青岛开发区房地产项目可行性分析报告.docx

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青岛开发区房地产项目可行性分析报告

开发区住宅房地产项目

可行性研究报告

目录

第一章总论1

1.1项目名称及承办单位1

1.2报告编制的工作依据和研究范围2

1.3研究结论3

第二章项目建设背景及必要性6

2.1项目提出的背景6

2.2项目建设的必要性9

2.3项目建设的可行性12

第三章市场分析15

第四章建设条件与建设地址17

4.1建设地区概况17

4.2建设地址18

4.3自然条件18

4.4基础设施条件20

第五章建设规模和工程方案22

5.1建设规模22

5.2功能定位22

5.3工程方案23

5.4作业流程33

第六章总图运输与公用辅助工程35

6.1总图运输35

6.2建筑工程36

6.3供水工程38

6.4排水工程38

6.5消防工程39

6.6供电工程40

6.7采暖通风工程41

第七章环境保护42

7.1设计依据及标准42

7.2周围环境质量现状42

7.3施工期环境影响及治理措施42

7.4运营期环境影响及治理措施44

7.5生态环境影响分析45

第八章节能46

8.1用能标准和节能规范46

8.2能耗状况和能耗指标分析47

8.3节能措施和节能效果分析48

第九章劳动安全与卫生50

9.1设计依据50

9.2设计原则50

9.3职业安全措施51

第十章　企业组织与劳动定员55

10.1企业组织管理与劳动定员55

10.2人员培训55

10.3培训方式55

10.4劳动力来源56

第十一章项目实施进度计划与工程招标57

11.1实施进度计划安排57

11.2工程管理57

11.3项目招标方案58

第十二章投资估算与资金筹措61

12.1估算依据及说明61

12.2投资估算61

12.3资金筹措61

第十三章效益分析64

13.1编制依据与说明64

13.2财务分析64

13.3行业影响分析67

13.4社会效益分析71

13.5社会风险及对策分析72

第十四章结论与建议73

前言

在现代世界经济中，房地产业是国民经济中的先导性、基础性产业，当国民经济进入繁荣发展时期时，房地产业会率先繁荣发展；当国民经济进入萧条期时，房地产业会率先萧条。

如何加强调控房地产市场已经成为全球性的课题。

就以青岛房地产现在的宏观情况来看，青岛市房地产市场在近几年里取得了飞速发展，尤其是从2000年起，增幅明显，出现旺销局面。

在供求关系上，虽然竣工面积一直保持较高的增长速度，但市场表现出较强的承载能力，商品房销售面积的增幅始终高于竣工面积的增幅，使竣工房屋迅速消化。

2001年开发区西海岸商品房销售平均价格为1200元/平方米左右，现今沿长江路的核心地段，热点地区已达到8000多元/平方米。

目前，西海岸已经成为青岛市房地产开发的热点区域。

一个个时尚、现代、美观、漂亮的现代化智能小区崛地而起，既满足了人们日益增长的居住需求，同时也为西海岸的城区形象增色不少！

第一部分开发区概况及经济发展状况

青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）于1984年10月经国务院批准设立，1985年3月28日正式动工兴建，是享有国家级经济技术开发区优惠政策并集国家级高新技术产业开发区、保税区、“港区联动”自由贸易区及省级旅游度假区于一体的特殊经济区域，是中国开放区域最集中的地区之一。

青岛开发区位于中国山东半岛中南部、与青岛市坐拥天然良港胶州湾的东西两岸。

自建区以来，青岛开发区累计完成基础设施投资300亿元，初步建设成以现代港口、先进制造业、国际商贸、旅游度假为主要特色的现代化城市新区，区内的家电电子、石油化工、汽车造修船、新型材料、高新技术、港口物流等六大产业集群规模不断壮大，成为中国山东半岛制造业基地核心区。

其中，家电电子产业形成了以海尔、海信、澳柯玛等工业园为依托，以新都理光、瑞智精密机电、春源精密机电等大项目为龙头，中小型配套企业集聚发展的产业格局，是中国北方最大的家电生产基地，以及中国重要的压缩机生产基地；石油化工产业围绕建设全国重要环保型石化工业基地的目标，正在建设大炼油、丽东化工等龙头项目，以海华纤维、高合化纤等为代表的中下游项目也蓬勃发展；在高新技术产业领域，以国风药业等为代表的高新技术企业和高新技术产品分别达到110家、225种；新型材料产业，金晶玻璃、浦项不锈钢等企业发展迅速；而以上汽通用五菱、福田重工、五征、中集等为代表的汽车产业规模也在不断扩大。

截至今年10月底，青岛开发区共引进投资过千万美元项目356个，投资过亿美元项目12个，世界500强项目55个。

中石化、中海油、海尔、海信、澳柯玛、中集、宝钢、中船重工、上汽等一大批国内著名企业竞相落户。

目前，青岛市的电子、家电、石化、汽车、造船、港口等六大产业集群几乎四分之三的分量集中在开发区。

西海岸的崛起，使全市重工业的比重开始超过50%，工业经济的“短板”得以补齐。

2003年，黄岛全年实现国内生产总值212.2亿元，增长29.2%，其中：

第一产业增加值完成3.8亿元，增长5.1%；第二产业增加值完成139亿元，增长30.6%；第三产业增加值69.4亿元，增长27.5%；人均国内生产总值超过8000美元，增长18%，为全市平均水平的2.6倍，已接近世界中等收入国家水平中线，标志着黄岛区已进入一个全新的发展时期。

2005年，青岛开发区实现GDP360亿元；工业总产值800亿元；全年共完成固定资产投资170亿元；区域性地方财政收入17.87亿元;社会消费品零售总额42亿元。

年末各项存款余额186亿元。

职工年平均工资16800元。

农民人均纯收入6500元。

青岛开发区作为对外开放的特殊经济区域，吸引了大量资金和项目。

截止2005年，累计批准了全球55个国家和地区的投资项目1935个，总投资107.8亿美元，合同利用外资98.8亿美元，实际利用外资50亿美元；引进总投资过千万美元大项目339个，其中过亿美元大项目12个。

2005年度共批准外商投资项目167个，总投资21.28亿美元，合同外资12.6亿美元，实际利用外资7.09亿美元；引进总投资过千万美元大项目42个，其中亿美元大项目4个；世界500强投资或增资项目12个。

2005年度，青岛开发区全区域统计口径实现外贸进出口55.86亿美元，其中外贸出口27.78亿美元。

作为现代化的国际新城区，青岛开发区拥有良好的教育环境。

区内有山东科技大学、石油大学、青岛理工大学、青岛职业技术学院、青岛滨海职业学院、青岛港湾职业学院等高、中等院校14所、中小学校41所、幼儿园86所，形成从幼儿园、小学、初中、高中到大学及成人职业教育培训机构全面协调发展的现代化教育体系，可以满足不同层次的教育需求，是青岛地区首个获得山东省政府认定的“教育示范区”。

同时，青岛开发区还拥有耀中国际学校等机构，可以为国际人士子女提供教育服务。

青岛开发区优美的自然环境、便捷的生活条件等对各类人才有较大吸引力。

同时，为形成人力资源优势，政府加大了各类人才选拔培养力度，加快了各类适用人才的引进步伐，出台了一系列人才引进的奖励政策。

特别是随着高校的迁入，青岛开发区的人才结构发生了突出变化，目前区内已有4位两院院士，300余名博士、1700余名硕士、大专以上学历人才3万7千余人。

区内有科技研究所（信息产业部电子第41研究所、青岛特普电子研究所、青岛制动技术研究所、青岛开发区电气研究所等）、技术中心（青岛澳柯玛集团公司、青岛创统科技发展公司等）以及重点实验室基地等29所。

开发区人口已达到40万，劳动力资源丰富，此外还有胶南、胶州两个人口超过100万的城市和周边内陆地区的大批劳动力可供选择。

开发区职业技能培训中心以及技工学校、职业学校可以按照企业技术要求进行短期或定期培训，提供特定技术工人，以满足企业对技术工人的要求。

企业可以面向全国各地依法自主招聘工人、技术工人和管理人员。

近年来，随着青岛市委市政府“挺进西海岸，构建青岛新的经济重心”的战略决策的深入实施，青岛开发区进入一个新的历史发展阶段。

“十一五”时期，青岛开发区将以“建设全国一流的开发区”为目标，积极实施“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”四大战略，努力构建青岛新的经济重心和节约型、生态型、和谐型现代化国际新城区。

第二部分开发区房地产市场分析

虽然目前开发区的整体规划尚未出台，薛家岛的概念规划正在论证中，但根据市场分析及开发区规划局人士透露，不难猜测到开发区将来的规划：

薛家岛将规划为青岛市海洋旅游品牌；工业区保持目前发展方向；香江路附近规划为商业金融中心区；长江路丁家河附近规划为西海岸行政商务区。

在开发区在售项目当中以长江路板块楼盘数量最多，香江路板块等地区也有部分新楼盘的供应，但其总的供应量与长江路板块相比仍存在差距。

新楼盘供应的相对集中性体现了住宅区规模效应的出现，同时也反映出开发区未来高档居住区在逐步形成。

随着市政府迁移至长江路，工商税务及海关等重要部门也纷纷搬迁至此，整个长江路的行政及商务氛围日益浓厚。

青岛房市近几年的持续走热、大型工业企业的纷纷入驻及区域功能划分的日益明确化为开发区房市的攀升奠定基础。

开发区人口稀少，其本地客群对房地产产品的总量消化有限，但由于开发区的人口流动性较大，后续发展潜力强劲，所以其房地产增长期的发展要明显好于同省其他地区。

随着开发区大量的旅游资源（如薛家岛板块的规划）得到开发，“六大项目”、“十大工程”纷纷投入，促使房地产的后续开发蕴藏巨大潜力。

以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将会形成黄岛最大的高档商务住宅片区。

　　从目前房地产开发情况来看，开发区的房地产市场开发项目区域集中，沿香江路、武夷山路一带等城市中心发展已较为成熟，空置土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富的地区（我项目便处于该地区）。

而长江路一带由于其所处地理位置优越（为开发区行政商务中心区）以及可开发土地规模大，沿长江路向西、向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争的主战场。

一、开发区一手房市场分析

1、 户型特点

　　在开发区供应的新楼盘当中，单体户型面积范围集中在40——170平米之间，而热销户型以50-70平米的一居、80——100平米的二居和120——140平米的三居室为主。

　　尽管开发区的房地产市场正处于一种起步阶段，但市场发展非常迅速，这既得益于良好的大环境的发展，同时又是本地消化与外向型销售道路的有机结合。

2、价格状况

　　目前开发区中高档楼盘平均价在6400/平米左右，而主力户型总价集中在45——70万元。

　　据实地调研得知，开发区房地产尤其是住宅市场的真正起步从01年开始，中高档楼盘均价由1400多元攀升到6400多元。

分析其原因，除了政府政策扶持、工业发展迅速、青岛楼市的带动之外，开发区本身也蕴藏着巨大的潜力，如丰富的旅游资源、优越的区位、得天独厚的居住环境以及大量的工业园区等，各种优势融合在一起，使得几乎所有的人对开发区预期的发展都非常看好，再加上人为的炒作，这在无形之中也使开发区的房价一涨再涨。

3、 销售状况

　　从销售情况来看，截至今年9月上旬，黄岛区在今年6月份之前新开楼盘的销售率大部分都在70%以上，而销售周期大部分为7个月左右。

　　通过实地调研了解到（包含与需求客群与销售人员的交流），自开发区的房地产市场真正启动以来（01年左右），受青岛房地产市场的影响，02年——03年黄岛的房地产发展（尤其是住宅市场）进入了一个高速增长期，中高档楼盘的平均涨幅约1000元/平米左右，在这一阶段内市场基本上属于卖方市场（产品供不应求），买涨不买跌的