中原地产某区域项目市场调研分析.docx
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中原地产某区域项目市场调研分析
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中原地产某区域项目市场调研分析
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中原地产宝山区淞滨路商住项目市场调研分析
第一部分对两项目的评价及比选
市场评价分析
项目投资环境分析
宝山地处上海北大门，是上海“钢”、“港”基地及农副产品生产基地。
九十年代以来，宝山作为上海产业和人口主要导入区，吸纳了大量市区人口入住宝山，形成了具有宝山特征的产业和带动了一些新兴行业的发展。
“十五”期间宝山又提出了“一业特强、多业并存”的产业发展思路，一业即冶金延伸业；多业即交通运输仓储业、生活游览服务业、房地产业和特色农业。
宝山区经济状况
近年宝山区的经济保持高速增长，到2002年全区GDP已达到530.74亿元，同时，宝山区在上海的经济地位不断提高，宝山区GDP占全市的比重已由上年的7.7%提高到9%。
工业一直是宝山经济的支柱，但近期第三产业发展速度尤为显著，对区域经济的贡献率已由2001年的25%提高到2002年的32%。
未来宝山经济将继续向好，第三产业尤其是房地产业对宝山经济所作的贡献将会进一步提高。
表1-1宝山区产业构成情况单位：
亿元
资料来源：
宝山区人民政府
图1-12001-2002年宝山区产业构成情况
资料来源：
宝山区人民政府
宝山区居民收入水平
2002年宝山城区居民年人均收入过万元，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但这一差距正在不断拉近，从近两年的数据来看，宝山城区居民人居收入的增长速度远高于上海全市。
未来宝山城区居民人均收入水平有望超过上海全市水平。
表1-2宝山区居民收入情况单位：
元
资料来源：
宝山区人民政府，上海统计年鉴
市政道路建设
绿地建设
近年宝山区一直在推进大型公共绿地500米服务半径工程，将做好外环线400米绿带、道路两侧绿带建设，建设水产路下沉式广场绿地和同济路立交桥等大型景观绿地等工作作为2003年政府工作目标，实现全区新建公共绿地500公顷，人均公共绿地面积达到16平方米，绿化覆盖率达到38%，提高城乡绿化管理水平，以成为国家园林城区。
宝山区加快绿地的建设推进不但进一步提高城区居民的生活质量，同时对区域房地产业的发展也将起到促进的作用。
道路交通
外环线A20公路、逸仙路高架通车，地铁一号线宝山延伸段、轻轨明珠线至宝钢延伸段的建设，将市中心、宝山、内环、外环连成一线通，宝山区的交通拥堵将得到切实的缓解，城市基础设施的建设水平也将整体提升，跨上一个新台阶。
畅达、快捷的交通降低了居民和企业的出行、发展成本，宝山区楼市升温、土地升值自然会随之而来。
表1-3近期宝山重要交通线路建设情况
资料来源：
上海中原市场研究部
近期区域政策
藻浜沿线桥梁全部取消收费
2002年7月1日起，吴淞大桥、江杨路大桥、蕴川路大桥、沪太路塘桥等藻浜沿线桥梁全部取消收费。
这一举措将使逸仙路高架、共和新路、沪太路及周边地区交通更加畅通，并将降低企业和居民的出行成本，有利推动宝山区域经济的发展，特别是对宝山楼市的发展，无疑是个很大的利好消息。
宝山加快一般投资建设项目审批速度
2003年宝山区政府出台新的审批办法，一般性内外资建设项目的审批速度有望得到进一步加快。
凡符合条件的一般建设项目（通常指不需市有关部门审批的项目），宝山区将采取合并办理、同步办理、交叉办理、超前办理、上门直接办理等操作方式，简化项目审批、登记、发证的程序。
现在一个项目的办理时间一般都压缩在60个工作日内，办理速度比以前又提高了1倍多。
小结
国民经济尤其是第三产业的快速发展、居民收入水平的提高、市政道路等基础设施建设步伐的加快以及藻浜沿线桥梁全部取消收费和加快项目审批速度等系列措施的出台为宝山区楼市的繁荣和发展创造了良好的外部环境。
区域商品住宅市场分析
宝山区商品住宅市场发展状况分析
从1997~2002年间，宝山区房地产市场处于迅速发展中。
（1）供应与需求状况看市场发展
供需是市场的两个最基本的方面，能客观地反映市场状况。
下面将从两个角度来分析宝山商品房市场情况。
从历年供需走势看宝山商品房市场发展
1997年到2002年的六年间，宝山商品房的供应与需求均保持了良好的上涨趋势，特别是2002年，供应与需求均表现了强劲的上涨势头。
历年宝山区商品房供应和需求值及其比例如图1-2所示。
供应与需求的比例在近三年间较为稳定，2000到2002年供需比保持在1：
1.16的水平，相当稳定。
说明宝山的供应与需求在完全同步的快速增长，宝山商品住宅市场呈现稳定而快速的发展趋势。
图1-2宝山区商品房供应量涨势明显，比例稳定单位：
万M2
资料来源：
上海市房地产交易中心
从与全市各区域供求比的比较，看宝山商品房市场发展
2002年，上海房地产市场空前高速发展，供应和需求均急剧上升。
在这样的背景下，我们来比较宝山的商品房市场和上海其它主要区域的商品房市场的供求比例。
2002年上海各区域商品房批准预售与预售登记的比例见图1-2所示。
从图中可见，市中心区（包括9个区）和闵行区2002年商品房的需求大于供给；宝山和浦东的供给大于需求。
从绝对值上看，宝山的供求比处于中间，略大于1，即有足够的需求增长，又保持了正常的空置水平，让消费者有一定的选择空间。
上面的数据说明，宝山商品房市场顺应了上海的整体发展趋势，并且供求增长尺度保持的较为适当，市场整体发展健康。
图1-3宝山商品房供求比适当，市场发展健康
资料来源：
上海市房地产交易中心
（2）从竣工与施工面积看未来供给
宝山区近两年竣工面积与施工面积的比值略低于1/2，较接近国际标准。
考虑新开工及竣工面积的周转速度，宝山未来两三年内宝山商品房的竣工规模压力不大。
另外，2002年底位于西城区的超大型项目“万科四季花城”和“康桥水都”均开工，因此地块所在的东城区未来两三年的竣工压力更小，即地块所在区域未来两三年市场供应压力不会太大。
表1-4近两年宝山商品房施竣工比接近国际标准
资料来源：
宝山区人民政府
（3）销售价格走势分析
自2000年第一季度以来，宝山商品住宅成交均价一路走高，虽在2001年一季度和2002年一季度有小幅下降，但不影响总体趋势。
2002年的上扬趋势特别明显，第四季度较第一季度上涨325元/M2，升幅达到10.8%，其上涨的绝对值较大，但相比其他区域亦不算太大。
说明宝山商品住宅市场在供需两旺的情况下，价格快速平稳上升。
图1-4宝山商品住宅成交均价一路走高单位：
元/M2
资料来源：
上海市房地产交易中心
（4）各板块市场简析
根据地理位置、交通条件和客户来源我们把宝山区分为四个板块——大华板块、大场和祁连板块、共康和吴淞板块、宝山新城板块。
其中，最后一个板块为本地块的竞争区域，将在下一部分进行重点分析。
大华板块
本板块范围包括汶水路以南、沪太路以西地区，区域东临闸北、西临普陀，为宝山距市中心最近的板块，交通较为便利。
该板块在经过大华集团、复地集团近几年的苦心经营后，已成为宝山区最具规模的住宅区域。
该板块的客户以外区域消费者为主，由于较低的价格和较便利的交通吸引了上海市中心区域的低端消费者。
2002年第四季度该区域的平均价格为3826元/M2，为各板块中较高的。
目前该区域的重点楼盘有“大华公园世家”、“多摩远景”等。
大场和祁连板块
本板块范围包括汶水路以北、沪太路以西至外环线区域。
近年来由于上海大学大场校区的兴建，使该区域得到了相应的发展。
目前该区域已背列为“十五”期间宝山规划重点发展的“三块、三点、一线”中的一块。
该板块的客户以本区域客户为主。
2002年第四季度该区域的平均价格为3059元/M2，为各板块中最低的。
目前该区域的重点楼盘有“上大聚丰园”、“当代高邸”等。
共康和吴淞板块
本板块范围东至逸仙路高架，南临沪太支路、共康路、安汾路与闸北、虹口两区接壤，西接沪太路，北靠外环线环北大道。
区域内通河新村、共富新村创建较早，形成了一定居住规模，文教卫等相关配套也较齐全；加之共和新路高架和地铁一号线延伸段带来的交通便利，成为宝山的开发热点之一。
该板块的客户兼有本区域客户和外区客户。
2002年第四季度该区域的平均价格为3294元/M2，数各板块中间水平。
目前该区域的重点楼盘有“城投世纪名城”、“美树铭家”、“嘉骏花苑”、“天馨花园”等。
（5）小结
近几年间宝山商品住宅市场呈现稳定而快速的发展趋势，供求同步增长，价格一路上扬。
2.2竞争区域商品住宅市场分析
研究地块位于宝山新城的西面，靠近宝山中心区域（牡丹江路沿线）。
考虑位置和客户等因素，中原确定宝山新城区（包括东城区和西城区）为本地块的竞争区域。
（1）竞争区域市场概述
宝山新城是在原宝山区域中心的基础上向西扩展而形成的，是一个城市建设较为成熟的区域。
它的特殊之处在于，位于区域北端的宝山钢铁公司是此区域经济的重要支撑。
牡丹江路、淞滨路沿线商业分为较为浓厚，各项生活配套设施齐备，因此，此区域（主要指东城区）的房地产市场发展较为成熟。
自2000年以来，此区域的房地产业迅速发展，供应和需求均有很大程度的上升，出现了华能都市花园、华能时代花园、白玉兰花园、住友宝莲花园、吴淞新城等大型项目，且销售情况良好。
房价整体呈上升趋势，特别是最近一年上涨幅度可观，这与上海楼市的整体趋势相吻合。
总体说来，竞争区域房地产市场发展情况良好。
（2）竞争区域市场特征
竞争区域虽然靠近上海中心城区，但过去由于交通条件的限制，形成了一个“自给自足”的住宅市场，因此形成了一些区域性市场特征：
区域市场封闭，需求基本来自区域以内
竞争区域住宅市场消费主体主要来自区域以内，另一方面，区域内的住户也很少选择在区域外购房，形成了一个相对封闭的住宅市场。
这主要由区域地理位置和交通条件所决定。
不过，随着地铁一号线和明珠线向宝钢延伸，这种封闭状态会在一定程度被打破，竞争区域将可能吸引外区消费者。
区域住宅产品同质化
竞争区域住宅产品同质化主要表现在两个方面：
其一，住宅产品档次集中，基本集中于3000到5000元的中档楼盘；其二，没有出现装修房、小户型等特殊住宅产品。
这可能说明了区域消费能力的同质化，也可能为本项目带来契机。
（3）竞争区域住宅市场供给与价格分析
目前市场供给状态分析
竞争区域目前市场上的在售楼盘较少，且多为尾盘。
前段时间的重点楼盘——住友宝莲花园、白玉兰花园均已进入尾声，所剩单位已很少。
吴淞新城的一半已售完，其它部分约6万平方米还未开盘；四季花城目前开首期的第一部分约300多套，虽未开盘但已预定一空。
总的来说，目前竞争区域市场的供应量较小。
竞争区域近年主要楼盘基本情况如表2所示：
表1-5竞争区域主要楼盘基本情况列表
资料来源：
上海中原市场研究部。
注：
价格范围中带星号者为目前在售的价格。
未来两年供给预测
竞争区域内未来两年的供给从两个方面来估计：
一是目前已有楼盘的后续项目和2002年已报建的楼盘；二是估计未来两年出现的新盘。
表1-6竞争区域后续楼盘及报建项目列表
资料来源：
上海中原市场研究部。
从上面已确定的未来项目看，竞争区域的未来供应量并不大。
除吴淞新城外，其他楼盘在地域上与本地块相距较远，威胁相对较小。
在新盘方面，据中原估计，由于近期竞争区域在交通及市政方面的改善明显，未来两三年内竞争区域的新盘供应有放量的可能，但总量不会太大。
住宅销售价格水平及分布
从表2中可以看出，竞争区域的一手住宅销售价格水平在3000-5000元/M2之间，目前在售楼盘的均价达到4000元以上，处于宝山区的中高水平。
从分布上看，由竞争区域中心（牡丹江路、友谊路）向西向南呈递减趋势，但变化幅度不大。
本地块所在区域离竞争区域中心略远，价格也相应略低。
（4）竞争区域商品住宅需求及客户分析
需求特征
从02年全年宝山的成交情况看，单套成交价格主力范围为2500-3500元/M2，峰值3000元/M2，单套成交面积主力范围为90-130M2/套，峰值90M2/套；单套成交总价主力范围为20-40万元/套，峰值30万元/套。
同上年比较结果可以看出，客户对价格的承受能力有所提高，对于面积需求变化趋势不明显。
在主力区间，成交单价、面积、总价主力范围所占总量的比重依次为88.45%、74.61%及87.11%，可以看出宝山各指标主力范围均占总量相当高的比重，从中说明宝山商品住宅成交中心具有集聚性的特征，也一定程度发映出住宅市场产品供给的单一性。
单位：
元/M2
图1-5区域单套单价与成交量的关系资料来源：
上海市房地产交易中心
单位：
万元
图1-6区域单套总价与成交量的关系
资料来源：
上海市房地产交易中心
单位：
M2
图1-7区域单套面积与成交量的关系
资料来源：
上海市房地产交易中心
另外，通过调查发现宝山区居民购房时除价格外，区位和环境是其较为关注的因素，目前项目所在区域的这两个因素在人们心目当中不理想，但随着区域房地产市场的开发以及轨道交通3号线的开通，这一现状将会得到一定改观。
客户特征
从当前区域客户结构现状以及区域在宝山的位置和交通发展等方面的特征，可以看出，今后一段时间区域住宅客户的构成将继续呈现以下特点：
以希望改善现有居住条件的本区域居民及在区域内工作的从业人员为主
由于宝山区地处上海的北部，地域内一无国道穿越，二无高速公路联动，加之黄浦江的阻隔，与外界的沟通存在客观的局限性，购房的外区人士对宝山住房的吸纳程度较低，因此区域人口导入效应远不如闵行和浦东，因此历来宝山区住宅项目的开发建设以改善区内居民居住条件为主，以区域客户为主。
以宝钢的从业人员及外区购房人士为辅
环线、轨道交通及高架道路相连，宝山区交通状况有较大改观，区内住宅不但对宝钢从业人员的吸引在半径上有所放大，同时对于外区人口的吸纳将有一定的提高。
以部分外省市购房者为补充
由于区域住房的低价位性，吸引了相当部分外省市购房者。
根据统计，外省市人士在宝山购房者数量仅次于浦东和闵行，列全市第三，这类购房比例逐年提高，2002年已接近二成。
未来中高档商品房需求量预估
前文已述，宝山区的商品房需求呈稳步上升的趋势，结合近两年成交物业的单价及总价的分布情况，可以看到对于单价4000元/M2、总价40万元以上的商品房的需求无论是绝对量还是相对量上都有较大幅度提高，到2002年对于总价在40万元以上的商品房的需求量达到2080套，按户均110M2计算（2002年宝山成交商品房套均面积111.12M2/套），则需求总面积约为23万M2。
考虑到宝山近年经济持续增长，居民生活水平不断提高以及区域内轨道交通建设和诸多交通网的开通将会带来诸多区域外的客户，从目前市场情况来看，预计未来两年对于总价40元以上产品的需求量比2002年至少增加10%，使年需求量达25万M2。
表1-72001-2002宝山中高档商品房需求量
资料来源：
上海房地产交易中心
（5）小结
竞争区域市场具有封闭性和产品同质化的特点；目前市场供给平稳，未来一两年的竣工压力亦不会太大；目前区域住宅销售价格已达到4000元以上；客户方面，中高档商品住宅未来市场吸纳能力较强，仍以区域客为主。
3.竞争区域商品住宅典型案例分析
竞争区域内有不少规模较大，销售情况较好的楼盘，我们根据本地块的位置，在三个细化区域内各选择了一个典型楼盘，分别是地块所在细化区域的“吴淞新城”；位于东城区中心的“住友宝莲花园”和位于西城区的“万科四季花城”。
万科四季花城
物业基本情况
区域地址：
上海市宝山区江杨北路1085号
发展机构：
上海万科宝山置业有限公司（发展商）
物业规模：
210,000M2（总建筑面积）
销售价格：
RMB4,000元/M2（首批均价）
房型面积：
销售情况：
尚未开盘，但现已基本预订一空。
入住日期：
2004年1月
物业评价情况
图1-8在建的四季花城图1-9四季花城售楼处
吴淞新城
物业基本情况
区域地址：
上海市宝山区同泰路57号
发展机构：
上海宝宸（集团）有限公司（投资商）
物业规模：
150,000M2（总建筑面积）
销售价格：
RMB3,100-3,700元/M2（一期）
RMB3,600-4,500元/M2（二期）
房型面积：
销售情况：
开盘部分销售率100%，还有部分未售。
入住日期：
一期已入住。
物业评价情况
住友宝莲花园
物业基本情况
区域地址：
上海市宝山区牡丹江路1242号（海江路南）
发展机构：
上海住联房地产发展有限公司（发展商）
物业规模：
100,000M2（总建筑面积）
销售价格：
RMB4,300-5,600元/M2（三期）
房型面积：
注：
是三期两栋小高层的房型配比。
销售情况：
三期销售率95%，还有几套三房。
入住日期：
2004年1月
物业评价情况
二、土地价值评价分析
本次评估的两个地块距离较近，位于宝山的中东部地区，目前周围以老式工房或二十世纪九十年代初期建造的商品房，几乎没有新建商品住宅小区，目前周围无大型商业网点，虽然距离牡丹江路商业中心直线距离不远，但由于受到高架路的阻隔，区位形象就是与约200米之遥的淞滨路东段也有较大差距。
虽然两个地块整体情况比较接近，但在地理位置、周边生活配套及交通等方面还是存有差异：
1.地理位置资源评价
91号地块
该地块总占地22530平方米，整个地块被现有早期住宅分割成东西两块，如果通过对该早期住宅产品进行改造，使其与91号地块合为一体，可形成一个方正规整的街坊。
91号地块东侧隔宝山区成人教师进修学校与一小马路相邻，正对居民住宅小区，距离逸仙路高架约200米；南面隔吴淞警署与松兴西路相邻，对面为新吴淞农贸市场、沿街小型商业及破旧厂房。
北临松滨路，正对早期开发的商品房小区，距外环路不到200米，西面与早期住宅小区松滨路860弄相邻。
该地块因毗邻农贸市场，外来人口较多，环境嘈杂。
92号地块
该地块占地19494平方米，南北方向看呈反“L”形，地块东隔工房临淞滨支路，南侧紧靠泗东小学和一老式三层办公楼（现有人居住），对面为二纺新工房，西侧紧邻泗东新村住宅区，与南泗塘相距约200米，北侧为老式住宅小区及一小型公共绿地，距泰和路约200米。
该地块被环抱在旧式工房内，周围居民以工薪阶层为主。
2.生活配套设施
91号地块
周围生活配套设施齐全，地块南侧紧邻宝山分局吴淞警署，正对马路有农贸市场、五金维修类等杂货店、餐饮、工商银行等生活配套。
地块北侧有餐饮、中介、银行、邮局、便利店等生活配套。
92号地块
东南侧为泗东幼儿园，北侧为区域口碑较好的泗东小学，教育配套设施较为齐全。
南侧有农贸市场，北侧有快客便利店及其他零星商业。
两个地块对于大型商业主要依托牡丹江路，另外淞滨路东段具有良好的办公及商业氛围，工商银行、房地产交易中心，新建的沉降式步行休闲广场等，距离91号地块距离较近。
3.交通资源
91号地块
该地块临近2005年竣工的轨道交通三号线，距离规划中的吴淞镇站距离较近，并且基地东面和南面的高架道路为私车所有者提供了捷运道路。
地块南北两侧的淞滨路及淞兴支路为该区域的副马路，出行相对便利。
并且地块附近有多条公交线路，其中，75路、125路、711路是终点站。
92号地块
该地块被住宅环绕，出行相对困难，所依赖的公共交通同91号地块，但不如91号地块便捷。
表2-1基地附近的主要公交车
4．地块土地价值比较
从地块规模、土块形状等六个方面比较两地块的土地价值。
表2-2两地块土地价值评价之比较
综上所述，91号地块的土地价值优于92号地块。
三、两地块财务评价分析
在本部分中，将对两个地块分别进行产品定价、成本估算和财务评价，最后得出两个地块的总投资利润率。
1.91号地块财务评价分析
1.191号地块产品价格定位
下面将对91号地块的小高层住宅、多层住宅和底层商业分别进行定价。
（1）定价思路
本案价格的确定采用以下基本思路：
市场比较法推算单价（均价）
①估价思路：
市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格的因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。
②样本选取
样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。
我公司在实践中总结出以下样本选取原则：
相近原则，相近地段会有更多的相近因素
成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义
功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位
在以上原则的指导下，我们调查了与本案有可比性的新建多层、小高层住宅，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的参照对象。
另外，由于竞争区域的可比新建项目较少，我们进一步调查了地块所在地的存量住宅交易情况，以存量住宅为比较对象对产品定价，作为有益的修正与补充。
③修正思路
一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。
但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况因素，这里简略认为相同；个案得到的销售价格数据，都是当前时期内发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。
另外，在项目定价中，又依据了同一项目中两种物业类型定价不冲突的原则。
（2）小高层定价
遵循以上定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，选择了近期销售的三个楼盘——“吴淞新城二期”、“住友宝莲花园三期”、“明月花园四期”作为样本。
表3-1小高层价格拟合系数表
数据来源：
上海中原市场研究部
将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目住宅的参考定价：
以项目A（吴淞新城）为参考：
4000÷1.070=3738
以项目B（住友宝莲）为参考：
4700÷1.160=4052
以项目C（明月花园）为参考：
4100÷1.078=3805
本案价格推算：
本案价格=以项目A为参考的定价×A权重+……+以项目C为参考的定价×C权重
=3859元/平方米
注：
权重=1减去各比较对象的比较系数减1的绝对值/1减去各比较对象的比较系数减1的绝对值之和
据以上数据分析，本项目销售价格水平应该在3860元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。
由于本项目开发时间将在未来一年左右，故在本案销售过程中，上述价格预计会随市场的有一定波动，从价格趋势看是在上涨，且涨幅较大。
中原考虑各种因素，保守地把涨幅定为3%。
中原建议本案小高层销售均价为3975元/平方米。
（3）多层定价
我们以小高层的定价为基础，用差价进行调整，得出91号地块多层的售价。
然后，以地块周边存量房的价格为基础，进行相应调整，得出另一个参考价格，进行比较后确定多层的最终价格。
以小高层的定价为基础
根据上海周边区域住宅市场小高层和多层的价格差异，以及小高层与高层的成本（建安成本和土地成本）差异，中原确定小高层和多层差价为200元/M2，即多层的销售价格为3775元/M2。
以地块周边存量房的价格为基础
我们走访了地块周边的房屋中介机构，选择了7个较有代表性的南向产权房作为交易样本，其具体情况如下表所示：
表3-2代表性存量房交易样本
根据前面的市场比较法的定价思路，采用不同的调整项目，对价格进行调整，从另一角度确定多层的售价。
具体调整方法见下表。
表3-3多层价格拟合系数表
数据来源：
上海中原市场研究部
将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目多层住宅的参考定价：
以样本A为参考：
3534÷0.948=3726
以样本B为参考：
4318÷1.030=4194
以样本C为参考：
353
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