系数修正表.docx

1、系数修正表第八章 基准地价图、基准地价表和修正系数表 二、基准地价表 表2-18 营口市各用途基准地价表 商业用地 住宅用地 工业用地 级别 2 基准地价(元/m)级别 2基准地价(元/m) 级别2) 元/m基准地价( 一级2420 一级 1380 一级600 二级 1963 二级958 二级516 三级 1356 三级747 三级385 四级917 四级 634 四级324 五级 550 五级495 五级 288 三、商业用地宗地地价因素修正 表2-19一级商业用地修正系数指标说明表 修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距商业中心距离（米）1000 距公交站点距离（米）200 距主干道距离4

2、00 距长途客运站距离（米）1200 基础设施配套状况各项都有充分保证 五项有充分保证 四项有充分保证 三项有充分 保证 其它 距火车站距离（米）1200 人口密度30000 3000025000 2500020000 2000015000 15 1510 107 74 4 ）-18%+18%一级商业用地修正系数表（2-20表修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距商业中心距离（米）4.23 2.12 0 -2.12 -4.23 距公交站点距离（米）2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 距主干道距离1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 距长途客运站距离（米） 0.45 0.2

3、3 0 -0.23 -0.45 基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -0.99 -1.98 距火车站距离（米） 0.45 0.23 0 -0.23 -0.45 人口密度 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 临街状况 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08 宗地形状 0.54 0.27 0 -0.27 -0.54 临街宽度 3.15 1.58 0 -1.58 -3.15 表2-21二级商业用地修正系数指标说明表 修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距商业中心距离（米） 1200 距公交站点距离（米）200 距主干道距离 600 距长途客运站距离（米）1700 基础设施配

4、套状况 各项都有充分保证 五项有充分 保证四项有充分 保证三项有充分 保证其它 距火车站距离（米）1700 人口密度 30000 3000025000 2500020000 2000015000 15 1510 107 74 4 表2-22二级商业用地修正系数表（+18%-25%） 修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距商业中心距离（米）4.23 2.12 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 1.44 0.72 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米） 0.45 0.23 0 -0.31 -0.63 基础设施

5、配套状况 1.98 0.99 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米） 0.45 0.23 0 -0.31 -0.63 人口密度 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.08 0.54 0 -0.75 -1.50 宗地形状 0.54 0.27 0 -0.38 -0.75 临街宽度3.15 1.58 0 -2.19 -4.38 表2-23三级商业用地修正系数指标说明表 距商业中心距离（米） 1600 距公交站点距离（米） 200 距主干道距离 800 距长途客运站距离（米） 2100 基础设施配套状况 六项或七项有充分 保证五项有充分保证 四项有充分 保证三项有充分

6、保证其它 距火车站距离（米） 2100 人口密度25000 2500020000 2000015000 1500010000 15 1510 107 74 4 表2-24三级商业用地修正系数表（+25%-25%） 修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米） 0.63 0.31 0 -0.31 -0.63 基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.38 -2.75 距火车站距

7、离（米） 0.63 0.31 0 -0.31 -0.63 人口密度 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.50 0.75 0 -0.75 -1.50 宗地形状 0.75 0.38 0 -0.38 -0.75 临街宽度 4.38 2.19 0 -2.19 -4.38 四级商业用地修正系数指标说明表2-25表修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距商业中心距离（米）2000 距公交站点距离（米）200 距主干道距离880 距长途客运站距离（米） 2500 基础设施配套状况 六项或七项有充分 保证五项有充分保证 四项有充分保证 三项有充分 保证其它 距火车站距离（米） 2500

8、 人口密度25000 2500020000 2000015000 1500010000 15 1510 107 74 4 表2-26四级商业用地修正系数表（+25%-30%） 修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距商业中心距离（米）5.88 2.94 0 -3.53 -7.05 距公交站点距离（米）3.25 1.63 0 -1.95 -3.90 距主干道距离2.00 1.00 0 -1.20 -2.40 距长途客运站距离（米） 0.63 0.31 0 -0.38 -0.75 基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.65 -3.30 距火车站距离（米） 0.63 0.31 0 -0.38

9、 -0.75 人口密度 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90 临街状况 1.50 0.75 0 -0.90 -1.80 宗地形状 0.75 0.38 0 -0.45 -0.90 临街宽度 4.38 2.19 0 -2.63 -5.25 表2-27五级商业用地修正系数指标说明表 修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距商业中心距离（米）2500 距公交站点距离（米）200 距主干道距离1000 距长途客运站距离（米）2800 基础设施配套状况 五项以上有充分保 证 三项或四项 有充分保证 其它 距火车站距离（米） 2800 人口密度 20000 2000015000 1500010000

10、 100005000 15 1510 107 74 4 表2-28五级商业用地修正系数表（+30%-15%） 修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距商业中心距离（米）7.05 3.53 0 -1.76 -3.53 距公交站点距离（米）3.90 1.95 0 -0.98 -1.95 距主干道距离 2.40 1.20 0 -0.60 -1.20 距长途客运站距离（米） 0.75 0.38 0 -0.19 -0.38 基础设施配套状况 3.30 1.65 0 -0.83 -1.65 距火车站距离（米） 0.75 0.38 0 -0.19 -0.38 人口密度 3.90 1.95 0 -0.98 -1

11、.95 临街状况 1.80 0.90 0 -0.45 -0.90 宗地形状 0.90 0.45 0 -0.23 -0.45 临街宽度 5.25 2.63 0 -1.31 -2.63 四、商业用地宗地地价个别因素修正 （一）容积率修正 基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。商业容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。 表2-31商业用地容积率修正系数表 容积率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 修正 系数0.746

12、0.806 0.860 0.910 0.957 1.000 1.040 1.078 1.114 1.148 容积率2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 修正1.180 1.211 1.240 1.268 1.294 1.320 1.345 1.368 1.391 1.413 系数 容积率 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 修正 系数1.434 1.455 1.475 1.494 1.513 1.531 1.548 1.566 1.582 1.599 容积率4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

13、4.8 4.9 修正 系数1.614 1.630 1.645 1.660 1.674 1.688 1.702 1.715 1.729 1.742 容积率5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 修正 系数1.754 1.767 1.779 1.791 1.802 1.814 1.825 1.836 1.847 1.858 容积率6 修正 系数1.868 商业用地容积率大于6的修正系数以6为准，容积率小于1.0的不做修正。 （二）使用年期修正 法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年，商业用地土地还原利率为9.00%，修正系

14、数见下表。 商业用地使用年期修正系数表2-32表 剩余年期 1 2 3 4 5 6 0.4170 0.3012 0.0853 修正系数 0.1635 0.2353 0.3616 12 9 11 10 7 剩余年期 8 0.6657 0.5573 0.5145 0.6326 0.5966 0.4679 修正系数18 14 13 17 剩余年期 15 16 0.8139 0.6960 修正系数 0.7493 0.7942 0.7238 0.7727 24 21 剩余年期 19 22 20 23 0.9023 0.8778 0.8486 0.8320 修正系数 0.8638 0.8906 30 29

15、 26 25 剩余年期 28 27 0.9550 0.9230 0.9480 0.9321 0.9404 修正系数 0.9131 36 34 32 33 35 剩余年期 31 0.9865 0.9823 0.9728 0.9615 0.9674 修正系数 0.9777 39 38 剩余年期 40 37 0.9970 修正系数 0.9938 0.9903 1.0000 （三）宗地用途修正 表2-33商业用地宗地用途修正系数表 商业用地宗地用途修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准大型商店、大型商场、大型超市、宾馆3星级以上、写字楼星级以3上 批发市场、银行、保险、证券、信托、期

16、货、高档饭店、中型商店、中型商场、中型 超市餐厅、旅馆、渡假村、运动保健休闲高尔夫球场、设施、夜总会、歌舞厅、加油站、商业性办公楼、大型洗浴中小型商店、普通宾馆写字楼饭店、心、 小型商场、小型超市招待所、企业性办公楼、旅行社、俱乐部 维修网点、照相、理发、洗浴、文体、其他 说明修正系数 1.1 1.05 1 0.95 0.9 五、住宅用地宗地地价因素修正 表2-34一级住宅用地修正系数指标说明表 宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距火车站距离（米） 1500 距主干道距离（米） 400 距公交车站距离（米） 400 距商业中心距离（米） 2000 距中小学距离（米） 400 基础设施配套

17、状况各项都有充分保证 五项有充分保证 四项有充分保证 三项有充分 保证其它 人口密度 2000024000 2000018000或2400028000 1800016000或2800032000 1600014000或3200035000 35000 距医院距离（米） 2000 大气污染全无 夜间无夜间无、白天轻微 白天较严重、夜间轻微 全天较严重 噪声污染 全无 夜间无 白天夜间无、 轻微白天较严重、夜间轻微 全天较严 重距长途客客运站距离（米） 1500 朝向 南东南、西南 东、西 东北、西北 北 宗地形状长方正方形、 形梯形 较规整 不很规整 很不规整 表2-35一级住宅用地修正系数表（

18、+20%-20%） 宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距火车站距离（米） 1.30 0.65 0 -0.65 -1.30 距主干道距离（米） 1.30 0.65 0 -0.65 -1.30 距公交车站距离（米）1.80 0.90 0 -0.90 -1.80 距商业中心距离（米） 2.60 1.30 0 -1.30 -2.60 距中小学距离（米） 1.80 0.90 0 -0.90 -1.80 基础设施配套状况3.10 1.55 0 -1.55 -3.10 人口密度 1.30 0.65 0 -0.65 -1.30 距医院距离（米） 0.70 0.35 0 -0.35 -0.70 大气污染 1.40 0.70 0 -0.70 -1.40 噪声污染 1.10 0.55 0 -0.55 -1.10 距长途客客运站距离（米） 1.20 0.60 0 -0.60 -1.20 朝向 1.60 0.80 0 -0.80 -1.60 宗地形状 0.80 0.40 0 -0.40 -0.80 表2-36二级住宅用地修正系数指标说明表 宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 距火车站距离（米） 2000 距主干道距离（米） 600 距公交车站距离（米） 400 距商业中心距离（米） 2500 距中小学距离（米） 400 基础设施配套状况 各项都有充分保证