小区物业各项管理制度.docx

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小区物业各项管理制度

管理处主任岗位职责

在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。

1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；

2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；

3、负责传达公司文件、通知及会议精神；

4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；

5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；

6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；

7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；

8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；

9、认真完成公司交给的其他任务。

管理员岗位职责

在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；

2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；

3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；

4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；

5、负责对外包服务过程进行监督管理；

6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

保安人员岗位职责．

（一）、总则、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护1好物业辖区内的治安安全；、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其2它工作任务；、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区3

的登记工作；、负责做好机动车辆的管理和收费工作；45、负责做好综合管理费收取工作；、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故6如：

打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和7交接班记录；、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管8理规定。

（二）、保安队队长岗位职责保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。

、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合1实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是2及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪《员工手册》表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。

；、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考3评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想4建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；5．

6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇

报，并采取果断措施，控制事态发展。

、完成公司交办的收费等其它工作任务。

7（三）、保安班长岗位职责保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。

、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时1纠正和登记违纪违章现象；、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、2保安设施、自卫武器等物品；3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班4务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。

5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和6业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思7

想动态、工作表现和工作能力。

8、完成公司下达的其他任务。

（四）保安员岗位职责1、门岗①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修

物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；④负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。

⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。

⑦负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题；⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。

2、巡逻岗巡视巡逻制度，严格执行队列行走①严格遵守公司规章制度，实行24标准，树立公司良好形象和个人道德风范；②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；③熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上

报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。

消防员（保安员兼）岗位职责、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消1防知识，掌握各种灭火器的使用方法；、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进2行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行3义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；，向消防1194、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门

查清起火原因；、加强辖区内动用明火的控制和管理。

5监控值班员岗位职责．

1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。

、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简2

单的维修；3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；、负责设备的日常巡视、情况记录；4、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。

5维修人员岗位职责、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；1、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、2电施等管线走向；3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，4无投诉；、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安5

全，预防意外事故的发生；、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；6、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。

78、负责对共用部位设施的巡视和保养。

9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。

清卫工岗位职责1、遵守公司制定的各类规章制度和《员工手册》；2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；34、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物5业辖区的良好的卫生环境秩序；、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；6．、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇报；78、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换9

新，对无故损坏的酌情赔偿。

绿化工岗位职责、遵守公司的规章制度和《员工手册》；1、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；2、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现3象；4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农5药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草790树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达％以上；、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种8植花草、树木；、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇9

报。

接待来信来访来电投诉制度为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：

、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有1义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。

．

2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。

、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：

“您好，某某物3业”。

、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、4无理拒绝，并做到一视同仁。

、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。

5小时246、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户7尽早为业主排积极同市政有关部门办理交涉,,投诉，应努力做好解释工作.

决不允许推托了事忧解难,、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小8投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织9

有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

管理人员文明服务标准、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至1上，服务第一”理念。

、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得2有不雅观的举止。

、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适3度。

、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守4法纪，不以权谋私。

、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质5按量完成本职工作。

、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以6理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。

．

7、真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。

对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。

做到事事有着落，

件件有回音。

不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。

员工文明服务要求1、热爱本职工作：

①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。

②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。

③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

、文明管理：

2①仪态端庄：

衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

②语言谦逊：

在接待业主过程中，语言要力求