中原地产城市场调研报告.docx

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中原地产城市场调研报告

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中原地产城市场调研报告

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中原地产淄博华侨城调研报告

TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc36392541"前言PAGEREF_Toc36392541\h1

HYPERLINK\l"_Toc36392542"第一章宏观市场研究PAGEREF_Toc36392542\h7

HYPERLINK\l"_Toc36392543"1.1淄博城市及经济概况PAGEREF_Toc36392543\h7

HYPERLINK\l"_Toc36392544"1.1.1城市概况PAGEREF_Toc36392544\h7

HYPERLINK\l"_Toc36392545"1.1.2宏观经济情况PAGEREF_Toc36392545\h9

HYPERLINK\l"_Toc36392546"1.1.3未来发展预测PAGEREF_Toc36392546\h11

HYPERLINK\l"_Toc36392547"1.2淄博房地产业发展情况PAGEREF_Toc36392547\h11

HYPERLINK\l"_Toc36392548"1.2.1固定资产投资PAGEREF_Toc36392548\h11

HYPERLINK\l"_Toc36392549"1.2.2淄博市房地产开发历史及现状PAGEREF_Toc36392549\h12

HYPERLINK\l"_Toc36392550"1.2.3商品住宅价格PAGEREF_Toc36392550\h17

HYPERLINK\l"_Toc36392551"1.3城市市政基础设施PAGEREF_Toc36392551\h18

HYPERLINK\l"_Toc36392552"1.3.1城市基建投入PAGEREF_Toc36392552\h18

HYPERLINK\l"_Toc36392553"1.3.2市政配套情况PAGEREF_Toc36392553\h19

HYPERLINK\l"_Toc36392554"1.3.3未来城市发展PAGEREF_Toc36392554\h21

HYPERLINK\l"_Toc36392555"1.4产业政策分析PAGEREF_Toc36392555\h21

HYPERLINK\l"_Toc36392556"1.5淄博私车情况PAGEREF_Toc36392556\h22

HYPERLINK\l"_Toc36392557"1.6经济发展预测及房地产市场展望PAGEREF_Toc36392557\h22

HYPERLINK\l"_Toc36392558"1.6.1经济发展预测PAGEREF_Toc36392558\h22

HYPERLINK\l"_Toc36392559"1.6.2房地产市场预测PAGEREF_Toc36392559\h22

HYPERLINK\l"_Toc36392560"第二章供应市场研究PAGEREF_Toc36392560\h24

HYPERLINK\l"_Toc36392561"2.1供应调研的目的和方法PAGEREF_Toc36392561\h24

HYPERLINK\l"_Toc36392562"2.1.1、样本选择PAGEREF_Toc36392562\h24

HYPERLINK\l"_Toc36392563"2.1.2、市场界定PAGEREF_Toc36392563\h25

HYPERLINK\l"_Toc36392564"2.2供应市场研究PAGEREF_Toc36392564\h26

HYPERLINK\l"_Toc36392565"2.2.1项目综合品质PAGEREF_Toc36392565\h26

HYPERLINK\l"_Toc36392566"2.2.1.1综合品质评定——综合品质PAGEREF_Toc36392566\h27

HYPERLINK\l"_Toc36392567"2.2.1.2性能价格比PAGEREF_Toc36392567\h28

HYPERLINK\l"_Toc36392568"2.2.2产品分析PAGEREF_Toc36392568\h29

HYPERLINK\l"_Toc36392569"2.3供应市场研究结论PAGEREF_Toc36392569\h45

HYPERLINK\l"_Toc36392570"第三章需求市场分析PAGEREF_Toc36392570\h47

HYPERLINK\l"_Toc36392571"3.1受访人群基础特征分析PAGEREF_Toc36392571\h47

HYPERLINK\l"_Toc36392572"3.1.1年龄构成：

PAGEREF_Toc36392572\h47

HYPERLINK\l"_Toc36392573"3.1.2家庭结构：

PAGEREF_Toc36392573\h48

HYPERLINK\l"_Toc36392574"3.1.3现居住区域：

PAGEREF_Toc36392574\h49

HYPERLINK\l"_Toc36392575"3.1.4对现居住状况的满意度PAGEREF_Toc36392575\h49

HYPERLINK\l"_Toc36392576"3.1.5职业特征：

PAGEREF_Toc36392576\h50

HYPERLINK\l"_Toc36392577"3.1.6交通工具：

PAGEREF_Toc36392577\h51

HYPERLINK\l"_Toc36392578"3.2受访人群对产品需求特征PAGEREF_Toc36392578\h52

HYPERLINK\l"_Toc36392579"3.2.1购房目的：

PAGEREF_Toc36392579\h52

HYPERLINK\l"_Toc36392580"3.2.2选择区域特征PAGEREF_Toc36392580\h53

HYPERLINK\l"_Toc36392581"3.2.3选择张店的因素特征PAGEREF_Toc36392581\h54

HYPERLINK\l"_Toc36392582"3.2.4能够承受的单价PAGEREF_Toc36392582\h55

HYPERLINK\l"_Toc36392583"3.2.5购买面积的特征：

PAGEREF_Toc36392583\h56

HYPERLINK\l"_Toc36392584"3.2.6选择建筑类型特征PAGEREF_Toc36392584\h57

HYPERLINK\l"_Toc36392585"3.2.7选择户型类型特征PAGEREF_Toc36392585\h57

HYPERLINK\l"_Toc36392586"3.2.8选择户型结构特性PAGEREF_Toc36392586\h58

HYPERLINK\l"_Toc36392587"3.2.9对装修的需求特征PAGEREF_Toc36392587\h59

HYPERLINK\l"_Toc36392588"3.2.10对采暖方式的需求特征PAGEREF_Toc36392588\h60

HYPERLINK\l"_Toc36392589"3.2.11选择住宅的因素（本题为多选）PAGEREF_Toc36392589\h61

HYPERLINK\l"_Toc36392590"3.2.12对社区内部配套设施的需求特征（本题为多选）PAGEREF_Toc36392590\h63

HYPERLINK\l"_Toc36392591"3.2.14所需的物业服务特征（本题为多选）PAGEREF_Toc36392591\h65

HYPERLINK\l"_Toc36392592"3.2.14能够接受的物业管理费PAGEREF_Toc36392592\h66

HYPERLINK\l"_Toc36392593"3.2.15对部分基本配套需求的特征PAGEREF_Toc36392593\h67

HYPERLINK\l"_Toc36392594"3.3受访人群的信息渠道特征PAGEREF_Toc36392594\h69

HYPERLINK\l"_Toc36392595"3.3.1了解开发商的实力与信誉的渠道特征PAGEREF_Toc36392595\h69

HYPERLINK\l"_Toc36392596"3.3.2希望了解的楼盘信息PAGEREF_Toc36392596\h70

HYPERLINK\l"_Toc36392597"3.3.3获取销售信息渠道PAGEREF_Toc36392597\h71

HYPERLINK\l"_Toc36392598"3.3.4经常阅读的报刊PAGEREF_Toc36392598\h72

HYPERLINK\l"_Toc36392599"3.4需求市场研究结论PAGEREF_Toc36392599\h73

HYPERLINK\l"_Toc36392600"3.4.1客群特征：

PAGEREF_Toc36392600\h73

HYPERLINK\l"_Toc36392601"3.4.2产品需求：

PAGEREF_Toc36392601\h73

HYPERLINK\l"_Toc36392602"3.4.3信息渠道特征：

PAGEREF_Toc36392602\h74

HYPERLINK\l"_Toc36392603"第四章个案点评PAGEREF_Toc36392603\h75

HYPERLINK\l"_Toc36392604"4.1齐鲁花园PAGEREF_Toc36392604\h75

HYPERLINK\l"_Toc36392605"4.2世纪花园PAGEREF_Toc36392605\h77

HYPERLINK\l"_Toc36392606"4.3新空间花园PAGEREF_Toc36392606\h81

HYPERLINK\l"_Toc36392607"4.4巴黎春天国际公寓PAGEREF_Toc36392607\h83

HYPERLINK\l"_Toc36392608"4.5恒生城市花园PAGEREF_Toc36392608\h86

HYPERLINK\l"_Toc36392609"4.6荷香园PAGEREF_Toc36392609\h88

HYPERLINK\l"_Toc36392610"4.7天立花园PAGEREF_Toc36392610\h90

HYPERLINK\l"_Toc36392611"4.8紫荆园PAGEREF_Toc36392611\h94

HYPERLINK\l"_Toc36392612"4.9怡海世家PAGEREF_Toc36392612\h96

HYPERLINK\l"_Toc36392613"第五章结论PAGEREF_Toc36392613\h100

前言

为使贵司可深入理解敝司开展本次调研所涉及的背景、资源、时间安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，从而有助贵司客观分析及判断本报告有关论点、数据之实用性，敝司特别将本次调研的执行过程作整体概述，在参阅本章后，贵司若有任何问题欲更深入了解，欢迎双方再作具体沟通。

人力资源调配

本次调研由敝司策划经理领队实地开展具体工作，进驻当地敝司正式在职人员共3人，另聘请山东理工大学的学生16人，经过培训后上岗进行调研工作。

与此同时，公司总部配有包括拓展、策划及秘书在内共4人小组，专职搜集年鉴、政府网页、地区背景等方面之最新宏观数据或资料。

工作渠道及形式

走访当地政府机关、房管及规划建设部门

因应本项目自身需要及项目标书内容要求，敝司在当地历史、文化、政治、经济、教育、人口、商业及房地产基本概况等方面的资料或宏观数据的收集渠道之一，是走访当地政府有关职能部门，从中了解上述方面的历年状况和未来发展规划，并尽可能收集具体统计数据作分析研究之用。

该项走访工作开展基本较顺利，惟较大遗憾是各政府机关在数据处理方面均较为落后，普遍存在部分数据未作全面统计汇总之问题，故某些宏观基本面调查的结论内容，是以当地政府人员口述介绍加敝司实地考察而整理成文。

各主要商业旺区及大型商场问卷调查

针对当地消费者之职业构成、生活方式、消费习惯、置业取态等方面的市场调查，敝司主要以当地大型商场及商业旺区的现场访问形式开展工作，在剔除无效样本后，虽然调查问卷数量不算太少，但由于涉及地域较为广阔且调研时间仓促，故敝司相信在下一阶段，该方面之研究工作仍可进一步继续深入。

现场考察当地房地产实际发展状况

对于当地房地产发展的具体状况，除走访政府有关部门外，在区域分布、住宅类型、整体素质、户型面积、设计、价格、销售状况、物业管理、生活配套等等细项方面，敝司主要是以实地考察的形式收集该方面之资料，而重点研究对象是当地规模较大、知名度较高及综合素质较好之项目，其余较小型等无可比性的项目仅作基本数据汇总分析。

当地较具代表性人物专访

在当地尤其是张店区，敝司对当地各类私人企业及政府机构中较具代表性的人员进行了专题访问，希望通过此等朋友式较为深入、详实、全面之敞开沟通，弥补一般问卷调查所难以达致的、真实体现较有实力人士心理需求的调查结果。

而事实上从效果方面衡量，该渠道所得内容对整个市场调查报告的结论产生了无可代替的重要支持性作用。

收集政府工作报告、年鉴、政府网页、地方志等文字资料

上文已提及，敝司除投入大量人员于当地做具体调研工作外，总公司亦通过各种最新文件资料及网上有关条目作补充搜集，包括政府工作报告、实用年鉴、统计年鉴、地方志、政府职能部门网站等等，藉以补充走访当地政府所获素材之不足，同时提高该部分调研的工作效率。

调查样本类型、数量及大致调查区域

本次调查原始样本

调查问卷609份（已剔除无效样本）

有代表性项目及部分代表人物专访等

部分代表性人物专访介绍

部分访谈代表性人物名录

调查问卷涉及主要区域

张店区：

商业网点：

金帝购物广场、淄博商厦、大福源超市、新一佳超市、步行街、美食街

住宅小区：

华瑞园、科技园、建业花园、金丽园、政府三宿舍

临淄、周村、淄川相对繁华的商业区。

本次调研工作重点及相应问题

接获本项目工作后，敝司清楚本项目需要一份全面、深入、详尽、数据充分的前期市场调研报告，藉此作为未来本项目在产品设计方面之重要基础依据，而敝司开展本次调研所遇到的最大问题，是因时间仓促但同时所涉及区域、内容均较为广阔而形成的矛盾。

有鉴于此，根据敝司对本项目自身特点，及所处区域周边一带的基本理解，结合过往操作经验，敝司认为本次调研是否有效的关键在于工作侧重点的正确把握及相应工作方法的制定，经过慎重考虑，敝司最后决定将本次的调研侧重于调研区域内中高端潜在消费者，并尽可能全面地研究其可能影响置业取态的所有背景和特征。

故此，在工作方法的制定方面，敝司主要围绕有一定经济实力的各阶层人士展开，包括确定调查场所（各大高级商场、相对较繁盛的商业街、部分档次较高的居住小区等）、确定调查对象（尽量以老板或负责人为主）、落实调查访问人员的工作标准及工作培训等等，而在实际操作中，敝司再次印证淄博有一定经济基础人士的基本特征，即：

处事较为低调、沟通相对保守，同时某些敏感数据亦是不愿公开（例如个人收入、其普遍均填远低于实际收入之数据；又或者是个人联络电话，基本不愿透露）。

基于上述原因，在收集整理数据作汇总分析之同时，敝司亦会根据多种渠道综合之信息，对有关数据结论作一定的主观调整，希望尽可能反映客观情况，令贵司于决策过程中可正确判断或参照相应内容，保证本项目于操作方向上之合理性。

第一章宏观市场研究

1.1淄博城市及经济概况

1.1.1城市概况

淄博是中国环渤海地区一座风格独特的工业城市，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市，是著名的“陶瓷之都”、“丝绸之乡”。

淄博市位于鲁中山区与华北平原的接壤地带,处于中国东部山东省的腹地，南与列入世界自然文化遗产清单的泰山毗邻，北与被称为中华民族母亲河的黄河相依，现辖5个区、3个县，总面积5938平方公里，总人口401万，其中市区人口263万。

淄博地处暖温带，四季分明，年平均气温11.9-13.1°C,年平均降水量550-800毫米。

淄博历史悠久。

远在原始氏族社会,就已有人类在此繁衍生息。

淄博是齐文化的发祥地。

临淄作为2600多年前春秋战国时期最强盛的国家齐国的都城，长达638年之久，是当时东方最大的城市之一。

淄博的铁路和公路密度均在中国名列前茅。

市内铁路总长557.8公里。

公路有15条干线通往全国各地，通车总里程近3000公里，济（南）青（岛）高速公路横贯全市东西。

市中心张店区距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。

淄博拥有秀丽的自然风光，每年吸引着数以万计的中外游客。

绵延数十里的南部山区山泉喷涌、山林叠翠，风景隽秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石笋、石花构成奇妙的山中宫殿，成为中国北方最大的溶洞群。

素有“北国江南”之称的马踏湖，沟汊纵横，荷叶滴翠，一派水乡娇媚。

淄博市主要工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、医药、建材、冶金、机电、塑料、电子等35个，拥有一大批在中国、山东占有重要位置的企业和产品。

淄博是中国的五大瓷都之一，年产日用陶瓷5.7亿多件。

美术琉璃和丝绸生产历史悠久，花色品种齐全。

氧化铝、解热药产量均占中国的1/3。

原油加工量，中小电机产量居中国第二位。

坐落在淄博市的齐鲁石油化学工业公司，是特大型石化联合企业，使淄博成为中国重要的石油化工基地。

淄博有各类科研机构699家，专业技术人员14万人，是山东省硅酸盐、化工、医药、丝绸、冶金等方面的重要科研基地。

淄博是中国首批3个星火技术密集区之一，被国家科委列为中国科技兴市试点市和科技兴市山东试点带城市，被评为中国科教兴市先进城市。

文化、教育事业不断发展，全市基本普及九年义务教育，被国家文化部、人事部命名为全国文化模范市。

现有各类文化机构163处，有线电视网遍及全市；各类学校1700多所，其中普通高校4所。

淄博城市布局独具特色。

张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北4个城区距离中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群，被学术界称为“淄博模式”。

这种结构有利于促进城乡一体化，缩小城乡差别，有利于发展生产、方便生活。

淄博市人民生活水平不断提高。

2001年，淄博市完成国内生产总值702.09亿元，2002年为780亿元，增长率达11.1%；人均国内生产总值2001年为17158元，2002年增长为18975元，增长率达10.6%；2001城镇居民人均可支配收入7275元，2002年上升到8198元，增长12.7%。

1.1.2宏观经济情况

淄博市GDP及增长比例图

近年来淄博市的现代化建设取得了很大成就，国民经济快速发展，综合实力显著增强，对外开放步伐加快，人民生活水平明显改善，经济发展态势良好。

从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出，虽然近两年淄博市GDP增长速度在2001年有所下降，但经济增长稳定，仍然保持着很高的增长速度，高于全国7%的经济增长。

以上都表明淄博市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度。

淄博市宏观经济的产业结构带有明显的发展中国家特色，以市统计局2001年资料为例，GDP中比重最大的是第二产业，占到了57.85%，第三产业占到35.40%（其中房地产业占4.29%），第一产业所占比例最小，为6.76%（比上年减少0.4%）；从中可以看出，淄博市的经济机构是以工业为主，以服务性行业和农业为辅的产业结构。

2001年全市人均国民生产总值达到17156元（2000年为15785元），2002年全市人均国民生产总值达到18975元，人民生活水平正在逐渐提高，属于生活水平小康的地区。

2002年市区人均可支配收入为8198元，比2001年增长12.7%。

总体来说，淄博市的经济基础较高，企业宏观景气良好。

但当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：

经济结构性矛盾仍然比较突出，第三产业所占比例较低；人均可支配收入较低，社会有效需求不足；但近几年经济稳定高速增长，人民生活水平逐渐提高，经济综合实力位于山东省前5名，未来经济形势看好。

1.1.3未来发展预测

据市计划委员会的资料表明，淄博市计划未来几年GDP全年增长保持在10%左右。

促进经济增长的措施主要有：

加快农业、工业和服务业三产业的结构调整，逐步加大第三产业的比例，积极改善投资环境以吸引外资，继续推进对外开放以扩大出口，加大固定资产投资等。

2003年预计全市全年GDP达到1557.3亿元,同比增长10%，经济增长仍然保持良好的势头。

市委市政府对2003年全市的经济持乐观的态度，据市计划委员会的资料：

2003年全年GDP计划达到1557亿元,全年增长达到10.5%，为近几年的最好水平，经济发展依然看好。

1.2淄博房地产业发展情况

1.2.1固定资产投资

淄博市全社会固定资产投资状况图（根据淄博市统计局资料制）

作为拉动国民经济增长的重要力量，固定资产投资一直在GDP中占有很大比重。

从以上图中可以看出，淄博市固定资产投资额近几年在150亿元左右上；2001年固定资产投资增长大幅下降以后，政府采取了积极的措施，使得2002年1到8月份固定资产投资增长速度超过了2000年的水平，达到了70.87%；2002年城市公用基础设施投资总额为10.15亿元，增长1.7%。

固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平。

总之，加大固定资产投资将是淄博市较长时期内一贯政策。

1.2.2淄博市房地产开发历史及现状

淄博市的房地产业发展较晚，自近年来国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来，从以下各方面数据可反映房地产业的发展情况：

1.2.2.1投资情况

2000年以来，淄博市房地产投资大量增加，2000年房地产投资9.06亿元。

2001年末房地产开发投资企业101家，全年完成房地产投资13.5