小区物业各项管理制度.docx

1、小区物业各项管理制度管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按员工手册的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理

2、费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。 管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理； 6、负责与业主沟通

3、、回访，有效处理业主的投诉。 保安人员岗位职责 （一）、总则、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护1 好物业辖区内的治安安全；、遵守公司规章制度和员工手册，服从领导，完成公司交给的其2 它工作任务；、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区3 的登记工作； 、负责做好机动车辆的管理和收费工作；4 5、负责做好综合管理费收取工作；、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故6 如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和7 交接班记录；、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各

4、项管8 理规定。 （二）、保安队队长岗位职责保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工 作。、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合1实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作， 对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是2及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪员工手册 表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考3 评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；、掌握队员的思想动态，认真做好思想工

5、作，抓好保安队伍的思想4建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解 决实际问题； 、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；56、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇 报，并采取果断措施，控制事态发展。 、完成公司交办的收费等其它工作任务。7 （三）、保安班长岗位职责保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工 作。、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时1 纠正和登记违纪违章现象；、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、2

6、保安设施、自卫武器等物品； 3、负责填写值班记录，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班4务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整 体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。 5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和6业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及 时向上级请示汇报；、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思7 想动态、工作表现和工作能力。 8、完成公司下达的其他任务。 （四）保

7、安员岗位职责 1、门岗 熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况； 保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修 物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区； 负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。 熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法； 做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。 负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题； 对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。 2、巡逻岗巡视巡逻制度，严格执行队列行走严格遵守公司规章制度，实行24 标准，树立公司良好形象和个人道德风范；树立强烈的责任感，全面做好

8、物业辖区的治安、消防、车辆、收 费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地 形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握 防火自救知识；巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上 报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止； 加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序； 积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。 消防员（保安员兼）岗位职责、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消1

9、防知识，掌握各种灭火器的使用方法；、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进2 行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行3 义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；，向消防1194、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门 查清起火原因； 、加强辖区内动用明火的控制和管理。5 监控值班员岗位职责1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长

10、报告，且随时汇报变动情况 直到问题处理完毕。、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简2 单的维修； 3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录； 、负责设备的日常巡视、情况记录；4 、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。5 维修人员岗位职责 、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；1、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、2 电施等管线走向； 3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，4 无投诉；、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安5

11、 全，预防意外事故的发生； 、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；6 、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。7 8、负责对共用部位设施的巡视和保养。 9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。 清卫工岗位职责 1、遵守公司制定的各类规章制度和员工手册； 2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务； 、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；3 4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物5 业辖区的良好的卫生环境秩序； 、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；6 、对保洁范围内物业的异常情况

12、及时行保安员或管理员汇报；7 8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换9 新，对无故损坏的酌情赔偿。 绿化工岗位职责 、遵守公司的规章制度和员工手册；1 、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；2、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现3 象； 4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农5 药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药； 6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草7 90树木要

13、及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达以上；、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种8 植花草、树木；、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇9 报。 接待来信来访来电投诉制度为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主 （住户）反馈的每一信息，特制定本制度：、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有1义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应

14、的问题当场予以接待，而后 转告相应部门。2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、 建议、意见等。、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物3 业”。、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、4 无理拒绝，并做到一视同仁。 、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。5小时246、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在 内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户7尽早为业主排积极同市政有关部门办理交涉,投诉，应努力做好解释工作 . 决不允许推托了事忧解难,、员

15、工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小8 投诉，把矛盾消灭在投诉之前。、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织9 有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。 10、对投诉要记录，投诉资料要存档。 管理人员文明服务标准、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至1 上，服务第一”理念。、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得2 有不雅观的举止。、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适3 度。、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守4 法纪，不以权谋私。、遵守制度，精简办事程序，团

16、结协作，互相配合，互相监督，按质5 按量完成本职工作。、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以6 理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。7、真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落， 件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。 员工文明服务要求 1、热爱本职工作： 要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。 、文明管理：2仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感 到亲切、和蔼。语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求