咸宁津晶城科技园招商策划方案.docx
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咸宁津晶城科技园招商策划方案
咸宁津晶城科技园招商策划方案
第一部分项目策划方案
咸宁津晶城项目SWOT分析
（一）项目优势
1、咸宁市工业发展核心地带圈
武汉1+8城市圈（简称武汉城市圈）是指以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。
城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。
咸宁为“武汉城市圈”经济一体化的城市之一。
开发区是咸宁市工业经济增长的支柱，是全市发展生物制药、IT产业、食品加工的重要基地，在发展工业上区域优势突出。
咸宁经济开发区1、2期醇熟，已形成一定规模。
2、省级开发区优势
落户企业除享受国家、省规定的优惠政策外，还享受咸宁经济开发区的优惠政策。
3、孵化器优势
科技产业园实际是开发区的“园中园”，入驻企业不仅享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特的孵化器功能优势。
4、具有成功招商的经验，有一定的招商网络和渠道。
（二）项目劣势
1、地块与市区直线通道因拆迁问题尚未修通；
2、项目目前刚起步，投资者、创业者信心不够；
2、公司在工业地产领域实力不突出，品牌不够响亮
（三）项目机会
1、咸宁本土支柱产业较弱，近年政府发展方向的植入，引领经济开发区步入咸武产业带。
2、开发区1、2期入驻企业数量、规模发展势头好，对园区招商工作有带动效应。
3、咸宁市区及周边郊县定位于中小企业工业园的不多
4、项目用地位置优越，将成为开发区的形象工程之一，政府部门非常重视。
5、项目一期和二期土地连成片，便于整体规划
6、交通便利，路网遍布，咸武产业轴心地
（四）项目威胁
1、本案属咸宁开发经济三期首个招商引资项目，短时间内区域规划尚未成熟。
2、开发区内的孵化中心、未来区外其他各类孵化器构成竞争。
结论：
1、面对竞争，明确定位，专为小微企业量身定作。
2、充分利用低成本优势，树立形象，为项目二期做铺垫。
3、创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。
4、利用孵化器功能，打造工业地产科技概念。
第二部分项目开发策略
（一）项目开发总体目标
1）以咸宁项目为契机，实施“工业地产规模化”战略
2）以咸宁项目树形象，亮品牌。
3）兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。
（二）项目开发策略
1、自主开发+入园企业开发
这种方式下我们把入园企业分为两类
一类是租用标准厂房（不排除买断）；
二类是企业征用土地自行建厂。
采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商先行。
公司在开发标准厂房的同时或之前就开展对征地企业、孵化大楼的招商。
利：
1）公司资金压力小，资金占用少，财务风险小
2）投资风险小。
弊：
因整个园区配套不到位，企业对服务、园区管理乃至公司实力信心不足，招商工作难度将会较大。
（三）项目定位
1.市场定位：
津晶城科技园是高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台；是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；是信息、资金、人才汇集的创业天堂。
2.目标客户定位
咸宁市区及周边种子型高科技企业和小微型企业；省内外企业在咸宁的分支机构、子（分）公司、生产基地。
第三部分项目营销策略
产品篇
从“产品”角度，一方面要塑造“科技园区”概念，使园区获得科技增值，另一方面推出“金牌贴身物管”提升园区服务增值。
1．科技园区
项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产的结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过孵化器来形成园区的比较竞争优势。
为此要放大、强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。
资源共享：
通过通讯、网络等公共设施实现资源共享。
培训/咨询：
建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问，对企业生产中的困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术、管理专题讲座和培训。
事实上，我们的创业大学很好的做到了这点，这是我们的一大优势。
创新：
除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。
2．金牌贴身物管：
为园区企业创业发展解决后顾之忧。
企业入园手续办理、法律咨询、人才招聘、高管培训提升（创业大学）、解决企业资金周转等
招商篇
1.招商目标
无论哪一种开发策略，招商都应先开发而行。
招商的短期目标（3-5个月）是确定2-3家有一定品牌知名度，征地面积在10—20亩的中型企业，5-6家征地面积在5-10亩的小型企业，以尽快推动大楼及园区配套设施的开发。
2.招商对象：
①全国范围内中小企业。
②省内外大中型企业、集团分支机构、子（分）公司、生产基地
③咸宁范围内高校实验室、专利持有人
④民间投资者（产权式工业物业）
⑤咸宁本土回乡创业者
⑥大学生创业者
其中以①、②为主要推介对象。
3.推介主题卖点和二级卖点：
主题卖点：
标准厂房：
可租可售，暂定租金5元/㎡，售价1200元/㎡
国际企业总部中心：
可租可售15元/㎡，暂定租金，售价1800元/㎡
一、以租代购（标准厂房）
1、第一年：
租金可全额抵购房款
2、第二年：
租金70%抵购房款
3、第三年：
租金50%抵购房款
4、第四年：
租金30%抵购房款
二、免租（标准厂房）
1、租三免一：
一次性缴纳三年租金，免租一年
2、租五免二：
一次性缴纳五年租金，免租二年
三、返税
1、现行的政府优惠政策全部执行（返税外）
2、返税：
2年内，返30%，3-5年，返50%
3、以上返税视入园企业税收情况而定，高税收企业留，低税收企业拒。
四、租赁补助（标准厂房）
第一种：
两年起租，租期2-5年内
1、第一、二个月：
1元/㎡
2、第三、四个月：
2元/㎡
3、第五、六个月：
3元/㎡
4、第六至十二个月：
4元/㎡
5、第二年：
按市场和营销中心实际租金执行，同时租金从第三年开始逐年递增1元/㎡/月。
第二种：
两年起租，租期五年以上
签订租赁合同之日起，免半年租金。
第七个月开始5元/㎡
二级卖点：
强大的孵化器优势
园中园金牌贴身服务
产权式商铺、产权式工业物业：
三权分离，50年稳定的投资回报
民间投资者买断物业产权后，自交房之日起获取稳定的租金回报，由园区代为招租、管理，省去招租和维护成本。
灵活的销售方式：
分期付款
售后返租（专门针对产权式物业投资者）
主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系,全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色。
4.招商步骤
整个招商过程分为三阶段：
（1）招商准备阶段：
1.园区规划图、效果图、平面图；
2.招商计划拟订；
3.成立招商小组、明确工作职责；
4.制定招商手册、招商海报、布置招商现场；
5.拟订租赁、销售合同。
（2）招商初期阶段：
以开拓招商渠道、狠抓对外宣传为主要内容。
开拓多元化招商渠道：
现场招商：
招商中心对园区内外进行包装（条幅广告、招商手册、宣传资料等）
电话营销：
重点省份删选企业类型，选择性的执行电话营销
报纸广告：
（软、硬广告）、户外广告牌（园区内外场）
政府招商：
充分发动政府、开发区管委会力量提供招商信息和便利条件。
以政府为主线，主要目标区域：
江苏、浙江、福建、广东
客户招商：
以客招客。
网络招商：
及时更新公司网站，通过网站发布招商信息。
对外宣传主要通过媒体发布、报道和开展活动营销来进行。
网站安排网络在线接待员。
媒体发布、报道：
选择受众面广、政经类报纸进行全面发布和报道：
同时刊载招商信息；
园区现场制作围挡、户外广告；
网站同步发布招商信息。
硬广告同步推出：
选择武汉商报围绕主题卖点和二级卖点形成广告系列隔日推出；软广告紧随其后：
选择武汉商报制作人物专访、招商系列活动跟踪报道
活动营销
园区企业座谈会
以咸宁市招商引资办、管委会名义主办，园区协办举行招商会，增强招商会的权威性和吸引力。
与中小企业局联办中小企业创业发展专题讨论会暨项目推荐会
园区启动暨首批入园企业（项目）签约仪式，邀请咸宁市委区府、管委会、中小企业局、新闻媒体参加
对各区工商注册办公室、专利局攻关，请求代为宣传，提供相关信息。
5.招商奖励措施：
1）公司以外机构引进新企业，视招商程度和效果给予现金奖励。
2）园区企业引进新企业，视招商程度和效果给予租金或售价折扣。
3）推行公司全员招商，凡提供招商信息，引进企业者均给予奖励。
附件1：
市场调研情况
二期孵化园内企业
Ѻ爱科医疗器械
厂房约2600㎡，租金20万/年，出租方（投资）60万/年
目测内高7M，
Ѻ佳缘石业
厂房约3000㎡，承租方（已购）13.5万/年
当初购买价格950元/㎡（09年左右）
现在只能享受水电补贴政策
目测内高10M左右
Ѻ湖北兴龙
厂房约3000㎡出租方（已购）15万/年
目测内高7M
Ѻ武汉宇奥
厂房约3000㎡出租方（已购）18万/年
Ѻ隆盛包装制品
厂房约2600㎡出租方（已购）18万/年
目测内高7M
Ѻ力多涂料
厂房约2600㎡出租方（已购）16.8万/年
目测内高7M
Ѻ华航玻璃
厂房约3000㎡出租方（已购）17.5万/年
目测内高7M
Ѻ麦新电子
厂房约2600㎡出租方（已购）16万/年
优惠政策有，因为是电子科技行业，政府有补贴，没有具体说明
Ѻ湖北宏业印刷
厂房约2600㎡出租方（已购）15万/年
目测内高7M
Ѻ嘉盛门窗
厂房约2600㎡出租方（已购）17万/年
Ѻ天香科技
厂房约2600㎡出租方（已购）16万/年
优惠政策：
享受政府公布的政策
整个孵化园26家企业（左右）
其中湖北焜博金属模板有限公司（乾福钢构），厂房用地6个标准厂房（约2600*6），厂房内部进不去。
孵化园内部沿厂房周围约1-1.5m的绿化带圈
厂房主体框架结构
类似津晶城项目，由私企开发招商，目前只有津晶城公司一家。
其他工业园用地招商、招租、出售均由政府招商等部门管理。
咸安区经济开发区
咸安区经济开发区区内：
现有森工科技产业园、模具数控产业园、华宁防腐产业园、浮山孵化工业园、广东工业园等。
内部都是私营大型企业，自购土地或租用政府土地。
产业类型有：
机电制造、棉麻纺织、森工建材、特种印刷、橡胶化工、食品加工、电子信息、医药食品、玻璃制品、数控模具等。
已经入住企业有：
三胜机械、奕宏电子、今麦郎、红牛、能一郎电子、蓝玻玻璃、光宝电子、黄鹤楼酒业、三六重工、北辰汽车配件、咸宁吉斯生物科技、华彬国际等……
园区规划面积10.59平方公里，于2005年2月正式建设。
目前已建成11万伏变电站一座，已有华彬国际投资集团有限公司、红牛维他命饮料有限公司、奥瑞金制罐有限公司、北京蒙太因医疗器械有限公司等一批国际、国内知名企业前来投资建厂，还有今麦郎饮品生产基地、北辰汽车电动转向器生产基地等。
优惠政策：
到产业园投资的工业项目，可享受下列投资优惠政策：
1、土地政策。
对进园区的一般性工业项目用地，“七通一平”土地供应价格（含办理土地使用证在内的全部费用）为每亩3万元。
高新技术项目（须经省级以上科技行政主管部门认定）或拥有国家驰名商标的企业落户，按每亩2万元供应土地。
固定资产一次性投资过亿元企业土地价格可以采取“一企一议”办法。
2、税收政策。
经营期十年以上的生产性“三资”企业，企业所得税前两年免缴，后三年减半缴纳。
非外资的生产性企业，所得税地方留成部分，前两年全额、后三年50%奖励给企业；缴纳的房产税、土地使用税地方留成部分，五年内全额奖励给企业。
高新技术企业，所得税地方留成部分，前三年全额、后三年50%、第七年至第十年30%奖励给企业。
3、水电政策。
工业用水价格为1.17元/吨（不含排污费），工业用电价格为0.628元/度。
用电容量在315千伏安以上的，享受大工业用电，电价为0.45元/度。
4、税费政策。
国家和省明文规定必须缴纳的费用，一律按标准下限收取，由工业园管委会统一代收，市以下的行政事业性收费一律免除。
企业在建设投产期间，除施工单位缴纳的以外，实行税外无费。
5、奖励政策。
对出口创汇企业，除享受国家、省、市有关政策外，每创汇1美元，奖励人民币0.02元。
企业被认定为市级高新技术企业奖励1万元，被认定为省级高新技术企业奖励2万元，被认定为国家重点高新技术企业奖励5万元。
6、园区管理。
实行封闭式管理，未经产业园管委会同意，任何单位不得随意入园检查。
园区内企业需办理的行政审批事项，由产业园管委会全程代办。
纪检监察部门和公安机关将园内所有企业作为重点保护单位，实行挂牌服务，为企业提供优良的生产经营环境。
咸宁主导产业类型
（一）食品饮料产业
食品饮料产业为咸宁市及长江产业园的主导发展产业，目前长江产业园已引进了红牛饮料、今麦郎饮品等食品饮料生产企业。
王老吉饮料、福建“亲亲”食品厂也来产业园进行了考察，表现出较强的投资兴趣。
食品饮料生产企业特别是饮料生产企业来产业园投资，在产业配套、水质、原材料供应等方面具有极大的优势。
产业配套优势。
红牛饮料配套的易拉罐生产厂可为饮料生产企业配套生产各类马口铁三片易拉罐，其二期工程还将建设的制瓶厂，可配套生产矿泉水、茶饮料、果汁饮料所需的塑料瓶。
今麦郎饮品落户后，其配套的纸罐生产企业也将落户，可为饮料生产企业提供包装纸罐。
已落户产业园的台资企业——咸宁嘉明包装制品有限公司，可为各类食品饮料企业生产外包装所需的PE热收缩膜。
产业园内即将建设的印刷城项目，也可满足食品饮料生产企业的外包装纸箱和彩印业务需求。
水质优势。
咸宁市城区自来水卫生质量一直较为稳定，2000年7月长江引水一期工程完成后供水量和水质得到进一步保障，各项物理指标均达到或超过《生活饮用水标准》（GB5749-85）标准和世界卫生组织（WHO）《饮用水水质准则》的要求，几项主要指标接近或超出欧盟（EC）的《饮用水水质指令》和美国环保局（USEPA）的《国家饮用水水质标准》。
在湖北省建设厅发布的全省主要城市水质公报中，主要数据质量长期排名前列。
长江产业园区内地下水含水层为白垩——第三系东湖群下部的砂砾岩、灰质砾岩。
地下水较丰富，但不均一，受岩性、断裂及岩溶制约。
钻孔涌水量一般为1054.08—2706.83吨/日，单位涌水量50—500吨/日?
米。
水化学类型主要为重碳酸钙型，属中性微硬淡水。
自行取水的，免收水资源使用费。
红牛饮料生产基地即使用地下水作为生产用水，即将入园的今麦郎饮品生产基地也将使用地下水生产饮料。
原材料供应优势。
咸宁市拥有丰富的桂花、茶叶和水果资源，可为茶饮料、桂花饮料、果汁饮料和食品饮料所需香精提供充足的生产原材料。
一是茶叶资源情况。
全市现有茶叶种植面积15万余亩，年产青茶65000余吨，成品茶叶15500吨，其中绿茶5870吨、红茶50吨、花茶（其中桂花茶为咸宁特产）640吨、砖茶近万吨。
二是桂花资源情况。
咸宁桂花以瓣大、肉厚、香久而闻名，有金桂、银桂、丹桂、四季桂四大类20多个品种。
桂花栽植面积达5万亩，占全国的2/3；年产鲜花90万公斤，超过全国的一半以上。
饮料生产企业可直接开发桂花饮料或从桂花中提取饮料香精。
三是水果资源情况。
咸宁的水果品种较多，年产柑桔17750吨、橙7000吨、桃3550吨、梨3000吨、猕猴桃2050吨、西瓜196550吨、甜瓜4200吨、草莓1300吨、柿子500吨、葡萄200吨、红枣280吨。
（二）IT技术及信息产业
IT技术及信息产业也是长江产业园的主导发展产业。
产业园最近同中国传媒大学远程学院及香港华拓投资（集团）有限公司达成了投资意向，准备合作建设多媒体学院及“多媒体产业走廊”。
其中多媒体学院实行全国招生，计划规模为16000名学生，开设多媒体电子网络工程、多媒体数码影音艺术特技、多媒体广告传播、多媒体电子商务等四个专业，建成后可培养多媒体产业最需的人才；“多媒体走廊”由多媒体学院延伸发展，主要吸纳IT及多媒体技术企业，计划在8年内发展到就业人员1万人，年创产值60亿元、税收6亿元以上的规模。
同时，咸宁毗邻武汉，为“武汉城市圈”经济一体化的城市之一。
武汉市众多的高等学府可提供IT技术及信息产业所需的各类人才，武汉的“光谷”为国内IT技术及信息产业著名的研发及生产中心。
长江产业园发展IT技术及信息产业具有较强的基础优势。
（三）机电制造产业
机械制造业是咸宁市传统的支柱产业，在工程机械、矿山机械、煤炭机械、汽车机械、电动机械制造等领域具有较强的竞争力。
到长江产业园投资机械制造业，具有较强的优势。
一是产业链比较完整，各种配套产业齐全，互补性较强。
二是熟练工人较多。
除机械制造业近成名国有企业职工因改制买断身份外，咸宁现有2所职业技术学院和3所技工学校设置的专业门类较为齐全，每年有各类毕业生3万人以上，可直接上岗。
（四）生物医药及医疗器械产业
生物医药业是咸宁市区五大支柱产业之一，也是市政府重点培植和扶持的产业。
目前市区主要制药企业有京汇药业、福人金身、人福科技、麦克森生物制药、荣恩堂制药、康进中药饮片等企业，已形成总资产2.5亿元、年产值6.1亿元的规模。
计划在咸宁长江产业园发展高科技生物医药及医疗器械产业，亦在拓展延伸产业链，壮大发展这一产业，形成规模，打造出中部地区的高科技医药产业中心。
发展这一产业所具有的优势是：
1、原材料优势：
咸宁有发展中药产业所需的丰富原料资源。
咸宁地处江南，属亚热带大陆湿润季风气候，适宜多种药材的种植和生长。
全市中药材（含动物）共有174科，919个品种。
其中名贵药材有杜仲、太子参、灵芝、豹胃、蕲蛇、水獭肝、龟板、鳖甲、穿山甲等12个品种；大宗药材有白术、百合、黄柏、郁金、黄精、白花蛇舌草、金刚藤、雷公藤、半夏等74个品种。
中药材以野生为主，人工种植面积常年在1万亩左右。
2、人才优势。
咸宁现有在校大学生2.6万人，医学本科院校一个，学生8000人，医学副教授职称以上的有131人。
咸宁紧邻中部教育重镇武汉，医学人才众多，可充分保证项目建设所需技术人员。
目前，入园在建项目有沃尔克医疗器械生产项目，主要生产高科技产品——人体代用关节。
（五）新能源新材料产业
咸宁有丰富优质的硅石资源，主要分布在通山、崇阳两县，已探明硅石资源储量为3196万吨，SiO2平均含量97.49%，硅石资源远景储量达3亿吨以上。
硅材料业既是电子信息产业的基础，也是新能源产业——光伏产业的基础。
计划依托这一优势资源，利用充足而较廉价的电能，在咸宁长江产业园建设高纯多晶硅产业基地，并引进硅片和太阳能电池生产企业，形成总投资过4.5亿美元，年产值过7亿美元，利税过2.5亿美元的规模，建设中部地区的硅材料业和太阳能产业中心。
还可利用这一优势资源，引进特种材料人工晶体、医用人工晶体和玻璃基板（液晶显示器基础材料）项目，建设新材料基地。
此外，还依托丰富的油菜资源，引进新型能源——生物柴油项目；依托咸宁优越的区位交通，引进新型建筑、军用材料及其它新型材料项目。
世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。
不要随意发脾气，谁都不欠你的
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