某生态旅游度假区项目可行性研究报告.docx

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某生态旅游度假区项目可行性研究报告

“XX湖生态旅游度假区”项目

可行性研究报告

第一章总论

1）可行性研究报告编制依据…………………………………………………………..第1页

2）项目提出的策背景与建设的必要性与可行性………………………………………第1页

3）规划原则……………………………………………………………………………..第1页

4）规划思路于规划内容………………………………………………………………...第2页

5）规划目标……………………………………………………………………………….第2页

6）规划理念……………………………………………………………………………...第2页

7）规划结构……………………………………………………………………………...第2页

8）感知贾汪

①人文历史…………………………………………………………………………….第2页

②基本概况…………………………………………………………………………….第3页

③气象资料…………………………………………………………………………….第3页

9）项目概况

①规划范围与地形地貌分析………………………………………………………….第3页

②水体保护原则……………………………………………………………………….第3页

③环境质量现状……………………………………………………………………….第3页

④交通现状分析……………………………………………………………………….第3页

10）国内外案例借鉴

1）宁波东钱湖游度假区……………………………………………………………...第3页

2）乡村旅游的奇葩—五朵金花闹蓉城………………………………………………第4页

3）启发……………………………………………………………………………….第5页

11）生态环境保护

①生态湿地…………………………………………………………………………….第5页

②生态景观…………………………………………………………………………….第5页

第二章规划功能分区

1）拓展训练营区

①起源…………………………………………………………………………………第5页

②项目设计……………………………………………………………………………第6页

2）马术中心………………………………………………………………………………第6页

3）生态观光农业区………………………………………………………………………第6页

4）COLF网球具乐部………………………………………………………………………第6页

5）山地滑草、冰雪娱乐区……………………………………………………………….第7页

6）商业服务区……………………………………………………………………………第8页

7）低密度生态区别墅区和渡假公寓区………………………………………………….第8页

8）渡假酒店区及滨水娱乐区…………………………………………………………….第8页

9）汉文化主题公园和未来发展区……………………………………………………..第9页

第三章交通规划………………………………………………………………………….第9页

第四章照明规划

1）准则………………………………………………………………………………….第9页

2）具体措施

①照明灯……………………………………………………………………………第10页

②园林灯……………………………………………………………………………第10页

③泛光照明设施……………………………………………………………………第10页

第五章绿地规划

1）绿化原则…………………………………………………………………………第10页

2）绿化结构…………………………………………………………………………第10页

3）绿化理念…………………………………………………………………………第10页

第六章旅游客源市场分析

1）国内外旅游发展趋势………………………………………………………….第10页

2）客源市场定位………………………………………………………………….第11页

第七章分期建设规划

1）规划年限…………………………………………………………………………第11页

2）分期发展原则及其优先顺序…………………………………………………….第11页

3）分期发展目标与策略…………………………………………………………….第11页

第八章主要经济技术指标

1）拓展训练营……………………………………………………………………….第12页

2）马术中心………………………………………………………………………….第12页

3）生态农业观光区………………………………………………………………….第12页

4）GLOF网球俱乐部区…………………………………………………………….第13页

5）网球俱乐部区…………………………………………………………………….第13页

6）山地滑草项目区………………………………………………………………….第13页

7）山地冰雪娱乐区………………………………………………………………….第14页

8）商业服务区……………………………………………………………………….第14页

9）生态别墅区……………………………………………………………………….第14页

10）渡假公寓区………………………………………………………………………第15页

11）渡假酒店区………………………………………………………………………第15页

第九章节能节水措施

1）节能…………………………………………………………………………………第15页

2）节水…………………………………………………………………………………第15页

第十章环境保护

1）环境现状…………………………………………………………………………….第16页

2）编制依据…………………………………………………………………………….第16页

3）环境质量控制标准………………………………………………………………….第16页

4）项目主要污染源及污染物………………………………………………………….第16页

5）环境保护主要措施和要求………………………………………………………….第16页

第十一章项目实施进度安排及招标方案

1）项目实施安排……………………………………………………………………….第16页

2）招标方案…………………………………………………………………………….第16页

第十二章投资估算与资金筹措

1、投资估算………………………………………………………………………….第16页

2、融资方案…………………………………………………………………………第17页

第十三章财务评价

1、财务评价依据、基础数据与参数选取………………………………………….第17页

2、项目收入、销售税金及附加估算……………………………………………….第17页

3、成本估算………………………………………………………………………….第17页

4、财务效益分析…………………………………………………………………….第17页

5、财务评价结论…………………………………………………………………….第18页

第十四章社会评论

1）项目对社会的影响分析………………………………………………………….第18页

2）项目与社会的互适性分析……………………………………………………….第18页

3）项目=对公平的影响………………………………………………………………第18页

4）结论……………………………………………………………………………….第18页

第十五章风险分析

1）项目风险因素分析……………………………………………………………….第18页

2）风险评估………………………………………………………………………….第19页

3）降低风险的主要措施…………………………………………………………….第19页

第十六章研究结论与建议

1、结论………………………………………………………………………………第20页

2、建议……………………………………………………………………………….第20页

第十七章单项投资收益分析

1、拓展训练项目投资估算表……………………………………………………….第20页

2、生态农业观光区项目投资估算表……………………………………………….第21页

3、马术中心项目投资估算表……………………………………………………….第21页

4、高尔夫俱乐部项目投资估算表………………………………………………….第22页

5、网球俱乐部项目投资估算表…………………………………………………….第22页

6、生态别墅区项目投资估算表…………………………………………………….第23页

7、度假酒店区项目投资估算表…………………………………………………….第23页

8、商业服务区项目投资估算表…………………………………………………….第24页

9、山地滑草项目区项目投资估算表……………………………………………….第24页

10、山地滑雪项目区项目投资估算表………………………………………………第25页

11、度假公寓区项目投资估算表…………………………………………………..第25页

附表:

附表12-1：

投资估算表……………………………………………………………..第26页

附表13-1：

项目成本估算表………………………………………………………..第17页

附表13-2：

收入、销售税金及附加预算表……………………………………….第26页

附表13-3：

项目财务现金流量评价指标表……………………………………….第27页

附表13-4：

项目利润及其分配表………………………………………………….第27页

附表13-5：

损益估计表…………………………………………………………….第28页

附表15-1：

项目风险评估表……………………………………………………….第19页

附图：

附图1：

XX湖规划设计图

第一章总论

1、可行性研究报告编制依据

a）XX市贾汪区总体规划；

b）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；

c）国家发改委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》；

d）国家和地方制订的有关法规、规范和标准；

e）其他各有关专业设计规范及项目承建单位提供的基础资料。

2、项目提出的背景与建设的必要性与可行性

1）项目提出的背景

本项目待建设场址位于XX市贾汪区XX湖风景区，该地区特有的优美的自然生态环境，得天独厚，建成后的生态旅游度假区将集健康的生态景观区、鲜明的文化观光区、时尚的康体运动区、可驻留的旅游度假区等四大功能。

强调融自然环境为一体的生态建设，以水和绿带作为主要要素。

创造以地区性及历史性为地方特征的生态文化旅游基地。

创造新的舒适的城市生活和文化、利用水和植物所具有的调节环境的功能，改善生活质量和增加生活的舒适性。

建成后的生态旅游度假区必将成为XX市乃至苏北最大的休闲度假区。

本项目开发的地块，正位于贾汪东北地带，有206国道与XX相连，距贾汪新城区行政办公综合服务中心约十公里，南接新工区，东临大洞山，项目的开发将与以大洞山风景区为代表的周边风光景观、万亩石榴园农业观光带有机结合。

2）项目建设的必要性

a）改变XX市乃至苏北地区缺少假日经济载体的局面，提升贾汪区城市品位的需要。

随着城市居民和农村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的农民的需求休闲度假消费的日益增长。

b）推动贾汪区经济建设进程的需要

为了积极响应国家可持续发展的观念，积极发展以生态旅游度假为龙头的第三产业。

对贾汪区域内原有自然资源合理开发与利用，创造新的经济增长点，此项目的开发进程直接影响到贾汪的城市建设进程。

c）带动相关产业发展、创造就业机会、实现社会稳定的需要

在其各类商业项目建设过程中，将拉动建筑业、建材市场及相关产业的发展，其次建设成后的部分商业以及将来小区的物业管理，将催生配套服务的第三产业发展，这些被带动的产业将会有新的就业岗位产生，可以解决很多人的就业问题，减少了失业带来的社会不稳定因素，维护和促进了社会安定团结。

3）项目建设的可行性

a）当地潜在巨大的旅游市场：

立足苏北，辐射华北、华东，延伸海外（东南亚）。

蕴含巨大的商机。

b）得天独厚的旅游资源：

以XX湖风景区为龙头，以大洞山风景区、明清时期已经上规模的万亩石榴园、十里花溪概念为代表的景区群。

汉文化及汉代名胜古迹。

c）便捷的交通：

立五省通衢之要塞，京福高铁2010年通车，XX观音机场1小时车程，京福高速、206国道交叉贯穿。

d）政策的支持：

当地政府为投资企业实行绿卡政策，从办事效率上，税收上让企业得到实惠。

3、规划原则

●以自然环境为主，创建一个生态的旅游度假区。

●尊重原始地形地貌，展示XX湖水库特色鲜明的区域形象。

●保护水质，创造特色湿地景观。

●发掘区域人文历史资源，提升景观文化内涵。

4、规划思路与规划内容

旅游度假区规划设计应该包括并强化“旅游经济”、“景观形态”、“环境生态”这三个方面。

其中，环保生态是前提，景观形态是基础，旅游经济是龙头。

在进行XX湖水库风景区总体规划之前，首先对其旅游经济开发进行策划研究，在科学合理策划，仔细充分研究的基础上，以旅游区的环境保护、生态建设为前提进行旅游区的景观形态规划及其它专项规划。

总体规划内容分三个层次进行、

A、宏观层次--XX湖水库风景区总体规划；

B、中观层次--湖边湿地规划及景区的规划；

C、微观层次--景点景观意向设计，游务设施意向等设计；

5、规划目标

以XX湖水库良好的自然、人文、历史资源为依托，保护好、规划好、推介好、开发好坝下水面区域，保护性开发植被和经济林资源，把XX湖水库及周边区域建设成、

健康的生态景观区

鲜明的文化观光区

时尚的康体运动区

可驻留的旅游度假区

6、规划理念

综合考虑水库各景区及XX市各旅游景点的特点，基于XX湖水库风景区的自然旅游资源和未来的发展前景，采用领先定位的形象策略，以生态、健康与时尚作为风景旅游区的设计理念。

7、规划结构

三脉、一湖、十一景区

三脉、

1）、沿水系方向，贯穿南北的的旅游脉络；

2）、北侧的文化脉络；

3）、南部坝上时尚脉络；

一湖、

坝下三角地湖区；

十一景区、

由北至南，依次为

１）、拓展训练营；２），马术中心；３），生态农业观光区；４），GOLF网球俱乐部；５），冰雪娱乐区；６）商业服务区；７），生态别墅区；８）度假酒店区；９），度假公寓区；１０）汉文化主题公园区；１１），未来发展区。

8、感知贾旺

1）、人文历史

贾汪历史悠久，人文荟萃。

境内名胜古迹众多，文化遗产丰富。

有商周时期的小洪山、焦庄遗址；汉唐时期的白集汉墓、皇姑墓、韭山寺遗址、大洞山上穆柯寨遗迹等。

绵延不绝的九十九顶凤凰山，川流不息的京杭大运河，风景优美的大洞山旅游开发区，一望无垠的万亩石榴园……构成了贾汪别具特色的自然人文景观。

贾汪作为XX特大城市“一城两翼”之一翼，拥有巨大的发展空间。

2）、基本概况

贾汪区地处苏鲁两省交界处，北依齐鲁大地，南连淮北平原，西距四省通衢的XX主城区35公里，东距亚欧大陆桥东桥头堡连云港200公里，全区总面积690平方公里，辖7个镇、2个办事处、1个工业园区、人口50万，95年经江苏省人民政府批准行使和享受县级经济管理职能和权限。

3）、气象资料

贾汪区位于东经117°17′～117°42′,北纬34°17′～34°32′之间，属暖温带季风型半海洋性气候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均气温14℃，年降雨量750毫米，年日照数2280--2440小时，无霜期208天。

9、项目概况

1）、规划范围与地形地貌分析

规划用地东起寨山；西止龙门山；南临许阳村用地；北接柴山。

综合用地面积1074.1公顷．其中水域面积约65公顷,山体投影面积366公顷;规划用地内现存有村落,约占地65公顷。

现场范围制高点高程约200米,位于用地东侧;坡脚区域低洼处约70米,为相对平缓的丘陵地形,且地质条件良好,适宜开发建设.XX湖水库由东、西、北三面高地雨水汇集而成，已经过池底保护治理，水深待详细勘察。

建议设计深度平均大于2.0米。

2）、水体保护原则

一、二级水源保护区的水质，分别按国家规定的地面水环境质量二、三类标准控制；三级水源保护区的水质，按照《中华人民共和国水污染防治法》和省环境保护部门的规定控制。

3）、环境质量现状

水质状况好。

植被状况良好，山体绿化现状以落叶乔木为主，有多品种的果树，濒水地带滩涂及水塘较多，且依地形地貌，蜿蜒跌落，宜加以规划整治，创建丰富优美的生态湿地景观。

4）、交通现状分析

206国道公路连接库区和XX市区；规划范围周边南向为建成道路，但从发展的角度分析，现有的道路系统应无法满足未来旅游度假区建设规模所需要求；除主要干道拓宽，增设道路支线以外，度假区入口处需设置供人流、车流集散的广场。

10、成功案例借鉴

1）、宁波东钱湖游度假区

　　在宁波市东南近郊逶迤绮丽、连绵不绝的青山群抱中，一颗璀璨的明珠千百年来闪耀着诱人的光芒，她就是郭沫若先生誉为“西子风韵、太湖气魄”的东钱湖。

　　东钱湖是地质时期留下来的海迹湖泊，现为浙江第一大淡水湖，经历代辟湖治理，如今南北长8.5公里，东西宽4.5公里，环湖一周达45公里，水域面积20平方公里为杭州西湖的三倍，平均水深2.2米，总蓄水量3390万立方米。

　　自古以来，东钱湖便是浙东著名风景胜地，历经沧桑，积淀了浓厚的文化底蕴，留下了众多具有较高历史及艺术价值的文化历史遗存。

据不完全统计，景区内现存文物古迹11处，其中国家级重点文保单位2处（南宋墓道石刻群、庙沟后石牌坊）。

区域内自然资源丰富，植被种类三百多，山地森林覆盖率92.4%。

生态环境优美，湖面开阔，四周群山环抱，森林苍郁；气候良好，属亚热带季风气候，全年温和湿润，雨量充沛，年平均气温15.4℃。

　　区位优越，交通便捷。

处于经济高速发展、人口稠密、交通网络密集的长江三角洲地区，是浙东旅游网络的中心节点；到达宁波市区和栎社机场分别为10分钟车程，进入沪杭甬高速公路和同三线高速公路仅需10分钟；当杭州湾跨海大桥2008年建成，宁波将进入以上海为中心的两小时交通圈；

　　东钱湖又名“万金湖”，无论“钱湖”还是“金湖”，都与财富故事与官儒传说渊源相连，其厚重悠远的历史文化蕴含形成了商儒结合、官佛相容的独特文化传承。

　　“商文化”，远在2000多年前人们就发现了这片湖山，春秋时越国大夫范蠡隐退后携西施避居东钱湖畔伏牛山下，草耕商营，富甲天下，留传着财富与爱情的动人传说；近现代，由于“五口通商”对外开埠，众多甬籍人士飘洋过海，涌现了一大批叱咤风云的宁波商帮；

2001年8月宁波市委市政府作出加快东钱湖地区开发建设的重大决策，把包括鄞州区东钱湖镇、天童寺、阿育王寺、天童森林公园等地在内的约230平方公里确定为东钱湖旅游度假区规划范围，成立了宁波东钱湖旅游度假区管理委员会，作为市政府派出机构，在其管理范围内行使相关的市级经济管理权限和相当于县级的社会和行政管理职能。

这一重要决定，顺应了宁波中心城市功能东移和东部新城区建设大趋势，将进一步从城市化发展战略构架上推进宁波现代化国际港口城市的功能发育和档次提高。

东钱湖旅游度假区管委会成立之后，各项工作全面展开，根据东钱湖地区总体规划，自成立起三年内投资50亿元、五年内投资100亿元，依托宁波现代化国际港口城市的背景，按照“城市之湖、生态之湖、文化之湖、休闲之湖”的要求，对区域内湖泊山岳、山林田地、民俗风情、建筑古迹、历史文化等各种旅游资源进行全面整合和综合开发。

再过若干年，这里将成为国家重点生态型旅游度假区、华东重要的国际会议中心，蓝天、碧水、青山、绿树，一个现代人间天堂将展现在我们眼前。

2）、乡村旅游的奇葩—五朵金花闹蓉城

云南有五朵金花，四川也有五朵金花。

随着成都城乡一体化建设的推进，锦江区三圣街道办事处按照党中央统筹城乡经济社会发展和构建和谐社会的总体目标，围绕成都市委推进以“三个集中”为核心的城乡一体化的各项工作要求，在区委、区政府的领导下，尊重当地农民的种花传统，以文化润色产业，以景观改造农村，以经营保障农民，以市场托举发展，打造出了“花香农居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“东篱菊园”、“荷塘月色”这五朵璀璨的金花。

“五朵金花”占地约12平方公里，如果按照常规的城市化基础设施建设，每平方公里需投入1.5亿元，总投资约需18亿元。

三圣街道办事处按照市委、市政府统筹城乡发展，推进城乡一体化和“三个集中”的总体要求和部署，依托花卉产业，采取“政府主导、市场运作、农民参与、错位发展”的思路，每平方公里仅投入1500万元，就实现了“五朵金花”的景观打造和城市化建设。

三圣街道办事处还以四川花博会的召开、乡村旅游的开发为契机，极力宣传五朵金花，吸引了众多的游客；特别是这种以旅游产业带动农村发展的模式，得到了专家的高度评价，在农村改造方面非常有经验的韩国专家都前来取经，认为三圣街道办事处的实践“非常有特色，非常有生命力”。

“花乡农居”以发展小盆花、鲜切花为主，努力建设国家级风景区；“幸福梅林”以种植梅花为主，围绕梅花文化拉长产业链条；“江家菜地”以认领方式，发展体验式休闲农业；“东篱菊园”规模化种植菊花，建设不同品种的菊园；“荷塘月色”以田园水塘为依托，种植荷花，完善优美的田园风光，成为艺术创作、音乐开发的艺术村。

春意画乡农居，夏趣荷塘月色、秋忆东篱菊园、冬韵幸福梅林、四季归隐江家菜地，五朵金花形成一个系统的旅游圈和产业林，五朵金花错位发展，竟相开放，避免了因时令限制带来的游客流失，又各自找准了优势，避免了同质化，低水平的竞争。

“花香农居”、“幸福梅林”被国家建设部评为“2005中国人居环境范例奖”，“五朵金花”被评为国家AAAA级风景旅游区，红砂村（“花香农居”所在村）被中央文明委授予“全国文明村镇”称号，幸福村（“幸福梅林”所在村）被评为省级文明村。

五朵金花的开发即叫好又叫座，通过以花兴农，切切实实提高了农民的收入，据统计，2006年，全区农民人均收入达到7353.7元，红砂村达7850元。

整个片区的税收收入年增幅达307%。

3）、启发、

A、突出生态旅游的特点

尽量通过多种方式突出绿色生态旅游的特征，以树立地区鲜明的形象。

B、突出地方文化的特色

挖掘地方历史文脉，表现地方特色，树立景区特色地方形象。

C、以人为本的设计

在活动内容上要力求最大限度地提供人们吃、住、玩、购物、健身等多方位的要求，充分利用当地自然资源发展多元化旅游项目，以历史、文化为线索进行人文项目设计。

D、统一的开发机构或组织。

成立统一的开发机构或组织，保证设计意图的落实，保证建设项目的实现。

11、生态环境保护

1）、生态湿地

湿地是一种独特及重要的生态系统。

生态湿地可以滞留营养物、防止盐水的侵入、防止自然力的破坏、流量调节、滞留沉积物，它可以为动植物提供丰富的食物，繁殖和养育之地，也可以净化水中污染物，保护岸线，舒缓洪水冲击。

在这里，对岸线的调整和生态湿地的再造相结合，即解决了水质净化的问题，同时也形成湾湾相连的岸线特色。

2）、生态景观

遵循原有风貌，依照山系，

形成XX湖水库生态景观

的动势。

第二章、规划功能分区

1、拓展训练营区

1）、起源

风靡全球50余年的拓展训练，1995年走进中国。

短短几年不断发展