南汇区三灶镇别墅项目报告.docx
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南汇区三灶镇别墅项目报告
南汇区三灶镇
别墅项目报告
二OO三年十月一日
第一部分宏观市场分析……………………………………02~20
第二部分上海别墅市场分析………………………………21~34
第三部分项目环境分析……………………………………35~37
第四部分区域市场分析……………………………………38~49
第五部分产品定位…………………………………………50~74
第六部分销售策略…………………………………………75~00
第一部分
宏观市场分析
——供需两旺，外来购房者比例增高
——市场规范，大势看好，稳步发展
一、2002年房地产市场分析：
2002年上海市房地产市场继续上年的快速发展势头：
房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速发展态势。
2002年上海市房地产市场综述如下：
1、市场综述：
Ø本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应继续放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。
Ø商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试发展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量继续较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的发展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。
2、走势分析：
Ø投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：
自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道，特别是近几年发展势头加快，房地产市场各主要指标持续增长。
在整个房地产市场发展过程中，住宅无疑成为本市房地产业发展的领头羊，对本市房地产业发展起了举足轻重的作用。
2002年房地产投资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工面积住宅比重超过83%。
Ø旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现：
近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。
Ø商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓：
2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的发展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增长。
近6年，本市商品房批准预售面积走出“U”字型，在1999年触底回升。
1997—2001年，批准预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。
预售登记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997年供求比仅为1：
0.25，随后商品房预售量逐年增加，至2001年供求情况逆转，年度需求量首次超过供给量，达到1：
1.10的高位；2002年供求关系趋势于平和，在供需放量的同时，供求比有所下降，位于1：
1.03，说明本市商品房市场经历近年的发展，正逐步走向成熟，房地产市场自我调节能力逐渐加强。
2002年本市购房对象发生了一定变化，在所有购房者中，本市购房者购房面积比重增幅最低，而境外购房者购房面积较上年增加了1.5倍，2002年本市居民购房比重有所下降，较上年减少5.11%，而外地和境外比重分别提升了2.82%和2.29%。
3、价格分析：
Ø商品房价格继续上扬，住宅价格稳定增长：
根据上海市房地产交易中心统计数据表明：
2002年上海市商品房价格继续上扬，2002年商品房平均成交价格4895元/㎡，同比增长12.46%。
Ø商品房住宅价格结构重心明显上移，价位越高成交量增幅越大：
统计表明2002年低价位段上成交量减少，其他价格段上随价格越高，其成交量增长速度越快。
2002年单价3000元/㎡以下商品房成交面积同比下降了3.4%，占总量14.4%的比重，较上年下降了7.6%，而3000-5000元/㎡、5000-7000元/㎡及7000元/㎡以上成交量增幅分别为42.2%、97.9%和131%，升幅依次趋大。
Ø存量房成交价格快速上升，其上涨幅度大于增量房
Ø2001-2002年全市住宅价格成交（套数）结构比较（单位：
%）
二、2003年上半年上海房地产市场分析
2003年上半年，上海房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。
期间，经受"非典"疫情等不利因素的影响，5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况，但自6月份起即开始大幅回升，呈现健康的发展态势。
1、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善
今年上半年，全市商品房登记预售面积为1274.37万平方米其中，每平方米均价在4000元以下的为387.04万平方米，占30.4%；4000至7000元的为648.86万平方米，占50.9%；7000元以上的为238.80万平方米，占18.7%。
从总体上看，供给结构基本合理。
而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发投资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基础。
一是从旧住房改造情况分析，中心城区批准拆迁总量得到有效控制。
由于前几年批准拆迁量较多，今年上半年全市实际动迁居民为40862户，比去年同期仍有所上升。
但是，由于今年以来适度控制了旧区改造节奏和旧住房拆除改造总量，上半年批准拆迁居民为36609户，同比下降4038户，下降幅度近10%，这对减缓中心城区高价商品房的上市速度和缓解中低价位商品房供不应求的压力将产生积极的影响。
二是从经营性土地出让情况分析，中低价位商品住宅用地供应量明显增加。
上半年全市共出让经营性用地1108.9万平方米，其中商品住宅用地924.8万平方米，占供应总量的83.4%。
其中，闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、南汇等七个区达803.5万平方米，占总量的72.5%，比例有较大幅度提高。
这部分土地可建面积为750万平方米，其中住宅可建总量为686.2万平方米。
三是从商品房新开工情况分析，中低价位商品住宅的供应比重有所提高。
上半年全市新开工面积1581.29万平方米，其中商品住宅1356.65万平方米，同比分别上升56.5%和48.7%。
全市新开工商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别达到52%和22%。
2、房地产投资继续快速增长，成为扩大投资需求的重要推动力
今年上半年，全市完成房地产开发投资417.43亿元，同比增长17.5%，占同期全社会固定资产投资总额1108.78亿元的37.7%。
其中，住宅投资328.55亿元，占房地产总投资的78.7%。
目前，房地产投资已成为扩大投资需求的重要生长点，有效地拉动了全社会经济的增长。
从房地产投资资金来源分析，国有、私营、外商港澳台等投资主体共同推进房地产市场发展。
值得一提的是，外商及港澳台房地产投资额快速增长，和上年同期相比，增幅达到37.5%，表明境外投资商继续看好上海房地产市场的发展前景。
3、新建商品房供求关系基本平衡，空置量持续下降
从竣工销售比分析，全市商品房竣工面积为637.23万平方米，销售面积为746.75万平方米，两者之比为1：
1.17。
从批准上市与登记预售比分析，全市批准上市预售的商品房1306.99万平方米，商品房预售登记面积1274.37万平方米，两者之比为1.03：
1。
上述数据表明，本市房地产市场的供求关系处于基本平衡、协调发展的状态，从而使商品房空置量保持持续下降的态势，特别是商品住宅空置面积处于近年来少见的低位。
2002年底，全市空置一年以上的商品房279万平方米，其中住宅134万平方米。
至今年6月底，住宅空置量仍呈下降态势，为106万平方米。
4、内外销非商品住房市场并轨的政策效应开始显现，投资与消费明显升温
为了进一步完善全市统一的房地产市场体系，上海自今年3月1日起取消国有土地上的各类非居住房屋租售对象的限制，实施内外销非商品住房市场并轨。
今年第二季度，办公楼、商业营业用房等非居住商品房的投入、产出和销售增幅明显，高于商品住宅增长速度。
办公楼、商业营业用房等非居住商品房开发投资为88.88亿元，比上年同期的69.86亿元增长27.23%，比今年第一季度的31.11亿元增长185.70%；新开工面积为224.64万平方米，比上年同期的98.29万平方米增长128.55%，比今年第一季度的103万平方米增长118.10%。
此外，全市登记预售的办公、商业营业用房面积为24.1万平方米，比一季度增长714%。
5、存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量
存量房地产交易在前几年高速增长以后，2002年的交易量增幅有所下降。
但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。
上半年全市存量房买卖面积为1015.16万平方米，同比增长25.1%。
其中，一季度为471.30万平方米，同比增长41.2%；二季度为543.86万平方米，同比增长13.91%。
因此，存量房在整个房地产交易中的比重进一步提高，与新建商品房预售面积的比例由今年第一季度的0.76：
1提高到0.82：
1。
从总体上看，上海以土地供应为龙头的市场调控机制逐步完善，房地产市场发展的势头是健康的。
下一阶段，我们将根据上海的实际情况，加大宏观调控的力度，努力保持上海房地产市场持续、健康、有序的发展态势。
一是按照政府调控、市场供地、规范运作、依法管理的原则，加强对土地市场的调控和管理，加快土地供应方式的转变。
二是以重大工程配套商品房为抓手，推进中低价商品房建设，调整优化房地产开发结构，使住房供给结构与大多数普通老百姓的需求相一致，充分发挥房地产业的产业联动和带动投资消费的双重作用。
年内，确保去年开工的100万平方米重大工程配套商品房全面竣工。
在此基础上，市区联手再新开工建设配套商品房300万平方米以上，其中市里结合城市总体规划和土地利用总体规划的调整，依托城市轨道交通和快速干道等大型市政基础设施和公共服务设施，在中心城区外侧东南西北的南汇周浦、嘉定江桥、宝山顾村等基地，高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，建设中低价"四高"示范居住区，争取开工150万平方米。
三是按照"两增两降"（增绿化、增空间，降容积率、降高度）的要求，继续坚持"拆、改、留"并举的方针，稳步推进旧区改造。
四是研究完善促进住房消费的政策，把二三级市场做大做强，从而巩固和提高房地产业的支柱产业地位。
五是在面上推进住房市场化、商品化的同时，进一步完善廉租住房制度，切实解决好最低收入家庭的住房困难问题。
2003年上半年房地产市场开发交易数据汇总
面积单位：
平方米金额单位：
万元
序号
名称
2003年二季度
同比增长（％）
2003年上半年
同比增长（％）
1
房地产开发投资
2776560
12.2
4174321
17.5
2
新增经营性项目土地出让面积
5478729
29.7
11089037
44.1
可建建筑面积
7315184
-3.6
12685178
-4.1
其中：
商品住宅土地出让面积
4119596
13.0
9248257
34.3
可建建筑面积
5331656
-16.0
9758082
-13.8
3
完成土地开发面积
1279696
50.6
1544295
44.6
4
商品房新开工面积
8949889
68.3
15812949
56.5
5
商品房竣工面积
4703038
54.5
6372346
36.0
6
商品房批准预售面积
7850673
16.8
13069898
14.8
其中：
商品住宅批准预售面积
7112636
24.3
12065516
22.3
7
已登记的商品房预售面积
6530189
-8.5
12743727
3.6
商品房预售成交金额
3807419
13.3
7110497
22.4
其中已登记商品住宅预售面积
6433695
-7.1
12339020
3.5
商品住宅预售成交金额
3721243
15.5
6767486
22.7
8
商品房批准销售面积
8587392
43.9
16163433
37.0
商品住宅批准销售面积
7731491
63.1
13768220
43.9
9
已登记的存量房买卖面积
5438617
13.9
10151628
25.1
存量房交易成交金额
2124243
55.5
3808450
68.8
其中：
存量住宅买卖面积
4275691
22.4
8005883
32.4
存量住宅买卖成交金额
1722005
58.5
3136147
69.3
10
预购商品房抵押建筑面积
7634992
53.8
13059915
55.8
抵押贷款额
1940848
38.1
3640845
53.3
11
在建工程抵押建筑面积
5623896
24.1
8531045
13.7
抵押贷款额
871659
39.7
1354560
30.0
12
现房抵押建筑面积
12299849
-12.2
23831429
2.7
抵押贷款额
3945481
30.7
7255897
42.8
13
批准拆迁面积
2809806
22.1
4115879
49.1
其中：
居民
1877825
7.5
2781509
39.9
单位
931981
68.0
1334370
72.9
14
完成拆迁面积
1729119
16.8
3067134
56.6
其中：
居民
1474433
34.1
2635871
89.6
单位
254686
-33.2
431263
-24.1
2003年上半年房地产市场商品房预售结构分析数据汇总单位：
平方米
分类名称
分类结构
预售面积
同比增长（％）
比重（％）
单价分类
3000元以下
1600508
-12.6
12.6
3000-4000元
2269909
-32.5
17.8
4000-5000元
2877942
-7.8
22.6
5000-6000元
2207246
21.8
17.3
6000-7000元
1403425
67.5
11.0
7000元以上
2388031
106.0
18.7
房型分类
70平方米以下
342272
28.7
2.7
70-100平方米
1816623
-17.4
14.1
100-150平方米
6865549
4.2
53.4
150平方米以上
3823333
18.1
29.8
对象分类
本市
9638783
5.5
75.6
外地
2342317
-5.1
18.4
境外
762627
9.4
6.0
用途分类
住宅
12339020
3.5
96.8
办公
88546
-34.4
0.7
商业
182215
-25.1
1.4
三、2003年发展预测
1、经济环境展望
外资的加大投入，中国申博成功等因素将为上海提供经济增长的强劲动力。
2003年预计上海经济将继续保持10％左右的增长率。
2003年，上海人均GDP将达到5300美元，随着恩格尔系数进一步降低，居民用于住房的开支将增加。
良好的宏观经济将为房地产发展提供强有力的支持。
上海人均GDP变化趋势预测2003年上海住宅投资预计达580亿元，住宅新开工面积1800万平方米，竣工面积1800万平方米。
2003年投资总额和开工、竣工面积都将比2002年有一定程度增加。
投资的增加使2003年的供应保持较高水平，鉴于绝大部分参与旧区改造的发展商是等到2002年年底才拿到立项和规划指标，这些项目将不可避免地于2003年下半年销售。
此外，浦西中心城区由于2002年上海土地政策的原因，土地市场供应量不大，这将客观上导致2003年上半年预售市场不可能有大的放量。
大量的发展商在2002年底才确定开发地块的容积率，预计此类项目推向市场大多会在2003年9月份以后。
中心城区高价物业于2003年下半年集中上市将是本年度一道风景线。
由于新老动迁法规的综合影响及容积率适度降低而导致的土地成本上升，供应量的集中放大，这将给2003年下半年及以后几年上海房地产带来较大的市场压力。
2、需求展望
2003年，上海商品房的需求量仍然可观。
申城商品房的需求应考虑以下因素：
一是旧区改造和基础设施建设带动的需求；二是市民改善住房条件的需求；三是外来人士的购房需求。
据测算，因旧区改造和基础设施建设，每年需动迁居民7万至8万户，由此产生需求量约600万平方米；因改善住房条件的需要，购房的居民有6万至7万户，需求量约700万至800万平方米；外来人士，包括境外和外省市人士，如果购房占全市商品房交易量的比例保持在10－15％，这部分的需求量约200万平方米。
因此2003年商品住宅的总体需求预计将达到1600万平方米以上。
2002年，上海房价涨幅为12％，对此，业界有着不同的看法。
上海中原认为，2002年上海房价走势上涨是建立在合理的基础上，而非炒作或泡沫。
2002年，房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，供销两旺，存量房交易大幅增长，前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。
据此，中原认为，2003年上海房价尚有一定上升空间。
影响房价的主要因素有两个：
开发成本和住宅市场的供求，最根本的还是供求关系。
从住宅需求来看，上海人口众多，外省市、境外人士更由于上海的国际地位及影响日益加大，进而看好上海置业投资前景。
从开发成本看，由于城市土地的稀缺性，土地有着较大的升值空间。
3、热点展望
外资加快进入在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年。
目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，统计数据表明在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和记黄埔、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的"投资潮"将再度上演"升级版"。
房地产业加快了入世的步伐。
据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：
在未来2－3年中间，将有3－10亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而内地房地产商天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。
品牌竞争在激烈的竞争中，上海的房地产将在2003年进入品牌竞争的时代。
竞争的重心正在从单个楼盘间的较量变为企业间实力的比拼。
时下，购房者更看重开发商的品牌。
对于广大购房者来说，注重品牌意味着看招牌，买放心，得实惠。
对开发商来说，为赢得购房者，必须全方位地开展品牌建设，楼市竞争将围绕企业品牌展开，这是今年上海楼市竞争的主旋律。
四、未来五年发展预测
上海楼市后5年将呈波动性增长。
这是一家本地公司"新汉业机构"近期所作的市场预测，虽然仅是一家之言，但是分析实在，有一定参考意义。
现状和未来
自1999年上海楼市回暖以来，上海房地产市场价格已连续4年上涨，这种情况是在以下4大背景下发生的。
一、GDP总量连续十一年两位数增长，至2002年人均GDP达到4900美元，上海步入住宅消费的高增长时期；二、房价走势强劲，商品住宅平均单价从1999年第四季度的3772元增加到2002年第四季度的4812元，2003年一季度比2002年四季度又上涨6%；三、人均居住面积逐年提高，到2002年底，上海市区人均居住面积为13.1平方米，以每年新建2000万平方米、拆除500万平方米的速度推进，每年可增加人均居住面积1平方米；四、2001年，上海百强房地产企业完成的销售占5成，外地房产企业从2000年开始大举进入上海，2002年外资大量进入上海地产业，房地产业开始走向集中。
那么，今后5年经济将发生什么变化呢？
首先以目前10%的经济增长率推测，预计到2008年上海市人均GDP将达到8000美元，GDP总量将超过1200亿美元；
其次，未来5年内上海引进各类人才，每年将新增22万人口,届时新增人口需要住宅2000万平方米。
还有，到2005年上海轨道交通里程将是现在的6倍、高速公路里程将是现在的5倍；为配合2010年世博会的举办，城市整体功能建设将在2008年初具雏形。
总之5年内，以上海为龙头的长江三角洲大都市经济圈的格局初具规模，经济总量将接近或超过目前的东京。
有效需求推进市场
随着上海市旧城改造和基础设施建设力度的加大，2002年上海拆迁面积较上年大幅度增加，居民动拆迁户数约9.9万户，消化新建住宅近900万平方米。
估计今年动迁量将达到8万户，需住宅800万平方米。
动迁补偿费用从过去平均每套14-15万元，现在上升到每套24-25万元，增幅是比较大的。
动迁费用所淀积的消费能力不容小觑。
上海多年来GDP连续保持10%以上的增长以及行业景气指数的上升所带来的人均收入的提高，使得一批长期渴望改善居住条件与生活品质的中高收入阶层加入到购房大军中来，2000年以来上海居民可支配收入年增长近10%，中高阶层的增加值更大。
另外中高级"白领"、政府公务员、私营企业家等阶层也将大量填补中档住宅市场。
上海近年来吸引一批批国内外优秀人才。
相当多"两外"人士把自己的事业和生活放在上海，"移民"倾向日趋明显。
2002年上海外来人口预售住房面积达502万平方米，占总量18.7%，其中自住比例超过80%。
在抗风险中前进
同时不能不看到目前上海市场面临两大不健康因素：
相当部分房地产企业的开发资金对银行依赖性过大。
在金融市场进一步规范形势下，该部分的投资泡沫将被挤破，从而有可能引起市场较大的波动。
市场偏向高价位房产的开发，房产均价上升过快，导致消费极限的提前来临，其结果可能迫使房价回调，继而引发恐慌性抛盘。
两个因素所带来的后果也不能不防。
第二部分
别墅市场分析
——短期内，供大于求
——经济型别墅发展势头良好
一、总体别墅市场分析
从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅，今年，上海成了不容置疑的别墅年。
那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?
相关数据分析如下：
（一）别墅价格
50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%；其中，50--80万人民币的占37.3%，81至120万人民币的占33.70%。
150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。
在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60%，201至300万人民币的占7.40%，301至500万人民币的占2.10%，501万人民币以上的占2.30%。
而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60
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