天津商业市场调研报告样本.docx
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天津商业市场调研报告样本
本部分汇报将经过对天津市商业市场考察和潜在竞争项目标研究，了解天津市商业物业市场发展特征，认为本项目标发展提供参考。
基于研究针对性考虑，本部分研究对象将关键集中在中心城区大中型中等以上物业。
3.1整体商业市场分析
3.1.1市场供给
Ø据不完全统计，截至底为止，天津市中心城区商业设施用地面积约1400万平方米，全市5000平米以上大中型商贸设施有277个，其中万平米以上大型商贸设施有171个，
图3.1：
天津商业物业供给走势图
资料起源：
北京乾之恒
Ø截止到底，在天津市内六区商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场和早期商业物业和低级底商，现在天津市关键商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方米，1万平方米以上规模百货和大卖场设施约107.5万平方米，购物中心面积约76.7万平方米，大型超市和专业市场约45万平方米，总共386.3万平方米。
表3.1：
商业项目列表
商业类别
序号
项目名称
位置
规模
（万平米）
商业街/底商
1
和平路商业街
和平区和平路
28.7
2
滨江道步行街
和平区滨江道
15.5
3
鼓楼商业街
南开区城厢东路
6.8
4
南市食品街
和平区南市
3.6
5
小白楼商业街
和平区大沽北路
9.5
6
大沽南路商业街
河西区大沽南路
5.4
7
中山路商业街
河北区中山路
7.3
8
十一经路六纬路商业街
河东区十一经路、六纬路
4.3
9
大胡同商业区（不含估衣街）
红桥区
4.3
10
估衣街
红桥区估衣街
1.2
11
沈阳道古物市场
和平区沈阳道
2
12
新文化花园
和平荣业大街
2
13
罗马花园商城（现空置）
河西区友谊北路和永安道交汇处
2
14
顺驰梅江蓝调商业
河西区梅江蓝调街区
2.5
15
古文化街
南开区东门外宫南大街、宫北大街
13.2
16
阳光东魅一期
河东区卫国道和贺兰路交口
2
17
上谷商业街
南开区天塔道
4
18
水上北路商业街
南开区水上北路
2
19
顺驰城市系列底商
河东区城市之星、城市之光
3
20
棕榈阳光专题商场
河东卫国道和贺兰路交口
1.6
21
格调街区
南开四马路
2
22
天赐园底商
南京路海光寺南口路南
1.5
23
海逸心屿（海逸长州项目商业）
河西区梅江南
2
24
新澳购物广场（原龙云商厦）
河西大沽南路和利民道交口
2.9
25
水岸公馆商业
河西梅江南
2
26
北岸华庭
河北狮子林大街和昆纬路交口
1.2
27
阳光嘉年华商业广场（阳光东魅一期）
河东区卫国道和贺兰路交口
2
28
解放路商业街
和平区解放路
12.6
29
阳光东魅休闲商业公园
顺驰太阳城
10
累计
157.1
百货/大卖场
1
劝业场
和平区和平路290号
5.6
2
中原百货
和平区滨江道200号
4.5
3
陶陶鞋业（原华旭商厦）
天津市和平区滨江道172号
1.8
4
班尼路专业运动休闲卖场（原滨江衣饰商厦）
和平区滨江道28号
2
5
米莱欧男人店
和平区滨江道
1.2
6
米莱欧女人店
和平区滨江道
1.2
7
吉美商厦（倒闭，正在对外出让）
和平区滨江道
2.3
8
百货大楼
和平区和平路172号
12.6
9
国际商场
和平区南京路211号
3.8
10
吉利大厦（包含米莱欧及其它大型商业设施）
南京路吉利大厦
6.1
11
友谊商厦
河西区友谊路21号
4.5
12
滨江购物中心
和平区开封道29
5.5
13
大胡同商贸中心（批发市场）
红桥区
30
14
天津商场
南开区三马路
2.5
15
天津津菜城（原永基商城）
南开区黄河道38号
2.8
16
金摇篮商厦（倒闭）
红桥区北马路
3
17
天津龙门轻纺商厦（原龙马广场）
河东区天津站
2
18
伊全部锦（倒闭）
和平区滨江道
3.5
19
滨江商厦（1-2期）
和平区滨江道193号
4.8
20
友谊商厦河北店（友谊新全部百货）
河北区狮子林大街
2
21
远东百货
南开区南马路
5.8
22
圣奥商厦（原交通饭店通宝商厦）
和平区和平路和滨江道交口
1
累计
107.5
购物中心
1
友谊新天地
和平区滨江道
9
2
滨江金耀（世纪）广场
和平区南市
14.8
3
嘉华国际商业中心
河东区华昌大街和中环线交口
6.5
4
新世界百货
南开区东马路138号
11
5
麦购休闲广场
和平滨江道
3.8
6
万达商业广场（包含百盛、华纳影城、百安居、红星美凯龙家俱、灿坤数码广场、沃尔玛超市万达店）
和平福安大街、兴安路、和平大街和多伦道交口
13.2
7
纪庄子购物中心
河西区黑牛城道和紫金山路交口
2.9
8
友谊路家世界购物广场（家居）
河西区大沽南路
2.5
9
津汇广场
和平区南京路189号
4
10
奥城时代商业广场
南开区宾水西道和水上东路交口
9
累计
76.7
大型超市
1
家乐福白堤路店
南开区白堤路168号
2.5
2
家乐超市南楼店
围堤道
1.1
3
家乐超市红星路店
红星路69号
0.6
4
家乐超市中山北路店
中山北路73号
1.0
5
家乐超市南楼北店
大沽南路
1.2
6
龙马购物广场（已改为：
天津龙门轻纺商厦）
海河东路火车站
2.0
7
家乐超市西青道店
西青道
1.2
8
家乐超市天环店
南开区红旗南路
2.3
9
天环家世界购物广场
南开区红旗路和鞍山西道交口处
2.3
10
金钟乐购超市
河北区金钟河大街和万柳村大街交口
2.7
11
塘沽乐购
塘沽区上海道888号
1.5
12
世纪联华广东路店
河西区广东路60号
0.9
13
世纪联华中山路店（一商世纪联华）
河北区中山路
0.9
14
乐购北马路店
红桥区北马路138号
0.0
15
宁发商城（家世界超市）
河西区紫金山路
0.6
16
家世界王顶堤店
南开区王顶堤
1.5
17
正大易初莲花超市
东丽区津塘公路张贵庄
2.0
18
韩国易买得（隶属于时代奥城商业广场）
南开区宾水西道和水上东路交口
2.5
19
苏宁电器海光寺店
南开区卫津路、新兴路交口
1.7
20
家世界十一经路店
河东区十一经路和六纬路交口
0.0
21
万客隆
河东区一号桥津樘公路
1.0
22
未来超市
南开区黄河道和密云路交叉口
1.7
23
正大易初莲花超市
河东区卫国道
1.5
24
鑫茂购物中心（华苑店）
天津市南开区华苑路108号
1.5
25
正大易初莲花超市
北辰京津公路
1.5
26
欧尚围堤道店（峰汇广场）
河西区围堤道103号
2.6
27
麦德龙红桥商场
红桥区西青道75号
2.0
28
家乐福河东店（劝业超市）
张贵庄路160号
1.2
29
家乐福河北店（劝业超市）
真理道28号
0.7
30
家乐福海光寺店（劝业超市）
和平区南京路和南门外大街交口
2.1
31
家世界北辰店
北辰京津公路952终点站
0.8
累计
45.0
*注：
上表中所列项目均为之前开业项目
资料起源：
北京乾之恒
图3.2：
天津关键商业形态情况
资料起源：
北京乾之恒
Ø，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供给量在112万平方米。
Ø天津商业市场存量较大，供给快速增加，这既为天津商业带来新鲜活力，也加剧了行业竞争。
3.1.2商业区域分布特征
Ø从区域分布来看，天津关键零售区域多集中于城市中心和平区、南开区和河西区。
图3.3：
天津关键区域商业规模比较
资料起源：
北京乾之恒
Ø天津市关键商业区包含：
和平路－滨江道、鼓楼－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白楼－十一经路、友谊路—梅江、大沽南路、中山路－金钟河等市级或准市级商业区。
Ø总结天津市各个关键商圈基础特点是：
分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差异较大，内部商业业态多个多样。
Ø从宏观角度来看，天津市商圈关键分为四类，关键包含：
o以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区；
o以大胡同、和平路－滨江道为代表低级、中等城市居民商业区；
o以南京路、小白楼、友谊路为代表中高级商务型商业区；
o金钟河等含有一定大区域辐射力半区域型商圈。
Ø各个商圈发展，多展现出以大型商业物业为关键，以商业沿街店铺体系为延伸，多个商业业态互补并存复合型组合发展态势。
Ø大型购物中心和ShoppingMall在各个商圈外围取得很大发展，伴随旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发推进，各个商圈取得新计划和建设。
该计划规范了市场，升级了商业设施档次及规模，但也对各个商圈旧有商业气氛和特色造成了一定破坏。
Ø从现在发展态势来看，部分新物业整体档次和经营形态缺乏长远发展计划和良好控制，整体经营情况并不理想。
Ø伴随新兴商业在商圈改造中兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位可能。
如古文化街可能并入鼓楼－南市，而东马路可能和南马路形成新商圈。
Ø友谊路商业区周围集中了众多城市配套公建、商务和政府职能机构，并开发建设了众多大型居住项目，有望发展成为城市外围商业关键。
Ø南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高商业大多集中于南京路中段沿线，而南京路-曲阜道-马场道围成区域内即使写字楼和酒店林立，但却缺乏和之相匹配商业配套设施。
Ø
下图3.4是天津全市关键商业区位置分布图。
图3.4：
天津市关键商业区域分布
资料起源：
北京乾之恒
Ø下表3.2是天津市关键商业区基础特征及档次列表。
Ø从图中能够看出对本项目影响比较大三个区域，即南京路、小白楼-十一经路和大沽南路中，南京路商业档次高于小白楼区域，未来竞争项目较多，而大沽南路和小白楼区域本身档次全部偏低，未来多为相互提升和互补关系。
表3.2：
天津市关键商业区列表
商业区名称
位置
面积
（万平方米）
类型
档次
特征
和平路－滨江道商业区
和平区
22
市级
中等
金街及滨江道步行街，天津市商业关键之一，连接东马路、南京路商业区，包含劝业场、华联、华旭、麦购、依全部锦、滨江商厦等商场，商业业态丰富，规模庞大
鼓楼－南市商业区
南开、和平区
25
特色、区域
中低级
旅游性质浓厚，依靠于老城区古貌发展含有天津特色文化、餐饮、旅馆、旅游等特色商业；而依靠于女人街、水牛城为关键发展起来南门外商圈，连接铜锣湾广场等项目供给，日益发展出南马路商业带
大胡同－古文化街－东马路商业区
红桥区
30
市级、区域、特色
中低级
以万隆大胡同商贸中心为关键，以小商品批发为主，逐步发展成为多个商业形态聚集市级商业批发、零售中心；而古文化街为特色商业；老东马路商圈是以新安为代表区域服务型商业
南京路商业区
和平区
15
市级
中高级
集中于南京路和滨江道交口，包含国际大厦、伊势丹、津汇广场等商业项目
小白楼－十一经路商业区
河西、河东区
18
区域
中等
包含部分十一经路，商务气氛发达，以滨江购物中心和图书大厦为关键，包含多个高级公建项目标底商，是配套于高级办公商业形态
友谊路商业区
河西区
12
区域
中高级
城市新兴区域商业配套中心，以友谊商厦和友谊路家世界广场为关键发展起来，依靠于周围政府、城市配套公建、办公设施发展起来商业中心
大沽路商业区
河西区
10
区域
中低级
传统商业聚集区域中心，以特色服装店铺和老字号店铺诸如桂发祥、鸿起顺等为主；现在有家乐超市等业态完善区域商业
中山路金钟河商业区
河北区
10
区域
中等
区域繁荣中心，包含金钟乐购生活中心、友谊新全部、家乐、米兰超市等以居民生活亲密相关大型商业设施
资料起源：
北京乾之恒
3.1.3商业物业需求表现——-租金及售价
Ø同其它物业类型相比，商业物业用途更多样，需求面积区间更大，对于区位敏感性更高。
这些要求反应到价格上，使得商业物业价格相对于其它物业，显得更为灵活，更为多变。
Ø不过商业租金，尤其是关键商业设施租金因为受商铺租约较长原因影响，价格水平改变幅度较写字楼小。
Ø经过对天津市不一样商业区域和不一样商业类型租金和售价考察发觉，即使有部分商业中心区位置优越商铺售价达成30,000-40,000元/平方米高价，但现在市场认同度较低，天津市商业物业平均销售价格集中在10,000-15,000元/平方米水平上。
Ø百货企业租金基础以流水扣点形式为主，由15～25％不等，在关键商业区中，用于租赁用途商业用房平均租金约为8-10元/平方米/天。
住宅底商租金相对较低，约为2-5元/平方米/天。
表3.3：
天津市不一样商业区出租案例报价
区域
案例
地址
平均租金水平
（元/天.平方米）
市级商业中心
新安新世界广场（铺面）
东马路
10
滨江金耀广场（铺面）
南门外大街
10
滨江道（一般铺面）
滨江道
25-40
地域级商业中心
友谊路商圈
利民道69号
2-4
其它商业项目
小区底商
小海地108号
1.5
资料起源：
北京乾之恒
Ø依据天津部分比较有代表性商业月单位面积销售额，根据平均扣点20％计算，天津关键商业物业折合租金情况以下图所表示：
图3.5：
天津关键商业租金情况
资料起源：
北京乾之恒
Ø据统计，上述天津关键高级商业平均折合租金约为3.7元/平方米/天。
Ø从考察范围内租售价格表现来看，相对于租金而言，天津市商业售价波动范围较小。
售价受成本制约，而租金为长久受益，调整空间大是造成以上波动幅度差异关键原因。
Ø大型零售业设施对周围商业物业租售价格有显著提升作用。
Ø大型商业单体收取回报要依据商业经营模式而定，持有经营、联营和自营所获取收入方法不一。
Ø商业物业，尤其是小型商业店铺和摊位，受项目区位、物业面积、商业业态和在商业物业中位置等不一样原因影响而有较大调整空间。
3.1.4商业物业需求表现——出租率
Ø百货企业含有比较灵活商品组合，采取流水倒扣租金方法，使得百货企业平均空置率比较低。
对于零售商来讲，百货企业流水扣点方法也使零售商风险降低。
Ø现在天津市一般商业设施或底商供给量较大，且以销售为主，缺乏统一规范管理和经营，造成大部分商业经营情况不佳或非临街店铺空置率较高，整体商业市场发展不够均衡。
Ø城区大型百货企业和购物中心平均出租率在80%-90%之间。
Ø专业店入住率相对较高，可达成95％左右较高水平。
Ø沿街店铺，尤其是商业步行街中沿街店铺，首层入住率基础能够达成100％，不过二层店铺则空置率较高。
3.1.5未来供给
Ø依据已经明确计划，因为海河开发等原因影响，估计-后新增供给量近400万平米（建筑面积超出1万平米），-商业供给较为集中，年增加量均在100万平米以上，供给面积达成190万平米，约占未来整体供给量二分之一。
Ø依据计划和供给量统计，仍将有较大规模商业面积完工，天津商业面积供给高峰将连续到，这关键是受到奥运会部分足球比赛在天津举行影响，市场竞争将会加剧。
Ø天津未来关键大型商业物业供给以下表3.4所表示：
表3.4：
天津市未来关键大型商业项目
编号
名称
地址
建筑面积（平方米）
商业类型
估计开业年限
1
中山国际广场
和北区中山路和昆纬路交口
17,500
底商
.5
2
凤凰商贸中心
河北区大悲院周围
96,000
专业市场
.6
3
爱家乐生活购物广场（原名特购物中心）
南开区三马路
42,586
购物中心
.6
4
海逸心屿（海逸长州项目商业）
河西区梅江南
20,000
底商
.6
5
信达广场
河西区小白楼商业区曲阜道
60,000
百货
.8
6
现代城C区——新伊势丹
和平区南京路和滨江道交口
30,000
百货
.9
7
现代城D区——现代城·庄吉购物中心
和平区南京路和滨江道交口
98,000
购物中心
.12
8
富士大厦
和平区南京路友谊宾馆
14,000
百货
.12
9
小白楼城市广场
和平区小白楼
20,000
地铁地下商业广场
.12
10
四箴南里地块
和平区四箴南里
30,000
N/A
.12
11
中豪世纪花园商业
河西区围堤道
20,000
底商
.12
12
康达尚郡
南开区迎水道
20,000
底商
.12
13
滨江衣饰商厦
滨江道
60,000
N/A
14
诚基大厦（恒基）
南京路国际大厦东
30,000
底商
15
华夏津典商铺
河西区梅江南
20,000
底商
16
恒华大厦商业
河西区大沽南路和琼州道交口
26,000
底商
17
赛顿中心商业
和平西康路和成全部道交口
22,000
底商
18
铜锣湾广场裙楼
南开区南马路
60,000
裙楼
累计：
686,086
1
天一摩尔广场
津塘公路四合庄
660,000
购物中心
-
2
顺驰山·倾城
蓟县区光明路和燕山东路交口
20,000
商业街
-
3
顺弛又一城
河东区卫国道
40,000
商业街
.06
4
新全部商厦
滨江道
44,000
百货
5
奥城时代商业广场主力百货
南开区宾水西道和水上东路交口
30,000
百货
6
北方五金市场一期（南马路五金城）
南开区南马路西南角
300,000
专业市场
7
泰达城一期
东至子牙河南岸，南至南运河北岸线
60,000
底商
8
城市地铁广场
和平区鞍山道和南京路交口
40,000
N/A
9
钢铁大厦
和平区南京路贵阳路交口
50,000
底商
10
天津国际五金机电城（麦购庄吉广场）
和平区南马路和荣业大街交口
60,000
专业市场
11
水岸公馆商业
河西梅江南
20,000
底商
12
梅江新海湾
河西区友谊南路
56,000
购物中心
13
迎宾广场
河西区紫金山路
30,000
底商
14
天津科技广场
南开区白堤路
20,000
底商
15
老城厢11号公馆
南开区老成厢鼓楼旁
30,000
底商
16
津旺铺
南开区卫津路
20,000
底商
17
同方瞰和平商业
和平区福安大街
10,000
商铺
18
运河经济文化商贸区一期
东至子牙河南岸，南至南运河北‘岸线及南运河北路中心线，西至赵家场大街中心线，北至计划中西青道快速路延长线中心线
65,000
超市
19
湘秀丽舍
南开长江道和南丰路交口
20,000
商业街
20
金厦中恺国际广场
南开区卫津路
20,000
底商
21
大悲院商业街
东至三马路，西至四马路，南至天纬路，北至地纬路。
27,000
商业街
22
金铭广场（已改为中山国际广场）
中山路和昆纬路交口
26,000
裙房
23
古文化街
南开区东门外宫南大街、宫北大街
40,000
商业街
24
天津湾商业（海河水上运动商贸区A区）
河西区东至海河，西至南北大街，北至春阳大街，南至大沽南路
100,000
购物中心
25
天津世贸中心
南开区南市西角
100,000
综合体商业
累计：
1,888,000
1
恒隆广场
北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、东至滨江道
130,000
购物中心
-
2
天一摩尔一期
东丽区津塘公路四合庄
410,000
购物中心
-
3
仁恒海河广场
东马路金汤桥
50,000
购物中心
-
4
金港国际
和平区长征医院和食品街交口
30,000
底商
-
5
小伙巷商住区
红桥区小伙巷
N/A
N/A
-
6
长江汽贸城
南开区长江道
300,000
专业市场
-
7
水上运动世界商贸广场（水上大世界项目标一部分）
河西区东至海河，西至南北大街，北至春阳大街，南至大沽南路。
110,000
购物中心
-
8
北洋钢铁大厦
和平区南京路贵阳路交口
33,000
N/A
-
9
和黄地铁上盖项目
和平区南京路
68,000
N/A
10
昆仲文化休闲公园
河北区胜利路，货场
N/A
N/A
11
海河新天地
河东区新开路
N/A
N/A
12
吉利花园2期底墒
南京路和贵阳路
20,000
底商
13
老城厢项目（天津富力城项目）
南开区老城厢
30,000
底商
14
天津富力城
南开区老城厢
96,000
底商
15
天津后现代城
南开北至鼓楼东街，南至南城街，西至城厢东路，东至新安购物广场
N/A
N/A
16
远洋新天地
河东河东新开路和华捷道交口
N/A
N/A
17
海河新天地商业项目
华昌大街站后广场
N/A
N/A
18
海河广场及和平路商贸中心
东至计划大沽路、南至新华路、西至福安大街、北直博爱道。
N/A
N/A
-
19
十一经路六纬路商业街（政府计划在南站商务区）香港嘉里项目是其中一部分
河东区南站地块内
43,000
商业街
-
20
法式风情区
东至营口道，西至赤峰道，北至和平路，南至新华路
41,900
N/A
N/A
21
天汽大厦（属于酒店配套商业）
南开区南京路今晚报周围
20,000
底商
N/A
累计：
1,381,900
资料起源：
北京乾之恒
Ø从上表未来商业物业供给情况来看，天津市商业物业发展关键表现出以下特征：
o从商业项目供给单体规模上来看，未来项目表现出显著规模化趋势，有二分之一未来项目规模在5万平米以上，平均建筑面积在65,000平米左右，说明未来商业物业趋势向单体更大规模发展。
o商业项目标空间分布更向原有商业中心集中，关键分布在和平、河西和南开区，少许项目分布在河东、河北和红桥等其它区域，另外还有部分烂尾和正在计划中未动工项目。
o未来商业项目以购物中心和百货供给为主，其次是底商、专业市场和商业街等配套商业，未来业态和目标市场日益多元化。
o预期伴随各级商圈拓展，小白楼～大沽南路区域将成为天津中心区商业区。
总体来看，天津市中心商业集中区将发展出一个以海河为轴线，以南马路、滨江道、南京路为辐射方向商业区群。
o狮子林桥、计划通南桥、北安桥
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