江阴项目概况.docx
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江阴项目概况
江阴项目概况
江阴中锐房地产开发有限公司
项目概况
二0一三年十二月十六日
房地产项目文件名称格式
地区名
江苏省江阴市
项目名
“外滩鑫钻”项目（开发建设单位名称：
江阴中锐房地产开发有限公司）
资质
按暂贰级标准从事房地产开发经营业务
四/五证
五证齐全：
中华人民共和国国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证均已齐备（详见附件）
融资金额
2.2亿元人民币
用款期限
3年（2+1年）
基本资料
一．公司及股东基本情况相关资料
1.公司成立发展情况
江阴中锐房地产开发有限公司是一家主营房地产开发的大型民营企业，成立于2009年12月，注册资金为2000万元人民币。
法定代表人为陈丹红女士，公司的主营业务为房地产开发等。
公司有陈益春先生投资1230万人民币，占股61.5%，朱志明先生投资770万元人民币，占股38.5%。
公司目前设于江苏省江阴市，将来分公司及分支机构将遍布南通，无锡，上海自贸区等。
（附公司“六证一卡”）
3.公司股东构成
江苏江阴中锐房地产开发有限公司的股东由两个自然人组成：
陈益春先生，出资1230万元人民币，占股61.5%。
朱志明先生，出资770万元人民币，占股38.5%。
陈益春先生基本情况介绍：
陈益春先生，身份证号码为：
320219************。
中国国籍，无永久境外居留权。
出生于1984年5月20日，大学本科学历，毕业于武汉科技大学国际经济与贸易专业，2006年就职于中国工商银行股份有限公司江阴市支行，从事信贷业务；2010年辞职后加入中信银行股份有限公司江阴支行，就职公司部总经理。
2013年创业从事水处理行业。
朱志明先生基本情况介绍：
朱志明先生，身份证号码为：
320221************。
中国国籍，无永久境外居留权。
出生1963年3月29日，本科学历。
1981年进入江阴市人民银行工作。
1989年担任江阴市璜土支行行长，1992年担任市支行计划信贷负责人，后任中国新技术创业投资有限公司江苏代表。
2002年10月任职香港金榜投资集团。
2008年任中科招商江阴代表，2009年任江苏华丽网络股份有限公司上市部负责人。
2010年创建江阴尚坤投资咨询有限公司，任董事长。
4.企业资质证书
江苏江阴中锐房地产开发有限公司具备国家贰级（暂定）房地产开发资质，规定按二级标准从事房地产开发经营业务。
（附资质证书）
5.最近三年的财务报表及附注、审计报告及最近一期的财务报告
（详见附件）
六、五证齐全
目前本小区的各项批准证件全部齐全，它们是：
①《中华人民共和国土地使用证》
②《中华人民共和国建设用地规划许可证》
③《建设工程规划许可证》
④《建设工程施工许可证》
⑤《商品房预（销）售许可证》
二．项目基本情况相关资料
1.房地产项目可行性研究报告
详见《项目可行性研究报告》
2.项目已取得相关批准文件（见公司基础资料及各项批文）
①土地使用权出让合同、转让金发票（见附件）
②五证（见附件）
③规划平面图（见附件）
3.项目的建设情况和销售情况说明（包括进度安排）
（1）项目建设情况
中锐房地产开发有限公司开发的江苏江阴市外滩鑫钻项目，位于江苏省江阴市外滩。
江阴市是连续10年全国百强县之首，辖区内有34家上市公司，拟上市公司100家。
年销售超过100亿元的集团公司20多家，2012年江阴市GDP2510亿元，超过全国大部分地级市。
江阴市政府现在致力打造滨江花园城市。
规划了25平方公里的沿长江花园金融、商务中心-“江阴外滩”。
“江阴外滩”位于江苏省江阴市，北靠鹅鼻嘴山，南望君山，东临黄山及黄山湖公园，滨水生活岸线长约1.11公里，离江阴市步行街1.2公里。
分为滨江景观区、城市功能区、城市生活区三个功能片区，以旅游休闲、金融、商务办公、娱乐餐饮、文化会展、生活居住等功能为主导。
（请搜索baidu江阴外滩规划设计方案、外滩实景等，见图片资料）。
中锐房地产公司在2009年9月中标了我市该商务中心核心地段8080平方米地。
土地性质商业办公混合用地。
项目总投资3.8亿元，总建筑面积42719平方米，1-2楼规划为商业用房，计6600平方米，3楼以上为办公用房，计30532平方米。
地下车库面积6587平方米，容积率4.5。
目前项目已经投入1.7亿元，已经建设到主体结构封顶。
该大楼共计17层，楼高91米，所有楼层全部是LOFT，每层楼可以挑高2层。
目前已经拿到预售证。
7月份刚刚开始销售，公司拿出3、5、7、10层楼面进行试销售，由于定价只有9600元每平方米，销售形势良好。
5天已经销售20多套。
到9月份房屋销售价格已经上涨到1.1万元，12月销售价格已经卖到1.42万/㎡,最高价已经卖到1.58万元/㎡,该销售还是毛坯房，接下来销售价格将逐步上涨。
预计今后商务办公用房平均价格在1.5万元以上，如果进行精装修，延后大规模销售，以时间换价值，销售价格将在2万元以上。
本案林荫大道对面30万方扬子华都城市综合体住宅楼目前已经开始报价销售，销售价为18000/㎡。
外滩鑫钻的核心价值在于1-2层6600平方米商铺的价值增长。
江阴城区步行街的价格在18万元每平，澄江福地的销售平均价格也达到7-8万元每平，江阴市委、市政府与2012年已经打响了大力推进外滩建设的号角，江阴外滩将成为江阴市的金融、商业、娱乐餐饮中心，外滩鑫钻又处于江阴外滩的核心地段，因此临街商铺的价值很大，升值潜力巨大。
预计2年后外滩商圈形成。
目前外滩鑫钻主体工程已经封顶，接下来将进行外墙装潢工程，内部部分精装修、样板房、安装门窗，水电工程，弱电消防、空调电梯等工程，为了打造江阴外滩第一品质的建筑，不辜负当年地王的美誉，公司决定上述工程在2013年底2014年初全面动工。
中空花园和绿化在2014年6月动工。
（2）项目销售情况
外滩鑫钻2013年4月份筹备销售，7月份开盘，公司拿出3、4、5、7层楼进行试销售，没有做一个广告，开盘价8800元/㎡，销售形势良好，价格逐步上涨，到10月份销售价格已经上涨到1.1万元/㎡，到12月价格上涨到1.4178万元/㎡,最高价卖到1.58万元/㎡。
（见销售发票）到目前为止，已经销售58套，计3946.08㎡，针对这样的情况，公司决定阶段性捂盘销售，放慢销售的节奏，同时为了减少关系户的干扰，决定增加投入，对部分房屋进行精装修后销售。
附销售明细表：
（预销售明细表）
外滩鑫钻可售面积汇总表
楼层
可售面积
已售面积
未售面积
已到账
未到账
单价/㎡
备注
1--2
5854.99
5854.99
3
1651.82
867.06
669.53
7559393
160000
8900
已售14
4
1647.32
643.56
1003.76
56555329
290201
9200
已售10
5
1647.32
533
1114.32
3955141
1120000
9500
已售8
6
1647.32
1647.32
7
1647.32
859.54
787.78
8440131
9800
已售14
8
1647.32
1647.32
9
1647.32
275.08
1372.24
2749800
350000
11200
已售2
10
1647.32
492.76
1154.56
3242522
1557096
9700
已售8
11
1647.32
137.54
1509.78
1608000
11700
已售1
12
1647.32
1647.32
13
1647.32
1647.32
14
1647.32
1647.32
15
1647.32
137.54
1509.78
1000000
950000
14178
已售1
16
1647.32
1647.32
17
1670.9
1670.9
合计
30592.87
3946.08
26531.56
34210316
4397297
已售58
备注：
16楼1602、1604、1605、1606、1613、1615、1628计561.76㎡。
17楼1701--1728计1670.9㎡。
共计：
2232.66㎡。
作价：
35276028元，融资1700万元
325号55.43㎡，327号59.8㎡，共115.23㎡为物业用房。
地下室共6273.04㎡，-1层1368.37㎡，-2层4904.67㎡
（3）销售计划
A/2014年重点销售3、4、5层剩余部分，6楼以上原则上惜售。
公司的计划是销售回笼款只要能够支付部分工程款和借款利息。
2014年打造样板房。
2015年3月以后全面销售办公用房，争取办公楼去化60-70%，2016年利用政府平台的宣传优势，宣传导向，全面展开外滩鑫钻的优势，放开团购等限制，全面完成销售，同时，引入知名商业企业或金融机构，将商铺租赁或销售出去，实现价值。
归还借款本息。
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