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系数修正表
第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表
二、基准地价表
表2-18营口市各用途基准地价表
商业用地
住宅用地
工业用地
级别
2基准地价（元/m）
级别
2基准地价（元/m）
级别
2）元/m基准地价（
一级
2420
一级
1380
一级
600
二级
1963
二级
958
二级
516
三级
1356
三级
747
三级
385
四级
917
四级
634
四级
324
五级
550
五级
495
五级
288
三、商业用地宗地地价因素修正
表2-19一级商业用地修正系数指标说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距商业中心距离（米）
<250
250~500
500~750
750~1000
>1000
距公交站点距离（米）
<50
50~100
100~150
150~200
>200
距主干道距离
<100
100~200
200~300
300~400
>400
距长途客运站距离（米）
<600
600~800
800~1000
1000~1200
>1200
基础设施配套状况
各项都有充分保证
五项有充分保证
四项有充分保证
三项有充分保证
其它
距火车站距离（米）
<600
600~800
800~1000
1000~1200
>1200
人口密度
>30000
30000~25000
25000~20000
20000~15000
<15000
临街状况
两面临街
一面临街
不临街
宗地形状
长正方形、方形
梯形
较规整
不很规整
很不规整
临街宽度
>15
15~10
10~7
7~4
<4
）-18%……+18%一级商业用地修正系数表（2-20表．
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距商业中心距离（米）
4.23
2.12
0
-2.12
-4.23
距公交站点距离（米）
2.34
1.17
0
-1.17
-2.34
距主干道距离
1.44
0.72
0
-0.72
-1.44
距长途客运站距离（米）
0.45
0.23
0
-0.23
-0.45
基础设施配套状况
1.98
0.99
0
-0.99
-1.98
距火车站距离（米）
0.45
0.23
0
-0.23
-0.45
人口密度
2.34
1.17
0
-1.17
-2.34
临街状况
1.08
0.54
0
-0.54
-1.08
宗地形状
0.54
0.27
0
-0.27
-0.54
临街宽度
3.15
1.58
0
-1.58
-3.15
表2-21二级商业用地修正系数指标说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距商业中心距离（米）
<300
300~600
600~900
900~1200
>1200
距公交站点距离（米）
<50
50~100
100~150
150~200
>200
距主干道距离
<150
150~300
300~450
450~600
>600
距长途客运站距离（米）
<800
800~1100
1100~1400
1400~1700
>1700
基础设施配套状况
各项都有充分保证
五项有充分保证
四项有充分保证
三项有充分保证
其它
距火车站距离（米）
<800
800~1100
1100~1400
1400~1700
>1700
人口密度
>30000
30000~25000
25000~20000
20000~15000
<15000
临街状况
两面临街
一面临街
不临街
宗地形状
长正方形、方形
梯形
较规整
不很规整
很不规整
临街宽度
>15
15~10
10~7
7~4
<4
表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%）
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距商业中心距离（米）
4.23
2.12
0
-2.94
-5.88
距公交站点距离（米）
2.34
1.17
0
-1.63
-3.25
距主干道距离
1.44
0.72
0
-1.00
-2.00
距长途客运站距离（米）．
0.45
0.23
0
-0.31
-0.63
基础设施配套状况
1.98
0.99
0
-1.38
-2.75
距火车站距离（米）
0.45
0.23
0
-0.31
-0.63
人口密度
2.34
1.17
0
-1.63
-3.25
临街状况
1.08
0.54
0
-0.75
-1.50
宗地形状
0.54
0.27
0
-0.38
-0.75
临街宽度
3.15
1.58
0
-2.19
-4.38
表2-23三级商业用地修正系数指标说明表
距商业中心距离（米）
<400
400~800
800~1200
1200~1600
>1600
距公交站点距离（米）
<50
50~100
100~150
150~200
>200
距主干道距离
<200
200~400
400~600
600~800
>800
距长途客运站距离（米）
<900
900~1300
1300~1700
1700~2100
>2100
基础设施配套状况
六项或七项有充分保证
五项有充分保证
四项有充分保证
三项有充分保证
其它
距火车站距离（米）
<900
900~1300
1300~1700
1700~2100
>2100
人口密度
>25000
25000~20000
20000~15000
15000~10000
<10000
临街状况
两面临街
一面临街
不临街
宗地形状
正方形、长方形
梯形
较规整
不很规整
很不规整
临街宽度
>15
15~10
10~7
7~4
<4
表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距商业中心距离（米）
5.88
2.94
0
-2.94
-5.88
距公交站点距离（米）
3.25
1.63
0
-1.63
-3.25
距主干道距离
2.00
1.00
0
-1.00
-2.00
距长途客运站距离（米）
0.63
0.31
0
-0.31
-0.63
基础设施配套状况
2.75
1.38
0
-1.38
-2.75
距火车站距离（米）
0.63
0.31
0
-0.31
-0.63
人口密度
3.25
1.63
0
-1.63
-3.25
临街状况
1.50
0.75
0
-0.75
-1.50
宗地形状
0.75
0.38
0
-0.38
-0.75
临街宽度
4.38
2.19
0
-2.19
-4.38
四级商业用地修正系数指标说明表2-25表．
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距商业中心距离（米）
<800
800~1200
1200~1600
1600~2000
>2000
距公交站点距离（米）
<50
50~100
100~150
150~200
>200
距主干道距离
<220
220~440
440~660
660~880
>880
距长途客运站距离（米）
<1000
1000~1500
1500~2000
2000~2500
>2500
基础设施配套状况
六项或七项有充分保证
五项有充分保证
四项有充分保证
三项有充分保证
其它
距火车站距离（米）
<1000
1000~1500
1500~2000
2000~2500
>2500
人口密度
>25000
25000~20000
20000~15000
15000~10000
<10000
临街状况
两面临街
一面临街
不临街
宗地形状
长正方形、方形
梯形
较规整
不很规整
很不规整
临街宽度
>15
15~10
10~7
7~4
<4
表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%）
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距商业中心距离（米）
5.88
2.94
0
-3.53
-7.05
距公交站点距离（米）
3.25
1.63
0
-1.95
-3.90
距主干道距离
2.00
1.00
0
-1.20
-2.40
距长途客运站距离（米）
0.63
0.31
0
-0.38
-0.75
基础设施配套状况
2.75
1.38
0
-1.65
-3.30
距火车站距离（米）
0.63
0.31
0
-0.38
-0.75
人口密度
3.25
1.63
0
-1.95
-3.90
临街状况
1.50
0.75
0
-0.90
-1.80
宗地形状
0.75
0.38
0
-0.45
-0.90
临街宽度
4.38
2.19
0
-2.63
-5.25
表2-27五级商业用地修正系数指标说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距商业中心距离（米）
<1000
1000~1500
1500~2000
2000~2500
>2500
距公交站点距离（米）
<50
50~100
100~150
150~200
>200
距主干道距离
<250
250~500
500~750
750~1000
>1000
距长途客运站距离（米）．
<1200
1200~1800
1800~2300
2300~2800
>2800
基础设施配套状况
五项以上有充分保证
三项或四项有充分保证
其它
距火车站距离（米）
<1200
1200~1800
1800~2300
2300~2800
>2800
人口密度
>20000
20000~15000
15000~10000
10000~5000
<5000
临街状况
两面临街
一面临街
不临街
宗地形状
长正方形、方形
梯形
较规整
不很规整
很不规整
临街宽度
>15
15~10
10~7
7~4
<4
表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%）
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距商业中心距离（米）
7.05
3.53
0
-1.76
-3.53
距公交站点距离（米）
3.90
1.95
0
-0.98
-1.95
距主干道距离
2.40
1.20
0
-0.60
-1.20
距长途客运站距离（米）
0.75
0.38
0
-0.19
-0.38
基础设施配套状况
3.30
1.65
0
-0.83
-1.65
距火车站距离（米）
0.75
0.38
0
-0.19
-0.38
人口密度
3.90
1.95
0
-0.98
-1.95
临街状况
1.80
0.90
0
-0.45
-0.90
宗地形状
0.90
0.45
0
-0.23
-0.45
临街宽度
5.25
2.63
0
-1.31
-2.63
四、商业用地宗地地价个别因素修正
（一）容积率修正
基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。
商业容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。
表2-31商业用地容积率修正系数表
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
0.746
0.806
0.860
0.910
0.957
1.000
1.040
1.078
1.114
1.148
容积率
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
修正
1.180
1.211
1.240
1.268
1.294
1.320
1.345
1.368
1.391
1.413
系数
容积率
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
修正系数
1.434
1.455
1.475
1.494
1.513
1.531
1.548
1.566
1.582
1.599
容积率
4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
修正系数
1.614
1.630
1.645
1.660
1.674
1.688
1.702
1.715
1.729
1.742
容积率
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
修正系数
1.754
1.767
1.779
1.791
1.802
1.814
1.825
1.836
1.847
1.858
容积率
6
修正系数
1.868
商业用地容积率大于6的修正系数以6为准，容积率小于1.0的不做修正。
（二）使用年期修正
法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年，商业用地土地还原利率为9.00%，修正系数见下表。
商业用地使用年期修正系数表2-32表
剩余年期123456
0.41700.30120.0853修正系数0.16350.23530.3616
12911107剩余年期8
0.66570.55730.51450.63260.59660.4679修正系数18141317剩余年期1516
0.81390.6960修正系数0.74930.79420.72380.7727
2421剩余年期19222023
0.90230.87780.84860.8320修正系数0.86380.8906
30292625剩余年期2827
0.95500.92300.94800.93210.9404修正系数0.9131
3634323335剩余年期31
0.9865
0.9823
0.97280.96150.9674修正系数0.9777
3938剩余年期4037
0.9970
修正系数0.9938
0.9903
1.0000
（三）宗地用途修正
表2-33商业用地宗地用途修正系数表
商业用地宗地用途修正系数表
指标标准．
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准
大型商店、大型商场、大型超市、宾馆3星级以上、写字楼星级以3上
批发市场、银行、保险、证券、信托、期货、高档饭店、中型商店、中型商场、中型超市
餐厅、旅馆、渡假村、运动保健休闲高尔夫球场、设施、夜总会、歌舞厅、加油站、商业性办公楼、大型洗浴中小型商店、普通宾馆写字楼饭店、心、小型商场、小型超市
招待所、企业性办公楼、旅行社、俱乐部
维修网点、照相、理发、洗浴、文体、其他
说明
修正系数
1.1
1.05
1
0.95
0.9
五、住宅用地宗地地价因素修正
表2-34一级住宅用地修正系数指标说明表
宗地修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距火车站距离（米）
<500
500~800
800~1100
1100~1500
>1500
距主干道距离（米）
<100
100~200
200~300
300~400
>400
距公交车站距离（米）
<100
100~200
200~300
300~400
>400
距商业中心距离（米）
<800
800~1200
1200~1600
1600~2000
>2000
距中小学距离（米）
<100
100~200
200~300
300~400
>400
基础设施配套状况
各项都有充分保证
五项有充分保证
四项有充分保证
三项有充分保证
其它
人口密度
20000~24000
20000~18000或24000~28000
18000~16000或28000~32000
16000~14000或32000~35000
<14000或>35000
距医院距离（米）
<500
500~1000
1000~1500
1500~2000
>2000
大气污染
全无
夜间无
夜间无、白天轻微
白天较严重、夜间轻微
全天较严重
噪声污染
全无
夜间无
白天夜间无、轻微
白天较严重、夜间轻微
全天较严重
距长途客客运站距离（米）
<500
500~800
800~1100
1100~1500
>1500
朝向
南
东南、西南
东、西
东北、西北
北
宗地形状
长方正方形、形
梯形
较规整
不很规整
很不规整
表2-35一级住宅用地修正系数表（+20%……-20%）
宗地修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距火车站距离（米）
1.30
0.65
0
-0.65
-1.30
距主干道距离（米）
1.30
0.65
0
-0.65
-1.30
距公交车站距离（米）
1.80
0.90
0
-0.90
-1.80
距商业中心距离（米）
2.60
1.30
0
-1.30
-2.60
距中小学距离（米）
1.80
0.90
0
-0.90
-1.80
基础设施配套状况
3.10
1.55
0
-1.55
-3.10
人口密度
1.30
0.65
0
-0.65
-1.30
距医院距离（米）
0.70
0.35
0
-0.35
-0.70
大气污染
1.40
0.70
0
-0.70
-1.40
噪声污染
1.10
0.55
0
-0.55
-1.10
距长途客客运站距离（米）
1.20
0.60
0
-0.60
-1.20
朝向
1.60
0.80
0
-0.80
-1.60
宗地形状
0.80
0.40
0
-0.40
-0.80
表2-36二级住宅用地修正系数指标说明表
宗地修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距火车站距离（米）
<700
700~1100
1100~1500
1500~2000
>2000
距主干道距离（米）
<150
150~300
300~450
450~600
>600
距公交车站距离（米）
<100
100~200
200~300
300~400
>400
距商业中心距离（米）
<1000
1000~1500
1500~2000
2000~2500
>2500
距中小学距离（米）
<100
100~200
200~300
300~400
>400
基础设施配套状况
各项都有充分保证
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