郑州市城东路项目策划案.docx

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郑州市城东路项目策划案

第一部份

市场分析

一、郑州房地产市场分析

05年是房地产界不安静的一年，也是中国房地产政策宏观调控关键的一年，尽管房贷加息和购房首付的提高，使全国房地产行业掀起轩然大波，但在政策调控中我市商品房并无受到太大的阻碍，2005年12月份销售均价达到了3352元/平方米，比年初上涨了800元/平方米，房市仍然维持持续、健康、稳固的进展态势。

综观郑州房地产进展形势，呈现以下特点：

一、全市新增商品房供和销总量平稳

2005年，郑州市区新批商品房预售面积663万平方米，其中，住宅万平方米；全年共销售面积为万平方米，其中住宅面积为万平方米；市区商品房市场供求总量仍然维持平稳，市场供求比为：

1，商品住宅供求比为：

1，而非住宅市场供求比为：

1，供过于求。

二、多层住宅最受欢迎商业房多余最大

从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房供给和销售的主体，二者相加别离占2005年市场供给和需求总量的81%和86%，多层和高层住宅的供需比别离为1：

1和：

1，说明商品房物业类型结构较为合理。

非住宅商品房供过于求明显。

2004年和2005年两年非住宅累计供给量万平方米，需求量万平方米，超过127万平方米的市场供给量，已对房地产市场形成必然的阻碍。

3、金水区住房供求最紧俏郑东新区临时供大于求

从不同区域供求结构上看，二七区、金水区、中原区和管城区仍然是中心城区商品房供给和销售的要紧区域，4区合计占市区供给总量的77%，占销售总量的81%，说明我市商品房整体上区域供给和销售结构比较合理。

郑东新区2005年商品房市场投放量占市区的17%，销量占13%，均比2004年有较大幅度上升，除管城区供给稍显过大外（供需比：

1），其它各个区市场供需比大体在1：

1和：

1之间，供求均较为平稳。

2005年，郑东新区商品房新动工万平方米，完工万平方米，商品房市场销售均价3481元/平方米，同比上涨%。

4、140平米以下户型市场需求量最大

从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在140平米以下的一般住宅销售套数占商品住宅总套数的80%，其销售面积占商品住宅销售总面积的55%，较2004年上升了个百分点。

五、外地人购房占一半多第一次显现境外人购房

2005年外地（郑州市区之外，含郊县市）个人在郑州市区购买商品房面积达323万平方米，占年度个人购房总量（不含单位购房面积）的%，仍然是商品房消费的主力，境外人士尽管只有10人，但已充分说明，通过最近几年城市面貌的改善，郑州市的外部阻碍力在慢慢增强。

六、中青年是购房主力按揭贷款仍是首选

23—50岁之间占购买量的85%，比上年同期上升5个百分点，其中31—40岁是购买力最旺盛的年龄段，占总购买量的39%，在付款方式上，按揭贷款购房比例占59%，较2004年下降了个百分点，一次性比2004年上升了个百分点。

7、销售价钱还会进一步提高

2006年政府出台了一系列有利郑东新区进展的新政策和限制老城区开发规模的举措，尤其是2005年12月份以来老城区几宗土地的高额竞得（如：

水工机械厂高出起拍价1个多亿），这一切都将致使2006年郑州房价的进一步上升。

二、区域要紧竞争楼盘分析

一、万喜名家

（1）项目概况

位于东明路和陇海路交叉口，占地40余亩，共14栋多层住宅，目前正在同意内部认购。

（2）主力户型面积

两室两厅：

90-94平方米之间

三室二厅：

114、124、135平方米

部份四室二厅：

160平方米

（3）销售均价

均价2450元/平方米

（4）项目优势

纯多层住宅，项目东大门紧邻以后大道，升值潜力较大。

（5）劣势

与火车货运东站相距只有300米，流动人口较多，居住平安存在隐患；货栈街与以后大道交叉口长期形成的非正式菜市场的存在，使得此地块居住环境脏、乱、差。

二、紫荆•阳光地带

（1）项目概况

项目位于紫荆山路与二里岗南街交叉口东300米，占地60余亩分二期开发，项目共12栋楼，销售80%以上。

（2）主力户型面积

86平米左右的二室二厅

102—107平米的三室二厅一卫

135平米的三室二厅二卫

（3）销售均价

一期均价2300元/平方米，二期销售均为2700元/平方米。

（4）核心优势

纯多层住宅社区；

户型9—10米短进深，南北通透，阳光充沛；

旧城区规模较大楼盘之一；

紧邻紫荆山路，交通超级方便。

3、凤凰苑

（1）项目概况

项目位于以后大道与石化路交叉口，由郑州大宇房地产开发开发建设，小区总占地100余亩地，总建筑面积11万平方米。

分三期开发，一期有以经济适用房为主，还有3栋商品房。

二期、三期均为商品房。

（2）销售均价

均价2500元/平方米

（3）主力户型

96—107平米的二室二厅

121—147平米之间的三室二厅

（4）销售状况

一期经济适用房销售完毕，商品房销售达80%以上；二期销售达50%左右。

4、雅美新居

（1）项目概况

项目位于以后大道与航海路交叉口北500米，开发商是河南雅美置业，小区占地30余亩地，6栋多层，1栋小高层。

小高层为精装修小户型，工程进度已封顶。

（2）主力户型

40-70平米之间的精装修小户型，80-110平米的两室两厅，140平米左右的三室二厅。

（3）销售均价

多层均价2600元/平方米，小高层均价2700元/平方米

（4）销售状况

多层销售85%以上，小高层销售40%左右。

五、海轮城市风铃

（1）项目概况

项目位于航海路与以后大道交叉口北600米，开发商是河南海轮房地产开发，项目共2栋多层，1栋高层。

（2）主力户型面积

两室两厅：

64—82平米

三室二厅：

132平米左右

（3）销售均价

多层均价2450元/平方米，高层均价2750元/平方米。

（4）劣势

户型设计不合理，室内浪费面积较大；

开发商知名度低，小区规模小。

六、未来•丽景苑

项目位于航海路与以后大道交叉口北600米，开发商是河南省三义置业，小区共1栋高层，共5个单元。

一层架空作为会所利用，二层以上销售，户型以45平米左右的一居室和84平米左右的二居室为主，均价2700元/平方米，今年下半年交房，销售率达70%。

7、东郡•香域巴黎

（1）项目概况

项目位于航海路与云鹤路交叉口北100米，开发商是新利达（郑州）实业。

项目共11栋。

2栋小高层，9栋多层。

（2）主力户型面积

小高层为37—48平米之间的精装修小户型，多层住宅以83平米左右的二居室和132平米左右的三居室为主。

（3）销售均价

项目整体均价为2500元/平方米，层差较大，位置最好多层住宅的9号楼销售价钱在1980元—2990元/平方米之间。

小高层均价2700元/平方米。

（4）销售状况

多层销售达90%以上，小高层销售达50%以上。

三、调查结论

一、项目周边楼盘要紧集中在以后大道上（石化路与航海路之间），楼盘竞争比较猛烈；

二、规模上讲，与本项目相当，他们将分流本项目部份客户资源；

3、在户型方面，此区域的户型以40-80平米之间的小户型且每一个楼盘都有相当必然比例的小户型。

4、销售方面，多层住宅的销售形势明显优于小高层的销售。

第二部份

项目分析

一、项目概况

项目总占地3亩地，位于城东路与二里岗路交叉口南500米路西，向南是航海路，直达107国道和京珠高速，北边是货栈街，东边是东亚最大的火车货运东站，项目周边是郑州汽配城、物流公司和药品公司聚集地。

二、项目SWOT分析

每一个项目都存在着自身的优势和劣势，关于开发商来讲，必然要准确地把握这些好坏势，准确地分析它们，在此基础上，将优势充分地利用起来，使之成为本项目的卖点，而关于劣势，尽可能地将其弱化或通过自我尽力，弥补这些劣势，使其对以后的推行可不能造成阻碍。

（一）项目优势分析（S分析）

一、地块方正

项目地块方正且临街，便于小去整体计划设计；周边市场较多，商业价值较大。

二、客户资源充沛

项目周边是郑州汽配城、物流公司、药品公司聚集地，为项目的开发提供了较充沛的区域客源。

（二）项目劣势分析（W分析）

1、社区规模小绿化环境空间差

本项目占地只有3亩地，在规模上与竞争对手无法相较；由于项目规模小，园林绿化方面可操作的空间不大，现在，购房者除考虑价钱、品牌因素外，更重要的是小区的环境。

不适宜大户型的开发。

2、开发商无知名度

此刻郑州房地产业已开始慢慢进入规模和品牌的竞争时期。

而以后的房地产市场必将是比品牌，比计划，比实力时期。

就目前的情形来看，贵公司尚未有较高的知名度。

建议：

需要和较专业的房地产代理公司、物业治理公司合作，一起创建出中档楼盘，在项目的推行中慢慢营造和树立进展商和本项目的品牌形象。

3、社区出入不便

小区尽管临城东路，但道路中间设有防护栏，使得小区业主出入不方便，进而阻碍小区的销售。

另外小区临街，车辆噪音会阻碍住户休息，另一方面也为住户带来平安隐患。

建议：

房开商应付小区进行全封锁的物业治理，对小区的隔音做一个整体的计划，如隔音玻璃，增加项目的核心竞争力，为住户着想，必将为住户所青睐。

（三）项目机遇点分析（O分析）

1、政策向东倾斜升值潜力大

随着郑东新区的兴修，城市中心的东移，项目必将身处老城与CBD的黄金分割处；（石化路与航海路之间）以后大道周围众多楼盘的存在和热销，充分说明此区域房地产的投资价值，具有较大的升值前景。

2、在价钱上周边楼盘无法与项目竞争

尽管周边同类楼盘较多，但多数处于现房销售时期且建筑类型为小高层，在价钱方面无法与项目进行竞争（期房价钱相应比较低），这是项目的核心竞争力之一。

3、房市慢慢上升

在众多开发商的尽力下，尤其是金色港湾、美景天城、富田太阳城的开发，使得该区域的房价上升空间较大；目前新开盘项目专门多，在市场上造成了东南板块房市景气的印象。

4、其他市场契机

城东路（货栈街和航海路段）两边厂矿较多，且多数为低层建筑。

随着城市的进展，土地资源的缩减，城东路将成为郑州的骨干道之一，项目周边低层建筑物也将被高楼大厦所代替。

因此，从久远的角度讲，不管从项目的居住和投资价值来讲，仍是从商业价值方面都具有较好的进展前景，建议，该项目应考虑多层与小高层相结合的建筑结构形式。

（四）项目要挟分析（T分析）

1、周边市场竞争较为猛烈

在项目方圆3千米内，在售楼盘快要10余家，可谓竞争比较猛烈，更何况在售楼盘中，主力户型都是小户型，以后大道的战略性地位，将分流项目部份客户资源。

2、鑫苑航海路项目的竞争

航海路贝斯特外语学校周围，占地近30亩地的鑫苑项目，估量2006年5月份动工，户型全数小户型，它的显现将是项目最大的竞争对手。

三、项目定位

（一）项目计划定位

依照项目本身的特性及以上调查分析，建议该地块计划4栋楼，四合院式建筑，南北朝向两栋、东西朝向两栋；即3栋多层和1栋小高层。

小区容积率按计算，小区可建销售面积4500平方米。

临街1栋东西朝向的为小高层建筑，考虑到项目此刻及以后的商业价值，建议，小高层1-2层为临街门面房，设室内楼梯进行连体销售。

另外，小区大门设在城东路上，社区内设地下停车场，小区内除必需的道路外，全数计划为绿化空间。

（二）项目户型定位

由于该地块的限制，建议小区四栋楼全数为40-80平方米之间的小户型建筑，同时配天然气。

一样户型设计上，小区户型面积要比周边其他楼盘更小、突出有效功能。

（三）项目形象定位构思

依据市调的结果，本项目购买者以工薪阶级为主。

但项目所带给他们的并非是一个一般冷冰冰的住宅，而是通过精心设计，全封锁式，不奢华但很精致的物超所值的时尚家园，故将项目定位为：

物超所值----工薪阶级的精致雅居

之因此如此定位，关键在于市场