深圳花样年香年广场写字楼项目调研报告DOC.docx
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深圳花样年香年广场写字楼项目调研报告DOC
花样年•香年广场调研报告
按照世界银行的研究分析，住宅与写字楼的搭配关系应该是15：
1，即15平方米住宅配1平方米写字楼，工作与生活地点的空间距离最好不超过20分钟，如果换成踩单车或步行20分钟，则更为合理。
在深圳市区，由于先前规划的缘故，写字楼比较密集，分布不均匀，造成了部分区域写字楼相对缺乏的状况。
在华侨城片区，这种状况尤为明显。
华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，再搭配部分商业与写字楼。
其中，住宅总量是600万㎡，商业总量大约35万㎡，写字楼相对较少，只有汉唐大厦、华侨城集团大厦，即使加上东方花园综合楼、OCT-LOFT，合计也不到10万㎡。
以上文方法计算，那么华侨城所需要的写字楼面积为600万÷15=40万㎡，现缺40-10＝30万㎡。
花样年•香年广场就坐落在这样一个区域。
华侨城的香年广场一华侨城的香年广场二
一、楼盘概况
项目名称
花样年•香年广场
开发商:
深圳市康年科技有限公司
代理公司:
深圳星彦地产顾问有限公司
广告商:
腾鲤企划
园林设计:
深圳市奥斯本环境艺术设计有限公司
建筑设计:
深圳市立方建筑设计顾问有限公司、
机械工业部深圳设计研究院
项目地址:
南山区华侨城侨香路与深云路交汇处
占地面积
15145.2㎡
总建筑面积:
74613.51㎡
（南区33364.9㎡、北区27183.27㎡）
容积率:
4
绿化率:
15%
建筑类别:
高层
建筑形态:
南区一栋20层塔楼和一栋7层附楼，
北区一栋20层塔楼和一栋2层附楼。
电梯数:
20层的6梯、8层的3梯
总户数:
170
停车位:
310
主力户型:
以300-400㎡为主
装修状况:
毛坯
售楼电话:
83428888
均价:
22000元/㎡
预售证领取:
2008-2-1
开始销售:
2008-3-4
开盘时间:
2008-3-15
入住时间:
2008-10
物业管理;
深圳市花样年物业管理公司
物业管理费:
7.68元/㎡·月
二、交通配套
1、交通路网
香年广场位置图
周边干道：
侨香路、深云路、广深高速、北环大道、深南大道
公交线路：
项目前后300米分别有天鹅堡、深云路和华侨城医院三个公交站共9路公交车经过，分别为6路（福光村－福田南）、25路（桃源村－火车站）、41路（桃源村－华新村总站）、49路（大学城南门－福田客运站）、104路（动物园－宁水花园）、235路（皇岗口岸－西丽留仙居）、237路（西丽福林村旺亨工业区－田心村）、325路（皇岗口岸－光明农场）、390路（蛇口渔港－龙华汽车站）
BRT交通：
深圳首条快速公交线BRT1号线（路灯优先公交快速线路）
地下交通：
施工中的地铁2号线在项目东南100米设有“侨城北”站
2、周边配套
综合商场：
百佳超市、沃尔玛超市、铜锣湾ShoppingMall、系列商业街（波托菲诺内部商业街区）
酒店餐饮：
项目北区D座二楼员工餐厅、威尼斯酒店、鸿波酒店、燕晗山酒店、园林山庄酒楼、博林诺富特酒店
邮局：
沙河邮局
医院：
华侨城医院
其他：
园博园、锦绣中华、民俗文化村、OCT创意文化园、世界之窗、欢乐谷、名商灯高尔夫球场、高尔夫练习场
三、建筑分析
图一香年广场模型（从西向东看）
图二香年广场楼体位置图
1、建筑形态
如图二，项目分为南北两个区域。
南主楼A、南附楼B、以及北主楼C、花样年中国总部D四部分组成。
南区包括主楼A和副楼B，总建面33364.9平米，其中商业2157.35平方米、办公面积31207.55平方米、地下室面积6182.05平方米、核增面积765.36平方米。
主楼A有20层，楼高99.9米；副楼B有7层。
普通层层高4.8米；每层标准面积1127平方米；地上＋地下停车位44+136=180个。
北区包括主楼C和副楼D，总建面27183.27平方米，其中商业643.86平方米、办公26539.41平方米、地下室4988.75平方米、核增1951.26平方米；主楼C有20层；每层标准面积1326.1平方米；楼高99.9米；普通层层高4.8米；地上＋地下停车位：
54+76=130个。
副楼仅销售201单元（1472平方米）。
项目的南区，主楼和附楼的底部是相连的，虽然南区与北区的主楼之间有约50米的间距，而在设计中，采用了空中连廊的方式将南北两区的主楼及南区附楼相连互通。
北区的二楼为商业服务，有餐厅及其他商务配套的空间，空中连廊方便了南区与北区用户，通过二楼就可实现A、B、C三栋人流转换。
南北区20层的主楼楼体都采用了中空回型建筑体设计，有利采光与通透。
2、户型分析
项目各楼层户型安排表
楼体
楼层
每层单元数
面积（㎡）
南区主楼A
1层（商业）
2
205、372
2层
2
447、455
3-8层
4
225、279、328、337
11-20层
3
324、325、497
南区副楼B
1层（商业）
4
154、265、296、434
2-7层
4
264、374、407、451
8层
1
488
北区主楼C
2层（商业）
4
117、213、463、670
3-20层
4
322、350、350、384
北区副楼D
2楼
1
1472
项目的主力户型为200-400平方米，有少量200平方米以下的单位。
4.8米的普通层高安排让业主可以自行安排套内空间。
部分单位特设了9.6米高室内空中别馆，创造写字楼室内构造新格局。
普通层完全可以改为两层、而挑高层最多可以改为4层，其隐藏的赠送面积非常大。
四、销售情况
1、销售价格
项目宣传的开始比较早，早期销售员给客户的价格区间为2.5万左右，并且承诺会尽量降低。
接近开盘的时候价格确定为2.2万元/㎡（一次性付款九八折2.16万元/㎡）。
一楼5万/㎡，计划作商业使用。
与销售员沟通发现，其在3月15日开盘前销售的单位采用2.2万/㎡计价，开盘之后价格将会有小升，销售员建议客户尽快定购。
以上价格均按照每套面积计算，没有考虑到隔层之后的效益问题。
经粗略估算，如果将可以隔层的面积完全隔层使用，每平米的使用价格在九千至一万之间。
2、销售情况
香年广场的预售证是在2008年2月1日分南北区两份取得的，但一直到3月4日才在国土局显示有销售A304一套单元。
其时与销售员的电话沟通，了解到是因为存在手续上的问题所以正式开盘销售一直推迟，但真实情况如何就不得而知了。
到3月8日现场调查发现，虽然已经有32套单位的交易产生，但项目开盘是安排在3月15日的。
3月4日开始，销售第一套304单元，由于其前期积累的客户比较多，3月5日一天即销售25套，3月6日销售了6套，具体如下表：
销售率统计表
时间
销售套数
总销售数
总套数
总销售率
2008.3.4
1
1
170
0.59
2008.3.5
25
26
170
15.29
2008.3.7
6
32
170
18.82
2008.3.8
1
33
170
19.41
截止3月8日销售的33套各单位户型面积情况详情如下：
区域
面积
套数
南区A楼（主楼）
130
1
223-225
5
280
2
324-328
5
336-338
4
375
1
494-498
3
南区B楼（副楼）
265
1
375
1
407-451
2
北区C楼（主楼）
320-325
3
357
4
383
1
北区D楼（副楼）
0
目前主要成交的是320平方米以下的单位，因为“户型较小较适合投资，所以比较抢手”。
现在如果想购买，只有320以上的单位挑选了。
五、客户分析
自用、投资各占一定比例。
虽然房地产市场的整体低迷造成观望气氛浓厚，交易情况一直处于较平静的状况，但香年广场凭借其地理位置的优越与片区对办公物业的需求，重点宣传本区域的资源稀缺性和未来区域内相关配套的完善，从而打动部分投资客进场交易。
这与区域内刚性需求构成了成交的两个主力。
六、项目状况
1、短期内交通相对不便。
项目处在侨香北路和深云路交汇处，上广深高速、北环大道和深南大道都比较方便，但公交站距离比较远，需要步行一段距离，已经在动工的地铁二号线到2010年完工，首条BRT公交线路（快速公交线路）也要到08年底建成通车。
2、高层景观较好。
项目处于建筑容积率较低的华侨城片区，往东可以看见园博园的山脉，往南可以见桃源村和塘琅山山脉，往西南可以俯瞰天鹅湖、欢乐谷、波托菲诺全景。
但低层则只能看见近处的施工工地和老旧厂房建筑。
高层景观如画
3、周边生活、商业配套缺乏。
该项目在华侨城片区的未开发地带，原有的建筑多为老旧厂房，相互之间比较独立，没有兴建可以共享的商业配套，在这个区域员工的餐饮将成为一个大问题。
项目未来有一段比较长的时间必须靠北区二楼提供的员工餐厅解决员工就餐问题。
其他的宣传中的配套设施都距离项目比较远，行车路线也比较复杂。
4、附近城建情况较差。
项目周边多是老旧厂房，并且西面正在新建“数码港”项目。
老旧的周边厂房区一老旧的周边厂房区一
5、样板房设计体现了项目的特点。
项目设有样板房，并且在去年12月已经对外开放，在其中也举办了若干次会议。
样板房的设计充分体现了户型空间的特点，自行分隔的效果充分体现了项目宽敞的空间格局优势。
样板房一样板房二
样板房三
样板房四样板房五样板房六
6、配套的物业设备较齐全。
电梯方面，南座主楼配备6部电梯，南座附楼配备3部电梯，北区主楼配备6部电梯，合计有15部电梯；空调方面，项目配备分体式中央空调，用户可以合理安排工作时间，根据工作需要上下班，大大节约了公司办公成本，需要指出的是本项目是华侨城片区唯一的配备分体空调的写字楼；卫生间方面，每户都设置独立的洗手间，同时在每层还设置公共洗手间，方便客户的自由安排，另外在每层还都设置了残疾人洗手间。
七、调研观点
1、花样年对此类物业的开发、销售、经营的经验很欠缺。
首先,销售员对项目的介绍为“写字楼”属于偏离原物业性质的介绍，一旦客户入住之后在相关方面产生问题，即会对销售员（代理商）产生不满，进而会对开发商产生不满；其次，在宣传上也存在问题，物业的性质在国土资源局网站上显示为厂房，然而项目对外宣传则强调了项目存在商业的面积，并且对其自行规划的“商业部分”的物业采用5万/㎡的标价；在未来的经营上，将一楼的“商业”全部出售，必将造成档次高低不一，无法控制的情况。
2、片区的未来如何还是个未知数。
香年广场周边是未开发的地块，但随着特区规划的完善，近一步大规模的兴建各类建筑的可能不大。
香年广场旁边在兴建的数码港，先期将投入八万平方米的物业，采取投资与租赁并重、经营与孵化相结合的方式来建设。
其业务和功能主要包括：
一是作为网络企业的孵化器，以种种优惠条件和提供各种优质服务来吸引众多网络企业入驻。
后期兴办数码产品超市，即在数码港裙楼部分建立大型数码产品超级市场，以优惠条件吸引国内外著名电子及网络厂商前来设立专门店，销售名牌产品。
数码港能否带动片区的发展，需要时间的考证。
2008.03.07
附相关图片：
项目效果图毛坯房间
香年广场旁湖景
东向周边状况
天虹物流中心
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