统分布图；
2.3.1.4供水系统/水管分布图；
2.3.1.5消防设备及烟感喷淋系统分布图；
2.3.1.6空调风管系统分布图〔附列有关细节〕；
2.3.1.7强电系统图
2.3.1.8强电平面布置图〔照明动力功率〕
2.3.1.9弱电系统图
2.3.1.10弱电平面图〔、电脑分布情形〕
2.3.1.11温控布置图
2.3.1.12其他设施之设计说明
第二部
份
装修工程指引
2.3.2预备装修图那么/图样
为免延误，业主/租户在提交装修图那么/图样之前，应注意以下事项：
2.3.2.1所有图那么/图样均应采纳公制比例，并妥为编号；
2.3.2.2所有技术资料应以公制为单位；
2.3.2.3正确的水平及尺寸应标明于所提交的图那么/图样内。
不管如何，所有尺寸均应实地量度核实；
2.3.2.4建筑细那么、材料规格及装置方式应在图样内显示；
2.3.2.5机械设备应随附证明文件、说明书等，以便评估负量；
2.3.2.6不得对大厦建筑结构进行任何改建〔增建〕。
2.3.3机电工程
治理处将可不能批准业主/租户进行庞大的改建或加建工程；小规模的改建工程，如有实际需要，治理处将会考虑，但此等工程须获得治理处的书面同意后，方可进行。
业主/租户于装修期间铺设电线，假设须临时关闭大厦总电源开关，必须提早三日通知治理处，以便配合安排。
治理处不同意即时申请。
关闭大厦电力须于夜间十一时后进行。
假设业主/租户未经批准而进入大厦公用表房接驳电力，一旦损坏大厦设施或阻碍其他租户/业主营业，一切后果，由该租户承担。
第二部份
装修工程指引
2.3.4递交装修图那么/图样
业主/租户须向治理公司递交装修图那么/图样。
以下为交图地点：
2.3.4.1上海乔信物业治理特力上海总部大厦物业治理处：
上海市宜山路1398号B1层
2.3.4.2如有需要，业主/租户可联络治理处安排会面，以讨论建议进行的装修工程。
2.3.5由进展商所选定之承判商为商户进行装修工程
为确保公众安全和装修期间及日后系统正常操作，以下装修工程，必须聘用进展商所指定承造商进行，所有费用均由业主租户自行负责：
2.3.5.1业主/租户对空气调剂系统〔包括风机盘管、空气调剂机等〕进行增建/改装工程，不管单位内或公共地点均须聘用进展商所指定承判商进行。
2.3.5.2业主/租户对供水及排水系统进行增建改装工程，不管单位内或公共地点均须聘用进展商所指定承判商进行。
2.3.5.3业主/租户之消防装置〔包括消防喷淋、警钟等〕增建/改装工程，不管单位内或公共地点，均须聘用进展商所指定承造商进行。
第二部份
装修工程指引
2.3.5.4业主/租户之电气系统、卫星电视系统、电
话系统、资讯系统之增建/改装工程，不论
单位内或公共地点，均须聘用进展商所指
定承造商进行。
2.3.5.5业主/租户之大厦结构之更换工程、增建/改装工程，不论单位内或公共地点，均须聘用进展商所指定承造商进行。
2.3.6装修垃圾清运费及装修押金
在装修期间，治理处将于指定的地点设置装修垃圾收集站。
业主/租户及其装修承造商须依照治理处所规定路线及时刻，负责将装修垃圾运往上述收集站。
而装修垃圾清运费及装修押金详列于附录7.1。
装修垃圾清运费要紧包括由装修垃圾收集站运往政府垃圾堆积区的支出。
业主/租户须于装修工程开始前缴交上述费用。
假设业主/租户之装修垃圾弃置于大厦公众地点，治理处将安排清理，是项清理费用于装修押金〔附录7.1〕扣除。
2.3.7临时电力供应
业主/租户于装修期间可借用公众电力进行，惟必须向治理处申请及填妥临时电力申请表。
业主/租户须向治理处缴交临时电力供应费用〔附录7.2〕，施工临时电源均须由指定承判商进行并租用临时电源箱。
但如因供电引起之一切缺失，概由该业
第二部份
装修工程指引
主
/租户负责。
有关装修押金，待装修完成及扣除临时电费、租用临时电源箱费用后发还业主/租户，但不附带任何利息。
2.3.8检查装修及业主/租户营业通知
治理处职员将定时于业主装修期间到装修单内检查，以确保租户室内装修是依照有关批准图那么而进行。
此外租户于装修完成后，须通知治理处作最后检查。
而租户亦通知治理处开始营业时刻日期，及于治理处发出的营业记录表中签署证实，以便治理处跟进。
2.3.9其他装修本卷须知
2.3.9.1业主租户应确保设计师或承办商明白有关设备/设计须符合有关政府部门及相关部门所有法定规那么。
即使装修图那么/图样获治理处批准，也不保证有关当局会发出许可证。
2.3.9.2业主/租户的装修设计，应幸免与进展商在单位内所提供楼宇设备的位置有所抵触。
如进行移位或改装工程，所需费用概由业主/租户支付。
因此，业主/租户应事先与治理处商量申请提供有关的图那么，以作参考。
2.3.9.3如欲进行装修，必须事先获得治理处批准，方可施工。
请注意，事先未经治理处书面表示同意，不得将支柱、墙壁、横梁或地台板切开。
同时，装设任何机器前，须确保单元具备充足的负荷量。
第二部份
装修工程指引
2.4业主/租户装修流程表
2.4.1接收单位及治理守那么；
2.4.2监视该单位各项设施，如发觉有不妥之处，那么填报于收楼工程处置记录表中；
2.4.3申请安装水电表；
2.4.4将装修图那么/图样提交治理处批核，假设可能情形下，请于接收单位前提交；
2.4.5如有需要，请与治理处安排面谈，以讨论各项装修工程；
2.4.6所有装修工程须按改建有关规定经由消防部门，质监部门核准
2.4.7所有装修工程须获治理处批准，方可进行；
2.4.8业主/租户应于动工前再提示工程承造商以下各点；
i）装修规那么；
ii）治理处监控中心紧急联络联络；
iii）向治理处提交有关保险文件及办理临时电、装运垃圾清运费及装修押金等手续。
iv）电线接驳大厦总电掣时，须提早三天通知治理处并由进展商指定之承判商进行，费用由租户自理。
2.4.9装修完成后，请赶忙通知治理处，以便进行最后检查，并需通过政府消防部门质监部门验收合格后，方算完成该装修工程。
第三部份
装修规那么
3.1装修工程之通知
业主/租户如欲授权其设计师、建筑师或承造商直截了当与治理处联络，洽谈装修工程事宜，那么应以书面通知有关安排。
3.2装修工程负责人名单
业主/租户须将各装修工程负责人名单交予治理处，以便在装修期间及在非办公时刻发生紧急事故时与其联络。
3.3保险
业主/租户须安排购买工人赔偿保险、建筑工程一切险及第三者责任险，以便在装修期间一旦有财物缺失或有人受伤时，可提供保险。
于装修工程进行前，业主/租户必须向治理处呈交保险单副本。
有关保险金额，请参阅附录7.3.
3.4物料运送及装修垃圾清理
所有材料及装修垃圾均应以胶轮手推车经指定的货运电梯及通道，运往指定卸货区及垃圾收集站。
在搬运材料及垃圾时，不得使用客用电梯及自动扶梯。
3.5因工程导致损毁
在进行装修期间，如损及大厦公众地点的装饰或装置，那么须由业主/租户将之修复，直至治理处中意为止。
而治理处保留代业主/租户修理的权益，而有关费用那么由有关业主/租户支付。
第三部份
装修规那么
3.6装修工程只可于单位内进行
所有装修工程只限在单位内进行，而一切工具、材料等也必须存放在单位内。
不可将工具、废料或杂物堆放于公共走廊通道及后楼梯。
否那么，治理处可将之清理，清理费用连同15%附加行政费于装修押金中扣除。
如押金款额不足，费用由有关的业主/租户负责。
3.7物料及工具保管
业主/租户所聘用的承造商须负责保管其工具及材料。
3.8重新装设及改动之装置
业主/租户如将进展商于单位内所装设的固定装置及装备拆除，必须事先获得治理处之书面批准方可进行。
3.9水电供应
业主/租户可到治理处联系，以便在装修期间获得临时水电供应。
3.10装修时刻及工人名单
业主/租户单位装修时刻为每日晚上六时至凌晨一时。
惟有关装修工程假设对其他业主/租户造成滋扰，治理处将安排该工程于指定时刻内进行。
假设须延长工作时刻于大厦公众地点包括走廊、电表房等，须向治理处申请及领取工作证。
为免闲杂人等出入，业主/租户于装修开始一星期前，须向治理处提交装修工人之名单及身份证编号，以便保安人员核对。
此外，装修工作假设须白天进行，亦须向治理处提早申请及领取工作证。
第三部份
装修规那么
3.11在公众地点工作程序
业主/租户假设须于大厦公众地点施工，必须事先向治理处申请，获批准后方可动工，并于指定之时刻、日期地点工作。
于动工前到治理处保安部监控登记并领取工作证，并于工作期间佩带工作证。
当日工程完结后须将工作证交回，否那么须缴交遗失补证手续费。
3.12安全措施
业主/租户于大厦公众地点工作期间，须依从大厦保安/治理人员指示，并于工作范畴内摆放工作警告告示牌及适当地围封场地，以保证途人安全。
3.13装修工人行为
业主/租户于单位内或公众地点工作期间，须幸免对本大厦的顾客或临近业主/租户造成滋扰，并不得于大厦内睡觉、留宿、赌博，煮食及行为不检，否那么治理处或保安人员有权即时终止其工作而无须事前通知。
第三部份
装修规那么
3.14围板
假设业主/租户地装修工程对临近业主/租户或其他人士有所阻碍或埋伏危险时，如声浪太大、污染环境等，业主/租户须装设适当的围板以减低阻碍，并须经常关闭大门，否那么治理处或保安人员有权赶忙终止其工作而无须事前通知。
3.15施工区域之通道
假设业主/租户须经进展商施工区域进入所属单位进行装修工作或所属单位于进展商区域之内，业主/租户或其承造商进入上述区域必须依照进展商或其施工代理人指示，遵守各区域工作守那么，保证双方利益，免至发生任何意外。
3.16遵守规那么
业主/租户及其聘用的承造商及其雇员必须遵守治理处随时所订定之其他各项大厦治理规那么。
第四部份
治理服务
4.1
要紧物业治理工作范畴介绍
保安：
提供二十四小时全面保安服务，保证业主及租户之利益。
清洁：
提供高质素清洁服务，使大厦公共地点整洁，保持高级商业楼宇之形象。
修理：
提供修理保养服务，确保大厦公共设施正常运作。
有关治理处办公时刻及联络，请参阅附录7.4。
写字楼客用及货运电梯之使用时刻及空调供应时刻，请参考附录7.5及7.6，而商场客用及货运电梯之使用机空调供应时刻，那么请参阅附录7.7及7.8。
如需非营业时刻空调供应，请提早于办公时刻内与治理处接洽。
有关非营业时刻空调供应费用，请参考附录7.9。
4.2缴交治理费地点
业主/租户可亲临或邮递方法缴交有关费用，缴费地点如下：
中国上海市宜山路1398号B1层特力上海总部大厦物业治理处
4.3缴费须知
4.3.1请于治理处办公时刻缴付费用；
4.3.2治理费请以划线支票或银行本票支付，抬头人为〝〞；支票背面写上贵商户名称、单位号码及有关缴费通知单编号；
4.3.3每月治理费须于每月第一日预先缴交；
4.3.4正式收据将待支票过数正确后发出。
第五部份
入伙须知及大厦规那么
5.1
入伙须知
5.1.1预约使用货运电梯
业主/租户于入伙前一星期，必须以书面通知治理处预约使用货运电梯运载。
5.1.2使用胶轮手推车运载
业主/租户于搬运傢俬/物资时必须使用胶轮手推车运载，以免弄花地面材质。
5.1.3派员在场监督
业主/租户必须派员在场监管起搬运工人之工作。
5.1.4垃圾清理
因拆箱而留下着废物须搬往指定之垃圾收集地点，不可将垃圾放置在公共走廊及楼梯。
5.2大厦规那么
5.2.1紧急事故联络
提供联络人姓名及联络，以便在发生紧急事故或报警装置发出警报时可与其联络。
5.2.2安装及更换工程
如业主/租户须进行加改工程，请参照第二部份〝装修工程指引〞作出申请。
5.2.3招牌
除得到治理处许可外，业主/租户不得展现或张贴或安装任何招牌于面向公共地点之铺面玻璃或外墙。
5.2.4安装天线
除获得治理处之批准外，业主/租户不可安装天线于大厦内。
第五部份
入伙须知及大厦规那么
5.2.5起卸物资
业主/租户必须遵守卸货之指定车位/地点，或由治理处顺应环境而作出之指示。
5.2.6货运电梯之使用
业主/租户之雇员、代理人或送货员不可使用可用电梯盛载任何物资、工具、物资、架或危险物品，业主/租户必须确保此类物品只用指定之货运电梯运载。
而油压手推车亦不可于公共地点使用。
5.2.7洗手间之使用
业主/租户须适当地使用业主/租户专用洗手间，切勿损毁其卫生设备，而其日常清洁及备用品，均由业主/租户自行负责。
5.2.8单位用途
在任何情形下，业主/租户之单位只可用作租/售合约中指定之用途，不可作不道德或非法之用途。
5.2.9睡觉或住宅用途
业主/租户不可容许其雇员或施工代理人或第三者于单位内睡觉、作住宅用途或出租予雇员作住宿使用。
5.2.10不可处理食物或煮食
业主/租户不可在单位内处理食物或煮食，除非事先得到治理处之书面批准。
第五部份
入伙须知及大厦规那么
5.2.11营业时刻
一样营业时刻为：
写字楼：
周一至周五上午八时至下午六时
周六〔节假日除外〕上午八时至下午一时
周日及节假日非开放时刻
商场：
每天上午十时至晚上十时
停车场：
每天二十四小时
5.2.12保持开业时刻
业主/租户须尽可能保持单位每天于指定时刻内开业。
5.2.13商店须保持橱窗及招牌光亮
商户须依照公共交通工具的行走时刻〔早上六时至夜间十时〕，保持单位的铺面装饰、橱窗及招牌光亮〔通常亮起铺面一排灯饰〕。
5.2.14不可占用公共地点
业主/租户不得利用单位外之公共地点作贮存或陈设物资之用，并不得在该等地点或其上面加建任何搭建或上盖。
5.2.15业主/租户地点之清洁
业主/租户将自行负责室内单位清洁，如需治理处提供相应服务，那么所涉费用那么由该业主/租户负责。
5.2.16垃圾及废物之清理
业主/租户须自行将垃圾/食肆之食物残渣等搬到指定地点。
请注意不可将垃圾放置在公共走廊及楼梯等，本处将清理该垃圾。
所有清运费用由该业主/租户负责。
第五部份
入伙须知及大厦规那么
5.2.17兜售/招揽生意
业主/租户或其雇员及代理人不可于大厦范畴内兜售或招揽生意或派发单张或广告等。
5.2.18扰乱
业主/租户不可产生噪音、恶臭或污水以致扰乱其他商户。
5.2.19动物/宠物
业主/租户不可将动物/宠物带进大厦范畴内。
5.2.20危险物品
业主/租户不可存放危险物品或易燃物品于大厦范畴内。
5.2.21不可堵塞走火通道
业主/租户不可在楼梯、走廊或通道放置或弃置任何装修物料、废物或其经营之垃圾、纸箱傢俬等。
5.2.22非营业时刻出入登记
基于保安理由，任何人士于非营业时刻进入大厦范畴内，必须于保安岗位登记个人资料。
5.2.23非大厦开放时刻逗留
假设业主/租户于非大厦正常营业时刻仍逗留单位内工作，必须提早向治理处申报。
并于工作期间，切勿进入不属于其单位范畴以外区域。
5.2.24修改规条
治理处有权随时增加，删除或修改各大厦规那么以便执行正常之治理及保证大厦各业主及租户之权益。
5.2.25遵守规那么
业主/租户及其雇员须遵守治理处因应环境所需而修订其他大厦规那么。
第六部份
火警撤退
6.1
消防系统之显示
6.1.1假如你发觉火警发生，请保持冷静
6.1.1.1打破走廊之消防报警箱玻璃片，以触动火警警铃。
6.1.1.2即通知治理处。
6.1.1.3如情形紧急，即致电119通知消防局。
6.1.1.4尝试用消防栓/消防水管扑灭火种，但假如是电掣/电路起火，那么不可用消防栓，以免引起爆炸，只可赶忙关上电源及使用粉末式灭火器扑灭电火。
6.1.1.5假如火警已无法扑灭，应使用最近之楼梯走至地面及等候消防员处理，以便向他们提供火势之情形及火势之环境，切勿在火警时使用电梯。
6.1.2假如你听到火警警铃声，请保持冷静
火警警铃只会于发生火警地点该层、上两层、下一层及消防操纵室响起。
假如该层响钟，未必是发生火警之地点。
6.1.2.1召集及疏散公司全体职员往一安全地点。
6.1.2.2在确保所有职员疏散后关闭所有门户。
6.1.2.3各公司之高级职员于疏散时须负责点算所有职员之数目。
6.1.2.4切勿使用电梯。
6.1.3使用消防栓方法
6.1.3.1将消防栓之闸掣以反时针方向扭开。
6.1.3.2将射嘴指向起火位置。
6.1.3.3将射嘴之横闩扭至与喉嘴成一直线。
第六部份
火警撤退
6.2
疏散指示
假如你发觉大厦其他地点发生火警，但在你所属层数的火警钟没有响起，请等候治理处或消防员进一步之指示。
6.2.1当等候指示时
6
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