市场比较法作业答案10.docx

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市场比较法作业答案10

市场比较法作业答案2011.10

2011年市场比较法作业

1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：

项目

可比实例甲

可比实例乙

可比实例丙

建筑面积

1000m2

1200m2

9687.6平方英尺

成交价格

240万元人民币

300美元/m2

243万元人民币

成交日期

2001年10月初

2002年8月初

2003年2月初

交易情况

-5%

0%

0%

状况因素

0%

+2%

+5%

又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：

首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。

2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:

8.5，2003年8月初的市场汇价为1:

8.3。

该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。

又知1m2=10.764平方英尺。

试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

解：

（1）建立价格可比基础：

甲一次付清总价

甲单价=2162.65（元/m2）

乙单价=300×8.5=2550（元/m2）

丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2）

（2）计算比准价格

比准价格甲

比准价格乙

比准价格丙

（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m2）

2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格（元/m2）

3800

4100

3950

成交日期

2002年10月1日

2003年5月1日

2003年6月1日

交易情况

-2%

+1.5%

0%

房地产状况

区位状况

+3%

0

-1%

权益状况

0

+2%

-1%

实物状况

-1%

0

+2%

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

解：

（1）计算比准价格

比准价格A

比准价格B

以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。

比准价格C

（2）求算估价对象的比准价格

比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2）

3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

（1）可比实例的成交价格与成交日期

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格（元/m2）

6000

5800

6120

成交日期

2001年4月1日

2001年2月1日

2001年5月1日

（2）交易情况分析判断

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易情况

+3%

-1%

+2%

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。

（4）房地产状况

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素1

+2%

+4%

0

因素2

-3%

-1%

+5%

因素3

+6%

+2%

-3%

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：

因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。

房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

（2001年考试题）

解：

（1）交易情况修正系数

可比实例A=100/103

可比实例B=100/99

可比实例C=100/102

（2）交易日期修正系数

可比实例A

可比实例B

可比实例C

（3）房地产状况修正系数

①因素权重值的计算

因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6

因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25

因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15

②房地产状况修正系数的计算

可比实例A

可比实例B

可比实例C

（4）计算比准价格

比准价格A

比准价格B

比准价格C

（5）估价对象的价格

4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：

项目

实例A

实例B

实例C

实例D

实例E

成交价格（元/m2）

5100

5800

5200

5300

5000

成交日期

2002.11.30

2003.6.30

2003.1.31

2001.7.31

2003.5.31

交易情况

+2%

21%

0

0

-3%

房地产状况

区位状况

0

-3%

+3%

+1%

0

权益状况

-2%

0

+2%

-1%

-1%

交易实物

-4%

-5%

-2%

+2%

+1%

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。

其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。

另据调查得知：

从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。

试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

解：

（1）选取可比实例。

实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例，而选取A、C、E作为可比实例。

（2）计算公式：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

（3）交易情况修正系数

可比实例A=100/102

可比实例C=100/100

可比实例E=100/97

（4）交易日期修正系数

可比实例A=（1+1%）4

可比实例C=（1+1%）4

可比实例E=（1+1%）3

（5）房地产状况修正系数为

因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：

可比实例A=100/[100×1/3+（100-2）×1/3+（100-4）×1/3]=100/98

可比实例C=100/[（100+3）×1/3+（100+2）×1/3+（100-2）×1/3]=100/101

可比实例E=100/[100×1/3+（100-1）×1/3+（100+1）×1/3]=100/100

（6）计算比准价格

比准价格A=5100×（100/102）×（1+1%）4×（100/98）=5309.20（元/m2）

比准价格C=5200×（100/100）×（1+1%）4×（100/101）=5357.57（元/m2）

比准价格E=5000×（100/97）×（1+1%）3×（100/100）=5310.83（元/m2）

（7）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

估价对象价格（单价）=（5309.20+5357.57+5310.83）/3=5325.87（元/m2）

5、评估某块城市规划确定的住宅用地

土地总面积为1500m2。

（1）收集有关资料：

共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

（2）可比实例的成交价格如下：

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格（元/m2）

1200

1150

1380

成交日期

2004年2月20日

2004年4月20日

2004年7月20日

交易情况

正常

比正常价格低3%

比正常价格高5%

（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：

月份

1

2

3

4

5

6

7

8

9

价格指数

100

100.3

98.5

102.6

101.3

102.8

103.5

103.3

103.8

注：

表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。

（4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示：

房地产状况

权重

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素1

0.40

100

95

92

106

因素2

0.35

100

105

96

109

因素3

0.25

100

110

98

97

试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

解：

（1）公式：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

（2）交易情况修正系数

可比实例A=100/100

可比实例C=100/97

可比实例E=100/105

（3）交易日期调整系数为：

可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

可比实例C=1.033×1.038=1.072

（4）房地产状况调整系数为：

可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25

可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55

可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8

（5）计算比准价格

比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2）

比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2）

比准价格C=1380×（100/105）1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2）

（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2）

估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.33（万元）

6、估价对象为一政府用办公楼：

土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。

收集有关资料如下：

（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

实例

交易价格

交易情况

交易日期

房地产状况

A

2200

正常

2004年3月30日

比估价对象劣3%

B

2050

正常

2003年12月30日

比估价对象劣8%

C

2380

比正常价格高3%

2004年5月30日

比估价对象优5%

从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。

（2）当地征用农地的费用等资料如下：

在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。

各级土地之间的价格差异如下表所示。

级别

1

2

3

4

5

6

7

8

地价是次级的倍数

1.4

1.4

1.4

1.4

1.4

1.4

1.4

1

地价是最差级的倍数

10.54

7.53

5.38

3.84

2.74

1.96

1.4

1

（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。

（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。

土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

解：

（1）成本法公式如下：

房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧

（2）求取土地的重置价

①用市场法求取

A修正后的单价=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2）

B修正后的单价=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2）

C修正后的单价=2380× （100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2）

再用简单算术平均法求得土地价格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2）

②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为：

[（100000/666.67）+150+120]× 5.38=2259.60（元/m2）

③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为

（2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2）

土地总价=2281.88×1000=228.19（万元）

（3）求建筑物的重置价格为：

1100×4500=495（万元）

（4）求建筑物的折旧总额为

495×20/60=165（万元）

（5）计算估价额

该房地产价格（总价）=228.19+495-165=558.19（万元）

该房地产价格（单价）=558.19/4500=1240.42（元/m2）

7、为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

（1）可比实例的成交价格与成交日期

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格（元/m2）

6000

6140

5890

成交日期

2002年3月1日

2002年5月1日

2002年2月1日

（2）交易情况分析判断

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易情况

3%

-2%

2%

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度

（3）调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。

（4）房地产状况分析判断

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素1

+3%

+5%

0

因素2

-2%

-1%

+3%

因素3

-5%

+2%

-4%

房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度是：

因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。

房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

解：

（1）公式：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

（2）交易情况修正系数

可比实例A=100/103

可比实例B=100/98

可比实例C=100/102

（3）交易日期修正系数为：

可比实例A=（1+1.1%）1×（1+1.6%）5=1.0945

可比实例A=（1+1.6%）4=1.0656

可比实例A=（1+1.1%）2×（1+1.6%）5=1.1065

（4）房地产状况修正系数

因素权重值的计算

因素1的权重=3/（3+2.4+1）=47%

因素2的权重=2.4/（3+2.4+1）=38%

因素3的权重=1/（3+2.4+1）=15%

房地产状况修正系数的计算：

可比实例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/99.9

可比实例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/102.27

可比实例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/100.54

（5）计算比准价格

比准价格A=

比准价格B=

比准价格C=

（6）估价对象价格（单价）=（6382.11+6528.12+6355.18）/3=6421.8（元/m2）

8、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如表：

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

5000人民币元/m2

560美元/m2

530美元/m2

成交日期

2005年8月1日

2006年1月1日

2006年5月1日

交易情况

-1%

0%

+2%

区域因素

+2%

+3%

0%

个别因素

0%

+1%

-2%

上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。

区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。

另外2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。

试利用上述资料估计该商品住宅在2006年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

解：

（1）对可比实例A的单价修正=

（2）对可比实例B的单价修正=

（3）对可比实例B的单价修正=

（4）计算计算估价房地产某商品住宅单价=

9、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

影响因素

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格（元/m2）

5000

5200

4900

成交日期

2002.1.31

2002.3.31

2002.7.31

交易情况

+2%

0

-3%

区域因素

0

+3%

0

个别因素

-1%

-2%

+1%

上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。

从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。

试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

解：

：

（1）对可比实例A的单价修正=

（2）对可比实例B的单价修正=

（3）对可比实例B的单价修正=

（4）计算估价房地产某商品住宅单价=

10、有某市一待估宗地G需要评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见下表：

宗地

成交价（元/m2）

交易年份

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

A

680

1999

+1%

1.3

0

+1%

B

610

1999

0

1.1

0

-1%

C

700

1998

+5%

1.4

0

-2%

D

750

2001

-1%

1.6

0

+2%

E

700

2002

0

1.3

+1%

0

F

2002

0

1.1

0

0

该市地价指数见下表：

年份

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

指数

100

103

107

110

108

107

112

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：

当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

解：

建立容积率地价指数表

容积率

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

地价指数

100

105

110

115

120

125

128

（620+627+62++638+633）/5=628（元/m2）