房地产市场发展现状调研.docx

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房地产市场发展现状调研

房地产市场发展现状调研

一、我县房地产市场发展的现状

1.需求方面分析：

一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。

随着城镇化的不断推进和农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。

二是居民改善居住条件的升级性需求。

三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。

四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。

五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大和房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。

2.成本方面分析：

目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。

造成房价成本上涨的主要原因：

一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。

近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。

二是税费增加推动成本上升。

房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。

三是建材价格和人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。

钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。

四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。

二、我县房地产市场存在的主要问题

（一）市场不景气。

受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

（二）总体规划滞后。

在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。

占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。

用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。

（三）楼盘户型比例不尽合理。

目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。

因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。

（四）资金链紧张。

房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。

而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。

在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势;但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。

（五）房地产开发企业实力不强。

我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。

总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。

（六）住房二级市场不够活跃。

近年来，我县住房二级市场（二手房交易市场）的交易量较以往有所增加。

但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。

主要原因：

一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

（七）、建筑风格单一。

大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。

在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。

小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

（八）物业管理滞后。

我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。

大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在谁开发、谁管理的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。

各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

（九）非市场化动作依然存在。

委托代建、定向开发等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内和城乡结合部利用安置用地、集体土地进行小产权房开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、加快我县房地产市场发展的建议

针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。

围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率和县城品位得到进一步提升。

（一）制定产业发展详规。

把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。

围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。

健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。

结合修编全县总体规划，尽快制定十二五住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。

（三）控制单位自建住房。

为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。

严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。

因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。

要树立要住房，找市场的观念，杜绝新的住房实物分配和委托代建、定向开发联合建房等变相福利分房的现象。

（四）注重开发梯次结构。

一是完善房产开发布局结构。

以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。

二是控制住房建设户型结构。

控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。

三是调整房产开发投资结构。

制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。

四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平和服务质量。

（五）优化产业发展外部环境。

在房地产项目开发建设时，本着谁受益，谁服务的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网和通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。

政府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市基础设施,加强教育、卫生、文化等民生工程建设,创造良好的人文居住环境,以吸引实力更强的房地企业来我县投资。

（六）破解产业资金瓶颈。

受2008年全球性金融危机和房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。

政府要当好银行与房地产企业之间的红娘，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。

（七）培育龙头企业。

引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。

此次调研，对于村落和被调查人完全采取了随机取样调查，保证了数据采集的客观性和科学性。

调研团虽然结束了在xx的调研活动，但为了保证调研的可比性和普遍性，调研团的成员又决定加印问卷返回各自的家乡，展开追加调研，为此次调研能真实地反映问题增加素材和数据。

近年来，我国的三农问题受到了越来越多的人的关注。

党的十六大报告用了很大的篇幅讨论了三农问题。

中央农村工作会议更是将三农问题的解决提到了很高的位置，认为：

农村工作是全党工作重中之重，没有农村的现代化，就没有全国的现代化;没有农村小康社会的全面建设，就没有全国小康社会的全面建设。

据不完全统计，目前我国65岁以上的农村留守老人有近2000万，这是一个多么惊人的数字啊!

子女闯天下，老人守空巢。

生活孤独，缺乏照顾，却时刻挂念儿女，这就是农村留守老人的缩影啊。

然而，在外务工的子女普遍地只把赡养义务理解为源源不断的物质供给，忽略了对父母精神上的嘘寒问暖。

留下的是踽踽独行的老人每日不断地守望家门，盼星星盼月亮，盼着自己孩子早日回来。

这让我想起之前我们走访的那些老人，每一个都是蹒跚而行，有的由于年老身体不适还要照看自己的孙子。

儿女离开，孙子尚小，为了整个家，不得不自给自足。

一辈子就这么辛劳度过，没有享受过一天的福，这真是做儿女的悲哀!

如今，留守老人问题还未引起广泛的重视。

但无论如何，他们是为我们的成长付出辛劳的功臣。

先在他们已是日薄西山，他们缺乏社会的关爱，承受骨肉两地分离的痛苦。

在物质文明逐步走向发达的今天，留守老人的大量出现是社会发展尤其是农村经济社会转型时期的必然现象。

我们应该理智看到留守老人是社会群体中的弱势者：

他们年老力衰，他们动作迟缓，他们招人嫌弃，他们是经济上的低收入者，他们是生活上的低层次者。

正是由于这些的特殊性，就决定了他们很难依靠自己安度晚年。

因此，这需要社会的广泛关注，更需要家庭子女的理解与关心。

总而言之，在外打工的农民工子女们，挣钱只是一个生存目的，老人则是自己的至上亲人。

当有一天老人已不在人世，那时候想着尽孝早己为时已晚!

所以，留守老人的问题一方面需要政府的关心与社会的关注，另一方面也需要子女常回家看看。

只有这样，他们才会快乐地安度晚年。

在中央政策的扶持下，很多农民的种粮积极性得以保护，农民基本能够解决温饱问题，但农民普遍抱怨种子、农药、化肥、管理等导致种植成本居高不下，中央惠农政策不到位等问题，同时靠天吃饭、种粮不赚钱等状况还是没有得到根本改变。

在走访中，他们还注意到，一个村子的领导的水平就直接决定了整个村子的发展状况，三农问题的解决首先需要一批眼界开阔，踏实为民的村干部。

见到了农村医疗资源的缺乏、农民生活的困苦、农民居住环境的差乱，但给我印象最深的是农民文化水平的低下.

首先，解决三农问题必须增加农民的收入，无论是理论研究还是中外的历史经验都表明，增加农民收入的根本途径就是将农村劳动力向城市的工业和第三产业转移。

只有实现农村劳动力不断的、大量的从农业转移到非农产业，才能有效的提高农民收入。

要实现农村人口的转移，一方面城市要有足够的劳动密集型的就业机会，另一方面，转移出来的农村人口必须有足够的劳动力素质，来适应城市里面的工作，农村劳动力素质则关键取决于农村教育水平。

农民的素质决定了他们在城市只能从事最底层的工作，本来背井离乡与亲人分离就是很悲哀的事，再加上在城市身份地位的低下，给农民工造成很大的心理压力。

农民工在城市的工资也是最低的，除去生活开支以和两次农忙和过年三次回家的路费，使微薄的收入所剩无几。

由于文化水平低，农民工没有法律上的自我保护意识，在外出务工时不会意识到要与用人单位签订合同，即使签合同也不了解合同中的内容，以至于很多农民工劳累了一年，到年底却拿不到工资。

从心理和经济方面考虑，农民都不愿意外出务工，用濉溪县一位领导的话说就是农民在有饭吃的情况下都不会外出打工，这主要是由农村低下的教育水平引起的。

农村居民受教育年限低阻碍了农村劳动力向城市转移，农村居民的生活水平也很难提高。

其次，由于农民文化水平低，农业技术很难在农村推广，推广速度慢。

农村田地产量低、种植的作物品种单一，再加上安徽省农村居民人均耕地较少，大多数农民只是把农业种植作为一年口粮的来源。

在调研中，濉溪的一位四十多岁的农民说他们多年来都是冬季种小麦，夏季种大豆，种植方法也从没改变过。

他给我们算了一笔帐：

小麦一亩地最多产900斤，价格是7角/斤，大豆一亩地最好能收入400元，一亩地一年的毛收入一千元左右，扣除化肥、农药等，一亩地一年的净收入为500600元，除去家人的口粮剩的就更少了。

当问到是否需要农业技术时，他立即作了肯定的回答，但又说书上关于种植、养殖的都看不懂，要政府派人手把手的教是不可能的，农民太多了。

第一产业作为农民增收的来源之一，所起的作用太小，他们不能把先进的农业生产技术应用到生产中。

再次，以农民现在的文化水平很难了解和理解国家的经济政策。

农民受教育的程度决定了他们的娱乐活动主要是打牌、看电视和聊天，但看电视又很少看新闻，所以他们几乎没有了解国家经济政策的途径。

在调研过程中，像社会治安、最低生活保障、环境保护等最常用的词语，都要给他们解释很多，他们才能理解，更谈不上理解国家经济政策的条款了。

因此也不知道国家经济政策的引导方向，抓不住致富的机会。

由于知识水平有限，农民参与管理和创新的积极性较低，大多数人都是随大流，不愿意积极的寻求致富之路。

养老保险涉和职工切身利益，事关企业发展乃至社会稳定大局。

企业欠缴社会养老保险费（以下简称欠保）易造成社会养老保险系统功能障碍、影响社会稳定等严峻问题。

近日，笔者走企业、访职工，对我县企业欠保问题的基本情况、成因进行了实地调查，并就如何破解欠保现象作了一些思考。

一、主要问题

二、原因分析

原因之一：

企业责任意识淡薄，无心缴纳保费。

部分企业领导受年龄、文化程度和地域条件的限制，在社会主义市场经济体制的建立和完善过程中无所适从。

他们认为市场经济的核心就是一个字钱，所有的工作都围绕着钱转，忽略了当前利益与长远利益、局部利益与整体利益之间的关系，尤其忽略了社会保险制度对经济发展的重要保障作用，没有把参保缴费工作摆到维护职工合法权益、解决职工老有所养、维护社会稳定的高度去认识。

基于这一认识上的错误，体现在行动上就是恶意拖欠养老保险费。

个体私营企业老板认为缴纳职工养老保险金加重了他们的经济负担，出于利益考虑，对缴纳养老保险金持消极、观望态度，得过且过，致使扩面征缴步履维艰。

加之部分单位把应负担的部分转嫁到缴费职工个人身上，加重了职工的负担，收缴过程中有一定的抵触情绪。

原因之三：

缺乏有效机制措施，无法征缴保费。

一方面，虽然社会保障部门对养老保险政策进行了大量的宣传，但仍然有部分职工没有完全明白养老保险与自己老年生活之间的紧密关系和保险权利与义务之间的对应关系。

特别是部分效益较差企业的职工，由于工资收入偏低，目前生活困难，加之所在单位的诱导性宣传，在缴纳养老保险费上表现消极，甚至产生抵触情绪。

或认为打一天工就拿一天的工资，只要暂时有钱收入腰包，哪还管得着以后有无养老待遇;或认为老板永远处于主动地位，哪敢督促老板为自己缴纳养老保险费，从思想上剥夺了自己应有权利，更谈不上维权，甚至为了眼前多一点收入反而支持帮助欠保企业规避政策，千方百计拖欠养老保险费。

另一方面，虽然《社会保险法》规定了企业有为职工缴纳养老保险的义务，也有对不按时缴纳养老保险的处罚规定，但在实际操作中，存在执行难的问题。

目前，正值我县大力发展经济的关键时期，部分企业在享受优惠政策的同时，也钻我们发展环境宽松的空子，拒不与劳动者签订劳动合同，拒不为职工缴纳养老保险费。

部分企业法制意识淡薄，投机钻营意识强，动则以增加企业负担、企业生存环境差为借口，软拖硬磨，拒不参保，导致征缴机构即使摸清了情况，纳入征缴计划，依然无法收缴保金，强制执行困难，局面十分被动。

三、工作建议

（一）强化政策宣传，扩大养老保险影响面。

充分利用电视、广播、报纸、互联网等各种媒体宣传养老保险政策法规，向社会公开咨询和监督电话，对公众关心的热点、难点问题要和时给予解答，切实提高广大职工对相关政策法规的认识程度，提高他们的维权意识。

人社部门要加强与企事业单位之间的沟通与交流，全面了解参保单位经营状况，特别是对各单位负责人的宣传工作要做实做细，增加参保单位的缴费自觉性。

相关部门可以共同组织召开欠费单位负责人和劳资负责人座谈会，扩大养老保险的影响面，协调保费缴纳事宜。

可以建立统筹地区养老保险指标定时通报制度，对缴费自觉性差和欠缴情况严重的单位要抓典型，定期在各种新闻媒体上予以曝光、通报批评，把各单位的缴费信息和时向社会反馈，利用社会监督来促进缴费。

（二）采取有效措施，全面加强清欠工作。

摸清单位经营状况，进一步了解欠费信息，全面开展企业养老保险清欠工作。

坚持分类实施和重点突破原则相结合，对不同的欠费单位采取不同的措施，将工作重点

放在欠费数额多、欠费时间长的大户、难户上。

对于一次性补缴确有困难的单位，可按规定让欠费单位作出清欠计划，按计划分期、分批补缴欠费;欠费单位当年应缴金额必须足额缴纳，争取把往年的坏帐、死帐盘活，不得发生新的拖欠。

对欠费时间超过6个月或未按计划补缴欠费的单位，按规定收缴或暂时停供发票，待按要求补缴欠费后再予办理。

建立多项监督制约措施，把按时足额缴纳养老保险费列入各级政府或上级主管单位的考核内容，规范各参保单位的缴费行为。

如：

欠费单位不得参加各种先进评选，恶意欠保的不得享受政府给予的优惠政策等。

采取多种措施、多管齐下，做到有针对性的清理欠费，使清欠工作有大的突破，切实提高养老保险基金的保障能力。

（三）明确工作职责，完善部门联动机制。

地税部门要严格按《社会保险费征缴暂行条例》的规定依法征缴，与劳动监察部门密切配合，严格执法程序，加大执法力度。

对有实际缴纳能力而屡催不交、缴纳意识淡薄的单位坚决进行行政处罚;对欠费情节严重、恶意拖欠者，要排除各种阻力、纳入法律程序，落实兑现滞纳金制度，给欠费企业以应有的压力。

人力社保部门和税收征管部门要大力开展执法检查，对有缴费能力的企业要依法做出行政处罚决定，申请人民法院强制征缴。

在实际工作中，要严格按照有关法规规定履行义务、行使职能，努力做到执法必严、违法必纠。

同时，也应采取柔性手段，做好服务工作，适时收回欠费。

对暂无缴费能力的企业，不宜适用强硬手段，以免造成杀鸡取卵的悲剧。

面对这类企业，要在对企业情况进行全面分析的基础上制定可行的补缴费计划，并要为企业的生产经营活动提供尽可能的帮助，从各方面帮扶企业，使之尽快走出困境，恢复缴费能力。