保税港区对重庆地产市场与房产市场影响.docx

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保税港区对重庆地产市场与房产市场影响

保税港区对重庆地产市场与房产市场影响

一、重庆报税港区情况简介

该保税港区规划控制面积8.37平方公里，分水港和空港两个功能区。

水港功能区面积6.00平方公里，四至范围为：

东至江北区寸滩街道寸滩村甘蔗堡社、大桥社，南至沿长江至渝黔高速公路大佛寺大桥，西至渝北区人和镇童家院子立交，北至渝北区人和镇双碑村十七社、220国道。

空港功能区面积2.37平方公里，分为两个地块。

其中地块一面积1.04平方公里，四至范围为：

东至渝北区双凤桥街道办事处硚田村七社，南至渝北区双凤桥街道办事处新华村十社，西至渝北区双凤桥街道办事处新华村十一社，北至渝北区双凤桥街道办事处硚田村九社；

地块二面积1.33平方公里，四至范围为：

东至渝北区古路镇荣华村八社，南至渝北区古路镇荣华村六社，西至渝北区双凤桥街道办事处黎家村十六社，北至渝北区古路镇荣华村七社。

二、全国保税港区基本情况

0120050622上海洋山保税港区8.14平方公里

0220060831天津东疆保税港区10平方公里

0320060831大连大窑湾保税港区6.88平方公里

0420070924海南洋浦保税港区9.21平方公里

0520080224宁波梅山保税港区7.7平方公里

0620080529广西钦州保税港区10平方公里

0720080605厦门海沧保税港区9.5092平方公里

0820080907青岛前湾保税港区9.72平方公里

0920081018深圳前海湾保税港区3.71平方公里

1020081018广州南沙保税港区7.06平方公里

1120081125重庆两路寸滩保税港区8.37平方公里

三、保税港区封闭运行 

黄奇帆表示，保税港区安装好铁丝网后，将施行封闭运行。

形象地说，港区内没有生活性住宅，不会有居民区。

此外，也不会开设零售商店、娱乐场所、俱乐部、餐厅等。

对于已在保税港区内经营的企业，将被分为3类。

一种是现在已在从事贸易、物流、进出口加工的企业，这类企业将继续保留；第二类是原先不从事贸易物流产业的企业，则需转化为保税物流、保税加工类企业；第三类是不适合在保税港区发展的企业，保税区管委会开发公司将进行征地动迁，将这些企业置换出去。

四、保税港区产业布局与规划

1、空港方面：

空港方面，将以发展高新技术为主，主要是IT、生物工程等。

“在未来，空港也要打造成为西南地区的航空运输枢纽以及保税物流的基地。

目前包括马士基、普洛斯、地中海航运等世界各地的大型物流公司，都已进入重庆抢占“阵地。

 根据空港定位，保税港区有5大服务对象。

也就是说，有5类企业可以进驻空港。

这5类企业包括航空公司、航空货运代理、外向型企业、邮政和快递以及其他从事国际业务和保税业务的企业已经推出了基本产业布局。

按方案，空港核心区，将开展8大业务。

具体包括航空保税仓储业务、航空保税寄存业务、航空保税分拨业务、航空保税中转业务、航空物流集配与拼装、保税展示业务、出口加工业务、国际贸易业务。

2、河港方面：

重庆保税港区重点扩展港口作业、空运服务、对外贸易、出口加工、商品展示、保税多式联运和金融商贸服务七大业务功能。

将政策优势转化为物流优势，立即启动水港功能区建设，进一步发挥长江黄金水道作用，形成以重庆到上海的内陆运输便捷通道，打造西部地区外贸物资、物流集散地。

河港区域具体产业规划目前还没有，依据我司两年前对海尔路片区商贸规划所得资料如下：

该区域与相关区域目前有两个工业园区：

港城工业园区与寸滩工业园区（占地面积很小，接近唐家沱位置）。

沿线重要企业：

青阳药业、西南合成、长安厂的仓储基地。

港城工业园区内企业：

海尔、武钢等。

五、重庆保税港区与全国其他港区差异分析：

1、内陆港：

重庆为全国批准的唯一个内陆保税港区，也是全国唯一一个河港+空港的混合港区。

2、重庆港与城市关系：

相比于其他港的远离城市，重庆港就在城市之中。

城市和港口形成了包含与被包含关系。

六、报税港区对重庆城市价值的影响：

1、重庆成为西部重化工与机械产业的中心：

港区基本上是以大宗物资为原材料开始展开的。

因为保税港区的成立，强化了以港区为基础的原材料与能源的配置体系，具有天然优势的重庆将成为西部重化工与机械产业的中心城市。

2、重庆成为外商投资的密集区域：

保税港区内成本优势，会成为外资布局的首选地点。

成本优势会左右企业选点布局。

3、北部经开区进入发展黄金期

尽管1993年就成立了北部经开区，但是受制于城市基础设施以及整个城市产业氛围与商业氛围，北部经开区运行一直处于不温不火的尴尬境地，报税港区的成立，将促使北部经开区政策向保税港区靠拢，并与保税港区形成良性互动局面。

4、保税港区带来的价值观变化：

因为保税港区的成立会带来大量的外贸人才以及更多的海外人才，他们在重庆停留与居住将带来重庆城市价值观的直接或者间接的变化。

这将有可能使重庆内陆城市沿海化，促进城市价值观的快速演变。

5、促使重庆成为西部商贸中心

保税港区产品巨大的价格差异，将使得原本就对整个西南地区具有吸引力的商贸零售产业更加强化。

重庆有可能成为西部重要商贸的积聚中心，成为西部商贸的中心城市。

七、保税港区对重庆城市房地产领域的影响

1、重庆房地产核心问题：

供需失衡，供应过剩，存量过大。

我司依据对重庆市房管局公开数据分析处理得出重庆商品房存量为：

2300万方。

（每年预售许可证放量减去每年成交量，以上数据是以2006年作为零点进行处理的）。

2、重庆房地产供应量均衡放量：

重庆土地市场呈现出两大特征：

一是2006年以前大盘放量，据我司统计资料显示，全重庆1000亩以上大盘有35个，而有30个都是在2006年前购置土地的，这些项目平均年放量大概在250—300万方之间（07—08年均值放量），因此大盘具有充分的土地与可持续性放量的典型特征；二是06年以后出让的小规模土地储备量明显减少，截止本年度11月，重庆市土地存量（土地供应量—预售许可放量）仅不足700万方。

而在08年下半年以来，重庆土地市场缩量明显。

从这个层面来判断，如果重庆土地放量持续萎缩半年，那么重庆将几乎不不存在2006年以后的土地存量。

而大盘开发不进入加速期，重庆楼市将进入新一轮供需结构转换。

3、重庆城市每年增量需求1000—1100万方：

3.1、3年拆迁产生的刚性需求约800万平方

拆迁启动的刚性需求：

重庆未来三年拆迁面积为：

786万方（违章建筑按照0.5的系数累加），拆迁总量为1150万方。

因为拆迁产生的居住扩张系数以1.0计算（2008年10月31前拆迁的户均面积为109平方米，按照现在城市新建住宅的平均面积约为98—103平米每套计算，做5%扩张计算，系数可以作为1处理），平均每年新增需求262万方。

3.2、城市新增人口

重庆城市新增人口主要来自三个方面：

一是大城市的吸附能力所带来的人口聚集；二是城市化过程中的人口迁徙；三是高校毕业生留渝的人口累加。

这三类人口中，一三类人口是商品房市场主力需求对象。

2007年,重庆普通高校毕业生数量为99332人,比2006年增加15.3%,其中毕业研究生7464人、本科毕业生51072人、专科（高职）毕业生40796人。

由于重庆经济社会持续健康发展,各行业对人才需求保持旺盛势头,重庆高校毕业生就业形势总体较为平稳,毕业生就业率继续保持较高水平,总体就业率达到89.5%,与2006年相比上升0.5个百分点,实际就业人数增加12258人。

以每名高校毕业生房屋需求30平米计算，重庆每年新增住房需求：

300万方。

（ ）

全市2007年居住在城镇的人口为1361.35万人，占常住人口的48.3%，与上年相比，城镇人口增加50.06万人。

（2008-5-5http:

//chongqing.china-

再加上主城人口结婚离婚产生的房屋需求放量，同时减去重叠需求计算。

我们认为重庆每年新增城市人口住宅需求总量约为800—900万方。

重庆市每年正常累计居住性需求量约1000—1100万方。

4、重庆城市供需结构平衡时间为2011年：

按照现有累计销售存量2300万方减去半年的消化需求做必要存量，消化重庆现有存量房屋大概需要18个月。

由于土地存量持续减少，按照现行土地市场放量进行测算，我们以将目前土地存量消化80%，新增土地存量作为储备存量与市场压力存量。

可以产生一共500万方左右的市场供应量。

同时我们以大盘年均供应量300万方计算，2006年以前的大盘土地存量每年放量：

300万方。

在3年内大盘新增供应量900万方。

重庆未来三年可供销售的供应量为：

1800+500+900=3200万方。

按照如此预测，我们预计在现有存量与供应量体系下，重庆城市均衡状态时间需要在2011年达到均衡，基于存量的预先反映，我们认为在2011年上半年，在大的行业市场不改变的情况下，重庆房地产市场有望触底上扬。

进入上行通道。

5、保税港区对重庆房地产市场的影响：

5.1、直接增加总需求量：

300万方。

保税港区预计入驻10万总人口，按照人均30平米计算，重庆新增住房需求总量300万方。

5.2、对结构市场的影响：

因为保税港区都集中在北部区域，从保税港封闭式运行体系来看，保税港区的居住需求大都将集中在三北地区。

相对而言，其他区域受惠较小。

5.3、保税港区产品结构需求：

因保税港大多以生产建设为基础，我们认为保税港区新增的大量需求集中在城市普通商品房需求上面。

因保税港区大量的物流企业，以及外资企业，这类企业的中高管人员会产生租赁性居住需求，同时对居住小区品质相对比较挑剔，因此我们认为北部新区内高层高品质产品将有一个刚性需求。

因为大量的商贸与物流企业的聚集，而这类企业又大多是以中小型企业为主，因此在港口附近会有适当的写字楼市场需求。

但是这种企业因为规模小，对写字楼形象要求并不严格，他们讲究的是交通便利与适当的专业形象。

因此我们认为乙级写字楼以及公寓型写字楼有较大的需求。

而甲级写字楼则需求不大。

5.4、报税港区对北部新区楼市价格的影响：

基于重庆楼市的供过于求的特征，我们认为保税港区批准对整个市场价格的影响极为有限。

不过北部新区市场有望价格止稳，避免了进一步进入下降通道。

6、保税港区对重庆土地市场的影响：

6.1、北部区域住宅土地市场：

三北区域受保税港区利好消息冲击，住宅土地类市场会有一个小小的放量高潮。

不过我们认为最终土地市场不会出现大的波动。

按照目前市场行情，我们认为保税港区周边土地的楼面成本在未来三年内将不会超过1500元每平米的楼面成本。

（现有区域我们估值成本为700元每平方米，通过楼价反算，楼面成本不超过房价的25%）

6.2、写字楼市场：

总的来说，我们认为重庆写字楼市场已经有两大聚集区域：

江北嘴CBD区域；以及观音桥—红旗河沟—新牌坊区域的写字楼集群。

一个区域拥有两个写字楼集群以后，产生第三个写字楼集群的可能性将非常小。

因此我们认为写字楼市场的土地供应将不会出现大的变化。

七、结论：

重庆保税港区成立客观上对重庆城市价值具有极大的提升作用。

不过因为经济周期的原因，以及保税港区规模，建设周期，运行规模，同时与城市关系问题，我们认为保税港区对重庆房地产市场影响相对较小。

一是新增需求总量与整个市场需求总量的比例过小；二是对结构性市场影响并不大，主要因为现有区域产品供应结构比较丰富，同时现有城市的经济中心关系的影响，整个城市行政体系大的改变可能性并不大，因此写字楼市场也不会有大的变化，公寓性或者乙级写字楼将在保税港区周边会产生一些配套性需求。