第三章物业接管与验收管理.docx

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第三章物业接管与验收管理

（一）物业资料移交清单

物业名称：

物业位置：

资料类别：

资料名称：

移交数量：

备注

项目开发批准报告

规划许可证

投资许可证

物业产权资料土地使用合同

建筑开工许可证

用地红线图

竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备，附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）

建设工程竣工验收证书

公共配套设施综合验收合格书

综合竣工验收

供水合同

资料供电协议书、许可证

供气协议书、许可证

有线电视合格证

通信设施合格证

电梯准用证

全套设计图纸

图纸会审通知单、设计变更通知单

施工设计资料重要的施工会议纪要

隐蔽工程验收记录

机电设备资料机电设备出厂合格证

机电设备使用说明书

机电设备安装、调试报告

设备保修卡、保修协议

业主资料已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等

已购房业主的付款情况或付款方式

移交单位接收单位

移交人接收人

日期日期

（二）物业项目移交记录表

项日评价存在问题整改建议

高、低压配电室

主要机电配电箱

电气

楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱

系统防地接地系统

其他

中央空调机组

冷冻机组

水泵、换热器等设备

地热系统

空调暖通管路系统

系统公共区域暖通用管井

燃气设施管井

公共区域燃气设施管井

楼宇排气设施

其他

给排水公共区域生活用水管井

系统蓄水箱（池）、管路

草坪等浇灌设施

卫生洁具等设施

排水管路等设施

公共区域排水管井

化粪池及排污设施

公共区域排污管井及管道

其他

电梯轿厢设备

井道与底坑附属设备

电引及其它设备

电梯井道照明等

系统井道门等

电气控制设备系统

其它

车库各种指示标志灯

喷淋头/烟、温感探头

消火栓管路及设备

消防灭火器等设备

系统消防水池（箱）

消防电气控制设备

监控中心设备

其他

电话系统设备

楼宇电话插座等

通信

有线电视设备

网络楼宇有线电视插座等

系统公共广播/应急广播设备

音响设备

楼宇监楼宇监控设备系统

控系统楼宇监控用的各种传染感器等

办公办工自动化系统设备

自动化物业管理营运信息系统

系统办公和服务系统

信息服务系统

智能卡管理体制系统工程

计算机网络管理系统

入侵报警系统

电视监控系统

安全防

出入口控制系统

范系统电子巡更系统

车库管理系统

建筑群主干线

综合布建筑物主干线

线系统水平布线

屋宇工作区布线

1、主体结构

地基

钢筋混凝土结构

砖石结构

抗震性能

2、外墙

防水

墙及墙面

楼宇

3、屋面

土建保温隔热性能

工程防水性能

排水设施

面层

4、楼宇地面

5、公共楼梯

6、门窗玻璃

7、卫生间防水

8、其他

（三）机电设备接管验收表

楼宇名称：

验收组人员：

填写日期：

设备名称：

数量：

安装位置：

型号及主要技术参数

现场实测技术性能及数据

随机专用附件、工具名称、数量

保修期终止时间

验收结论：

验收人签名：

移交单位：

接收单位：

移交人接受人

移交日期接收日期

备注：

1、大型设备可作更详细补充记录

2、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证

（四）消防设施验收记录表

施工单位验收区域抽查（）处占（）%

序号验收项目质量验收标准检验情况处理意见

1、资料

（1）图纸及资料齐全

（2）有产品合格证，铭牌清晰

2、烟感与温度

（1）图纸规定安装烟感只，正常工作只

（2）工作情况不正常工作只

（1）设计数量只实际安装只

（2）安装位置合乎设计要求

（3）阀门安装及漏水情况

3、消防栓（4）消防皮带、啧咀安放安全

（5）自动按钮安装情况

（6）灭火器配备情况

（7）立管、油漆，消防栓外观，安装质量情况

4、喷淋系统

（1）喷淋头设计数量共个实际安装

（2）安装位置，间隔距离合乎要求数量个

（3）楼层防火分区总阀，流量开关安装情况

（4）未端放水阀门安装情况

（5）管道安装、支架安装，漏水情况

（1）分区卷帘门安装位置合乎图纸要求设计实际安装

（2）设计安装卷帘扇数量扇

5、分区卷帘门（3）楼层防火分区总阀，流量开关安装情况

（4）未端放水阀门安装情况

（5）管道安装、支架安装、漏水情况

（1）设计规定数量只，实际安装只

6、手动报警钮

（2）安装情况

7、广播喇叭

（1）设计安装数量只实际安装只

（2）安装及工作情况

（1）设计排风口只实际安装

（2）风管安装情况

8、防排机械防排烟

（3）设计防火阀只实际防火阀只

（4）防火阀动作情况

（5）正压风口及风压测试情况

（1）设计安装只

9、防火门

（2）安装质量情况

检查结果及意见

设计单位施工单位物业公司

签字

工程监理地产公司检收日期

（五）商铺单元验收交接表

交接验收表编号：

楼层单元验收日期

验收移交内容数量状况遗漏及整改内容备注

地台

天花吊顶

楼梯台阶及扶手

墙面

窗框个

玻璃块

各种门扇

锁匙及把手把

各种五金配件

公共配电箱个

单元内配电箱个

灯盘个

照明灯具个

照明开关只

风机盘管台

空调送风口个

空调回风口个

空调新风口个

风机盘管控制器个

电源插座个

电话插座个

喷淋头个

烟感个

广播喇叭个

消火栓箱个

灭火哭及灭火箱个

碎玻璃报警按钮个

应急指示灯个

门牌及标牌块

移交钥匙把移交其他物品

单元内电表读数度单元内水表读数字

验收交接单位代表签章日期

（六）物业设备设施交接书

序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认

经办人签名：

物业公司

发

展

商

物业公司盖章：

发展商盖章：

（七）物业接管验收管理规范模板

物业公司物业接管验收管理规范

第一章总则

第一条目的。

为加强物业综合验收和交接管理，规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准，特制定本管理规范。

第二条适用范围。

本规范适用于公司所承接的物业管理项目和接管验收管理。

第三条职责

1、接到发展商竣工验收的通知报告后，公司领导负责组建物业接管验收小组，全面负责接管验收工作。

2、接管验收小组的工作内容包括：

负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备运行记录等技术检验资料进行验收，按移交设备清单的要求对清单上的设备按规格型号、容量及设计要求进行验收，对设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收，对物业按运行系统验收，主要验收供电系统，给排水系统，土建工程装饰工程，给排风系统，消防系统，防盗对讲系统及电梯系统。

3、验收工作结束，由公司主管领导与发展商办理接管手续。

第二章接管验收程序

第四条接管验收条件。

物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格，并且附属设备已完全能够正常使用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业主进行以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

第五条接管验收程序规定

1、验收小组根据发展商提供的竣工图纸按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

2、验收小组依据验收计划，标准按专业分工进行预验收。

3、在预验收过程中检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

4、对在验收过程中检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验收，整改合格后进行正式验收。

5、对已入伙楼宇的验收，应成立业主委员会、原物业公司、我公司联合验收小组，除已入住房间无须验收外，其余验收程序相同于新楼宇接管验收程序。

第三章接管验收要点

第六条在进行楼宇的实物验收时应注意：

对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

第七条设备的实物验收要符合以下几点

1、图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

2、主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

3、设备与连接整个系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

第八条对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应表格内。

第九条移交档案、资料验收：

根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

第十条以上各项验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录，必须坚持合格一项接管一项的原则，未经调试合格验收的不予签字接管，以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。

第四章验收中发现问题的处理

第十一条接管验收对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地下漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求建设单位承诺在一定限期内整改。

第十二条对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交发展商，在发展商整改完毕后另行复验，直至合格为止。

第十三条对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。

由建设单位采取有效措施进行整改合格要求后商量定时间再验收，并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。

第十四条对不具备使用功能问题的处理（如水、电未接通），工程部应督促发展商抓紧解决，符合验收条件后再行组织验收。

第五章附则

第十五条本制度自颁布之日起生效，由总经理办公室负责解释。

（八）接管验收资料管理规定模板

物业接管验收资料管理规定

第一章总则

第一条目的。

为规范所承接物业各方面资金料的接管及保管工作，确保物业管理工作的顺利开展，特制定本规定。

第二条本规定适用于公司所承接物业项目验收资金料的收集、接收、建档、保管工作。

第三条职责范围。

公司所承接的物业项目接管验收资料由验收小组进行收集整理理，交公司行政部统一保管，同时该项目物业管理处留存以便开展物业管理工作。

第二章验收资料的收集

第四条在接管验收时，物业公司应向开发商接收如下表所示的各项资料。

接管验收的资料内容表

资料类别

主要内容

物业产权资料

包括项目开发批准报告，规划许可证，投资许可证，土地使用合同，建筑施工许可证，用地红线图等

综合竣工验收资料

主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）、建设工程竣工验收证书、建设消防验收合格证、公共配套设施综合验收合格书、供水合同、供电协议书、供电许可证、有线电视合格证、通信设施合格证、电梯准用证

施工设计资料

地质报告、全套设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知单、工程预决算报告书、重要的施工会议纪要，隐蔽工程验收记录，沉降观测记录，其他可能会影响将来管理的原始记录等

机关电设备资料

机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文）、机电设备安装、调试报告、设备保修卡、保修协议等

业主资料

已购买的业主姓名、位置、面积、联系电话等，已购房业主的付款情况或付款方式

第五条验收资金料的收集，验收小组应按照以下程序进行。

1、制订收集整理计划。

由于接管验收应收集的资料数量大，因此接管验收小组必须制订资料收集计划，并反复检查计划应收集整理的资料是否有遗漏。

2、深入现场，实地收集。

物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案，做到自己心里有数，以便于在资料移交时，考察资料的准确性，真实性。

3、资料的移交。

接管验收小组在与开发商进行资料移交时应把开屐商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需相符才可以签字接管。

如不相符，出现资料不全，不准确或不真实问题应责返开发商，并要求开发商补全。

第三章验收资料的整理存档

第六条资料移交接管完以后，接管验收小组人员应对资料进行整理。

第七条资料整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下并进行装订，要对每一类资料进行命名，并在每一类的首页注明简要内容，以便于随时调用。

第八条资料的表现形式可能过图表、照片等手段表现，使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变得生动且美观，如小区分布图可用彩色图片加以美化，小区内的户型可用户型结构图加以表达，小区内不同户型的数量可用柱状图、砌饼图等图表示，机电设备的调查试报告数据可用柱状图、曲线图等加以表现，还有一些设备，设施无法用文字描述可直接用照片进行描述。

第九条资料的存档。

移交收集到的资料整理后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该物业管理处存档，以便于今后的小区管理。

第十条公司行政部、物业管理处应妥善保管各类资料，做好防潮、防虫等工作，同时做好借况登记工作以免丢失。

物业接管验收方案

为保证花园接管验收工作顺利进行，根据中华人民共和国建设部颁发的相关法律、法规的有关规定，本着维护业主利益、保证花园房屋及公共设施合格率达到业主满意的原则，按照该物业工程竣工验收进度，我公司定于200年月日——200年月日对花园项目进行接管验收工作，具体方案如下，请领导指正。

第一章验收项目

主要是对花园预交竣工工程分批分项进行接管验收，具体验收项目如下。

1、交接验收房屋本体，按幢整体交接，每幢预交楼体室（幢）内各专业全部竣工。

2、交接验收公共设备、设施，按系统整体交接。

供水系统、电话系统、电视接收系统、宽带系统、排水系统、公共照明、道路、水景观等项目。

3、交接验收园林绿化、天燃气设施、安防监控系统、消防系统、锅炉房及供热管道系统等项目。

4、交接验收车库、会所、其他附属设施、一期园区总体规划等项目，同时交接验收政府部门制定的相关管理规定等。

第二章验收范围及内容

各项目、各系统验收交接范围和内容如下表所示

花园接管验收范围及内容说明表

验收项目

验收的具体范围及内容

各类资料

移交工程项目验收的资料《竣工资料清单》

给水设备的验收

电源控制箱、直饮水泵、水泵、给水管网以及相关设备、相关图纸

排水设施的验收

包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等

卫生设备的验收

包冷热水龙头、马桶、面盆、水龙头，其他附属性卫生设备

厨房设备的验收

包括洗菜盆、洗菜盆龙头、管道煤气，煤气灶具等以及说明书

供热设施的验收

包括热力管网、开关室、各种阀门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料

供电设备的验收

包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、高压柜、电力变压器、主电力电缆、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料

弱电系统的验收

包括卫星地面站、电视天线系统、监控系统、安防系统及其设备说明书

空调系统的验收

包括空调组、风机盘管、循环泵、自控系统等

燃气系统的验收

包括管线、燃气表、气截门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料

电话系统的验收

包括交换机线路、插座、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料

土建工程的验收

包括各类材料构成的墙面、地面、门窗、厨卫设施及其他各种室内外建筑配套设施

消防设施的验收

包括烟感、温感、喷淋头、消火栓、应急灯、警钟玻璃按钮、防火门、消防管道、控制主机、联动柜、煤气管道、切断阀以及接合器、水龙带等相关设备的说明书、图纸、合格证

隐蔽工程的验收

包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各专业的隐蔽工程

电梯的验收

包括电梯桥箱、拽引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料

其他

交接车库、会所、商业街、小区内等各种标识、公共设备、设施供方资料及市政供方资料协议交接，并对供方的保养维护期限、费用、保养服务范围、负责人、联系电话等交接记录，对已产生的费用应经物业确认

第三章接管验收工作组织安排

1、成立接管验收小组

接管验收小组拟由下列人员组成：

（1）组长一名（可兼任），由经理担任

给水、采暖、燃气管网及压力容器

除进行观测检查以外，还要进行强度试验和气密性试验

钥匙交接

分房屋、设备及设备房钥匙，提前准备好口取纸，在现场采取逐个测试，逐个标识的方法验收。

完成后，进行钥匙交接记录，并填写《钥匙交接记录表》，双方签字确认，贴验讫封条

四、其他说明

1、社区地址和房屋幢、单元、户地址编号得到有关部门确认

2、如发遗漏工程按《工程遗漏问题处理程序》问题处理。

物业管理有限公司

年月日

（九）物业接管验收工作方案模板

（2）水暖一名：

负责水暖专业验收，由工程部指派。

（3）电气一名：

负责电气专业验收，由工程部指派。

（4）土建一名：

负责结构、土建专业验收，由工程部指派。

（5）文秘一名：

负责房屋钥匙交接，记录及资料的汇总整理，由行政部指派。

2、接管验收准备工作内容

（1）正式接管验收前对接管验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。

（2）结合实地模拟演练，每户型抽查5-6户，收集房屋普遍存在的问题，并作为正式验收时重点核查项目。

（3）准备正式交接验收，具体内容包括如下。

A、编制《接管验收方案》

B、熟悉《房屋交接验收标准》、《公共设备设施验收标准》

C、制作《竣工资料清单》、《供方资料交接清单》

3、接管验收流程（略）

4、验收检查方法说明

在此项接管验收工作中，接管验收小组应通过与设计图纸、验收标准、法律规范核对并以下列方式检验不合格项登记记录，反馈至开发商——房地产开发有限公司，并按照《返修流程》进行。

对各项设备、设施等的具体检验方法如下表所示。

验收检查方法说明表

检验项目

验收检查方法

运转设备、设施

对其进行运转，通过一看二听三摸查验，即看设备状态是否齐全良好、运转平稳，听是否有杂音、异音、噪音，摸设备温度是否超标，条件允许也可通过测量仪器检测。

静态设备

逐台（个）或随机抽查现场检查试验，也可根据实际情况以交接方出具的合格证明为依据

电气、电讯设施

进行观测、检测工具检测和试送电运行检验，接线端了试紧固，空气开关试合闸等方法

上下水设施

进行通水试验，附件进行功能性试验

房屋

通过观测、丈量、工具检测等方式进行检验

卫生间防水

进行闭水试验、厨卫设施进行观测和通水试验

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