龙洲湾B区投资估算草稿.docx

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龙洲湾B区投资估算草稿

重庆市渝兴建设投资有限公司

龙洲湾B区开发项目

投资估算

.第一章总论

一、项目概况

本项目由重庆市龙洲湾资产经营管理有限公司负责开发整治，位于重庆市李家沱——鱼洞组团中部，东靠南温泉旅游胜地，西临龙州湾A区，西南望巴南区府所在地鱼洞，北抵内环快速路，属于巴南区龙洲湾街道。

规划区距重庆机场38公里，重庆火车站11公里，重庆港码头15公里，市中心12公里，地理位置优越。

本项目估算包括规划区内预计投入的基础设施建设项目及所涉及的土地征用与安置补偿费用。

二、估算结果

本项目的主要估算结果如下所示：

预计支出总表

序号

项目名称

金额（万元）

备注

一、

土地征用成本

348846

即土地取得成本

二、

土地开发成本

216923

即土地开发成本

三、

建设期贷款利息

48625

假设银行融资额度为建设总投资的50%左右约28.29亿元,假设建设期5年、滚动开发,计息期为建设期的一半

四、

招商宣传费

6000

暂估

五、

建设总投资

620394

土地单价成本95.39万元/亩

三、本投资估算报告的范围、编制依据

本项目估算包括规划区内预计投入的基础设施的建设及所涉及的土地征用与安置补偿。

本报告包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状，项目投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。

其报告将根据国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》以及建设部《房地产开发项目经济评价方法》，结合重庆市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。

主要编制依据有：

（1）重庆市主城区李家沱-鱼洞组团M标准分区（龙洲湾新区）控制性详细规划（调整）

（2）重庆市巴南区财政局关于对龙洲湾B区整体情况进行评估概算的批复

（3）重庆市巴南区人民政府关于印发《重庆市巴南区龙洲湾新区开发建设优惠政策》的通知及重庆市巴南区人民政府办公室关于龙洲湾新区开发建设优惠政策有关问题的会议纪要

（4）有关本项目的行政性文件及批复项目

（5）部分工程施工合同及项目概算

（6）部分项目方案设计及地质勘察报告

（7）部分土地出让合同及征地方案

（8）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》

（9）相关财务资料

（10）其它有关资料。

第三章项目规划设计方案

一、设计总说明

本项目由重庆市渝兴建设投资有限公司负责开发整治，位于重庆市李家沱——鱼洞组团中部，东靠南温泉旅游胜地，西临龙州湾A区，西南望巴南区府所在地鱼洞，北抵内环快速路，属于巴南区龙洲湾街道。

规划区距重庆机场38公里，重庆火车站11公里，重庆港码头15公里，市中心12公里，地理位置优越。

本项目估算包括规划区内预计投入的基础设施建设项目及所涉及的土地征用与安置补偿费用。

如下所示：

1、基础设施投入

预计投入基础设施项目明细表

项目名称

建筑规模

备注

一、南北城市快速路

8240m*54m

附属市政道路宽54米,路幅宽度为：

车行道38米、人行道及绿化带18米

二、广场及附属道路

（1）广场用地

206800㎡

（2）附属道路用地

支路中计算

附属道路宽16米，路幅宽度为：

车行道8米、人行道及绿化带8米

（3）停车场用地

25800㎡

三、其它未建道路

（1）主干道

5343m*44m

附属道路宽44米，路幅宽度为：

车行道26（24）米、人行道及绿化带18（20）米

（1）次干道

8538m*26m

附属道路宽26米，路幅宽度为：

车行道16米、人行道及绿化带10米

（1）支路

10289m*16m

附属道路宽16米，路幅宽度为：

车行道8米、人行道及绿化带8米（包括广场附属道路）

四、公园绿地

1393.05亩

包括绿化、铺装、照明及简单景观设置

五、人行过街天桥

6组

六、公厕、垃圾站等配套

七、保护绿地

678.5亩

八、变电站

2座

九、中小学

4小、2中

2、征地拆迁项目

拆迁安置成本明细表

项目名称

规模

备注

一、集体土地征地费

6808.95亩

共计7738.65亩

二、B区管网铁塔搬迁及新建建设费用

后续费用

三、拆迁遗留问题处置费

主要为拆迁中遇到的钉子户及二次补偿费用

二、技术经济指标

本次估算中,由于项目实际建设进度不同,所提供的依据资料不够允分,部分建设项目参数的确定主要依据一些如规划指标、规划设计图、设计说明、立项批复等的辅助资料,以下为龙洲湾B区的规划用地指标:

项目用地地块控制指标一览表

用地

编号

面积

规划用

兼容用

最大容

最大建筑

绿地

备注

（Ha）

地性质

积率

密度（%）

高度（M）

率

Q01-1/02

1.75

——

Q01-2/02

2.93

——

体育活动场地

Q02-1/02

2.23

——

Q02-2/02

19.23

——

部分已建

Q03-1/01

13.64

3.5

——

幼儿园，厕所，社区卫生服务中心，文化活动站，社区服务中心、老年公寓

Q03-2/01

5.39

——

菜市场

Q04-1/01

5.62

——

Q04-2/01

0.25

——

垃圾转运站

Q04-3/01

8.58

R22

小学、中学

Q04-4/01

9.02

2.5

——

幼儿园、托老所

Q04-5/01

6.34

——

Q04-6/01

0.47

U12

——

变电站

Q05-1/01

1.17

——

Q05-2/01

12.29

C36

——

厕所，文化活动站

Q05-3/01

0.52

U21

——

轻轨站

Q06-1/01

3.25

——

Q06-2/01

1.53

——

Q06-3/01

1.21

3.8

——

Q06-4/01

1.49

——

社会停车场

Q06-5/01

0.68

——

Q07-1/01

3.98

——

厕所，公园，体育活动场地

Q07-2/01

5.19

——

文化活动站

Q08-1/01

0.79

——

Q08-2/01

4.3

——

Q09-1/01

3.31

——

厕所，幼儿园、托老所，社区卫生服务中心，社区服务中心,菜市场

Q09-2/01

2.49

C2R2

3.5

居住建筑规模不超过40%

Q10/01

4.06

1.8

Q11-1/01

2.86

1.8

Q11-2/01

0.32

——

社会停车场

Q12-1/01

7.76

15（檐口标高不超过300米）

厕所，文化活动站

Q12-2/01

1.62

——

Q12-3/01

2.24

C36

——

Q13-1/01

8.07

G1C4

——

广场,公园，厕所

Q14-1/01

5.78

G1C4

——

广场,公园，体育活动场地，厕所

Q15-1/01

6.82

G1C4

——

广场,公园，厕所

Q16-1/01

8.81

C2R2

3.8

——

居住建筑规模不超过40%

Q16-2/01

2.36

——

Q16-3/01

4.08

3.5

——

幼儿园，文化活动站

Q17-1/01

3.24

C2R2

3.5

——

居住建筑规模不超过40%

Q17-2/01

6.09

——

厕所，菜市场

Q18-1/01

0.23

——

社会停车场

Q18-2/01

6.78

1.8

Q19-1/01

5.81

15（檐口标高不超过300米）

Q19-2/01

5.34

15（檐口标高不超过300米）

文化活动站、托老所，厕所

Q19-3/01

10.55

——

Q19-4/01

2.01

C36

——

Q20-1/01

6.29

Q20-2/01

14.04

U21

——

轨道交通站场

Q20-3/01

1.91

——

Q20-4/01

7.33

厕所，幼儿园

Q20-5/01

1.41

——

Q20-6/01

1.57

R2C2

3.5

居住建筑规模不超过80%

Q20-7/01

6.12

R2C2

3.5

文化活动站，社区服务中心、老年公寓

居住建筑规模不超过80%

Q20-8/01

0.28

U29

——

加油站

Q20-9/01

0.21

Q20-10/01

10.55

T23

——

长途客运站，厕所，社会停车场，轨道交通站场，换乘枢纽

Q20-11/01

1.74

——

Q21-1/01

3.29

——

Q21-2/01

3.05

——

Q21-3/01

2.21

——

Q21-4/01

3.24

R22

小学48班

Q21-5/01

4.4

——

Q21-6/01

6.8

R22

中学、小学

Q22/01

6.72

——

幼儿园，厕所，菜市场、托老所

Q23-1/01

5.46

15（檐口标高不超过285米）

Q23-2/01

0.18

——

Q23-3/01

0.61

——

Q23-4/01

0.13

——

Q23-5/01

0.66

U12

——

变电站

Q23-6/01

0.38

——

Q23-7/01

1.52

15（檐口标高不超过275米）

Q24-1/01

1.83

C2R2

3.8

——

居住建筑规模不超过40%

Q24-2/01

12.89

R2C2

3.6

——

幼儿园，老年公寓，菜市场

居住建筑规模不超过80%

Q24-3/01

0.32

——

Q24-4/01

0.37

U29

——

加气站

Q24-5/01

0.45

——

消防站

Q25-1/01

10.37

——

Q25-2/01

0.97

C2R2

3.8

——

居住建筑规模不超过40%

Q25-3/01

2.49

R2C2

3.5

——

居住建筑规模不超过80%

Q25-4/01

0.66

C36

——

文化活动中心

Q25-5/01

0.17

——

Q25-6/01

4.84

——

Q25-7/01

0.47

——

Q25-8/01

1.94

——

菜市场

Q25-9/01

2.87

——

Q25-10/01

4.03

——

社区服务中心、公厕

Q26-1/01

9.21

——

医院，厕所

Q26-2/01

0.37

——

社会停车场

Q27-1/01

2.3

C2R2

——

文化活动中心

居住建筑规模不超过40%

Q27-2/01

1.48

2.8

——

Q28-1/01

2.22

——

幼儿园

Q28-2/01

2.53

——

Q28-3/01

0.43

——

Q28-4/01

2.69

——

Q29-1/01

5.79

R22

中学,小学

Q29-2/01

0.2

——

高位水塔

Q29-3/01

11.12

——

厕所，公园，体育活动场地

Q29-4/01

2.62

2.8

——

Q30-1/01

30.96

——

Q30-2/01

3.42

2.8

——

幼儿园，厕所、托老所

Q30-3/01

5.01

15（檐口标高不超过275米）

Q30-4/01

0.47

——

Q30-5/01

0.85

15（檐口标高不超过275米）

Q30-6/01

1.95

15（檐口标高不超过275米）

第四章投资估算

一、投资估算依据

（1）本投资估算是假设所列基础设施全部投入建设的情况下进行的估算；

（2）本估算的相关参数取值是根据委托方的意见及项目的具体情况,以2007年12月31日为基准点进行的；

（3）重庆市建设委员会发布的《99土建工程预算定额》及相关的配套定额、概算指标、投资估算指标；

（4）《投资项目可行性研究指南》[计办投资（2002）15号]；

（5）《投资项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（6）《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》（2002年9月）；

（7）当地政府和有关部门发布的各种取费标准等文件资料；

（8）研究人员收集的询价资料和参考资料等；

（9）委托方相关部门提供的基础性资料及相关合同、文件等；

（10）其他有关法规、文件。

二、投资估算

（一）土地征用成本

土地征用成本为获取土地使用权而支付的所有费用，作为一级开发项目，本估算包括土地征用相关税费及安置补偿等，共计348846万元,在以下分别作以说明。

1、集体土地征地费

该地块总人口为4214人，其中农业人口3923人，城镇人口291人部分根据国家及地方相关政策文件,并结合开发区的经济发展水平和具体情况，经过初步测算,土地征用成本约53.5万元/亩,需征用的集体土地6808.95亩,共计257545.9万元，详细步骤和明细如下表如下:

征地费用估算

序号

计费项目

计费标准

金额

（元/亩）

备注

土地补偿费、安置补助费

39200元/人

56000.00

按人均耕地0.7亩计算

青苗补偿费

6000元/亩

6000.00

按总面积的15%计算增长系数

房屋补偿及残值费

340元/平方米

11573.27

按55平方米/人计算

住房安置费

3600元/平方米

71558.26

按30平方米/人计算，含简装费、安置奖励各300元

人口按人员安置人数的115%估算。

预付50、60人员参保费用

16320元/人

10100.31

按总人口的50%和2年时间估算

耕地开垦费

25元/平方米

16667.50

按一类标准20—30元/平方米计算

耕地占用税

35元/平方米

23334.50

按平均35元/平方米计算

新增建设用地有偿使用费

42元/平方米

28000.14

八等，按42元/平方米计算。

征地管理费

征地预付款×2.8%

4200.00

首先按全包方式，一次征用1000亩以下，不超过征地费用总额的2.8%计算。

鱼洞地区征地预付款为15万/亩

宅基地上构附着物及个人生活附属设施

5000元/户

1031.49

养殖户棚房及搬迁补偿

19600元/亩

19600.00

按每亩80平方米估算，按每平方米50元估算

坟墓搬迁费

1220元/个

4568.99

无证房

65元/㎡

1609.12

人平40平方米计

村、社集体重大设施

30000元/亩

30000.00

企业搬迁补偿费及拆除费

100000元/亩

100000.00

搬迁奖励及补助费用

2248.64元/亩

4414.76

按前项各计算规则，包含天燃气安装费

工作经费

10000元/亩

10000.00

含奖励经费500元/亩

征地报建前期费用

5000元/亩

5000.00

包括测绘、勘界、矿产压覆、地灾评估、立项等。

不可预见费用

以上费用的10%

37565.82

按以上费用的10%计算

合计

413224.02

约41.32万元/亩

2、铁塔及管网拆迁

龙洲湾B区范围内的110千伏走鱼东西线、110千伏走七东西线、220千伏珞鸡东西线、220千伏珞走南北线共计8条高压线路采用全电缆下地方式搬迁，修建地下电缆隧道长约7130米，其中，主电缆隧道长5100米，断面为2400×2000㎜；支电缆隧道长2030米，断面为1200×1300㎜。

修建内容包括：

地下电缆隧道、电缆桥、隧道内通风设备、排水设备、照明设备、有线电话、光纤分布式温度监测系统（火警报警系统）等。

项目总投资约42000万元，其中：

项目搬迁工程费约40400万元，勘察设计费约900万元，监理费约700万元。

管网拆迁费包括水电气官网的拆除和搬迁，估算为16500万元。

合计为58500万元。

3、拆迁遗留问题处置费

主要预计拆迁中会遇的钉子户及二次补偿的费用,计9000万元。

汇总得到拆迁明细表：

土地征用成本

项目名称

规模

金额（万元）

备注

一、集体土地征地费

6808.95亩

281346

集体土地按41.32万元/亩,详见表《征地费用估算表》

二、管网铁塔搬迁及新建建设费用

58500

其中：

包括铁塔搬迁42000万元，管网搬迁16500万元。

三、拆迁遗留问题处置费

9000

主要包括拆迁中遇到的钉子户及二次补偿费用

合计

348846

土地取得成本估算单价51.23万元/亩

（二）土地开发成本

本次估算土地开发成本主要指预计投入基础设施项目建设成本,包括：

（1）市政基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气等的建设费用；

（2）市政公用设施建设费，包括变电站等。

（3）文化教育设施：

主要包括学校（4）市政绿化。

本次估算计算分为四部分：

（一）土地开发建安费用

（二）设备费用（三）工程建设其他费用（四）预备费用

1、土地开发建安费用

本次估算范围内的基础设施与公用设施建设包括道路、管网及广场公园、学校、变电站等附属配套设施。

共计197494.6万元。

中小学学校建筑面积及测算表

序号

项目名称

班级

每班人数

面积合计（m2）

建筑物占地面积（m2）

学校占地面积（m2）

学校操场面积（m2）

建筑物单价

操场单价

合价（万元）

小学

20985.40

4197.08

18800.01

14602.93

3000

1000

7171.80

中学

47074.00

9414.8

46600.02

37185.22

3000

1000

16353.13

小学

13097.00

2619.4

16400.01

13780.61

3000

1000

4755.94

小学

20985.40

4197.08

21900.01

17702.93

3000

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