自驾游XX宿营地项目改造建设项目可行性研究报告.docx
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自驾游XX宿营地项目改造建设项目可行性研究报告
自驾游XX宿营地项目改造建设项目
可行性研究报告
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第一章总论1
1.1项目提要1
1.2编制依据与范围5
1.3可行性研究结论9
第二章项目建设的必要性13
2.1项目建设背景13
2.2项目建设的必要性16
第三章项目市场分析19
3.1市场发展现状19
3.2市场发展趋势20
3.3市场分析20
3.4项目所在地分析27
第四章选址条件、功能定位及建设规划33
4.1项目选址33
4.2项目自然条件33
4.3项目发展功能定位34
4.4项目建设规划35
第五章工程设计方案40
5.1设计原则41
5.2建筑设计41
5.3结构设计43
5.4给排水设计44
5.5供电设计48
5.6防雷与接地系统50
5.7弱电设计51
5.8暖通方案设计53
5.9主要设备选型54
5.10总图布置55
第六章环境保护56
6.1环境保护57
6.2环境保护对策措施57
第七章安全卫生与消防63
7.1安全卫生64
7.2消防65
第八章节能66
8.1评估依据67
8.2本项目能源消耗68
8.3能源消耗指标分析69
8.4节能措施和效果分析69
第九章项目组织机构和人力资源配置72
9.1项目组织机构73
9.2人力资源配置77
第十章项目实施建设及计划方案78
10.1项目实施建设方案79
10.2项目计划方案82
第十一章工程招投标84
11.1概述84
11.2发包方式84
11.3招标组织形式85
11.4招标方式85
11.5招标的组织工作87
11.6招标计划87
第十二章投资估算与资金筹措89
12.1建设投资估算89
12.2流动资金估算95
12.3项目建设期利息95
12.4资金筹措95
第十三章财务效益评价96
13.1有关财务评价指标的确定96
13.2总成本费用估算96
13.3营业收入、营业税金及附加估算98
13.4利润总额及利润分配估算99
13.5盈利能力分析100
13.6财务生存能力102
13.7不确定分析102
13.8财务评价结论103
第十四章社会评价104
14.1社会效益评价104
14.2生态效益评价105
第十五章结论与建议107
15.1结论107
15.2问题与建议108
附表110
附表1建设投资估算表110
附表2投资按费用名称划分分析表112
附表3项目总投资使用计划与资金筹措表113
附表4财务评价指标汇总表114
附表5总成本费用估算表116
附表6项目折旧及摊销预测表117
附表7营业收入、营业税金及附加估算表118
附表8利润和利润分配表119
附表9项目全部财务现金流量表120
附表10资产负债表121
附表11借款偿还计划表123
附图:
项目总平面效果图
项目总平面规划图
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
自驾游XX宿营地项目
1.1.2项目承办单位
项目承办单位:
XX奇瑞露营地股份有限公司
项目负责人:
XX联系方式XXXXXXX
1.1.3项目建设地点
项目初步选址位于XX省XX市XX区XX西大门口陈村境内（详见焦村镇总规划图及总平面图）。
1.1.4工程内容及规模
XX奇瑞露营地股份有限公司为了自身发展的需要,决定投资新建“自驾游XX宿营地项目”,此项目定位为XX风景区第一个集高端接待、高级餐饮、养生度假、休闲娱乐为一体的自驾游宿营地。
一、A地块规划构想建设内容:
A区总用地面积133334.0平方米,总建筑面积158525.0平方米,其中:
地上建筑面积133425.0平方米,地下建筑面积（设备用房）25100.0平方米。
1、地上建筑主要包括酒店的配套部分和酒店客房部分。
（1、酒店的配套部分主要包括:
（1）、会议中心建筑面积29220.0平方米,
（2）、特色餐饮建筑面积8835.0平方米,
（3）、管理用房建筑面积5280.0平方米,
（4）、健身中心、水疗建筑面积1200.0平方米,
（5）、企业会所建筑面积2480.0平方米,
（6）、其他用房建筑面积2210.0平方米;
（2、酒店客房部分:
酒店标准客房建筑面积48010.0平方米,酒店特色客房建筑面积36190.0平方米;二、B地块规划构想建设内容:
B区总用地面积111316.5平方米,总建筑面积146618.0平方米,其中:
地上建筑面积111518.0平方米,地下建筑面积（设备用房）35100.0平方米。
1、地上建筑主要包括宿营地配套建筑和汽车酒店建筑。
（1、宿营地配套建筑面积64468.0平方米,主要包括:
（1）、IC卡管理、消防、安保物业管理等建筑面积2500.0平方米,
（2）、接待中心建筑面积3750.0平方米,
（3）、商务会所建筑面积3600.0平方米,
（4）、茶室、咖啡、餐饮建筑面积2900.0平方米,
（5）、温泉度假区建筑面积8775.0平方米,
（6）、培训拓展中心建筑面积5388.0平方米,
（7）、儿童游戏中心5100.0平方米,
（8）、欧式牧场区建筑面积2400.0平方米,
（9）、配套商业建筑面积30055.0平方米。
（2、汽车酒店:
酒店客房建筑面积27300.0平方米,酒店配套用房建筑面积19750.0平方米。
1.1.5建设工期
项目建设期为18个月,2012年12月开始实施,2014年6月工程竣工投产。
总建设周期18个月,分三期进行一期8个月、二期6个月、三期6个月:
（注:
三期工程与二期工程在时间上有2个月交叉）。
一期建设周期约8个月,建设内容包括:
（1）、会议中心建筑面积29220.0平方米;
（2）、特色餐饮建筑面积8835.0平方米;
（3）、管理用房建筑面积5280.0平方米;
（4）、健身中心、水疗建筑面积1200.0平方米;
（5）、企业会所建筑面积2480.0平方米;
（6）、其他用房建筑面积2210.0平方米;
（7）、酒店标准客房建筑面积48010.0平方米;
（8）、酒店特色客房建筑面积36190.0平方米;二期建设周期约6个月,建设内容包括:
（1）、IC卡管理、消防、安保物业管理等建筑面积2500.0平方米;
（2）、接待中心建筑面积3750.0平方米;
（3）、商务会所建筑面积3600.0平方米;
（4）、茶室、咖啡、餐饮建筑面积2900.0平方米;
（5）、温泉度假区建筑面积8775.0平方米;
（6）、培训拓展中心建筑面积5388.0平方米;
（7）、儿童游戏中心5100.0平方米;
（8）、欧式牧场区建筑面积2400.0平方米;
三期建设周期约6个月,建设内容包括:
（1）、配套商业建筑面积30055.0平方米;
（2）、汽车酒店客房建筑面积27300.0平方米;
（3）、汽车酒店配套用房建筑面积19750.0平方米;1.1.6投资估算与资金筹措
据估算,项目总投资为5亿元,其中:
建设投资48000万元,建设期利息1200万元,铺底流动资金800万元。
本项目资金来源分别为:
业主自筹2.5亿元,占50%;申请银行中长期贷款2.5亿元,占50%。
1.1.7项目财务和经济评价
据测算,项目投产后年平均营业收入21153万元,总成本费用13611.06万元,年上缴营业税及附加1163.41万元,上缴企业所得税1594.63万元,税后利润4783.9万元。
税后财务内部收益率38.99%,税后财务净现值43110.4万元,总投资收益率12.76%,项目资本金净利润率19.14%。
税后全部投资回收期为7.04（不含建设期1.5年）,借款偿还期5.12年（不含建设期1.5年）。
项目生产能力利用率盈亏平衡点为42.23%。
1.2编制依据与范围
1.2.1可行性研究依据
1、XX奇瑞露营地股份有限公司自驾游XX宿营地项目可行性研究报告编制委托书
2、《中华人民共和国城乡规划法》
3、《中华人民共和国土地管理法》
4、《中华人民共和国房地产管理法》
5、《中华人民共和国环境保护法》
6、《中华人民共和国消防法》
7、《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发[2008]3号
8、《占用征用林地审核审批管理规范》
9、《XX省人民政府关于深化改革严格土地管理有关问题的通知》（皖政[2005]20号）
10、《XX省耕地占用税实施办法》
11、《关于印发〈XX省耕地开垦费、耕地复垦费、土地闲置费征收管理暂行办法〉的通知》财综字[1999]899号
12、《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）
13、《XX省生态旅游发展总体规划》（2002）
14、《XX“十二五”旅游发展规划》（2006）
15、《XX省耕地占用税实施办法》
16、《地质灾害防治条例》
17、XX市国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标基本思路
18、《市政公用工程设计文件编制深度规定》（国家建设部2004年3月）
19、XX市统计年鉴
20、XX省2011年旅游工作会议精神及XX区总体规划方案与本项目有关的其他资料
21、项目承办单位提供的有关基础数据及相关技术资料等
22、编制人员调查的有关资料、数据等
23、《自驾游XX宿营地项目总体规划》。
1.2.2可行性研究原则
“十二五”时期是我市深入贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要时期,也是我市旅游事业加快发展和转型发展的关键时期。
为统筹规划“十二五”期间全市旅游发展目标和各项任务,促进旅游事业又好又快发展,根据《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和国家、省有关法律法规、文件精神,结合XX旅游实际,制定本规划。
并在可行性研究过程中严格执行国家的行业标准、规范,以及环境保护、安全生产和消防等法律法规,这是本可行性研究的指导思想。
1.本着“客观、公正、科学、可靠”的原则,认真编写可研报告,为业主决策和政府审批提供依据。
严格执行有关标准规范。
2.认真调查和研究基本条件,做到最佳地利用基础条件,避免不利因素对工程产生的影响。
3.坚持以市场为导向的原则,立足高起点,实用、可靠、先进、经济环保,确保在国内同行业中的领先地位。
4.营地规划建设应结合企业的自身条件,综合考虑周围地形地貌的特点,注重建筑风格与周围环境相协调;营造分区合理的布局,完善功能。
在总图布置上尽量做到紧凑、合理、管理方便。
5.在满足各项目经济技术指标要求的前提下,优化设计,降低工程造价。
6.项目规划与设计应具有前瞻性,充分考虑到目前实际需求与未来潜在需求的矛盾,以满足当前市场需求为前提,兼顾未来发展空间需求。
7.实事求是,突出重点的原则。
从实际出发,充分、合理利用现有土地资源,认真分析各个方面存在的主要问题,明确建设目标,统筹考虑建设的可能与发展的需要。
8.尊重规划,科学决策的原则。
XX市XX区城市总体规划以及旅游规划是本项目改造的蓝图,在尊重XX市XX区总体规划前提下,对新建项目要认真研究,充分论证,科学、民主地进行决策。
9.把握节奏,规避风险的原则。
依据自身条件和财力,量力而行,把握好建设节奏,制订切实可行的分步实施方案,规避财务风险,保证项目持续健康协调发展。
10.贯彻技术进步原则,重视节能,结合地方实际,最大地引用节能先进技术。
设备选型应考虑先进可靠、高效节能、经济合理,以满足管理自动化的要求。
11.贯彻“安全第一,预防为主”,严格贯彻执行国家对环境保护、劳动安全、卫生、消防、节能减排等方面的有关规定和标准。
1.2.3编制范围
本报告是对XX奇瑞露营地股份有限公司“自驾游XX宿营地项目”的可行性进行研究,编制的范围如下:
1.项目建设的必要性;
2.项目市场分析;
3.项目选址与建设条件;
4.工程设计方案;
5.环境保护与劳动安全;
6.项目组织管理和实施计划;
7.工程招投标;
8.投资估算与资金筹措;
9.财务分析;
10.财务效益评价。
1.3可行性研究结论
1.3.1结论
本营地规划建设整体布局合理、以旅游休闲度假为主,单元设计多样化,品味档次高,以市场为导向,立足于高起点,坚持实用、可靠、先进、经济环保原则。
所进行的基础设施、体验设施、休闲度假设施、健康养生和生态环境保护等项目建设,符合国家的产业政策《XX市城市总体规划》和《XX市旅游发展总体规划》等要求。
通过本次分析与评价,该项目在技术、经济、社会效益和生态效益等方面均是可行的,各项经济技术指标均在合理的范围内。
项目建成后可以提高XX风景区知名度,满足游客休闲度假需求,有利于促进区域经济发展和社会进步。
其中:
1.提升城镇品位。
自驾游XX宿营地项目及其周边地块改造后,将提升XX区的整体形象,优化商业业态,对当地的经济、社会、文化、安置就业等各方面的发展都具有巨大的推动作用,具有非常明显的经济和社会效益。
2.解决就业。
自驾游XX宿营地项目及其周边地块改造后,将引进先进的服务业,可以解决就业问题。
根据初步估算,平均每年持续解决约1000人就业。
3.土地增值。
通过我们对自驾游XX宿营地项目及其周边地块改造开发及拓展,带动自驾游XX宿营地项目周边整个片区的改造及土地升值,从而在将来政府的规划改造中获得土地增值收益。
总之,项目建设可以吸纳社会劳力,提供就业机会,带来经济效益。
因此只要按照预定的方案进行建设、经营本项目,可将本项目打造成为中国知名,世界有影响的自驾游XX宿营地。
1.3.2主要技术经济指标
工程主要经济技术指标详见表1-1。
表1-1主要经济技术指标表
序号项目单位指标备注
一占地面积亩367
二总建筑面积平方米
三B地块占地面积平方米111316.5B地块总建筑面积平方米146618.0地上建筑面积平方米111518.0其中宿营地配套建筑面积平方米64468.0其中IC卡管理,消防安保,物业管理等平方米2500.0接待中心平方米3750.0商务会所平方米3600.0茶室、咖啡、餐饮平方米2900.0温泉度假区平方米8775.0培训拓展中心平方米5388.0儿童游戏中心平方米5100.0欧式校场区平方米2400.0配套商业平方米30055.0汽车酒店家住面积平方米47050.0酒店客房面积平方米27300.0酒店配套面积平方米19750.0地下建筑面积（设备用房）平方米35100.0
4建筑占地面积44520.0
5建筑密度%28
6停车位辆1150其中地面停车辆122停车库辆1028
7容积率1.0
8绿化率%40
四
1A地块总用地面积平方米133334.0
2A地块总建筑面积平方米158525.0
3地上建筑面积平方米133425.0
其中
酒店配套部分平方米49225.0
其中会议中心平方米29220.0
特色餐饮平方米8835.0
管理用房平方米5280.0
健身中心、水疗平方米1200.0
企业会所平方米2480.0
其他平方米2210.0
酒店客房部分平方米84200.0
其中酒店标准客房平方米48010.0
酒店特色客房平方米36190.0
地下建筑面积（设备用房）25100.0
4建筑占地面积平方米53330.0
5建筑密度%27.5
6停车位辆9437其中地面停车辆115
停车库辆828
8容积率1.0
9绿化率%41
五经济指标1项目总投资万元50000其中:
建设投资万元48000建设期利息万元1200流动资金万元8002资金筹措万元
其中:
项目资本金万元25000债务资金万元25000
3年均营业收入万元21153
4年均营业税金及附加万元1163.41
5年均总成本费用万元13611.06其中:
年均经营成本万元9742.26
6年均利润总额万元6378.53
7税后项目投资财务内部收益率%38.99
8税后项目投资财务净现值万元43110.4ic12%
9税后项目投资回收期不含建设期年7.04
10企业所得税万元1594.63
11总投资收益率%12.76
12项目资本金净利润率%19.14
13借款偿还期不含建设期年5.12税后
第二章项目建设的必要性
2.1项目建设背景
2.1.1国家政策利好
2009年国务院颁布《关于加快发展旅游业的意见》,国务院办公厅随即颁布《贯彻落实关于加快发展旅游业的意见重点工作分工方案》。
“十二五”规划明确提出了今后中国旅游业的发展方向,对大力发展环保、低碳、休闲旅游提出了明确的要求。
随着国民收入的不断增长,交通设施的不断完善及私家车的大幅度覆盖,在追求个性化旅游的潮流之下,旅游方式正从“跟团游”、“纯玩游”过渡到别具一格的自驾游。
自驾游在选择对象、参与程序和体验自由等方面给旅游者提供充裕的空间,其本身的自由化、个性化、灵活性、舒适性、选择性、季节性等内在特点,与传统的旅游方式相比,极具特点与魅力。
主打“景在变,家未变”新颖理念的自驾游项目,以追求“幕天席地”的新潮心态充分迎合广大崇尚野外游乐的群体,其强烈的时尚感与自由度吸引着越来越多的消费者,方便、随意、快捷等优点使自驾游成为旅游市场上的夺目焦点,并产生巨大经济效益。
2.1.2宏观发展环境
据有关统计资料显示,十多年来我国的国内旅游业得到了突飞猛进的加速发展。
从1994年起,旅游人数年增长率都在6%以上,旅游业收入年均增长20%以上。
旅游业作为国民经济新的增长点地位,不断得到巩固加强,如此高的发展速度在也是世界罕见的。
因此,世界旅游组织的预测,今日十几年内中国将在世界旅游市场发挥重要的作用,到2020年将成为世界最大的旅游目的地国和第4大客源输出国。
目前,我国居民的出游方式也在悄然转型,正由传统的观光型向休闲度假型转变。
休闲度假是经济社会发展、文明程度提高的必然趋势。
众所周知,发展休闲度假最关键的要具备两个基本条件。
第一,是有钱,有支付能力。
第二是有闲,既有旅游的时间。
随着小康社会建设的全面推进,经济社会的持续发展和文明程度的全面提高,我国公民可自由支配的收入大大增加,旅游已成为大家满足温饱之后的一种新需求。
特别是经济发达地区公民的旅游形态开始向休闲度假旅游转化升级。
据统计,目前中国主要客源产出地的三大经济区域,长三角、珠三角、精进环渤海达到休闲旅游以成为这些地区居民更高层次的旅游消费。
同时,我国已经形成了较为完善的休假制度,标志着制约休闲度假旅游的“有闲”问题也将逐步得到解决。
它不仅使我国节假日的分布更合理,同时使广大居民得到更多休闲和出游的时间,形成了两天双休日、三天小长假、七天黄金周的科学合理、分布均衡的假日体系。
从节假日的总天数看,全年法定休假日达到115天,已接近西方发达国家的水准。
尤其是法定的职工带薪休假条例出台,机关部门、企事业单位强制实行休假制度,会激发更多的工薪阶层加入到休闲旅游队伍中来。
特别是近期国务院关于批转交通运输部等部门重大节假日免收小型客车通行费实施方案的通知国发〔2012〕37号。
实施范围:
1、免费通行的时间范围为春节、清明节、劳动节、国庆节等四个国家法定节假日,以及当年国务院办公厅文件确定的上述法定节假日连休日。
免费时段从节假日第一天00∶00开始,节假日最后一天24∶00结束（普通公路以车辆通过收费站收费车道的时间为准,高速公路以车辆驶离出口收费车道的时间为准）。
2、免费通行的车辆范围为行驶收费公路的7座以下（含7座）载客车辆,包括允许在普通收费公路行驶的摩托车。
3、免费通行的收费公路范围为符合《中华人民共和国公路法》和《收费公路管理条例》规定,经依法批准设置的收费公路（含收费桥梁和隧道）。
各地机场高速公路是否实行免费通行,由各省（区、市）人民政府决定。
本实施方案的出台可以刺激更多人选择在节假期外出旅游,将为旅游业创造出更为旺盛的需求。
2.1.3项目发展前景
随着我国人民生活水平的提高,旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟,经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后,将转而追求更新的旅游方式。
人们外出旅游,再有了一定的旅游经历之后,更渴望身心彻底的放松与休闲的生活?
?
或到风景秀丽的地方小住几天,或到度假区修身养性一番,远离城市的喧闹在大自然中与家人享受天伦之乐。
但目前我国旅游产品中非常缺少参与型的专项旅游项目,更缺少度假型旅游产品。
我国旅游业要登上新的台阶,就必须进行产品结构转变的革命,不断推出新一代的旅游产品,以前国内的“双休游”或“黄金周”旅游很大程度上还是单纯的观光旅游,今日的“小长假”制度使真正意义上的休闲度假旅游已经开始萌动。
假日旅游经济的快捷发展已经达到政府、企业和旅游者都感受到了它的无穷魅力。
现在,我国每年节假日天数已达到115天,带薪休假制度相继出台,这为度假旅游发展提供了前提条件。
休闲度假旅游不但是未来中国旅游的重要补充,而且还是中国旅游发展的后劲所在。
度假旅游市场业已形成一定的规模,都市周边的周末短期度假和节假日度假以初期雏形,整体上正在由观光旅游向度假旅游转变。
根据国际通常的发展规律和我国社会经济发展状况,有关专家指出度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长,我国3-5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场,这以市场的形成和扩大,将为旅游业创造出旺盛的需求。
2.2项目建设的必要性
2.2.1振兴区域经济,提升XX旅游竞争力
营地建设是以实现提升客流量、扩大本地商业规模、促进共同繁荣为主旨。
坚持可持续发展的生态性原则,强调地域人文景观的人本性原则,重视地域性资源的系统性把握,打造全局视角下的地方特色旅游品牌。
该项目将与XX风景区的自然环境相结合、与传统的徽州文化相结合、与户外运动及休闲相结合、与万佛园建设的佛文化相结合,在与XX风景区整体布局规划相结合的基础上,秉持奇瑞诚信、阳光、奉献的企业精神,创新、敬业、和谐的经营理念,突出地方特色和历史文化优势,以文化特色促进旅游产业升级跨越式发展。
实施“国际标准、中国特色的旅游营地精品”发展战略,丰富地区旅游项目,提升XX旅游竞争力。
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