土地估价报告市场法和假设开发法.docx

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土地估价报告市场法和假设开发法

土地估价报告

项目名称：

XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估

受托估价单位：

四川久信地产评估有限公司

估价报告编号：

川久信地产评（2008）字第012号

提交估价报告日期：

二OO八年三月二十九日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估

二、委托估价方

委托人：

XXX公司

住所：

XXX

法定代表人：

XXX

经营范围：

房地产开发；室内外装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。

三、估价目的

委托估价方拟用估价对象设置土地抵押权，特委托我所对估价对象的使用权价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。

四、估价基准日

二○○八年三月二十四日

五、估价日期

此次评估从二○○八年三月二十四日开始至二○○八年三月二十九日结束

六、地价定义

至估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于XXX公司。

根据委托方提供的评估背景资料表明，估价对象未设置抵押等他项权利，故本次评估我们按出让、无他项权利限制设定土地权利状况。

估价对象《国有土地使用证》登记用途为综合用地。

根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件，估价对象已规划修建商业、住宅综合用房。

此次评估我们根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按综合（商业、住宅）用地设定土地用途。

估价对象为出让用地，出让终止日期为2052年3月21日，至估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。

根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为43.99年。

估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“场地平整”。

考虑到评估目的及土地开发的实际状况，本次评估我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场地平整”。

在估价期日时，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。

根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标:

建筑物使用性质：

商业、住宅；建筑层数：

多层、高层；容积率2.0；建筑密度<35%。

根据合法性原则和本次估价目的，本次估价按估价对象的规划设计利用条件设定容积率，即容积率为2.0。

因此，本次估价对象的价格定义为：

估价对象作为出让、无他项权利限制的综合（商业、住宅）用地、宗地外“六通”、宗地内“场地平整”、容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。

七、估价结果

估价人员本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料基础上综合分析了估价对象地价影响因素，分别采用“市场比较法”和“剩余法”对估价对象进行测算，确定估价对象作为出让、无他项权利限制的综合（商业、住宅）用地、宗地外“六通”、宗地内“场地平整”、容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格为（见土地估价结果一览表）：

评估土地面积：

2,514.60平方米

大写：

贰仟伍佰壹拾肆平方米陆拾平方分米

评估单价：

2,895.00元/平方米

大写：

贰仟捌佰玖拾伍元/平方米

评估总价：

727.98万元

大写：

柒佰贰拾柒万玖仟捌佰元整

币种：

人民币

八、本项目土地估价师签名

姓　名　　　资格证书号　　　签章

杨惠琼2002510142

卓军2002510177

九、土地估价机构

四川久信地产评估有限公司

土地估价机构负责人：

杨惠琼

四川久信地产评估有限公司

二○○八年三月二十九日

土地估价结果一览表

估价机构：

四川久信地产评估有限公司估价报告编号：

川久信地产评（2008）字第012号

估价基准日：

2008年3月24日土地使用权性质：

出让

一、上述土地估价结果的限定条件：

1、土地权利限制：

出让综合（商业、住宅）用地、无他项权利限制、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。

2、基础设施条件：

估价基准日时，估价对象达到设定的开发程度。

宗地红外线基础设施条件为：

供电状况：

通周围道路状况：

通通讯条件：

通供水状况：

通

排水状况：

通供热状况：

无通气状况：

通

3、规划限制条件：

综合（商业、住宅）用地，建筑密度<35%，容积率为2.0。

4、其他限定条件：

按本估价报告限定的条件使用。

二、其他需要说明的事项：

1、本评估报告仅为委托方抵押贷款提供价值参考，若用于其他目的时本报告结果无效。

2、上述地价未考虑抵押权实现时，因急卖等原因所造成实际成交价可能低于评估价的因素，故抵押权人在考虑风险后，由抵押人、抵押权人商定最终的抵押地价。

3、改变估价目的、估价基准日、土地使用权性质、土地用途、土地使用年期、土地开发程度以及国家政策调整、宏观经济发生变化、城市规划调整都将影响估价结果。

4、本估价结果自估价基准日起有效期为半年，即从2008年3月24至2008年9月23日期间有效。

估价机构：

四川久信地产评估有限公司

二○○八年三月二十九日

土地估价报告

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托人：

XXX公司

住所：

乐山市市中区春华路与凤凰交汇处领地公寓202号商铺

法定代表人：

XXX

经营范围：

房地产开发；室内外装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。

二、估价对象

本次评估的估价对象为XXX公司位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗综合用地，载明土地使用者为XXX公司，登记用途为综合，登记土地面积为2514.60平方米。

三、估价对象概况

（一）估价对象土地登记状况

国有土地使用证：

乐城国用（2007）第87964号

土地使用者：

XXX公司

宗地坐落：

乐山市中心城区龙游路西段

四至：

东至：

四川乐山大杨公路建设有限公司

南至：

龙游路

西至：

华通实业有限公司

北至：

乐山市汽车驾驶技术学校

土地用途：

综合

使用权类型：

出让

终止日期：

2052年3月21日

使用权面积：

2514.60平方米

发证机关：

乐山市人民政府

填证机关：

乐山市国土资源局

（二）土地权利状况

1、土地权利归属

据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象土地所有权属于国家，使用权属于XXX公司。

2、土地使用权取得方式

据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，委托方以出让方式取得土地使用权。

3、土地使用年期

据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象终止日期为2052年3月21日。

截止估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。

4、土地他项权利

据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象未设置抵押等他项权利。

（三）土地开发状况

1、宗地外

在估价基准日，宗地外达到了“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路）。

2、宗地内

在估价基准日，宗地内达到了场地平整。

（四）土地利用状况

在估价基准日，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。

根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标:

建筑使用性质：

商业、住宅；建筑层数：

多层、高层，建筑控制程度：

以批准方案为准；容积率2.0；建筑密度<35%；建筑控制规模约5300平方米。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。

影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。

1、地理位置

乐山市地处四川盆地南部、成都平原至西南山地的过渡带，北连眉山地区，东临自贡市，南临宜宾地区和凉山州，西与雅安地区接壤，介于东经102°55′—104°0′，北纬28°25′—29°55′之间，南北长165公里，东西宽90—120公里，幅员12826平方公里，占四川幅员面积的2.68%。

乐山城坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，是国家历史文化名城和重点风景旅游城市。

全市森林面积53.8万公顷，森林覆盖率达50.5%，被联合国教科文组织誉为人居环境典范城市。

目前乐山投巨资打造精品园林城市，中心城区绿地率达到36.36%，绿化拟盖率达到41.46%，人均公共绿地达到10.96平方米，三大绿化指标数值分别超过国家园林城市标准4.36%、4.46%、2.76平方米。

2、自然环境

⑴地势、地貌

乐山市地势呈倾斜状，西南高、东北低，地貌以山地为主，丘陵次之、平原较少。

山地主要分布在市境西南，丘陵主要分布于市境东部，平原多沿江分布。

境内地势高差悬殊，最高处在峨边彝族自治县境内的马鞍山主峰，海拔4288米，最低处在犍为县岷江出市境内段，海拔320米，相差3968米。

⑵气候、水文

乐山市气候属中亚热带季风湿润气候，年平均气温在17.3摄氏度，最高38.1摄氏度，最低-4.3摄氏度，全年无霜期为333天，年降水量1397毫米，年蒸发量900毫米，年平均相对湿度为81%，年日照数1174小时，主导风向为北风，平均风速每秒1.2米。

乐山市域河流众多，流域面积在100平方公里以上的大中小河流有48条，水能资源丰富可开发量394.2万千瓦，平均每平方公里水能密度达220千瓦，分别比全国和全省高5.5倍和1.36倍。

3、社会经济状况

根据2007年乐山市人口普查数据显示，乐山市目前总人口347万人，中心城区现状总人口30.7万人。

其中非农业人口20.9万人，农业人口6.7万人，暂住人口3.1万人。

根据人口专题报告预测的结果：

2010年中心城区人口为40万人，2020年中心城区人口为52万人。

从2005年到2007年的GDP实现情况分析，2005年，乐山市GDP实现306.72亿元，同比增长12.8％。

2006年1—9月，乐山市GDP实现275.80亿元，完成全年奋斗目标任务的76.19%，同比增长14.2%，总量居全省第7位。

第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%，人均收入7486元/人年。

2007年，乐山市GDP同比增幅在15%左右，人均收入约8200元/人年。

2007年乐山经济运行态势良好全年地区生产总值实现440亿元，增长15%。

主要有5大亮点：

⑴工业经济快速增长。

全市规模以上工业企业实现增加值210亿元，同比增长26％，增速比去年同期提高0.6个百分点。

⑵农村经济稳步发展。

粮食生产实现恢复性增长，粮食产量达109万吨，增长7%。

全市农民人均现金收入达3780元，增加285元，同比增长8.1%。

⑶投资适度增长。

全社会固定资产投资完成200亿元，同比增长24.5％，投资对经济增长的贡献率达49%。

⑷市场消费持续趋旺。

全市社会消费品零售总额实现160亿元，增长16％，增速比去年同期提高0.5个百分点。

旅游综合收入预计实现100亿元，同比增长24.8%。

⑸全市地方财政一般预算收入完成21亿元，完成目标的115%，同比增长35％。

4、交通条件

成乐高速公路的建成，使成都至乐山一线经济得到迅猛发展，现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。

5、公用设施完善程度

随着近几年乐山市经济的高速发展，各大型金融机构、邮政、医院、大中小学、大中型超市、农贸市场等公共配套设施已较为完善。

城市供水、供电、供气管网以及市内公共交通较为发达。

6、财政、金融政策

2007年中央经济工作会议明确提出，2008年我国要实施“稳健的财政政策和从紧的货币政策”，这也是2004年我国实施双稳健的财政货币政策以来做出的首次调整。

我国继续实行稳健的财政政策，坚持扩大内需方针，重点扩大消费需求，调整投资与消费的关系，保持固定资产投资适度增长，着力优化投资结构，提高投资效益。

继续严把土地、信贷闸门，根据不同行业情况，适当提高并严格执行建设项目用地、环保、节能、技术、安全等市场准入标准。

严格控制新上项目，特别要控制城市建设规模。

近年来，由于我国投资过热、通货膨胀等问题的频繁出现，导致央行多次利用金融工具对宏观经济进行调整，从2005年3月起实施的取消房贷优惠利率，实行下限管理政策，到2006年8月存贷款基准利率均上调0.27%。

在不长时间里，央行多次加息、多次上调存款准备金率，直至2007年11月26日，央行宣布由即日起再次上调存款准备金率0.5个百分点，此次上调后，我国存款准备金已达到13.5%，创历史新高。

有资料显示，央行从80年代中期至今，对存款准备金率的调整约为20余次，仅从2007年度，央行就对存款准备金率就进行了9次上调。

随着我国宏观调控政策的实施，将导致固定资产投资压缩，土地需求将在一定程度上得到抑制。

7、土地管理政策

⑴国务院2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）文件出台,进一步加强了土地市场的监管力度,通过优化土地市场利用结构、规范土地市场行为等措施，加大对农用地转为非农业建设项目用地的监管力度。

⑵为了进一步保护耕地，促进节约集约用地，加强土地调控管理，控制固定资产投资过快增长，财政部、国土资源部、中国人民银行联合出台了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）,进一步明确新增建设用地土地有偿使用费征收范围，调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，加强新增建设用地土地有偿使用费征收管理。

⑶2002年乐山市人民政府根据国家相关法律法规出台了《乐山市土地交易市场管理办法》（乐山市人民政府令第12号），规范了乐山市土地使用权交易秩序，建立起了公开、公平、公正的土地交易市场，引导乐山市土地市场的健康、持续发展。

8、房地产市场状况

按照《四川省城镇体系规划》，乐山将被建设成为成都平原城市群的南部中心城市。

在“十一五”期间，四川将形成9个大城市，乐山是其中之一。

也就是说，到“十一五”末，乐山中心城区建成区面积应达到50平方公里，人口将达到50万人。

目前乐山城区包括绿心在内，才32平方公里，人口不足30万人。

根据市规划建设局的要求，五年内，城建房地产要完成投资260亿，其中基础设施投资70亿元，市政、园林、环卫、公交配套设施建设10亿元，房地产投资180亿元。

从政府的远景规划上，分析可以看出，乐山目前的房地产有很大发展的空间，巨大的住宅需求缺口，也是强有力的市场面。

商品的市场前景取决于供求关系的矛盾，随着乐山的发展步伐加快，需求量越来越大。

巨大的需求缺口需要市场来满足。

（二）区域因素

影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各区域之间的商服繁华程度、距商服中心距离、区域位置、区域基础设施、环境质量、公用服务设施、交通条件、产业聚集规模等因素。

本报告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行分析。

1、区域位置

估价对象位于乐山市中心城区北区，系乐山市新城区中高档住宅小区聚集区，高档住宅小区如莱佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰阁等。

该区域是乐山新发展城区之一，区位升值潜力优势明显，交通通讯日趋便利，伴随乐山市的经济发展以及城市规划落实，市政府的规划、商务配套的完善、新城区的建设，该区域已成为乐山市最具发展潜力、最具活力的城区。

2、商服繁华度

估价对象所在区域只分布有小型商业形态，商服繁华度较差。

3、交通条件。

委估宗地所在区域内有市级客运站“乐山联营车站”，主要有发往乐山市各区县及成都、重庆等大中城市班车，对外交通极为方便。

该区域有市级公路龙游路、天星路、通悦路贯穿，有市内公交车1路、2路、6路通过，公交便捷度较好。

4、区域基础设施

估价对象所在区域为“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路）。

其具体指标如下：

⑴通给水：

接城市供水管网，给水保证率100%；

⑵通排水：

接城市排水管网；

⑶通电：

接城市供电网；

⑷通讯：

接城市固定电话通讯网，移动电话网络覆盖整个区域；

⑸通气：

接城市天然气管网，供气保障率100%；

⑹通路：

龙游路、天星路、通悦路贯穿整个区域，路况良好。

5、公共配套设施

该区域是乐山新发展城区之一，无大型学校、医院等公用设施，只有银行储蓄网点和小型超市等配套服务设施。

公共配套设施尚不完善。

6、区域环境条件

区域内无大的污染源，因该区域临近岷江河，随着岷江河水质的逐渐改善，使区域空气质量较好，环境较佳。

7、区域规划限制

该区域为乐山新发展城区之一，规划主要以综合（商业、住宅）用地为主。

8、区域地质状况

该区域无洪水淹没的可能性，地势平坦，地质状况稳定。

（三）个别因素

影响综合（商业、住宅）用地价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的位置、宗地自身条件（面积、形状、地形、临街状况、地质）、个别开发条件、容积率、土地权利状况等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。

1、宗地位置

估价对象紧临乐山市区主干道龙游路，距离“乐山联营车站”约200米，位置较好。

2、宗地面积

估价对象土地使用权面积为2514.6m2，适宜开发小型住宅区。

3、宗地形状

根据现场调查来看，委估宗地形状总体形状呈狭长性，较不规整，对土地利用有一定影响。

4、宗地地形

据估价人员现场勘察，宗地内地势平坦，对住宅小区布局无影响。

5、宗地临街状况

估价对象南临龙游路西段，临街宽度约30米，临街深度约85米，临街深度较大。

6、宗地地质条件

宗地内以岩石地基为主，工程地质条件较优，无需投入大量资金对地基进行处理。

7、宗地个别开发条件

在估价基准日，估价对象开发程度为宗地内外“六通”，宗地内“场地平整”。

8、宗地容积率

估价对象规划设计主要指标:

建筑层数：

多层、高层；建筑控制程度：

以批准方案为准；容积率2.0；建筑密度<35%；建筑控制规模约5300平方米。

该规划达到区域内平均土地利用强度。

9、宗地剩余使用年期

估价对象终止日期为2052年3月21日。

截止估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。

10、土地权利状况

截止估价基准日，估价对象为出让综合用地，尚未设置抵押等他项权利。

土地估价报告

第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

（一）国家及地方相关法律、法规

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4、《中华人民共和国担保法》；

5、《城市房地产抵押管理办法》；

6、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》（国务院55号令）；

7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；

8、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；

9、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（国土资源部第11号令）；

10、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房[2006]8号）；

11、四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法（四川省第九届人民代表大会常务委员会公告（第26号）；

12、《乐山市土地交易市场管理办法》（乐山市人民政府令[2002]第12号）；

13、本次评估涉及的国家及地方其他相关法律法规。

（二）土地估价相关技术规程

1、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

2、《土地估价报告规范格式》；

3、《房地产抵押估价指导意见》；

（三）委托方提供的相关评估资料

1、估价业务委托书；

2、委托估价方企业法人营业执照；

3、估价对象《国有土地使用证》复印件；

4、估价对象《规划设计条件通知》

5、委托方提供的其他有关资料。

（四）受托估价方掌握的相关地价评估资料

1、《乐山市行政规划图》；

2、乐山市土地开发费用资料；

3、乐山市地产市场、房地产市场交易有关资料；

4、乐山市地价变动指数资料；

5、估价人员现场调查获取的相关资料。

二、土地估价

（一）估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体情况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、合法原则

在估价过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《土地估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行估价，对估价资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则界定土地的用途、使用年期、容积率等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。

2、替代原则

根据市场运行规律，具有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互比较后决定的。

地价也同样遵循替代规律，本报告采用市场比较法，即是根据替代原则，选择与估价对象具有可比性的交易案例，按区域、个别因素等逐一进行修正，最终评估出估价对象价格。

3、需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。

由于土地具有供给有限性、地理位置固定性等自然特性，尤其我国城市土地属国有所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权。

因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征，充分分析影响地价的一般因素、区域要素和个别因素，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。

4、变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。

土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

5、最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

我们在采用剩余法时即是以此原则来确定估价对象的最佳开发利用方式（用途、容积率、高度、档次等）和最大收益水平。

6、综合分析原则和多种方法相结合的原则

地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响，在进行地价评估时，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。

由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

7、估价基准日原则

估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。

由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发升降。

某一宗地的地价水平总是与某一基准日（时点）相对应的，所以，我们应该根据项目的特点及委托估价目的，合理确定一个估价基准日