项目定位及策略.docx

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项目定位及策略

第一部份项目产品定位

一项目定位……………………………………………………………………………………

一、定位依据

二、定位

3、定位内涵

二项目计划……………………………………………………………………………………

一、共计划原那么：

充分利用优良的自然环境

二、共计划思路：

“中间带两边”

3、共计划思想：

艺术性建筑，度假性元素，合理性计划

4、一期计划定位：

酒店式公寓、效劳式公寓

五、二期计划特点：

以经营物业为主

六、三期计划优势：

住宅加少量别墅（Townhouse&Villa）

第二部份项目品质分级

一地段价值分级……………………………………………………………………………

1、汾湖度假区的中心位置

二、原生态湖泊—元荡（太阳湖）

3、长三角的金三角中心

4、交通便利

五、旅行资源丰硕

二内部价值分级……………………………………………………………………………

一、临湖面积大，风水宝地

二、配套完整

3、小户型，精装修

三投资价值分级……………………………………………………………………………

一、低总价，高回报率

二、专业的经营与治理

3、庞大的市场机缘

4、无穷的升值空间

第三部份项目营销策略

一项目企划策略……………………………………………………………………………

二项目销售策略

第一部份项目产品定位

一项目定位

1定位依据

1．1长三角的“金三角”中心

项目距离上海虹桥机场50千米，距苏州中央公园45千米，距杭州武林广场100千米。

1．2交通便利

A9沪苏浙段年末通车，汾湖出口离项目不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟。

1．3原生态湖泊—元荡（太阳湖）

元荡是拥有15平方千米的天然湖泊，几乎是西湖的3倍，而且水质清测；

被江苏省确信为无公害特种水产品养殖基地。

特产元荡三鲜（大闸蟹、花白鲢、中华鳖）被中国绿色食物进展中心认证的A级绿色食物。

1．4旅行资源丰硕

项目距离周庄、同里、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程之内。

2定位

依照以上定位依据，和长三角房地产市场的背景下，我门建议项目的定位：

月亮湾国际度假区

3定位内涵

月亮湾国际度假区是集度假、娱乐、休闲、会务、养生、居住为一体的国际度假社区，类型包括酒店式公寓、效劳式公寓、高层住宅、别墅（villa）、排屋（townhouse）、商业街及其他配套设施。

二项目计划

1总计划原那么：

充分利用优良的自然环境

本项目计划设计的大体起点是，充分利用优良的自然环境，为住户提供优质的度假、休闲、居住环境、和内容丰硕、设施完善的保健、娱乐内容。

要做到这些，我方将专门强调以下几个大体的原那么：

一、生态原那么。

结合中国风水的理念，充分利用自然水系，阳光，景观和空气。

二、环保原那么。

充分利用自然因素，减少能源消耗和对原有环境的损害。

3、以人为本原那么。

在现有条件下，使整体布局和单体建筑组最大限度的知足人们对度假、休闲、居住、保健和娱乐的要求。

2总计划思路：

“中间带两边”

依照项目定位和计划理念，项目的开发应遵循动静分开，由动入静的原那么。

整个度假社区应分三期计划，最终的社区形态为：

有西向东，别离为经营性物业，酒店效劳式公寓，高层住宅和别墅区。

开发的逻辑应该是“中间带两边”，即“以中间酒店效劳式公寓的开发带动两边经营物业和住宅的开发”

3共计划思想：

艺术性建筑，度假性元素，合理性计划

3．1项目概况：

建筑风格：

南欧度假风格

用地面积：

131520M2

建筑面积：

217010M2

容积率：

绿地率：

%

3．2计划理念：

本项目整体划分为三期计划，一期为酒店式公寓，二期为经营性物业，三期为住宅加少量别墅。

整个项目功能布局合理，合理组织交通，绿化，居住，商业，休闲，保健和户外活动的关系，同时知足消防，平安等方面的需要。

而且，整体建筑形式自然，富于转变，整个设计以弧形的建筑形态来表现出一种流动性的设计理念。

4一期计划定位：

酒店式公寓、效劳式公寓

4．1一期概况

建筑形态：

酒店式公寓，效劳式公寓

数量：

830套

户型：

以小户型为主

4．2定位依据：

●由于项目的所在地开发程度不大，周边的生活和商业配套都不成熟，因此项目的开发初期不适合一样住宅；

●项目初期的人气不足，因此也不适合做经营性物业。

故我方建议一期的两栋楼定位为：

6号楼为效劳式公寓、7号楼为酒店式效劳公寓。

4．3配套设施：

由于项目周边的生活、商业设施超级欠缺，因此一期的开发必需拥有适量配套。

我方建议加入以下几项配套设施：

●商业步行街：

在大门处开发商业步行街，一是增加了房产的可售面积，减少配套投入。

二是通过对商业步行街的招商，转嫁了经营风险。

三是商业步行街是面向社会的开放式经营，有利聚集人气，形成红火的经营态势，对客户有吸引力。

●底楼商铺：

在两栋公寓楼的最底层开设商铺，与门头商业街相应，深切完善了一期计划的配套设施。

●楼顶小型会所：

提供社区大体生活配套，设置商务中心，会议中心，酒吧等，既充分利用环境，又做到了人性化的效劳。

●楼顶自助餐厅：

在楼顶处设置餐厅，面对原生态湖畔，让人美食和美景共享。

●楼顶SPA：

不仅享受SPA的舒适放松，更能体验仰望蓝天白云的自由惬意。

●大平台：

举高入口平台，接待厅做成玻璃房，大而方正，双侧开设通道别离进入酒店式公寓，走到底便能看到元荡湖。

周围配上四个小的休息区，也用玻璃围成，美观又有效。

5二期计划特点：

以经营物业为主

5．1二期概况：

物业形态：

依照项目的定位和计划思路，此期以高层效劳式公寓和经营性物业为主，包括大型活动会所，经营性酒店及其他配套设施，以知足度假者的娱乐、观景、休闲、会务、养生的需求。

5．2计划特点：

二期计划要紧以经营性物业为主，和一期酒店式公寓及效劳式公寓彼此带动经营。

二期计划要紧在项目的东端。

5．3配套设施

配套设施分为集中于会馆内和分散于户外的。

5．3．1集中于会馆内：

室内外双用游泳池

健康体检中心

咖啡厅

SPA

中西餐厅

棋牌室

运动中心

桌球室

酒吧

大型会务中心等

5．3．2分散于社区内：

网球场

沙滩排球场

篮球场

游艇码头

高尔夫练习场

宿营地和

训练拓展地

5．4计划示用意

6三期计划优势：

住宅加少量别墅（Townhouse&Villa）

三期概况：

三期计划以住宅加少量别墅为主，可采纳连排式和独栋式不同风格别墅，以知足不同顾客需求。

整个三期区域以静为主，做到真正适合养生的社区。

定位依据：

依照汾湖镇的计划，到本项目三期完工时，以后的镇中心便在项目的隔壁。

界时，生活设施和商业设施都超级成熟，再加上元荡湖的原生态风光，三期的住宅即是上海周边最适宜居住的社区。

项目用地呈东西狭长形状，地形平坦，由于项目西端延伸到湖面较远，而且景观位置是本项目最正确，面积也小，这是别墅的理想之地。

计划特色：

三期以住宅和别墅为主，紧贴原生态湖泊的居住环境是本期一大特色，另外，整个区域环境相较前两期计划，更为幽静自然，业主可在社区其他场所休闲娱乐后回归到这块宁静的生活，相对同类项目的竞争，本项目这种动静皆宜的度假社区具有壮大的优势。

7社区交通计划

居住区内的交通要求尽可能的明确，幸免没必要要的穿行交叉和绕道。

可是要达到绝对的人车分流和便利，其代价将十分昂贵，也是不现实的。

整个居住区设一个主入口，位于东侧。

而步行系统设在沿骨干道和沿河的绿化景观带中，居民能够通过步行系统不受干扰地抵达各组团，或进行户外活动。

另外开设两个分入口，别离在中部和西侧，整个社区动静分开，动静皆宜。

三建筑风格

　建筑风格建议南欧风格，表现度假元素：

（见下页）

第二部份项目品质分级

价值点

价值描述

价值度

1、地段价值分级

（权重为40%）

汾湖度假区的中心位置

1、汾湖古称分湖，是春秋战国时期的吴越分界湖。

是吴文化的发祥地，吴国大将伍子胥曾在汾湖操练水军。

2、宋元时期，汾湖已成为江南有名的风景胜地了，许多文豪大家纷纷来到这里。

著名的书法家赵孟甫曾作过的《分湖水村图》成为国宝级文物。

清朝流入皇宫后，使得风流倜傥的乾隆皇帝知道了在浙江和江苏之间，还有这么一湖风景绝佳的碧水。

元代的大画家吴镇、盛樊等都在汾湖画过许多渔村、渔隐、渔父图。

3、著名的民主人士和爱国诗人柳亚子先生是汾湖北岸人。

毛泽东也知道汾湖，是从柳亚子呈给他的诗《感事呈毛主席》得知。

“安得南征驰捷报，分湖便是子陵滩”

4、现在的汾湖度假区是省级旅游度假区，隶属汾湖镇，以元荡为中心，包括汾湖、元荡、三白荡、朱沼漾等湖泊，水系发达，景色幽美。

集旅游，休闲，观光一体的度假区，是吴江发展长三角片区旅游的重头戏。

★★★★

原生态湖泊—元荡（太阳湖）

1、面积：

15平方公里，几乎是西湖的3倍（西湖平方公里）

2、生态：

元荡是天然无污染，未被开发最原生态的湖泊，被江苏省确定为无公害特种水产品养殖基地。

元荡三鲜特产（元荡牌大闸蟹、花白鲢、中华鳖）被中国绿色食品发展中心认证的A级绿色食品

★★★★

长三角的金三角中心

1、本案位于长三角最发达三个城市上海、杭州、苏州金三角的中心地带，距离上海虹桥机场50公里，距苏州中央公园45公里，距杭州武林广场100公里

2、“六分钟概念”：

驱车到上海青浦6分钟，到汾湖镇中心6分钟，到浙江边境6分钟

★★★★

交通便捷

A9沪苏浙段年底通车，汾湖出口距本案不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟

★★★★

旅游资源丰富

距离周庄、同里、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程以内，这些景点与本案所在的汾湖度假区形成一个集江南水乡古镇，名胜古迹和休闲养生为一体的长三角最大的旅游观光休闲度假胜地。

★★★

2、内部价值分级

（权重为30%）

临湖面积大，风水宝地

项目三面环水，独特的月牙型状紧贴元荡一角，犹如金带环抱，是风水学中被称为“水口收藏积万金”的宝地。

★★★

配套完整

1、近万平方米会馆（包括游泳池，SPA，健康体检中心，咖啡厅，餐厅，棋牌室，运动中心，酒吧，桌球室）

2、五星级大堂，会务中心，商务中心，休闲观光大道，高尔夫练习场，宿营地，户外拓展训练地，游艇码头，网球场，沙滩排球场，篮球场等

3、近3000平方米商铺。

★★★★

小户型，精装修

户型在40—70平方米之间，精装修且充满度假情趣。

★★★★

3、投资价值分级

（权重为30%）

低总价，高回报率

总价一般在20万到35万之间，带回报，投资门槛低

★★★★

专业的经营与管理

专业的酒店经营管理公司保证优质服务和稳定的客源，确保投资回报

★★★★

巨大的市场机遇

1、为期半年（2010年5月1日至10月31日）的第15届世博期间，上海将会缺10万张床，约1700家酒店，而目前上海的酒店容量已经饱和。

故上海周边的酒店将大大受益，特别是越靠近上海，交通便利，景色优美的酒店。

（A9沪苏浙段年底通车，汾湖出口距本案不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟）本项目将更多收益于世博会所带来的酒店经济效应。

2、上海2006年的会议、培训等商务旅游收入达到800亿人民币，并且以每年10%的速度递增。

据调查，上海多数公司的会议、培训等团体活动倾向于郊区和周边区域，特别是风景优美，交通便捷，配套完备的酒店（A9沪苏浙段年底通车，汾湖出口距本案不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟），本项目将长期收益于上海商务旅游发展所带来的酒店经济效应。

★★★

无限的升值空间

1、由于吴江汾湖区域一直未被开发，特别是汾湖度假区还是原生态自然环境，房地产开发也很少，所以房价一直是苏州最低的。

2、吴江房价连续这两年增长率为15%—20%，特别是吴江现在把汾湖规划为片区经济与旅游的重头戏。

房价上涨幅度将更大，无限的升值空间。

★★★★

结论：

综合上述各价值分级，可得出本项目的品质分级为星级，即准四星★★★☆

第三部份项目营销策略

一项目企划策略

楼层位置

位置

形式

内容

图片

三楼层面

二楼至三楼电梯口北侧

易拉宝

以鸟瞰图为背景+案名+广告语+三楼地址+箭头

3B05室的南墙面

墙面海报

以鸟瞰图为背景+案名+广告语+三楼地址+箭头

一楼层面

商场正门前，扶手式电梯西侧

可移动广告牌

以鸟瞰图为背景+案名+广告语+三楼地址

二楼

二楼至三楼电梯口

易拉宝

以鸟瞰图为背景+案名+广告语+三楼地址

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