精品土地增值税督察操作手册.docx

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精品土地增值税督察操作手册

【关键字】精品

四、土地增值税督察操作手册

（二）全国税务系统督察审计规范（1.0版）

【业务描述】

检查和评价税务机关对土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、契税等纳税申报审核和征收的合法性、合规性。

【资料归集】

1．房地产项目登记相关资料。

2．土地增值税纳税申报表。

3．土地增值税清算申报表。

4．开发项目情况报告表。

5．可扣除项目金额确认表。

6．分类型清算扣除项目确认表及相关附表等。

7．金税三期系统中关于房产税、印花税和土地使用税的相关资料。

8．其他信息资料。

【疑点提示】

1．未按规定向企业下达土地增值税清算通知书；下达土地增值税清算通知书后，未督促企业在规定时限内进行清算。

2．符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算。

3．对不符合核定征收土地增值税的纳税人，超范围核定征收土地增值税。

4．未对土地增值税税前扣除项目及开发成本的合法性进行审核。

5．对销售尾盘行为的纳税人未按规定征收土地增值税。

6．房产税源登记不准确：

有税源登记未认定税种、税源与入库差异过大、有房产税入库未做房产税税源登记、房屋契税入库房产税源未增加。

7．未征或少征收非住宅购房人产权转移书据印花税。

8．清算或注销建筑项目印花税征收不足。

9．土地使用税源登记不准确：

有税源与入库差异过大、有房产税入库无土地使用税申报、耕地占用税入库一年后土地使用税未增加、土地契税入库次季度土地使用税未增加、有土地使用税入库未做土地税税源登记。

【方法和路径】

1．内部信息比对分析

（1）查询金税三期系统土地增值税入库情况，核实是否存在未区分房地产类型，采用同一预征率征收土地增值税的问题。

（2）查阅税务机关对房地产开发企业项目管理档案、台账和相关征管资料，核实项目管理是否到位，符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算，是否存在达到清算条件未下达清算通知书进行清算情形，或符合可清算的情形，未作出评估，未确定清算时间；核实清算税款是否及时组织入库。

（3）审核以核定方式清算土地增值税的，核定征收率是否不低于预征率且原则上不得低于5%。

（4）提取土地增值税征收方式为核定征收的纳税人名单，核实是否存在核定征收率低于预征率的问题；核实是否通过主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税；核实是否符合可以实行核定征收的条件；核实是否存在全部采用核定征收方式或核定征收比例过大的问题。

（5）查阅土地增值税清算资料，核实税务机关是否对清算项目进行审核；审查土地增值税税前扣除项目及开发成本的合法性审核的相关文书，核实是否存在税务机关土地增值税管理不到位的问题。

（6）借助被督察单位住建部门外网筛查预售许可证发放3年以上，查询房地产开发项目已转让面积与可转让面积建筑面积占比，核实是否符合清算条件。

（7）核实清算后再转让房地产的房地产项目是否进行土地增值税后续管理，是否存在纳税人按预征率、直接使用清算时实际税负率申报的问题。

（8）查询金税三期系统，核实是否存在有房产登记信息未认定房产税鉴定纳税人的问题。

（9）查询金税三期系统中有房产登记信息且已认定房产税鉴定，但某一年度内入库房产税税额与房产税税源登记年应纳税额的差额大于或小于×万元的情况。

（10）核实是否存在有房产税入库而房产税税源未登记的问题。

（11）核实是否存在房屋契税申报纳税记录的下季度，房产税税源登记未增加，或者自用房屋房产税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的问题。

（12）查询金税三期系统中契税申报表数据，与印花税数据核对，核实是否存在未按规定征收印花税的问题。

（13）查询金税三期系统《建筑业工程项目注销登记表》《建筑业工程项目情况登记表》数据，与印花税数据核对，核实是否存在未按规定征收印花税的问题。

（14）查询金税三期系统，核实是否存在缴纳房产税（剔除个人出租住房）而同期无城镇土地使用税申报的纳税记录的问题。

（15）查询金税三期系统耕地占用税纳税申报表中批准占地时间满一年后，土地使用税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的情况。

（16）查询金税三期系统土地契税纳税，且当月无耕地占用税纳税记录，土地使用税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的纳税人。

（17）查询金税三期系统有土地使用税入库，且未登记土地使用税税源信息。

（18）查询金税三期系统，核实是否存在已授予印花税票代售许可的单位未在协议期内按期结报代售印花税的问题。

2．外部信息比对分析

【政策法规依据】

1．《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）

2．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）

3．《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）

4．《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕6号）

5．《财政部关于对前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）

6．《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

7．《财政部　国家税务总局　国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字〔1995〕61号）

8．《国家税务总局　国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发〔1996〕4号）

9．《国家税务总局　建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕48号）

10．《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函〔1999〕112号）

11．《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）

12．《财政部　国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）

13．《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函〔2002〕615号）

14．《财政部　国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号）

15．《国家税务总局关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》（国税函〔2003〕922号）

16．《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》（国税函〔2004〕938号）

17．《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）第一条第二项

18．《国家税务总局　财政部　国土资源部关于加强土地税收管理的通知》（国税发〔2005〕111号）

19．《财政部　国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）

20．《财政部　国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）

21．《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

22．《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）

23．《国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》（国税函〔2007〕544号）

24．《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）

25．《国家税务总局　财政部　国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发〔2008〕14号）

26．《财政部　国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

27．《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

28．《国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发〔2009〕85号）（国税发〔2009〕85号）第三条第一项规定

29．《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）

30．《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）

31．《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第四条

32．《财政部　国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）

33．《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）

34．《国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复》（国税函〔2010〕347号）

35．《财政部　国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》（财税〔2011〕116号）

36．《财政部　国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）

【整改建议】

1．税务机关要严格各税种申报审核和征收管理，做到应收尽收。

2．督察中发现违法、违规问题的，依相关规定对税务机关的有关负责人和直接责任人予以责任追究。

（二）省局《地方税种管理业务督察具体方案》

1.项目登记管理督察

【业务描述】

检查和评价税务机关落实房地产开发项目台账管理的合法性和合规性。

【所需资料】

1.土地增值税管理情况介绍及相关资料。

2.金税三期系统中的项目登记台账。

3.国土部门的土地出让、转让信息。

4.规划部门的规划许可信息。

5.建设部门的建筑中标信息、建筑施工许可证明。

6.房管部门的预售许可信息。

7.建设部门的竣工验收信息。

8.人防部门的验收信息。

9.房管部门销售信息。

10.当地房产部门的房产销售信息网项目信息。

【督察重点、方法及依据】

（1）项目信息登记的完整性

[方法路径]

（1）取得国土部门的年度土地出让、转让信息，规划部门的年度规划许可信息、建设部门的年度建筑中标信息及建筑施工许可信息、房管部门的年度预售许可发放信息分析应列入督察年度台账的项目信息。

（2）查阅当地房产信息网项目销售信息。

（3）调取系统中至督察年度项目登记信息。

（4）筛选应列入督察年度台账应登记未登记的项目信息。

（5）对台账应登记未登记的项目信息进行调查验证。

[政策依据]

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第六条：

“主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

”

（2）土地增值税清算项目定性不准确，符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算

[方法路径]

（1）查阅当地房产网销售信息，看项目是否属于不同类型房地产项目，是否为分期开发。

（2）取得国家有关部门审批文件，审查属于分期开发的项目，是否以分期项目为单位建立台账。

（3）属于不同类型房地产项目的项目，是否按标准普通住宅、普通住宅和非普通住宅等不同性质归集成本费用核算。

（4）对以上信息的审核可实地验证，是否准确定位土地增值税清算项目，单位账务核算是否符合条件。

[政策依据]

（1）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条：

“土地增值税的清算单位，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

”

（2）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第七条：

“主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

”

（3）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第八条：

“对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

（4）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十七条：

“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

土地增值税清算应以项目为单位，且按不同项目分期归集收入、成本、费用清算。

（3）是否有应进行土地增值税清算而未进行土地增值税清算的项目

[方法路径]

（1）取得房管部门销售信息，筛选销售比例达到100%的项目；查询当地房产信息网信息，销售楼盘分为“新盘”、“在售”、“尾盘”、“售空”四种状态，选取“售空”状态的楼盘。

（2）从金税三期系统（国税）中查询房地产开发企业转让土地使用权或开发项目的开票信息，审查是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目或直接转让土地使用权的信息。

（3）通过筛选比对应清算而登记台账状态为“未清算”的项目。

（4）到实地调查验证是否为应清算而未进行清算的项目，并预计清算税款。

[政策依据]

（1）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条：

“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

”

（2）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十一条：

“对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

”

（4）可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，是否每个年度都进行评估，确定不清算的理由是否合法合理，是否经分管领导批准，下达土地增值税清算通知书后，未督促企业在规定时限内进行清算

[方法路径]

（1）取得房管部门销售信息，筛选销售比例达到85%的项目，重点关注“在售”与“尾盘”信息。

（2）取得金税三期系统房产税登记信息，看是否有已移作自用的房产信息。

（3）取得房管部门的预售许可信息筛选取得预售许可证已达三年的项目。

（4）调取金税三期系统房地产开发企业注销信息，是否将房地产注销户列入台账，是否进行土地增值税清算。

（5）取得金税三期系统（国税）开具发票中销售面积达可售面积85%以上的项目。

（6）从以上五信息比对项目可能已达可清算条件的项目进行实地调查验证。

（7）筛选比对可清算而登记台账状态为“未下达清算通知”的项目。

（8）对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形而未在规定时间内通知纳税人清算的项目，审查评估信息，确定不清算的理由、分管领导批准记录，内部控制程序是否实施，确定何时要求纳税人进行清算的时间；暂不通知清算的，每年是否均作出评估，能够清算的项目是否及时通知纳税人办理清算。

（9）到企业调查验证，是否可以清算，可以清算的项目预计清算税款。

[政策依据]

（1）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十条：

“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

”

（2）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十一条第二项：

“应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

”

（3）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十一条：

“对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

”

（4）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十四条：

“主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。

对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

”

（5）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条规定：

“土地增值税的清算条件：

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

”

2.土地增值税预征管理督察

【业务描述】

检查和评价税务机关土地增值税预征管理的合法性、合规性。

【所需资料】

1.当地主管税务机关制定的土地增值税预征的文件。

2.取得第三方资料，包括房管部门备案合同等信息。

3.调取金税三期系统增值税（营业税）申报的计税依据、开票信息。

4.调取金税三期系统财务报表（资产负债表、利润表）相关信息。

【督察重点、方法及依据】

（1）当地主管税务机关规定的预征率是否符合总局规定的标准

[方法路径]

（1）调取当主管地税务机关的文件，是否按不同类型的房屋制定不同的预征率。

（2）其规定的预征率是否符合总局规定的标准。

[政策依据]

（1）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条：

“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。

工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。

”

（2）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条：

“预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。

各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。

通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

”

（2）房地产行业土地增值税预征的计税依据与销售不动产增值税（营业税）的计税依据关联比对

[方法路径]

（1）调取增值税（营业税）申报的计税依据及发票开具金额。

（2）调取金税三期系统内相对应的销售不动产申报土地增值税预征的计税依据。

（3）两者数据（房地产行业及分户的资料）相比对，是否少申报土地增值税预征税款的计税依据，造成少申报预征土地增值税。

[政策依据]

（1）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条：

“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。

工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。

”

（2）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条：

“预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。

各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。

通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

”

（3）房地产企业土地增值税预征计税依据与财务信息比对

[方法路径]

（1）调取金税三期系统中土地增值税申报表数据。

（2）调取金税三期系统中纳税人财务报表主表、利润表、资产负债表数据。

（3）计算口径：

预收账款贷方本期发生额=（财务报表（资产负债表）的预收账款本期期末数-上期期末数）+利润表的主营业务收入本期数

预收账款贷方本期发生额=金税三期系统申报的土地增值税计税依据合计数，为正常；

预收账款贷方本期发生额>金税三期系统申报的土地增值税计税依据合计数，表示可能少申报税款；

预收账款贷方本期发生额<金税三期系统申报的土地增值税计税依据合计数，表示可能财务报表数据不准确或逾期合并申报。

[政策依据]

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条：

“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。

工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。

”

（4）土地增值税预征计税依据与房管部门的备案合同的预收款的关联比对

[方法路径]

（1）取得房管部门信息系统备案合同，督察所属期预收房款及至督察期间内约定应收款合计数。

（2）调取金税三期系统督察所属期预征土地增值税的计税依据合计数。

（3）房管信息系统备案合同预收款加约定督察期间应收款合计数减金税三期系统预征土地增值税的计税依据为正数，可能少申报土地增值税。

[政策依据]

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条：

“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。

工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。

”

3.土地增值税核定征收管理督察

【业务描述】

检查和评价税务机关土地增值税核定征收管理的合法性和合规性。

【所需资料】

1.各省级税务机关区分不同房地产类型制定征收率的文件。

2.各省级税务机关规定核定征收范围的文件。

3.金税三期系统中土地增值税核定征收信息，包括项目及核定征收率。

4.主管税务机关土地增值税核定征收台账及批复手续。

【督察重点、方法及依据】

（1）超范