江门市市场投资环境和市场研究12126439665.docx
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江门市市场投资环境和市场研究12126439665
江门市市场投资环境和市场研究
第一章：
江门市城市概况
一、江门市简介城市基本概况：
江门市位于东经111°59′-113°15′，北纬21°27′022°51′，地处广东省中南部、西江下游、珠江三角洲西部，东邻中山市、珠海市；西连阳江市；北接新兴市、佛山市；南临南海，毗邻港澳；是珠江口西岸的中心城市之一。
南北长约150公里，东西宽约135公里。
大陆岸线长284.36公里，岛屿岸线共长331.51公里。
全市土地总面积9541平方公里，约占全省陆地总面积的5.32%，是珠三角经济圈占地最大的地级市，其中海岛面积235.17平方公里，沿海有大小岛屿96个。
江门市现辖蓬江、江海、新会三个县级市辖区，代管台山、开平、鹤山、恩平四个县级市，现有总人口410.29万人，其中市区人口132万人，中心城区人口约为65万。
新会、台山、开平、恩平、鹤山素称“五邑”而闻名海内外。
江门市是广东省南部交通的重要枢纽和内河航运的第二大港，是五邑侨乡的门户和物资的集散地。
江门通讯网络发达，是广东省的长途汇接中心和通信枢纽之一。
行政区域规划图
江门是“中国第一侨乡”，祖籍江门五邑的海外华侨、华人、港澳特别行政区和台湾同胞共有368万人，约占全国海外侨胞的十分之一，遍布美国、加拿大和西欧、东南亚等107个国家和地区。
海外同胞素有爱国爱乡的优良传统，热心支持家乡建设，形成了江门市对外经济文化交往的独特优势。
二、江门市经济概况（08-09年的GDP及相关经济运营情况）
江门GDP的快速增长中，工业制造业的贡献是关键因素。
09年江门经济从纵向来看，工业增加值增速分别超过全国（11%）、全省（8.9%）和珠三角（8.1%）1.3、3.4和4.2个百分点。
增速在珠三角9市中排第四位，在全省21个地级市中排第十一位。
江门市区（蓬江、江海、新会）以及鹤山市、台山市的累计增速超过全市平均水平。
新会区12月累计增速比11月（11.95%）增长1.8个百分点，12月增幅为各市区之首，增长贡献率36.87%，拉动增长点数4.53个百分点。
09年全省21个地级市1—12月工业增加值（源自江门经济贸易局）
项目
单位
1—12月工业增加值累计
累计比去年同期增长%
全省增加值增速排位
全国总计
亿元
11.00
----
全省总计
亿元
16148.58
8.90
----
总计中：
深圳市
亿元
3429.90
8.70
16
广州市
亿元
2938.52
9.70
15
佛山市
亿元
2865.00
14.00
8
东莞市
亿元
1325.95
-6.40
21
中山市
亿元
892.38
10.40
13
江门市
亿元
700.75
12.30
11
惠州市
亿元
606.00
16.90
6
清远市
亿元
490.74
27.00
1
珠海市
亿元
478.55
1.20
20
汕头市
亿元
377.17
15.40
7
湛江市
亿元
347.90
10.10
14
肇庆市
亿元
277.47
22.70
3
揭阳市
亿元
274.41
26.80
2
茂名市
亿元
258.08
4.90
19
河源市
亿元
189.46
14.00
9
韶关市
亿元
181.83
6.00
18
潮州市
亿元
149.36
13.60
10
梅州市
亿元
134.95
8.10
17
阳江市
亿元
123.52
20.20
5
云浮市
亿元
95.43
10.50
12
汕尾市
亿元
88.76
22.00
4
按经济区域分：
珠江三角州经济区
亿元
12061.25
7.60
----
东翼
亿元
737.72
16.40
----
西翼
亿元
608.11
6.70
----
山区县
亿元
1331.91
16.80
----
2009年，江门工业固定资产投资285.03亿元，占全社会完成固定资产投资（492.07亿元）的57.92%，比2008年（49.42%）上升了8.5个百分点。
工业固定资产投资同比增长49%，增速比2008年高出35.77个百分点
09年江门各类型经济工业增加值占全市比重（%）
三、江门市近期的城市规划、定位及市政配套
近年来,江门市坚持经济、社会、资源、环境协调可持续发展,使江门各项环境指标在珠三角各市中均排在前列,成为珠三角中一块宜居的“绿洲”。
江门给自己的定位是建设生态型宜居城市，打造一个珠三角生态型、宜居城市典范。
道路综合交通规划：
高速公路：
江鹤、江中、江珠、江肇高速公路构筑交通枢纽城市的骨架。
客运站：
规划客运站６个，其中江门中心城区２个，高新区１个，新会２个，荷塘１个。
城际快速轨道交通：
规划走线从中山的古镇入境，经过高新区，礼乐镇，最后到新会区。
未来考虑接开平、台山一带。
在江门市区范围设四个站，分别布置为外海站、江门站和江门西站、新会站。
其中江门西站未来可以考虑和火车站共同建设，形成一个大型的客运交通枢纽站。
新会站设在新会的南新区中心地带。
道路交通系统规划：
城市道路分为5个等级：
城市快速路、一级主干路、二级主干路、次干路、支路。
公共交通：
推行一体化交通战略政策；完善路网建设，提升系统整体服务水平；优先发展公共交通。
四、终述：
纵观国际国内形势，2010年经济发展机遇与挑战并存。
不利因素：
国际金融海啸对世界经济的冲击还没有完全消除，经济复苏过程还需要一段的时间；江门企业还面临市场需求结构变化和节能减排等政策性导向所形成的结构性调整压力，产业亟需优化升级。
有利因素：
当前，国际、国内整个宏观经济逐步向好，国家和省市的一系列保增长的财政政策和货币政策刺激效应仍在延续，支柱行业出现恢复性增长，企业经济效益稳步回升，工业经济运行企稳向好的态势更加明确。
预计2010年江门市工业经济将进一步巩固平稳运行的基本局面。
第二章：
江门房地产市场概况
一、房地产市场情况
江门房地产市场现状：
2009年，江门市房地产完成开发投资77.46亿元，同比下降10.1%，新开工面积377.33万平方米，同比增长27.4%，施工面积1023.18万平方米，同比增长15.9%，竣工面积246.88万平方米，同比增长12.1%。
全市商品房批准预售面积369.79万平方米。
全市商品房成交面积462.39万平方米，同比增长22.4%，其中住宅407.12万平方米，同比增长28.3%；成交金额140.59亿元，同比增长37.1%，其中住宅125.8亿元，同比增长47.5%；商品房成交均价3041元，同比增长12%，其中住宅3090元，同比增长15%。
成交情况
总面积
住宅面积
住宅套数
别墅套数
公寓套数
总均价
住宅均价
别墅均价
公寓均价
2009年
126.80
116.39
8959
311
8648
4240
4180
7981
3869
2008年
70.02
64.05
4687
568
4119
4235
4362
6585
3540
08年同比
81.09%
81.72%
91.15%
-45.2%
110%
0.16%
-4.17%
21.20%
9.29%
数据源自江门房管网
小结：
经历了2008年的调整，2009年在以宽松的货币政策为首的一系列救市政策的刺激下，江门楼市与全国的大部分城市一样迅速反弹，市场交易十分活跃，并在通胀预期导致投资（含保值）需求的强力带动下，达到空前繁荣。
但在整体宏观经济还未完全好转的背景下，今年的楼市迅速从调整转向火爆，尤其是成交价的快速上涨，再加上投资需求的增加，使居民房价收入比、房屋租售比等重要指标偏离了正常水平，让房地产市场积累了一定的泡沫和风险。
二、“珠中江经济圈”对江门房地产市场的影响：
2.1、“珠中江经济圈”？
：
按照省委、省政府《关于贯彻实施〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）〉的决定》正式实施,省委、省政府明确要求全面推进珠三角地区经济社会一体化,着力增强城市群整体竞争力。
在积极推进珠三角区域经济一体化的总体框架下，2009年9月8日，珠海、中山、江门三地规划部门签署了《珠中江城市规划合作框架协议》；同时，《珠中江城市空间协调发展规划》编制同步启动。
根据此次签订的框架协议，珠中江三市的规划将在六个方面加强密切合作，包括：
开展珠中江区域城市规划紧密合作专题研究，组织和协调区域发展的城市规划的编制工作，推动重点地区规划相互衔接，推进高速公路、城际轨道、港口、机场等区域重大基础设施规划对接与实施，建立信息共享机制，建立政策保障机制
2.2、珠中江经济圈对江门房地产市场的影响
在珠中江经济区域内江门房地产行业相对中山、珠海落后，自然然而价格是三市最低，也说明江门房地产的洼地价值正在得到更多展现
随着“珠中江”经济圈的逐步推进将会逐步实施基础教育一体化、邻城医保通用、跨城公交车、年票互通、治安管理和市政交通道路建设，重点地区规划相互衔接再加上江门本来的丰富优越的自然资源，这一背景对于江门的房地产意义重大。
多年来由于工业发展滞后，江门房地产的目标人群只能局限于本地。
承接行业转移带来的人流将为江门房地产注入新鲜活力，它不仅仅意味着更多的外来新客户，更重要的是，城市经济发展起来后，居民收入水平提高，本地客户潜在需求将会增长，而房价水涨船高，也会拓展利润空间。
而实际上,随着江门市区新区建设、区域性房地产开发的蓬勃发展,北新区基本成型,得到市民的广泛认可；而一些房地产项目和旧区改造也都基本取得良好发展,吸引了不少周边城市的人来江门置业安居、休闲度假。
三、江门市房地产市场特点（市场购买力、分布分析，市场板块划分）
3.1、消费者的构成：
江门购房消费市场多数为本地消费群体，由以中心城市消费群体为主：
消费需求：
购房者的消费能力体现在购房所能承受的首付、总价等因素上
购房用途一般分为自住和投资两种。
据调查数据显示，江门置业者在购房用途的选择上，自住型买家占调查者的85%，只有15%的调查者表示购房用途为投资。
消费者的收入变化及其购买能力与投向？
？
调查数据显示，在首付的承受能力上，57%的调查者表示所能承受的首付为15万以下；其次，24%的调查者选择15—20万；而选择20万以上的仅20%。
3.2、江门市区板块划分：
主城区总体规划：
主城区空间结构、网络组团结构，包括中心城区和三大外围组团，形成核心－外围的空间体系。
中心城区的四大组团：
中心组团：
整合江门新会城区，打造中心城市功能；
滨江新区组团：
依托广佛都市圈，利用临西江优势和大雁山旅游资源发展居住、休闲旅游和城市综合服务功能；
江海组团：
依托江中、江珠、江鹤二期三条高速公路交汇和未来城际轻轨等交通设施，发展高新技术产业和城市综合服务功能。
新会组团：
发展城市综合功能，为银洲湖产业区提供服务。
三、江门市楼盘情况（列举出4-5个楼盘、高中低档均可列出）
区域板块
楼盘名称
发展商
楼盘位置
占地面积
在售项目
主力户型及面积（m2）
销售价格（元）
物业
备注
逢江老城区
珠江帝景湾
江门珠江投资有限公司
江门蓬江区天宁路（中国电信大厦旁）
124000㎡
二期
三期
163-166
6500
1.80元/㎡·月
新会组团
骏凯豪庭
江门市骏凯豪庭开发建设有限公司
江门市新会经济开发区同庆路18号
1700亩
一期别墅
116-133
287-450
3200
6880
未定
中心逢江区
海伦堡林荫
江门市万城房地产发展有限公司
海伦堡林荫彼岸位于蓬江区江北路8号海伦堡
8.48万㎡
联排：
135－162㎡
274-330
600012000
1.60元/㎡月
江海区
天骄半岛
江门半岛华庭发展有限公司
天骄半岛位于江海区富华路（江门大桥侧）
280000㎡
一期
155
5300
1.48元/㎡·月
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