精编完整版2800亩热带花卉科技产业园项目可研报告0430.docx

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精编完整版2800亩热带花卉科技产业园项目可研报告0430

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海南热带花卉科技产业园项目

可行性研究报告

第一章总论……………………………………………1

1.1项目名称………………………………………………………1

1.2项目单位………………………………………………………1

1.3可行研究的依据和范围…………………………………………1

1.4建设地址………………………………………………………2

1.5建设内容和规模………………………………………………3

1.6发展模式和目标……………………………………………………2

1.7投资估算及资金来源……………………………………………3

1.8建设进度安排……………………………………………………3

1.9结论与建议………………………………………………………4

第二章项目建设背景和必要性……………………………5

第三章项目市场分析……………………………………8

第四章建设地点及建设条件分析………………………10

4.1项目建设选址…………………………………………………10

4.2建设条件分析………………………………………………………10

第五章项目的主要内容和规模…………………………15

第六章项目建设方案……………………………………16

6.1项目发展模式和目标…………………………………………16

6.2总体布局和功能………………………………………………………16

6.3主要产品方案…………………………………………………17

6.4主要工程技术方案…………………………………………………18

6.5配套工程技术方案……………………………………………………20

6.6节能减排措施……………………………………………………22

第七章项目建设进度安排………………………………24

第八章环境保护……………………………………………25

8.1环境质量标准依据……………………………………………25

8.2项目区环境现状评述…………………………………………25

8.3环境保护设计原则……………………………………………25

8.4主要污染源及主要污染物………………………………………25

8.5环境污染防治……………………………………………………26

8.6环境影响分析…………………………………………………26

第九章项目组织管理和劳动定员………………………28

9.1组织机构设置……………………………………………28

9.2劳动定员…………………………………………28

9.3建设管理制度……………………………………………29

第十章项目招投标管理…………………………………30

10.1项目招标范围……………………………………………30

10.2招投标组织形式…………………………………………30

第十一章投资估算及资金来源…………………………31

11.1投资估算依据和范围……………………………………………31

11.2项目投资估算…………………………………………………31

11.3资金来源………………………………………………………32

第十二章财务分析与评价…………………………………33

12.1财务评价依据………………………………………………33

12.2销售收入估算…………………………………………33

12.3总成本及经营成本估算……………………………………34

12.4财务效益分析………………………………………………35

12.5不确定分析…………………………………………………36

12.6财务评价结论………………………………………………36

第十三章社会效益和生态效益分析……………………37

13.1经济效益分析…………………………………………………37

13.2社会效益分析…………………………………………………38

第十四章风险分析………………………………………39

第十五章研究结论与建议………………………………41

第一章总论

1.1项目名称

海南热带花卉科技产业园（暂定名）

1.2项目单位

海南农垦花卉有限公司

海南农垦花卉有限公司是海南省农垦集团有限公司出资设立的大型综合性花卉公司，成立于2010年4月16日，注册资本3000万元，经营范围有鲜切花、切叶、切枝，以及绿化苗木、盆花、盆景等产品的生产、销售；园林绿化工程、园林景观设计；花卉租摆、花卉养护；花资花材销售；花卉连锁销售；鲜花包装；礼仪庆典；旅游开发；进出口贸易等。

公司2013—2017年中期发展战略目标是：

通过建设标准化示范基地，把海垦集团土地资源优势转化为产品优势，并行开展传统销售渠道建设与电子商务，有效控制目标市场，迅速做大做强。

1.3可行性研究的依据和范围

1.3.1可行性研究的主要依据

（3）《农业项目可行性研究报告编写指南》；

（4）《建设项目经济评价办法与参数》；

（5）《海南省建设工程预算定额》；

（6）国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额；

（7）建设单位提供的其它资料、意见等。

1.3.2可行性研究的范围

研究范围包括：

项目提出背景与建设必要性；项目选址和条件分析；市场分析；项目建设方案；环境影响及保护；项目组织管理及劳动定员；项目实施进度及建议；投资估算及资金筹措；财务评价与综合效益评价等内容。

1.4建设地址

海南省定安县南海农场（居丁镇）

1.5建设内容和规模

项目占地面积2800亩，主要建设内容：

在景观主体上，主要建设600栋风格各异、面积不等、形态多样的木屋。

在区域划分上，主要以种植不同的花卉来作为划分依据，建设玫瑰园、兰花园、薰衣草园、三角梅园、向日葵园、百合园、菊花园、水性植物园、四季草花园、珍贵乡土树园（花梨园、沉香园、凤凰园、木棉园等）等花卉主题园区，确保一年四季均有花开，达到缤纷花海的效果。

在配套上，建设酒店、会所、球场、泳池、高尔夫练习场、鱼塘等设施。

同时在园区里建设热带雨林体系，将热带花卉与热带雨林结合。

1.6发展模式和目标

项目以海南国际旅游岛建设为契机，坚持“产业拉动、协调发展、保护生态”原则，采取“市场化运作、企业独立运营、政府扶持”的发展模式。

农垦花卉公司充分利用土地资源优势，引进合作伙伴，发挥资本、人才、技术及市场优势，全面负责项目整体规划、开发建设和运营管理，盘活土地资源，打造国内一流的农业休闲旅游产业发展平台。

主要发展目标如下：

按5A级景区标准，将项目建成独具乡村农场特色的热带花卉主题生态旅游示范区。

建成后，将成为海南惟一以热带花卉为主题的高品位农业生态旅游景区。

1.7投资估算及资金来源

项目总投资为106735万元。

主要包括：

工程建设投资96320万元（其中主题景观区68370万元、中心商务/办公区27950万元），工程建设其他费用3360万元，基本预备费4816万元，流动资金2239万元。

资金来源为:

企业自筹（含引进合作伙伴）。

1.8销售收入、费用及利润估算

项目建成进入运营后,正常年销售收入合计28804万元，年总成本为9131.36万元，年利税总额19672.64万元，年净利润16721.74万元。

1.9建设进度安排：

项目建设期为3年，即2013年6月-2015年6月。

1.10项目建设背景及必要性

项目建设紧扣并顺应国家和地方经济社会发展趋势，符合花卉公司转型发展需要，能打造公司核心竞争力，确保企业可持续发展。

同时有利于促进定安区域经济加速发展。

海南以青山绿水为主题的农庄不少，惟独缺乏具有五彩缤纷自然景观的农庄。

1.11结论与建议

《海南省“十二五”花卉产业发展规划》为依据，依托当地资源优势,高标准建设具有知名度和影响力的热带花卉产业园，成为海南发展现代特色高效农业的典范和重要的花卉旅游目的地，具有显著的经济效益、社会效益和生态效益。

项目建设符合国家和海南省、定安县的产业发展政策，符合海南农垦的发展战略思想，承担单位实力雄厚，项目前期工作充分，建设条件优越，具有重大现实意义，是非常必要的，也是可行的，建议尽早实施项目。

第二章项目建设背景和必要性

2.1项目建设紧扣并顺应国家和地方经济社会发展趋势。

党的十八大报告指出，面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻形势，必须树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。

项目以花卉为主题和卖点，环保生态，实现人与自然和谐相处共生，契合“美丽中国”概念要求，也符合我国经济社会发展趋势。

这也为本项目的建设找到有力的政策支撑点，利于项目顺利推进。

当前，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南发展面临新的历史机遇。

海南省委出台《海南国际旅游岛建设发展规划纲要创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。

在《海南生态省建设规划纲要》和《海南省科技“十一五”规划纲要》提出，海南要大力发展“热带花卉”产业，转变经济增长方式，为海南生态省建设和“文明生态村”建设提质增效。

近年来，海南省委、省政府、定安县政府对热带花卉产业的高度重视，制定了《海南省热带花卉产业发展规划》，力求将花卉产业建设成为国际旅游岛建设与富农政策相结合的着力点。

《海南省“十二五”花卉产业发展规划》中指出：

力争到“十二五”末，实现全省花卉种植面积达到20万亩，花卉产业年总产值50亿元。

作为“海口的后花园”，定安县结合当地实际提出创造性地“一城三地”发展战略，加速实现定安跨越式发展，打造城郊型绿色高效农业基地。

项目高标准建设热带花卉产业园，促进花卉产业健康快速发展，将成为当地发展现代特色农业战略的典范，完全符合海南省及定安县产业发展政策。

2.1符合花卉公司发展需要，能打造公司核心竞争力，确保企业可持续发展。

目前花卉公司正面临业务转型，经分析，发展集农业与旅游业于一体的产业园项目是一条可行之路。

本项目建成后，既能将农业与旅游业完美嫁接结合，将土地资源优势转化为产品市场优势，又能以花卉为本，合理延伸产业链，形成联动放大效应，填补海南没有五彩缤纷的花卉农庄的市场空白，成为企业做大做强的坚实保障，利于公司打造核心竞争力，利于公司业务发展和战略目标的实现。

同时，项目采取引进具有资金实力和市场资源的合作伙伴的形式进行运作，既能有效解决项目建设资金问题，又能解决市场销售问题。

2.3海南花卉产业发展需要大企业支撑，大项目带动。

花卉产业是当今世界最具活力的“朝阳产业”，近年来，我国花卉产业发展十分迅速，进入了新的发展阶段，逐步融入全球花卉的技术高新化、市场一体化、竞争国际化趋势中，花卉产业面临着更加激烈的国际、国内市场竞争。

因此加快科技创新步伐，培育龙头企业，已成为我国增强花卉产业国际竞争力的重要举措。

海南花卉发展了几十年，积累了一定的产业基础，但目前花卉产业最大的特征是产业化程度低、种植分散和没有领军企业。

热带花卉存在“散、乱、小”的格局。

因此，海南花卉产业的发展需要有大企业来支撑，需要大项目的示范和带动。

凭借雄厚的资金实力和产业基础，高标准建设集热带花卉生产种植、生态休闲旅游为一体的国际热带花卉科技产业园，在海南花卉产业发展进程中占有举足轻重的地位，对促进海南花卉产业健康快速发展和旅游业转型升级具有重大意义。

2.4项目建设有利于促进海南和定安区域经济加速发展。

近年来，海南经济社会呈现出良好的发展态势，但是经济总量小，农业产业化、规模化程度较低，旅游产业转型升级有待加快，农民收入整体较低。

为促进经济社会快速发展，海南省正按照战略规划，大力发展具有热带优势的旅游业和农业。

定安县作为一个具有潜力的发展地区，正在全力实施“一城三地”发展战略，全力打造宜居宜商生态卫星城、休闲养生旅游基地、新兴工业基地和城郊型绿色高效农业基地，努力建设文明定安、生态定安、富裕定安、幸福定安。

海南热带花卉科技产业园项目符合海南省及定安县发展战略，能有效促进海南农业和旅游业发展，同时拉动定安县域经济加速发展。

建成后，产业园区将成为海南以热带花卉为主题的著名休闲度假旅游目的地，将丰富海南及定安旅游内涵，提升海南及定安旅游知名度和文化品位，有效促进海南及定安旅游业转型升级、持续发展。

第三章项目市场分析

海南以独特的热带风光、优美的自然环境和古朴的黎苗民族风情吸引了大批国内外游客，旅游业迅速崛起并一跃成为全省国民经济的支柱产业和新兴的优势产业。

目前，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南迎来了前所未有的发展机遇，旅游业迅猛发展。

2011年，全省接待旅游过夜人数突破3000万人次，达到3001.34万人次，比上年增长16.0%。

其中，接待国内旅游者2919.88万人次，增长15.8%；接待入境旅游者81.46万人次，增长22.8%。

全年旅游总收入324.04亿元，比上年增长25.8%。

其中，国内旅游收入299.47亿元，增长27.1%；入境旅游收入24.57亿元，增长11.6%。

全年旅游饭店客房开房率62.4%，比上年提高2个百分点。

年末全省共有挂牌星级宾馆209家，其中五星级宾馆22家，四星级宾馆54家，三星级宾馆103家。

《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（20102020）》中指出，海南发展战略定位为：

我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。

计划到2012年,用3年左右时间打牢基础,优化环境。

接待国内外游客达到3160万人天次,旅游总收入314亿元,旅游业增加值占地区生产总值的比重达到7.5%,第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%,第三产业从业人数比重达到39%。

到2015年,旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升,综合生态环境质量保持全国领先水平。

接待国内外游客达到4760万人天次,旅游总收入540亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达到9%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到50%以上,第三产业从业人数比重达到45%以上。

到2020年,旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨,海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

接待国内外游客达到7680万人天次,旅游总收入1240亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%,第三产业从业人数比重达到60%。

全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平,综合生态环境质量继续保持全国领先水平,可持续发展能力进一步增强。

当前我国居民旅游主要以国内游为主，并处于国内旅游的快速增长阶段。

未来我国旅游需求将快速增长，到2020年旅游需求将主要以休闲度假需求为主，随着中国居民可支配收入的快速提高以及现代中产阶级的出现，以休闲度假为主的旅游目的地市场将进一步发展。

从长远来看，今后十几年将是海南休闲旅游市场发展的黄金期，发展前景广阔。

第四章建设地点及建设条件分析

4.1建设地点选择

项目地点选择依据：

项目区地质条件；

项目区交通及水、电条件；

项目区气候条件；

项目区土地利用状况；

项目区社会经济发展状况。

根据实地调查和勘探，通过比较，项目选址在海南省定安县南海农场。

面积2800亩，主要为利用项目单位下属农场土地。

项目区地处定安县居丁镇，临近东线高速公路出口，北至海口40公里，东至清澜开发区48公里，西至洋浦经济区115公里，南至三亚国际旅游城222公里，交通四通八达，地理位置优越。

4.2建设条件分析

4.2.1自然条件

项目区属热带海洋气候，地处热带北缘，年平均气温23.3℃，年平均日照1957小时，年平均降雨量2057.8毫米，相对湿度85%，地理资源得天独厚，场区地势东南高，西北低，多为平坦台地和低缓坡地。

土壤类型以玄武岩红壤和水化砖红壤为主，完全能够满足热带花卉生长需要，是发展热带花卉的理想区域。

项目主要不利因素包括台风、暴雨气候影响等。

项目选址已充分考虑了台风等危害，但仍有可能受到强台风袭击。

对此，除了采取加强工程质量，建立防风林等防范措施外，还将通过参加保险、预留风险准备金等措施予以规避。

4.2.2政策、资源、科技、文化条件

海南省政府十分重视热带花卉产业的发展，出台了《海南省达到20万亩，实现花卉产值50亿元，对热带花卉进行重点扶持发展，在政策支持、资金投入和基地化建设方面给予倾斜，使之尽快形成海南名牌产品，创出海南花卉产业的名牌效应。

在省政府《关于加快热带花卉产业发展的指导意见》中，提出加大资金扶持力度，减轻花卉税费负担，鼓励各种生产要素的合法流转与优化组合，发展花卉产业，培育龙头企业，带动广大农民参与花卉生产；发展花卉旅游，推进花卉经济向纵深发展和培育市场主体，逐步拉长产业链条和增强发展后劲。

指导意见特别提出要将各种观赏性强的花卉生产基地项目纳入主要旅游线路。

利用各种花卉节、花卉会展活动等载体，开展花卉会展旅游。

利用花卉的各种保健功能，建立花卉疗养场所。

作为“海口的后花园”，定安县结合当地实际提出创造性地“一城三地”发展战略，加速实现定安跨越式发展，打造城郊型绿色高效农业基地。

目前为止定安县政府对花卉产业园项目表示大力支持，将列为定安县重点项目给予扶持。

地方政府的关心和支持，将大大地促进当地热带花卉产业的发展。

海南具有丰富的花卉种质资源，共有花卉种质资源859种，其中野生406种、栽培种453种、特有种47种，尤以兰花资源最为丰富。

此外，具有观赏价值的野生蕨类、藤类植物，荫生、阳生观叶植物和棕榈科植物资源均很丰富。

同时海南是热带切花、切叶、热带兰花、观叶植物和棕榈植物生长的理想场所。

丰富的种质资源为项目建设提供了坚实的产品资源基础。

在科技方面，项目的技术优势在于它结合了科学的植物栽培的领先技术，拥有一大批专业技术人才队伍，已掌握了热带花卉的育种、标准化种植、采收、保鲜、包装以及贮运等全套技术，技术水平达到国内领先水平，在技术上是有保障的。

海南花卉种植历史悠久，花文化影响广泛。

在海南，花卉不仅是一个产业，更是一种文化现象，由于花卉与生活的关系日益密切，不断地被注入人们的思想和情感，不断地被融进文化与生活的内容，形成了一种与花卉相关的文化现象和以花卉为中心的文化体系。

比如：

为了展现繁荣欢乐的社会风貌而举办的各种花展、花市和花节；将花与饮食联系起来，形成独特的花卉食品；根据不同鲜花特点，开展香花疗法医治病痛、消除疲劳；以花为题，借花传情，阐述人生哲理，起到教育作用，或表示祝愿、希望和祈求，或表达个人的种种心态与冥想。

尤其是博鳌亚洲论坛在海南召开后，带动海南会展业大发展，并以此推动了鲜切花的销售，环球小姐选美大赛更是为海南花卉发展提供了助力，通过花卉产业创造了巨大的物质财富，为进一步做强做大海南花文化产业打下了坚实基础。

4.2.3社会经济条件

项目所在地定安县位于海南岛的中部偏东北，全县面积1177.70平方公里。

辖10镇4个居民委员会110个村民委员会，还有3个处级国营农场。

全县107798户341379人，农业人口242801人，占总人口的71.12%。

住有汉、苗、黎、回、白、布依、满、侗、瑶、土家等族居民，汉、苗族为世居民族，分别占总人口97.93%、0.81%。

其他少数民族主要分布在3个国营农场。

2011年底，全县归侨侨眷及港澳属10602人；海外华侨华人及港澳同胞13649人，其中海外华侨华人12091人，主要分布在马来西亚、新加坡、美国、日本、澳大利亚等17个国家和地区。

近年来，定安县提出创造性地“一城三地”发展战略，加速实现定安跨越式发展，共同把定安打造为宜居宜商生态卫星城、休闲养生旅游基地、新兴工业基地和城郊型绿色高效农业基地，社会经济持续快速发展。

据统计，2011年，定安实现生产总值41.2亿元，是2006年18.7亿元的2.2倍，年均增长15.6%；全口径财政收入10.2亿元，是2006年1.4亿元的7.3倍，年均增长48.8%；地方一般预算收入3.7亿元，是2006年0.6亿元的6.2倍，年均增长43.9%；农民人均纯收入5840元，是2006年2862元的2.0倍，年均增长15.3%；城镇居民人均可支配收入16497元，是2006年7215元的2.3倍，年均增长18.0%，城乡居民生活进一步提高。

4.2.4基础设施条件

在基础设施建设方面，项目区地势较平坦，水、电充足，通信发达，完全可以满足生产经营需要，交通便捷，基础设施条件较为完备。

第五章项目的主要内容和规模

项目占地面积2800亩，在景观主体上，主要建设600栋风格各异、面积不等、形态多样的木屋。

在区域划分上，主要以种植不同的花卉来作为划分依据，建设玫瑰园、兰花园、薰衣草园、三角梅园、向日葵园、百合园、菊花园、水性植物园、四季草花园、珍贵乡土树园（花梨园、沉香园、凤凰园、木棉园等）等花卉主题园区，确保一年四季均有花开，达到缤纷花海的效果。

在配套上，建设酒店、会所、球场、泳池、高尔夫练习场、鱼塘等设施。

同时在园区里建设热带雨林体系，将热带花卉与热带雨林结合。

第六章项目建设方案

6.1项目发展模式和目标

项目以海南国际旅游岛建设为契机，坚持“产业拉动、协调发展、保护生态”原则，采取“市场化运作、企业独立运营、政府扶持”的发展模式。

农垦花卉公司充分利用土地资源优势，引进合作伙伴，发挥资本、人才、技术及市场优势，全面负责项目整体规划、开发建设和运营管理，盘活土地资源，打造国内一流的现代热带花卉产业园和休闲旅游产业发展平台。

主要发展目标如下：

按5A级景区标准，将项目建成独具乡村农场特色的热带花卉主题生态旅游示范区。

海南以青山绿水为主题的农庄不少，惟独缺乏具有五彩缤纷自然景观的农庄。

项目建成后，将成为海南惟一以热带花卉为主题的高品位生态旅游景区。

6.2总体布局及功能

项目占地2800亩，根据“花卉种植、产业开发、休闲旅游”三位一体的发展思路，高标准建设热带花卉主题生态旅游示范区。

6.2.1主题花园景观区

占地面积2300亩，建设600栋风格各异、面积不等、形态多样的木屋。

在区域划分上，主要以种植不同的花卉来作为划分依据，建设玫瑰园、兰花园、薰衣草园、三角梅园、向日葵园、百合园、菊花园、水性植物园、四季草花园、珍贵乡土树园（花梨园、沉香园、凤凰园、木棉园等）等花卉主题园区，确保一年四季均有花开，达到缤纷花海的效果。

建设酒店、会所、球场、泳池、高尔夫练习场、鱼塘等设施作为配套。

同时在园区里建设热带雨林体系，将热带花卉与热带雨林结合。

6.2.2中心商务/办公区

占地面积500亩，主要包括办公生活区和商业区，办公生活区主要建设科技楼、办公楼、职工公寓等办公、生活设施，满足园区职工科研、办公、生活及后勤保障需要。

商业区主要建设会议酒店、休闲会所、文化街、餐饮街、购物街，发展特色商业文化。

重点突出海南本土文化特点，充分体现海南本土文化、非物质文化遗产的魅力和地方美食风味。

商务区按现代国际化标准、理念，传承东西方文化精髓进行规划设计和建设。

在景观设计与绿地布置上，本着“协调周边环境，突出群体特色”的原则，以水面、绿化为“底”，建筑为“图”的简约、明快、清雅的建筑风格，营造温馨和谐的休闲购物、饮食、居住养生等空间环境。

6.3主要产品（服务）方案

（1）整个景区：

接待游客100万人次/