龙湖集团物业用房配置标准.docx
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龙湖集团物业用房配置标准
龙湖集团物业用房配置标准
一、依据：
1、各地物业用房有关法规
2、物业服务使用需求
二、适用范围：
龙湖集团
三、职责：
1、物业公司：
――在启动会阶段提交选址和面积需求前期介入意见。
――在设计阶段向研发提供物业用房内部分隔前期介入意见，并与项目团队共同确定设计成果。
2、研发部：
――在启动会阶段根据物业前期介入意见、本标准、项目情况和法规，确定物业用房位置和面积。
――协调设计单位根据项目团队确定的分隔意见，出具物业用房各专业施工图纸。
3、项目工程部：
――物业用房施工组织。
四、定义：
1、永久性物业用房：
提供物业公司使用的正式永久用房，包括管理处行政办公区及客户中心、库房、工程维保中心用房、安全护卫中心用房、环境治理中心用房等；
2、销售中心临时物业用房：
在项目施工或销售阶段提供销售中心物业保安、保洁使用的临时物业用房，包括保洁休息室、安全护卫中心用房。
3、过渡物业用房：
因项目分期建设，永久物业用房尚未竣工项目即交付业主，在永久用房以外临时按配置标准提供的物业用房。
4、物业管理区域：
根据项目建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合共用设施设备、市政道路、业态和封闭管理等因素划定，报当地物业行政主管部门审批通过法定不可分隔的服务范围。
五、选址原则：
1、管理处行政办公区及客户中心：
――集中设置；
――交通方便，满足人、车到访；
――客户中心独立设置出入口，向小区外围开门；
――行政办公区独立设置出入口；
――自然采光。
2、其他物业用房：
――尽可能在小区隐蔽处；可集中或分开设置；集中设置时，分别设置独立出入口。
――工程维保中心、环境治理中心、库房用房宜在小区相对中心位置，集中设置。
――安全护卫中心宿舍应自然采光。
六、面积标准
1、物业用房按行政主管部门审批通过的物业管理区域进行配置，每个物业管理区域均应配置物业用房，配置面积标准如下：
名称
固定面积
浮动面积
说明
20万方方以内
20~30万方万方
30万方以上
管理处用房
140
160
160
——
1、每个项目设置1个；
2、出入口向外，具有自然通风采光；
3、精装修；
4、设在地上；
客户中心用房
80
80
80
1、服务半径＞1000米，增加1个；2、有集中性商业项目，各增加1个。
1、出入口向外，具有自然通风采光；
2、精装修；
3、小区相对居中位置
4、设在地上；
工程维保中心用房
80
100
100
1、设在小区相对居中位置；
2、可设在地下、有通风
秩序维护中心用房
120
140
140
20㎡/间*N
1、各业态均按5000㎡/人计算保安人数（建筑面积）；
2、N=（项目建筑总面积÷5000㎡/人）÷8人/间；
3、住宿具有自然通风、采光；
环境治理中心用房（保洁+绿化）
60
70
70
1、服务半径＞1000米，增加1个；2、有集中性商业项目，各增加1个。
1、设在小区相对居中位置；
40
40
40
2、可设在地下、有通风
库房
80
80
100
——
每项目设置1个，靠近工程用房设置；
固定面积合计
600
670
690
浮动面积：
依据设计位置的服务半径和项目大小配置保安人数计算。
备注：
1、物业用房面积=（固定面积+浮动面积）*120%（20%为公共过道面积）
2、本面积标准大于或低于各地方法规面积的处理，不能满足本标准的应利用车库灰空间或架空层给予补足；法规面积大于本配置标准的部分，按照法规面积配置，大于部分应规划为经营用房、租赁用房、员工活动室、员工食堂、培训室等。
3、销售中心物业用房，结合售场修建保安休息室10平米、保洁休息室10平米；保安宿舍90平米（可租赁或修建临时板房解决，距售场距离1.5公里内）。
七、装修标准
（一）永久性物业用房装修标准：
1、客户中心：
精装修（包括房屋装修、客户中心接待台、背景墙、背景LOGO、招牌等），见附件《客户中心装修标准》。
2、其它物业用房：
（1）普通地砖，顶面、墙面乳胶漆；
（2）卫生间、洗澡间、盥洗间：
防滑地砖、墙砖、顶棚为铝合金吊顶或防潮白色乳胶漆；
（二）过渡性物业用房装修标准
1、客户中心按永久物业用房标准精装修；
2、管理处及其他用房标准：
乳胶漆或涂料墙面、地面普通地砖。
（三）售楼部与样板区物业用房装修
1、按永久性保安和保洁用房装修和配置标准。
八、设备配置标准
1、空调：
客户接待中心、管理处行政办公区、工程值班室、安全护卫中心值班室、安全护卫中心宿舍、安全护卫中心培训室、中央控制室、大门岗亭应配置空调。
2、语音、网络、安防
类别
名称
语音口
数据口
电视口
非可视对讲机
摄像机
红外探测器
报警按钮
客户中心
接待大厅
3
3
—
—
1
1
1
小接待室
1
1
—
—
—
—
—
呼叫中心
5
4
—
—
—
—
—
管理处
办公区
15
15
—
—
—
—
—
区总办公室
1
1
—
—
—
—
—
财务室
1
2
—
—
—
1
—
会议室
1
1
—
—
—
—
—
值班室
1
—
—
—
—
—
—
工程维保中心用房
值班室+会议室
2
2
—
1
—
—
—
电梯值班室
1
1
—
—
—
—
—
休息室
1
1
—
—
—
—
—
库房
—
1
1
—
—
—
—
—
安全护卫中心用房
活动室+培训室
1
2
1
—
—
—
—
3、通风：
设在地上物业用房应满足自然通风；设在地下物业用房不能满足自然通风的，设置机械通风。
八、物业用房交付时间
1、永久性物业用房和分期开发设置的过渡物业用房，于预定交房日前一个月交付物业；
2、售楼部与样板区物业用房，于售楼部开放前20天交付物业。
八、 配置参考表
序号
类别
名称
使用底限建面（㎡）
设置要求
配置人员
装修要求
空调\风扇
灯具\插座
电源\电表
语言接口
数据接口
闭路接口
面盆\拖帕池
冷热水龙头
淋浴头
小便池
蹲位
换气扇
紧急报警
摄像头
红外探头
锅炉
水表
应急广播
组团门机
1
客户中心
接待大厅
45
1、出入口向外，具有自然通风采光；
2、精装修；
3、设在小区相对居中位置、地上
4、按服务半径设置，1000米/个；
5、集中商业独立设置；
6、北方地区安装取暖设备。
2--3人
精装
空调
精装标准
双电源、电表（空调不安装双电源）
3
3
1
1
1
1
小接待室
10
空调
1
1
业主档案室
10
空调
1
呼叫中心
10
空调
5
4
卫生间
5
1/1
2
小计
80
2
管理处
办公区
60
1、宜与客户中心集中设置，设在地上，应对外开门；
2、每个区域均设置1个；
3、北方地区安装取暖设备。
15
简装
空调
简装标准
15
15
不临窗设通风、新风系统
1
区总办公室
10
1
1
1
财务室
10
1
1
1
1
1
资料室
25
空调
会议室
40
空调
1
1
值班室
7
空调
1
更衣室
8
吊扇
小计
160
3
工程维保中心用房
值班室+会议室
50
1、工程维保中心办公室应居中设置，一般设在地下。
2、按服务半径设置，1000米/个；
3、集中性商业项目独立设置。
4、北方地区安装取暖设备。
20
空调
相对集中的物业用房可集中设置计量表（工程用房设双电源、动力电）
2
2
不临窗设通风设备、新风系统
1
电梯值班室
10
3
1
1
休息室
12
1
1
资料室
8
加工间
10
工具间
10
小计
100
4
环境治理中心-
保洁用房
更衣室
15
1、保洁用房应居中设置，一般设在地下；
2、按服务半径设置，1000米/个；
3、集中性商业项目独立设置。
4、北方地区安装取暖设备。
70
空调
值班室+会议室
50
4
工具间
15
小计
70
5
环境治理中心-
绿化部
值班室+会议室
15
1、保洁用房应居中设置，一般设在地下；
2、按服务半径设置，1000米/个；
3、集中性商业项目独立设置。
4、北方地区安装取暖设备。
10
空调
储物间
15
工具间
10
小计
40
6
库房
100
每个区域均设置1个。
吊扇
1
2
7
集中物业用房公卫
男卫生间
8
1、相对集中区域物业用房应设置，就近100米内有卫生间，可以不单独设置如：
工程维保中心、环境治理中心设置在一起的。
2、设置较独立的物业用房，就近区域100米内考虑卫生间。
1/0
2
3
2
女卫生间
8
1/1
3
2
小计
16
8
安全护卫中心用房
宿舍1
20
1、具有采光、通风要求；
2、宿舍数量=项目总面积/（人均配置面积*单位宿舍人员配置）
各业态均按建筑面积每5000㎡/人计算。
3、宿舍：
每个宿舍8-12人，布置4-6个2*1米的上下位床铺、长1.8*厚0.6*高2.4米6门衣柜2个。
4、100人以内的项目，设置1个保安宿舍；100人以上的项目设置2个保安宿舍，临界线上的可做适当调整。
5、偏远项目和有女队员需求的项目应设置女性宿舍1~2间。
6、北方地区设置地采暖
8
空调
设单独计量表
应临窗
1
1
宿舍2
20
8
1
女工宿舍1
20
8
1
女工宿舍2
20
8
1
工程应急宿舍
15
8
1
主管宿舍
6
1
1
洗澡间
10
吊扇
9
2
燃气锅炉（80加仑）
洗衣间
10
洗槽
8
卫生间
14
0/1
3
5
2
晾衣间
20
吊扇
不临窗设通风设备、新风系统
保安储物间
15
活动室+培训室
50
3
1
2
1
活动室及过道
小计：
140
140平米未含括绿色部分浮动面积，设计规划时应根据2条计算增加。
9
员工食堂
食堂用餐区
50
适用于较偏远且员工生活解决有困难的项目。
吊扇
厨房（储藏间）
20
吊扇
小计：
70
10
销售中心内物业用房
保安休息室
10
1、放置架空主机，保安换岗休息用房
2、根据营销提交人员需求设置宿舍数量，但应考虑滚动开发人员增加的宿舍
3、北方地区安装采暖设备。
空调
保洁休息室
10
空调
11
销售中心保安宿舍
宿舍
20
空调
宿舍
20
空调
浴室
8
卫生间
5
洗衣间、凉衣间
12
培训、娱乐室
25
空调
说明：
a）物管用房的交付，应在交房时间1个月前交付物业。
b）安全护卫中心用房应和其它功能用房分割设置有独立出入口，以避免影响夜班队员休息。
c）环境治理中心、工程维保中心用房不应与客户中心和管理处办公用房公用出入口，以避免相互干扰。
d）安全护卫中心寝室热水锅炉应能同时一轮满足10人次热水洗澡需求。
e）客户中心、安全护卫中心寝室和管理处办公室应至少有一面墙临窗。
其它房间不临窗时应考虑独立通风系统和新风系统。
f）售楼部与样板区应设置保安用房和保洁休息室；售楼部开放前20天交付。
g）分期开发设置的过度物业用房：
客户中心前台、接待室按正常使用标准装修；其他用房装修：
满足使用功能，乳胶漆墙面、瓜米石地面。
（过渡物业用房和正式物业用房的装修由地产公司负责）。
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