房地产估价师评估师必背知识试题库含答案 4.docx
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房地产估价师评估师必背知识试题库含答案4
2020年房地产估价师考试专用
房地产估价师（评估师）考试题库
注意事项：
1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析
2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷（选择题）
评卷人
得分
一、单项选择题
1．城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（）。
A核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C核发建设用地规划许可证、核发建设l丁程规划许可证、核发项目选址意见书
D核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
答案：
B
解析:
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
2．作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括（）。
A.被征收房屋价值的补偿
B.因征收房屋造成的搬迂、临时安置的补偿
C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
D.因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿
答案：
D
3．在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（）。
A.城市紫线
B.城市绿线
C.城市蓝线
D.城市黄线
答案：
C
4．业主共同决定（），应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业丰且占总人数三分之二以上的业主同意。
A.制订和修改业主大会议事规则
B.业手共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
C.选举业主委员会或者更换业主委员成员
D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
答案：
B
5．《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（）。
（2015年试题）
A.30年
B.50年
C.70年
D.永久
答案：
D
答案：
《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。
6．对符合《不动产登记暂行条例实施细则》规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询;因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在（）个工作日内提供查询。
A.3
B.5
C.7
D.10
答案：
B
7．全民所有制企业等同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，需向（）以上人民政府土地管理部门提出用地申请。
A、县级
B、市级
C、镇级
D、区级
答案：
参考A
8．进度计划管理通常采用网络图和（）。
A.资源配置图
B.直方图
C.横道图
D.控制图
答案：
C
【答案解析】进度计划管理通常采用网络图和横道图。
9．某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面
地价为2000元/㎡，则土地单价为（）元/㎡
A.1000B.2000C.2500D.5000
答案：
C
10．房地产估价工作的性质，决定了房地产估价的基本原则是（）
A.合法原则B.估价时点原则C.谨慎原则D.独立、客观、公正原则
答案：
D
11．实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。
（2007年真题）
A.开发商
B.监理单位
C.分包单位
D.总承包单位
答案：
D
『答案解析』本题考查的是安全管理。
实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。
参见教材P90。
12．下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。
（2010年真题）
A.拆迁补偿费及有关税费
B.市政基础设施建设有关费用
C.贷款利息
D.建安费用
答案：
D
『答案解析』本题考查的是获取土地。
土地储备成本包括六大项。
土地开发中没有建房子，不会用建安费用。
参见教材P68。
13．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金
于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。
A.11.41B.11.49
C.12.41D.12.49
答案：
C
『答案解析』本题考查的是复利计算。
参见教材P161。
A1=1（1+5%），n=15-1=14，i=8%，s=5%
14．注册房地产估价师继续教育由（）组织。
A.件房和城乡建设部
B.人力资源和社会保障部
C.省级政府建设主管部门
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：
D
15．住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。
A.风险基金
B.周转金
C.预留金
D.保证金
答案：
D
16．保障性住房不包括（）。
（2015年试题）
A.商品住房
B.公共租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房
答案：
：
A
答案：
保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共相赁住房、限价商品住房。
17．已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是（）。
A.住宅平均层数
B.住宅建筑净密度
C.住宅建筑面积净密度
D.住宅建筑面积毛密度
答案：
B
『答案解析』本题考查的是居住区规划的技术经济分析。
住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地
面积。
参见教材P37。
18．以划拨方式取得的土地使用权，国家颁发的是（）
A.国有土地使用权证
B.选址意见书
C.建设用地批准书
D.黄证
答案：
D
19．国有土地上房屋征收的主体是（）。
（2014年试题）
A.市、县级人民政府
B.市、县级房屋征收部门
C.房屋征收实施单位
D.市、县级房地产行政主管部门
答案：
：
A
答案：
国有土地上房屋征收的主体是市、县级人民政府。
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。
20．在公司制法人治理结构中，担当公司权力机构的是（）。
A.职工代表大会
B.股东会
C.董事会
D.监事会
答案：
B
评卷人
得分
二、多项选择题
21．制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）。
A.物业租金必须能抵偿所有投资成本
B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
答案：
ACDE
22．在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。
A.估价的依据有可能不同
B.估价的方法有可能不同
C.估价对象的范围有可能不同
D.不影响估价结果的公正性
E.不影响估价报告的用途
答案：
【】ABC
23．根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为（）。
A、信用债券
B、公募债券
C、担保债券
D、抵押债券
E、私募债券
答案：
【正确答案】BE
【答案解析】本题考查的是债券的分类。
根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为公募债券和私募债券。
参见教材P280。
24．工程造价的职能包括（）。
A、预测职能
B、控制职能
C、评价职能
D、调控职能
E、分配职能
答案：
【正确答案】ABCD
【答案解析】
本题考查的的是工程造价概述。
分配职能不属于工程造价的职能。
参见教材P125。
25．关于套内阳台建筑面积计算说法，正确的有（）。
A.封闭的阳台计算一半建筑面积，未封闭的阳台不计算建筑而积
B.封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积
C.封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积
D.未封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积
E.未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积
答案：
BE
26．我国负责指导监督全国不动产登记的部门是（）。
A.住房城乡建设部
B.国家林业局
C.国土资源部
D.农业部
答案：
C
『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。
2013年12月，中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能的通知》，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。
住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。
27．下列关于贴现债券的表述正确的是（）。
A、贴现债券，也称贴水债券
B、贴现债券，也称附息债券
C、指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行
D、到期时按券面价值偿还本金的债券
E、其发行价格与券面价值的差价即为利息
答案：
【正确答案】ACDE
【答案解析】本题考查的是债券的分类。
贴现债券，也称贴水债券。
所以B选项不正确。
参见教材P279。
28．拍卖公告的内容应该包括（）。
A、拍卖的时间、地点
B、拍卖标的的展示时间
C、参与竞买人应当办理的手续
D、拍卖标的
E、拍卖的保留价
答案：
【正确答案】ABCD
【答案解析】
本题考查的是拍卖公告与展示。
拍卖公告的内容包括（1.拍卖的时间、地点;（2.拍卖标的;（3.牌面标的的展示时间，地点;（4.参与竞买人应当办理的手续;（5.需要公告的其他事项。
参见教材P396。
29．拍卖标的亦称（），泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。
A、拍卖人
B、拍品
C、拍卖物
D、拍卖方式
E、拍卖时间
答案：
【正确答案】BC
【答案解析】
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。
拍卖标的亦称“拍品”或“拍卖物”，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。
参见教材P386。
30．以下（），属于房屋征收的限制条件。
A.房屋征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的
B.房屋征收可以是以发展非公共利益，提升非公共福祉为目的
C.房屋征收必须严格依照法律规定的权限和程序
D.开发商以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿
E.政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿
答案：
ACE
评卷人
得分
三、判断题
31．法律规定的绿地道路归业主所有，是说绿地道路的土地所有权归业主所有，不是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。
（）
32．直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。
（）
答案：
对
33．城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。
（）
答案：
×
34．房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，就可以要求交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳有关税费。
（）
答案：
×
35．以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使删者之间多次转计，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。
（）
答案：
×
36．国有企业改组为股份合作制的，经批准可保留其划拨土地使用权。
（）
答案：
×
37．国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
（）
答案：
√
38．物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。
（）
答案：
：
√
39．房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。
（）
对
错
答案：
【正确答案】错
【答案解析】
本题考查的是风险分析的界定。
不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。
参见教材P229。
40．被征收人对市、县级人民政府作出的房犀征收决定不服的，只能依法提起行政诉讼。
（）
答案：
×
评卷人
得分
四、综合分析题
41．甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标方式在丙省丁市取得一宗国有建设用地使用权，上地用途为商业，因开发商自身原因闲置1年后申请办理了《建设工程施工许可证》，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。
1.该建设用地使用权出让合同应由（）与甲企业签订。
A.丙省人民政府
B.丙省人民政府土地管理部门
C.丁市人民政府
D.丁市人民政府土地管理部门
答案：
D
2.甲企业申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件为（）。
A.已确定施工企业
B.已取得《建设工程规划许可证》
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设资金已经落实，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%
答案：
ABC
3.甲企业转让给乙企业的标的为（）。
A.建设用地使用权
B.房屋承租权
C.房屋所有权
D.土地所有权
答案：
A
4.乙企业取得建设用地使用权年限最高为（）年。
A.36
B.37
C.46
D.47
答案：
A
5.应按照（），向甲企业征缴土地闲置费。
A.投资额的20%
B.土地出让价款的20%
C.工程造价的20%
D.转让金额的20%
答案：
B
42．陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。
陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。
赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万元。
陈某因无力清偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。
1.在交易活动中，属于陈某应尽的义务为（）。
A.缴纳契税、营业税
B.如实申报成交价格
C.签订房屋买卖合同
D.按3元/m2标准缴纳交易手续费
答案：
BC
【解析】营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，如营业税，应由江某缴纳。
该学区房为存量房，存量住房转让手续费为每平方米6元。
2.下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纲税义务的为（）。
A.房产税
B.教育费附加
C.印花税
D.城市维护建设税
答案：
C
【解析】城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
印花税的征收范围具体包括：
产权转移书据;权利、许可证照等。
3.不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为（）。
A.要求陈某、江某提供身份证明
B.要求对交易的房屋进行评估
C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件
D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某
答案：
ACD
【解析】不动产登记机构应当履行的职责为：
1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;2.就有关登记事项询问申请人;3.如实、及时登记有关事项;4.法律、行政法规规定的其他职责。
不动产登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。
4.关于赵某评估行为的说法，正确的为（）。
A.应该主动申请回避
B.直接赔偿有关税金损失
C.将受到行政处分
D.将作为不良行为记入信用档案
答案：
ACD
【解析】行政处分是指国家机关、企事业单位对所属的国家工作人员违法失职行为尚不构成犯罪，依据法律、法规所规定的权限而给予的一种惩戒。
行政处分种类有：
警告、记过、记大过、降级、撤职、开除（六种）。
注册房地产估价师有签署具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告行为的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
5.人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某（）个月的腾空搬迁宽限期。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：
D
【解析】人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。
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